離婚にあたって財産分与の話し合いが必要になった。家は売らずにどちらかが住み続ける予定だけれど、「家の価値がいくらなのか」を示す査定書がないと話が進まない。
そんな状況に直面している方は少なくありません。
ところが、不動産会社に「売るつもりはないけど査定だけしてほしい」と伝えると、断られてしまうことがあります。かといって、不動産鑑定士に正式な鑑定を依頼すれば20〜30万円の費用がかかり、離婚前後の家計には大きな負担です。
この記事では、家を売却する予定がない方が、財産分与のために家の価値を把握するにはどうすればよいかを整理します。
一般的な「売却を前提とした査定」とは異なる視点で、現実的に取れる選択肢とその注意点を確認していきましょう。
そもそも財産分与で「家の査定」はなぜ必要なのか
財産分与は、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を、離婚の際に分け合う制度です（民法768条）。原則として2分の1ずつ分けるのが基本的な考え方とされています。
家を売却する場合は、売却代金から諸費用やローン残債を差し引いた金額を分ければ済むため、計算はシンプルです。
しかし家を売らない場合は、話が変わります。住み続ける側がもう一方に「代償金」を支払う、あるいは預貯金など他の財産で調整する必要が出てきます。
そして代償金を計算するには、家の現在の価値を金額で示さなければなりません。
つまり、家を売る予定がなくても、「家の価値がいくらか」を把握することは財産分与の前提条件なのです。ここが曖昧なまま協議を進めようとすると、お互いの認識にズレが生じ、話し合いが進まなくなるリスクがあります。
財産分与で使える「家の価値」の基準は何か
家の価値を示す方法には、固定資産税評価額、不動産会社の査定額、不動産鑑定士の鑑定額など複数の基準があります。「どの基準を使うべきか」で迷う方も多いでしょう。
ここで押さえておきたい重要なポイントがあります。
当事者双方が合意すれば、どの基準を使っても問題ありません。
固定資産税評価額でもAI査定の結果でも、お互いが「この金額で納得できる」と合意できれば、それを財産分与の基準にして進めることができます。
ただし、合意ができず調停や審判に進んだ場合、裁判所は原則として「市場価格」を基準にするのが一般的です。ここでいう市場価格とは、仲介によって第三者に売却した場合の想定価格を指します。
つまり、協議段階では柔軟に考えてよいものの、「もし揉めて調停になったらどうなるか」を見据えるなら、市場価格に近い根拠を手元に持っておくほうが安心です。
家を売らない場合に使える査定方法を比較
①自分で調べる方法（コストゼロ）
費用をかけずに家のおおよその価値を把握する方法は、いくつかあります。
固定資産税評価額を確認する
毎年届く固定資産税の納税通知書などで確認できる「固定資産税評価額」を家の価格を示す指標として用います。手元に資料があればすぐに確認できるため、最も手軽な方法です。
ただし、固定資産税評価額は公示地価の約70%を目安に算定されるものであり、実際の売買で成立する市場価格とは異なります。
双方がこの金額で合意すれば使えますが、相手方から「市場価格とは違う」と指摘された場合には根拠として弱い点は理解しておく必要があります。
公示地価・基準地価から推計する
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、公示地価や近隣の実際の取引事例を確認できます。土地部分のおおよその相場を把握する手がかりにはなりますが、建物の価値は反映されないため、土地と建物を合わせた家全体の評価には不十分です。
AI査定を利用する
近年は、物件情報を入力するだけでAIが推定価格を算出するサービスも増えてきました。
特にマンションの場合は、同一マンション内や近隣の取引事例データを用いることで、高い精度で査定額を確認できる場合があります。
当サイト「イエウリ」でも、個人情報の登録なしで利用できるAI査定を提供しています。
一方、戸建ては1棟ごとの個別性が高く、AI査定だけでは精度が落ちる傾向があります。参考値として捉えるのがよいでしょう。
▼関連記事：不動産のAI査定はどれぐらい正確？
自分で金額を確認する方法のまとめ
