離婚時に問題になりやすいのが家の処遇です。
とくに、家がオーバーローンの場合、財産分与が難しく、売却もできずにトラブルになるケースもあります。
この記事では、離婚時の家の財産分与の方法やオーバーローンの家の問題点、対処法などを分かりやすく解説します。
オーバーローンとは
まずは、オーバーローンの基本を理解していきましょう。
家の価値が住宅ローンの残債より小さい状態のこと
オーバーローンとは、住宅ローン残債が家の価値を上回る状態です。
たとえば、住宅ローンの残債が3,000万円のとき家の価値が2,500万円ならオーバーローンとなります。
オーバーローンになる要因には以下のようなものがあるでしょう。
- 住宅ローンの借入額が大きい
- 返済が進んでいない
- 不動産市場の変動 など
新築で家を購入した場合、新築から数年間は家の価値が大きく減少します。
一方、住宅ローンの返済はそれほど進まないことからオーバーローンになるケースが少なくないのです。
また、借入時に諸費用まで組み込んで家の価値よりも高い住宅ローンを組んだ場合も、オーバーローンになる恐れがあります。
ちなみに、家の価値がローン残債よりも大きい状態のことをアンダーローンと呼びます。
仮に、住宅ローンの残債が2,000万円で家の価値が3,000万円ならアンダーローンです。
離婚時や家の売却時には、オーバーローンかアンダーローンかで対応が分かれます。
住宅ローン残債と査定をもとに、ローンと家の価値の状況を正確に把握するようにしましょう。
オーバーローンの家は原則として売却できない
オーバーローンの家の大きな問題点が、売却できないということです。
住宅ローン返済中の家には抵当権が設定されており、家の売却では抵当権の抹消が必要になります。
仮に、抵当権付きで売却しようとしても、抵当権の付いた不動産を買いたいという買主はそういないでしょう。
抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済しなければなりません。
売却金で住宅ローンを完済できる（アンダーローン）なら、問題なく売却を進められます。
しかし、オーバーローンの家は売却金で住宅ローンを完済できないため、そもそも売却できないのです。
ただし、売却金で足りない部分を自己資金や住み替えローンなどを利用して完済できるなら売却できます。
離婚に伴い家の売却を検討する際には、ローン状況と自己資金まで踏まえて慎重な判断が必要です。
財産分与とは
離婚時には財産分与を行うことになります。
家は財産分与の対象となるため、財産分与についても理解しておくことが大切です。
婚姻期間中に築き上げた財産を離婚時に貢献度に応じて配分すること
財産分与とは、夫婦の財産を貢献度に応じて配分することです。
民法768条では、離婚時に相手方に対して財産の分与を請求できる権利として定められています。
財産分与の対象となるのは、現預金だけでなく不動産や保険・退職金・年金などが挙げられます。
また、対象となる財産は「共有財産」という点には注意が必要です。
共有財産とは、婚姻中に夫婦で築き上げた財産です。
なお、名義によらず実質的な判断で共有財産かを判断するため、婚姻期間中に形成 ・維持されていればどちらの名義であっても共有財産と判断されます。
一方、独身時や別居後に取得された財産は共有財産とはならないため、財産分与の対象外となるのです。
ただし、共有財産からは婚姻中に負った負債を差し引くことができます。
実質的な財産分与の対象は「婚姻中に築いた財産－婚姻中に負った負債」のプラス部分であることは覚えておきましょう。
夫婦の収入に違いがあっても半分ずつになるのが一般的
財産分与は貢献度に応じて按分となりますが、基本的には2分の1ずつです。
たとえ収入に差がある場合でも、収入の少ない方は多い方を家事で支えるなどで貢献したとされるため、収入の差が分与の割合に影響することは多くありません。
妻が専業主婦というケースでも、公平に半分ずつの分与となるのが一般的です。
ただし、割合は夫婦の合意で決めることも可能であり、合意があればどちらかが100％でも問題ありません。
また、財産形成にどちらかの特殊な努力が認められれば半分以外の割合となる可能性もあります。
財産分与の割合で不安がある場合は、弁護士などのプロに相談するとよいでしょう。
財産分与の手順
財産分与を行う場合の大まかな手順は以下の通りです。
- 対象となる財産を確定する
- 夫婦間で協議する
- 協議がまとまったら書面にまとめる
- 夫婦間で合意に至らない場合は裁判になる
財産分与の対象となる財産の額を明確にしたら、分与割合やどちらが何を取得するのかを夫婦で協議します。
