住宅ローンを返済中だが、そろそろ新しい家に住み替えたいという方は、住み替えローンの利用を検討をしてみてはいかがでしょうか。住み替えローンは、返済中の住宅ローンを完済する資金と新しい家の購入資金を合わせた融資が受けられるサービスです。
担保価値よりも融資額の方が大きくなるため、審査は一般的な住宅ローンより厳しくなりますが、ひとつの融資でローンを完済できて、なおかつ住み替えができる利便性は魅力的です。
この記事では、住み替えローンの審査のポイントや利用条件、さらにデメリットについて解説します。
「住み替えローン」とは？
住み替えを実施する場合、多くの人が現在居住している家の売却から始めます。でも、住宅ローンを返済中であれば、まずはローンを完済しなければ、売却することはできません。
住み替えローンとは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合(オーバーローンの場合)に、住宅ローンを完済するための資金と、住み替え先の家の購入代金をまとめて融資してくれるサービスのことをいいます。
購入する家の価値以上の融資を受けることになるので、住宅ローンよりも金利が高く、金融機関の審査も厳しいものになります。さらにいくつかの利用条件が整わないと利用することはできません。
住み替えローンの利用条件
住み替えローンには、一般的な住宅ローンよりも厳しい利用条件があります。少なくとも、次の条件を満たさなければなりません。
- 残債が売却価格を上回っている（オーバーローン状態である）
- 自己資金で住宅ローンの残債を返済しきれない
- 現在の家の売却と新居の購入を同時期に行うことができる
- 住宅ローン返済を延滞した履歴がない
住み替えローンは、返済中の住宅ローンを完済できないが、すぐにでも家を住み替えたい人が利用するローンです。
そのため、居住中の家の売却代金や自己資金で住宅ローンを完済できるのであれば、利用することはできません。また利用目的が家の住み替えでない場合や、新たな家を賃貸住宅とするようなケースでは利用条件を満たしません。
これらの条件を満たした場合でも、過去に返済の延滞やクレジットカードの引き落としができなかったといった履歴がある人は、利用できない可能性があります。
メガバンクの住み替えローンの条件比較
ここで、参考情報として、メガバンクの住み替えローンの借り入れ条件を比較して見てみましょう。
| 年収 | 借入上限額 | 金利 | 備考 | |
|---|---|---|---|---|
| 三井住友銀行 | 500万円以上 | 100万円以上 1億円以内 | 変動金利型 固定金利特約型 超長期固定金利型 | 保証会社事務手数料 55,000円 |
| みずほ銀行 | 独自の基準 | 50万円以上 1億円以内 | 変動金利方式 固定金利選択方式 全期間固定金利方式 | 保証会社事務手数料 33,000円 |
| りそな銀行 | 100万円以上 | 新規購入住宅の担保評価額 から最大+1,000万円 | 変動金利型 固定金利選択型 | 保証会社事務手数料 33,000円 |
イエウリ調べ(2024年3月)
住み替えローンのメリット・デメリット
住み替えローンは、住宅ローン返済中であっても、また新たな家が購入できるという点に魅力を感じる利用者が多くいます。
しかし、その一方で、融資額が担保価値よりも多いことから生じる課題を軽視することはできません。住み替えローンの利用に際しては、メリットとデメリットを十分に理解しておくことが大切です。
メリット
オーバーローンの状況で、仮に住み替えローンを利用しないで家を売却しようとすれば、残債を完済するための資金をどこかで調達しなければなりません。
しかし、担保がない状態では、まとまった資金を貸してくれる融 資先が見つからないのが現実です。万が一見つかったとしても、とてつもない高金利を覚悟する必要があります。
住み替えローンは、残債を完済するという課題と新しい家の購入資金を調達するという課題をひとつのローンで一度に解決できます。
また住み替えの段取りが決まった時点で利用するローンなので、自分が住み替えを決断したタイミングで利用することができます。
デメリット
一般的な住宅ローンは、購入する家を担保にして融資を受けます。しかし住み替えローンは、現在住んでいる家の残債を含んだ融資を受けることになるので、担保価値よりも融資額の方が上回ります。
そのため、住宅ローンよりも審査が厳しく、金利も高くなるものが一般的です。また融資額が大きいので、必然的に返済の負担も増加します。
さらに、スケジュール上の課題もあります。住み替えローンを利用した場合、売却活動と新居の購入は並行して進めなければなりません。売却の手続きの進行を睨みながら、住み替える家の契約手続きを進めていくため、スケジュールがとてもタイトになります。