上記の方法は、いずれも「査定書」という正式な書面が手に入るわけではありません。しかし、協議のたたき台として使うには十分なケースもあります。
特に、オーバーローンかどうかを確認したいだけであれば、AI査定とローン残高の比較で判断できることが多いです。
②不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に依頼すれば、書面の形式で査定書を受け取ることができます。ただし、この方法には「売らないのに依頼していいのか」という現実的な問題があります。
前提：不動産会社の査定が無料なのは営業の一環だから
不動産会社が無料で査定を行うのは、売却の媒介契約を結んでもらうための営業活動の一環です。
査定にも人件費や調査コストがかかっていますが、物件が成約して初めて仲介手数料が得られるビジネスモデルである以上、「売る予定がない案件」に時間を割くことが難しい会社が多いことは理解しておくべきです。
「売るつもりはないけど査定だけほしい」と伝えた場合の現実
大手不動産会社は断るケースが比較的多い傾向があります。
一方で、地場の中小不動産会社や、離婚に伴う不動産の相談経験がある会社であれば、事情を説明すれば対応してくれることがあります。
「今すぐではないが、将来的には売却の可能性もある」と伝えると、応じてもらいやすいのも事実です。
しかし、まったく売る気がないのにそう伝えるのは、不動産会社の業務を不必要に発生させることになるため、当サイトとしては推奨しません。
一括査定サイトの利用は推奨できない
一括査定サイトを使えば複数社から一度に査定を受けられますが、注意が必要です。
一括査定サイトを経由すると、不動産会社はサイト側に1件あたり1〜2万円程度の紹介手数料を支払う仕組みになっています。
売る気のない方が複数社に申し込んだ場合、その費用はすべて不動産会社の持ち出しです。
「価格を知りたいだけでも気軽に申し込める」と表現されることもありますが、これは不動産会社に売主の情報を提供すれば手数料を得られる一括査定サイト側の宣伝文句であり、送客を受ける不動産会 社からすると「売るつもりのない査定」は正直なところ迷惑なものとも言えます。
この仕組みを理解した上で、利用を判断してください。
▼関連記事：マンションなどの不動産を査定だけ依頼しても良い？無料査定の使い方・注意点を解説
「お金を払うから査定書だけ作ってほしい」は通用するか
「無料でやってもらうのが申し訳ないなら、いくらか手数料を払って査定書を作ってもらえばいいのでは」と考える方もいるかもしれません。しかし、これは簡単な話ではありません。
そもそも、不動産の経済的な価値を判定し、その対価として報酬を受け取ることは、法律上、不動産鑑定士にしか認められていない業務です（不動産の鑑定評価に関する法律）。
不動産会社が「査定書の作成料」のような名目で費用を受け取ることは、この規定に抵触するおそれがあります。
「コンサルティング料」や「調査費用」といった名目で対応してくれる会社がまったくないとは言い切れませんが、法的にグレーな領域であり、積極的に引き受ける不動産会社はまずいないでしょう。
また、「大まかな相場価格を出すだけなら簡単でしょう」と思われがちですが、実際の査定作業はそう単純ではありません。周辺の取引事例の収集・分析、物件固有の条件の補正、市場動向の反映など、根拠のある査定書を1通作成するには相応の時間と専門的な判断が必要です。
不動産会社がこれを無料で行っているのは、あくまで売却の媒介契約につながることを前提にしたサービスだから です。
つまり、「お金を払えば解決する」という選択肢は、不動産会社の査定においては基本的に存在しません。有料で法的に有効な評価書が必要であれば、不動産鑑定士に依頼するのが正規のルートとなります。
「将来的に売る可能性がゼロではない」なら
実際、離婚の財産分与後、数年して家を売却するケースは少なくありません。子どもの進学や転職、再婚といったライフステージの変化で売却を検討する時期が来ることもあります。
また、離婚に限らず「金額を見てから売るかどうかを決めたい」あるいは「オーバーローンだと売却が現実的ではないから、まずは査定してもらわないと売るかどうか決められない」という所有者も多くいます。