協議内容は口頭でも有効ですが、後々トラブルにならないように書面にすることをおすすめします。
また、分与割合などで揉め、話し合いでの解決が難しい場合は、裁判を申し立てて解決を目指します。
オーバーローンの家と財産分与
家は財産分与の対象ですが、オーバーローンの家は取扱いが異なります。
ここでは、財産分与の方法とあわせてオーバーローンの家の取扱いを見ていきましょう。
離婚時に家を財産分与するときの3つの方法
離婚に伴い家を財産分与する場合、以下の3つの方法から選ぶのが一般的です。
- 一方が取得して代償金を支払う
- 売却して売却金を夫婦で分ける
- 夫婦で共有する
一方が取得して代償金を支払う
たとえば、家の価値が3,000万円である場合、どちらか一方が家を取得し、片方に1,500万円の代償金を支払う方法です。
この場合、支払う側に資金力が必要となるため、妻が家を取得するのが難しいケースも少なくありません。
家以外にも財産分与の対象となる財産があれば、それで調整することも可能です。
とはいえ、家を取得した方は現預金が取得できないとなると、やはり離婚後の生活が厳しくなる恐れもあるので注意が必要でしょう。
売却して売却金を夫婦で分ける
売却して売却金を分ける方法なら代償金は必要なく公平に分与できるため、トラブルを防ぎやすくなります。
ただし、オーバーローンの状態にあるとそもそも売却できないこともあります。
夫婦で共有する
どちらかが取得するのではなく持ち分を半分にして家を共有にする方法です。
代償金は必要なく登記だけで手続きも完了しますが、離婚後にも元夫婦で不動産を共有すると売却しにくい・連絡が取りにくいなどトラブルになりやすい点には注意しましょう。
なお、財産分与の方法は夫婦の合意でも決められるため、慰謝料代わりに家の名義を渡すといった分与の仕方も検討できます。
家は簡単に分割できないため財産分与で揉めやすい財産です。
家の分与方法に悩む場合は、専門家に相談するとよいでしょう。
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アンダーローンの家は財産分与で折半する
財産分与の対象となる家は、アンダーローンの家です。
この場合、家の価値から住宅ローン残債を差し引いた部分が財産分与の対象となります。
たとえば、家の価値が3,000万円でローン残債が2,000万円なら、3,000万円－2,000万円＝1,000万円が対象となり、2分の1ずつの ときで500万円ずつの取得となるのです。
売却金を按分するのであればそれぞれが500万円ずつ取得する、どちらかが家を取得するなら500万円の代償金を支払うことになります。
オーバーローンの家は財産分与で折半しない
財産分与の対象となるのはプラスの財産であり、借金などのマイナス財産は対象となりません。
そのため、住宅ローンやその他ローンの残債の半分を相手方に負わすことはできません。
仮に、家の価値が2,000万円でローン残債が3,000万円の場合でも、差額の1,000万円を夫婦で折半する必要はないのです。
この場合、住宅ローンの名義人がそのまま住宅ローン残債を引き継ぐことになります。
さらに、住宅ローンの残債を負う方の財産はマイナスではなく0円として財産分与を進めていく点にも注意しましょう。
なお、オーバーローンの家以外に財産がある場合は、財産分与の方法は以下の2通りから検討することになります。
- オーバーローンを他の財産で相殺する
- オーバーローンは他の財産で相殺しない
相殺するケースでは、仮にオーバーローンの残債が1,000万円で現預金が2,000万円なら、相殺した残りの1,000万円を按分することになるのです。
一方、相殺しないケースではオーバーローンと他の財産は切り分けて考えます。
上記のケースで預金が2,000万円あった場合でも、オーバーローン分の1,000万円を差し引いた1,000万円を按分する必要はありません。
この場合は預金の2,000万円は1,000万円ずつ分け合うことになるのです。
このようにオーバーローンの家の財産分与は、複雑になるため専門家への相 談をおすすめします。
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オーバーローンの家がある場合に起こりやすい問題
オーバーローンの家の対処の選択肢としては、ローンの支払いを続けてどちらかが住み続けるという方法があります。
離婚にともない夫がローンの名義人である家に妻子がそのまま住み続けるケースは少なくありません。
しかし、このケースでは以下のようなトラブルが起きやすいので注意が必要です。