住み替えローンの審査内容と注意点
住み替えローンは、担保価額よりも融資額が上回るため、返済能力に関する審査が一般的な住宅ローンよりも厳しいものになります。
ここでは、住み替えローンの審査はどのような点に重点が置かれているのかを明らかにしたうえで、審査に通るための注意点について解説をしていきましょう。
現在の家の住宅ローン残債額
住み替えローンは、現在の家の住宅ローンの残債分も含めて融資が行われるので、残債の額も審査の対象になります。残債が多いほど、新しいローン契約の返済額が増えるため、返済に対処できるだけの年収を得ているかが大きなポイントとなります。
また多くの金融機関は、残債の金額に応じて融資の上限額を定めています。売却価額が想定よりも低いと残債が多額になるため、上限額が引き下げられて新しい家の資金が調達できないという事態になることがあります。
一方で、住み替えローンの利用条件のひとつに、「現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれないこと」という項目があるため、想定よりも高く売却できて、住宅ローンの残高が0円になってしまうと、住み替えローンの利用ができなくなります。
もっともこの場合は、一般的な住宅ローンを利用することになるので、特段の支障は生じません。
過去のローン返済履歴・個人信用情報
住み替えローンの融資審査では、現在の家の住宅ローンを滞りなく返済してきているかがチェックされます。さらに合わせて、自動車ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、奨学金の返済状況もチェックの対象になります。
いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれる個人信用情報に滞納の履歴や未払いがある場合には、ローンの審査を通すのは、相当難しくなります。
意外に見過ごしがちなのが、携帯電話の通話料です。機器の購入料金が月々の通話料に含まれている場合、ローンの扱いになっているため、通話料の支払いを失念したり、滞ったりした経験があると、個人信用情報に記録されている可能性があります。
ただし、個人信用情報の記録は、「5年間で消去される」とされているので、滞納していたローンを完済してから5年が経過していれば、審査を通過できる可能性があります。
また、クレジットカードなどのキャッシング利用枠を設定している場合、その金額分が本来の融資の上限額から差し引かれるので注意が必要です。
キャッシング利用枠は、実際にお金を借りていなくても、金融機関からは借金をしているものとして扱われます。
そのため、融資上限額いっぱいまで住み替えローンの借入を計画している場合は、キャッシング利用枠の減額あるいは廃止の手続きが必要です。
年収・勤務先・勤務年数
一般的な住宅ローンと同様、住み替えローンでも、返済能力の有無を判断するために年収、勤務先、勤務年数が大きな要素となります。勤務年数は3年以上がひとつの目安といわれていますが、個人事業主はたとえ年収が高くても審査が厳しくなる傾向があります。
一方で、勤務年数は長すぎても不利になることがあります。完済時の年齢が高くなることが懸念されるからです。
また、審査基準が住宅ローンとは異なるため、現在の家で住宅ローンを借りられたからといって、同程度の金額の融資が住み替えローンでも受けられるとは限らないので注意が必要です。
住み替え先の家の価格・担保評価額
住み替えローンでは、借入額の年収に対する割合(返済負担率)が重視されます。
一般的な住宅ローンでは、購入価格に対する年収が返済負担率となりますが、住み替えローンでは「残債＋購入価格」に対する年収の割合が返済負担率になるので注意が必要です。
また、金融機関は購入する新居の担保評価額も重視しますから、購入価格と担保評価額が大きく乖離する場合は、希望する金額の融資が受けられないことがあります。
つまり、年収、勤務先、個人信用情報などから判断する返済能力、さらに加えて「新居の担保評価額」が住み替えローンの利用の可否を分けることになるのです。
団体信用生命保険への加入
住み替えローンを利用に際しては、多くの金融機関は団体信用生命保険への加入を義務づけています。団体信用生命保険とは、本人が死亡したときやけがや病気で働けなくなったときにローンを全て返済してくれる仕組みの保険です。
ここで問題になるのが、本人の健康状態が良くなければ保険には加入できないということです。したがって、住み替え住宅ローンの審査を受ける前に、団体信用生命保険に加入できるかどうかを確認しておくことが重要です。