このように売却の可能性がゼロではない場合は、「将来の売却も見据えた相談」として不動産会社に査定を依頼することは不誠実ではありません。
早い段階で信頼できる不動産会社との接点を持っておくことは、むしろ合理的な判断です。
それでも、売却の意欲が全く見えない、物件の情報を全く理解していないなど、売る見込みが低いと見られるケースでは、不動産会社も協力的になってくれない場合が多いです。
▼関連記事：離婚で家の査定書が欲しい時はどうすれば良い？査定依頼から売却までの流れを解説
③不動産鑑定士に依頼する（有料）
不動産鑑定士による鑑定は、法的な信頼性が最も高い方法です。国家資格を持つ専門家が不動産鑑定評価基準に基づいて評価を行い、鑑定書を発行します。裁判所でも証拠として採用される信頼性があります。
ただし、費用は一般的な住宅で20〜30万円程度かかります。離婚前後の家計を考えると、すべてのケースで利用できる方法ではないのが実情です。
不動産鑑定が必要になるのはどんな場合か
以下のような状況では、有料の不動産鑑定を検討する価値があります。
- 協議段階で双方の主張する金額に大きな開きがあり、合意のめどが立たない
- 調停・審判に進んだ段階で、裁判所から鑑定が求められた
- 高額な物件で、評価額の差が代償金に大きく影響する
逆に言えば、協議段階で双方がおおよその金額に合意できるなら、不動産会社の査定書だけでも十分な場合があります。
鑑定費用を捻出する余裕がなければ、まずは無料で使える方法で合意形成を試みるのが現実的な進め方です。
▼関連記事：離婚で財産分与をする際は不動産鑑定が必要？家の価値を調べる方法を解説
金額の下がる「買取査定」で財産分与は有利になる？
「仲介ではなく買取の査定なら安い金額が出る。その金額を財産分与の基準にすれば、家の評価額が下がって、自分が支払う代償金を減らせるのではないか」
財産分与で家の評価額を巡って情報を集めていると、こんな発想が浮かぶ方もいるかもしれません。
家を取得する側にとって、評価額が低ければ代償金が少なくなるわけですから、この考えが浮かぶこと自体は自然なことです。
しかし、この方法にはいくつかの重要なリスクがあります。
買取価格と市場価格は別物
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
まず前提として、買取価格は仲介想定価格の6〜8割程度になるのが一般的です。
買取では不動産会社が転売のための仕入れとして購入するため、リフォーム費用や利益分が差し引かれ、仲介よりも価格が低くなります。
そして先ほど解説したとおり、財産分与で使われる「市場価格」は原則として仲介で第三者に売却した場合の想定価格です。買取価格はこの「市場価格」とは性質が異なります。
双方の合意があれば使えるが、争いになると通用しない
当事者双方が「買取価格を基準にしよう」と合意していれば、法的にはそれで進めることも可能です。
しかし、相手方が「それは買取価格であって市場価格ではない。仲介で売れば本来もっと高いはずだ」と主張した場合、買取査定額を根拠にした主張は通用しにくくなります。
協議を長引かせるリスク
故意に低い評価額を提示したことで相手方の不信感を招くと、協議が決裂して調停に移行する原因になるでしょう。
調停や審判に進めば、裁判所は市場価格を基準にするのが通常ですし、弁護士費用や時間的なコストも発生します。「安く済ませたい」という動機が、結果的に全体のコストを増やしてしまうリスクがあるのです。
大切なのは「妥当な金額」で合意すること
財産分与は公平な分配が原則です。自分だけが有利になる査定額を出す方法を探すよりも、相手方と合意できる妥当な根拠のある 金額を提示するほうが、結果的に早く・安く協議がまとまります。
なお、補足ですが、買取業者に「買取査定だけ出してほしい、売る気はない」と依頼するのは、仲介会社に査定だけを頼む以上にハードルが高いケースもあります。
買取業者にとっては、買い取れない物件のために査定工数をかけることになるためです。
一方で、実際に買取で売却する前提で査定する場合は「仲介のように売れる見込みの金額ではなく、確実性の高い金額」が提示されるため、金額に合意できればそのまま売却手続きに移行できます。
離婚協議と並行して売却活動を長期間続けるのは精神的にも負担が大きいため、「多少安くなっても早く決着をつけたい」という方にとっては、買取は現実的な選択肢になるでしょう。