- 妻の収入が足りずに住宅ローンの名義人が変更できない
- 数年後に夫の返済が止まる
- 妻が連帯保証人だと夫が返済を止めたら妻に返済の請求がくる
それぞれ見ていきましょう。
妻の収入が足りずに住宅ローン名義人の変更ができない
住宅ローンの名義人である夫が出ていく場合、住宅ローン名義を妻へ変更するか、妻が住宅ローンを借り換えることを検討する方もいるでしょう。
しかし、住宅ローンの名義変更や借り換えなどは、妻側にも十分な収入がなければ認められません。
名義変更が認められない場合、引き続き夫が住宅ローンの名義人として返済義務を負う点には注意しましょう。
妻側としても夫が家の名義人である以上、いつ家を勝手に売却されるか 分からない状況になる点には気を付けなければなりません。
出ていく夫が家の所有権を有する場合は、家に関する取り決めを書面で残しておくことをおすすめします。
数年後に夫の返済が止まる
住宅ローンを引き続き夫が支払う場合、家を出ていった夫が最後まで住宅ローンを支払うとは限りません。
最初のうちは支払っていたとしても、夫の状況が変わったなどで支払いがストップする可能性は十分あるでしょう。
支払が止まってしまうと、家が競売にかけられ妻が出ていかざるをえなくなります。
また、妻もいつ支払いが滞るか心配しながら住み続けるのも精神的な負担になりかねません。
夫が支払いを続ける場合は、支払う旨や止まった場合の対応などを公正証書にすることをおすすめします。
妻が連帯保証人だと夫が返済を止めたら妻に返済の請求がくる
連帯保証人は返済の義務を負うため、夫が住宅ローンの返済をストップすると妻に請求がきます。
妻が名義人とならないケースでは妻の収入が足りないことが予測されるため、請求が来ると生活に大きな負担となる恐れがあるでしょう。
仮に、妻も返済できないとなると競売にかけられ家を手放すことになります。
離婚後に住宅ローンを払えない場合の対処法
離婚後に住宅ローンを払えない場合、以下のような対処が検討できます。
- 連帯保証人（元配偶者）に相談する
- 親族に差額分を借りるなどして家を売却する
- 任意売却を検討する
それぞれ見ていきましょう。
連帯保証人(元配偶者)に相談する
元配偶者が連 帯保証人の場合、支払いが難しい旨を相談しましょう。
連帯保証人側で一時的に支払うといった方法で解決できる場合があります。
連帯保証人に相談なしで対応してしまうと、金融機関は連帯保証人に返済を請求するため、どちらにせよ迷惑をかけることに変わりはないでしょう。
また、後述する任意売却をする場合も連帯保証人の同意が必要となります。
親族に差額分を借りるなどして家を売却する
オーバーローンであっても、売却金で足りない部分を補い、住宅ローンを完済できる場合は売却が可能です。
自己資金では難しい場合は、親や親族などに借りるのも1つの手でしょう。
オーバーローンの負担を軽減するには、家を少しでも高く売ることが大切です。
とはいえ、査定額は不動産会社によって異なるため、査定時にはできるだけ多くの査定を受け、比較するようにしましょう。
イエウリなら無料一括査定が可能です。
他の一括査定サイトとは異なり査定数に上限がないため、より多くの不動産会社の査定額を比較できます。
入札方式となり自然と査定額が上がりやすいのも魅力です。
また、プロが無料で相談を受け付けているので、オーバーローンの家の売却に不安がある方はお気軽にご相談ください。
任意売却を検討する
任意売却とは金融機関の合意を得て住宅ローンが完済できない家を売却する方法です。
任意売却は、住宅ローンの返済が滞ってから行われますが、返済できないまま日数が経過すると、最終的には競売となります。
競売となると、安値での売却になるのに加え、残債は一括請求されて自己破産せざるを得ない状況に陥りやすいです。
一方、任意売却なら通常の不動産同様に売却できるため、高値での売却が期待できるだけでなく、売却金の使い方や売却条件も競売より柔軟に対応できます。
ただし、金融機関の合意が必要となるため個人で交渉しても任意売却の合意が得られない恐れもあります。
まずは不動産会社に任意売却を相談し、金融機関への交渉にも同席してもらうとよいでしょう。
まとめ
離婚の際、家は財産分与の対象となります。
しかし、住宅ローン残債が家の価値を上回るオーバーローンでは財産分与の対象とはなりません。
オーバーローンの家があると財産分与でトラブルになりやすいので注意が必要です。
夫婦間で話し合いが難しい場合は、専門家にアドバイスを求めることも視野に入れるとよいでしょう。
まずは、家の査定を行ってローン残債などからオーバーローンかを慎重に判断することが大切です。