たとえ今は元気でも、過去に大病をした人は、団体信用生命保険を引き受ける保険会社にとってリスクが高いと扱われる可能性があります。
完治したのであれ ば、再度医師の診察を受けて、健康であることを証明してもらうなどの対応が必要になります。
住み替えローンの審査を通りやすくするポイントは？
住み替えローンは、一般的な住宅ローンよりも審査基準が厳しいため、予め審査に支障となる課題は解決をしたうえで臨んだ方が、審査を通過する可能性が高くなります。審査を通りやすくするために、どのようなポイントに注意をすればいいのか、解説をしていきましょう。
①共働き夫婦なら2人で審査を受ける（連帯債務）
住み替えローンで、夫だけの年収では必要な金額を借りられそうもない場合には、妻を連帯債務者にして借入額を増やす方法があります。住宅ローンの借入額は収入の多寡によって決まるので、夫婦共働きの場合には2人の収入を合算させることで、借入額を増やすことができます。連帯債務では、ひとつのローンを夫婦がそれぞれ独立して全責任を負うことになります。
また信用を高めるために、親族などを連帯保証人とするのもひとつの有力な方法です。
ただし、いずれの方法も、借入金額が増えるため、返済リスクが高くなる危険性があります。
②同じ金融機関を利用する
住み替えローンを利用するには、現在住宅ローンを返済中の金融機関に相談する方法も有効です。それまで確実にローンを返済してきたという実績と信用があるので、まったく取引実績のない金融機関よりは、審査が通りやすくなったり、金利を優遇してもらえたりする可能性が高くなります。
③金融機関を紹介してもらう
金融機関によっては、住み替えローンを取り扱っていないことがあります。不動産会社の中には、取引をスムーズに進めるために、金融機関とローンに関する提携をしていることがありますから、売却の媒介契約を結んでいる不動産会社に、金融機関を紹介してもらうという方法も有効です。
④頭金を準備する
融資額は、低い額の方が審査が通りやすくなります。住み替えに際しては、可能な限り自己資金を充てて、融資額を減らす工夫も、審査を通過させる有力な手立てとなります。
一度住み替えローンの審査に落ちたら、諦めないといけない？
住み替えローンは、同時に多数の金融機関に申し込むことは控えましょう。
事前審査であっても、申し込み情報は、金融機関が共同で利用する個人信用情報に記録されます。そのため、多数の金融機関に審査を申し込んでいると、その事実自体が事前審査の判断に影響を与えることにもなりかねません。ただし、事前審査の段階で2～3の金融機関であれば問題ないでしょう。
住み替えローンの審査に落ちてしまった場合、その理由を金融機関に確認することはできません。落ちた理由の可能性を探り、自分で見当をつけるしかありません。思い当たることがあれば、対策を講じて次のチャンスを待つことになります。
ただし、審査に落ちた場合、慌ててすぐに別の金融機関に事前審査を申し込むことはやめましょう。金融機関に住宅ローンを申し込んだ時点で、信用情報機関に「住宅ローンを申し込んだ」という情報が登録されます。
この情報は6カ月間登録されることになっているため、短期間で他の金融機関に申し込むと、「他の金融機関で審査に落ちた」事実を知られることになります。
これにより、金融機関ではさらに厳密にチェックすることになりますので、ますます審査の通過が厳しくなるのです。
一度住み替えローンの審査に落ちたからといって、必ずしも諦めないといけないわけではありません。原因を探して改善することができたのであれば、再度申し込みをすることで審査を通過することがあります。ただし、前回の申し込みから、目安として6カ月以上の期間を空けるようにしましょう。
まとめ
住み替えローンは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれない場合（オーバーローンの場合）に、住宅ローンを完済するための資金と、住み替え先の家の購入資金をまとめて融資してくれるサービスです。
住み替えローンは、担保価値よりも融資額の方が高い融資なので、審査基準が厳しく、過去に住宅 ローン返済の延滞やクレジットカードの引き落としができなかったといった履歴がある人は、利用できない可能性があります。
また返済能力を判断するために年収、勤務先、勤務年数が大きな要素となります。勤務年数は3年以上が一つの目安といわれていますが、収入が高くても個人事業主は審査が厳しくなります。
そのため、共働きであれば、夫婦二人で審査を受けるといったことや自己資金を投入して融資額を極力縮小するといった工夫が必要になることがあります。
融資を受けられることになった場合、売却と購入が同時進行するため、転居スケジュールが非常にタイトになりますから、日程の管理もしっかりと行う必要があります。