▼関連記事：離婚で家を売る際に買取が適したケースとは？メリット・デメリットや売却までの流れを解説
ケース別：あなたに合った査定方法はどれ？
ここまで紹介してきた方法を、よくある状況ごとに整理します。
ケース1：築浅でオーバーローン。家にはどちらかが住み続ける予定
住宅ローンの残債が家の市場価格を上回るオーバーローンの状態は、築浅の物件で特に起きやすいケースです。購入時の諸費用などにより、ローンの返済が進む前に家の評価額が購入価格を下回ることは珍しくありません。
オーバーローンの場合、家単体の資産価値はゼロまたはマイナスとなります。ここで「財産分与の対象にならないのでは？」と考える方も多いのですが、必ずしもそう単純ではありません。
預貯金などプラスの財産がある場合は、オーバーローンのマイナス分を他の財産と合算（通算）して財産分与を計算する考え方が、近年の実務では広がっています。
つまり、家が「いくらマイナスか」によって、預貯金の分け方にも影響が及ぶ可能性があるのです。
とはいえ、この段階で必要なのは正確な査定書ではなく、「そもそもオーバーローンかどうか」と「どの程度のオーバーローンなのか」の把握です。
AI査定で家のおおよその価格を確認し、金融機関の残高証明書や返済予定表のローン残高と比較すれば、大まかな判断はできます。
オーバーローンの家をどう扱うか（住み続ける場合のローンの整理、名義の問題、代償金を払えない場合の対処など）は、査定方法とは別に複雑な論点があります。以下の記事で詳しく解説していますので、該当する方はあわせてご確認ください。
▼関連記事：離婚時にオーバーローンの 家はどうする？財産分与の手順や払えない場合の対策を解説します
ケース2：マンションで、評価額について大きくは揉めていない
マンションは取引事例が豊富で、AI査定の精度が比較的高い物件種別です。AI査定の結果を双方で共有し、おおよその合意が得られればそのまま協議を進められます。
より正確な根拠がほしい場合は、不動産会社1社に机上査定（訪問なしのデータベース査定）を依頼するだけでも、参考資料としては十分でしょう。
ケース3：戸建てで、相手方と評価額について意見が対立している
戸建ては1棟ごとの個別性が高く、AI査定だけでは根拠としてやや弱くなります。このケースでは、不動産会社に査定書の発行を依頼するか、対立が深刻であれば不動産鑑定士への依頼も視野に入ります。
実務的な方法として、双方がそれぞれ不動産会社から査定を取り、提示された金額の中間値で合意するというやり方もあります。
ケース4：すでに調停中、または調停を視野に入れている
調停では、双方から査定資料が提出されるケースが多く、裁判所が鑑定人を選任することもあります。この段階では弁護士に相談の上、どのような査定資料を用意すべきかを判断するのが賢明です。
離婚案件を多く扱う弁護士は、査定に協力してくれる不動産会社と連携していることもあります。
まとめ：完璧な査定書がなくても財産分与は進められる
「家を売るつもりがないのに査定書が必要」という状況は、確かに悩ましいものです。しかし、すべてのケースで正式な査定書や有料の鑑定が必要なわけではありません。
この記事のポイントを整理すると、以下のとおりです。
- 財産分与で使う「家の価値」の基準は、当事者双方が合意すれば何でもよい。揉めた場合は裁判所が市場価格を基準にするのが一般的
- まずはコストゼロの方法（固定資産税評価額の確認、AI査定など）で相場観を持ち、必要に応じて不動産会社等への相談を検討する
- 買取査定の金額で代償金を抑えようとする方法は、相手方に争われると通用しにくく、かえってコストが増えるリスクがある
- 不動産鑑定士への依頼は法的信頼性が最も高いが、費用に見合うかどうかは状況による
協議の段階、物件の種類、相手方との関係性に応じて、最小限のコストで十分な根拠を得る方法は存在します。まずは自分で調べられる範囲で家の価値の目安を把握し、そこから必要に応じて段階的にアクションを取っていくのが現実的な進め方です。
「まずは、いま住んでいる家がおおよそどれくらいの価格なのか知りたい」という方は、個人情報の登録なしで利用できるイエウリのAI査定をご活用ください。
