戸建て住宅は「マンションより売れにくい」と言われることがあります。
実際、かつては戸建てのほうが売れにくい傾向にありましたが、新築住宅の価格高騰で中古住宅を選ぶ人が増えたことや、中古の戸建てでも住宅ローン控除を適用しやすくなったことから、首都圏ではマンションと戸建ての売れやすさに数字上の大きな違いは見られなくなりました1。
しかし、戸建てはマンションと比較して管理状態の差や周辺状況など「物件の個別性」が一軒ごとに異なるため、販売が長期化するケースも依然として多いのが実情です。
住み替えなどでスケジュールを立てる必要があり、できるだけ早く売りたいという方も多いでしょう。一般的な「仲介」での売却は早くても3カ月程度かかりますが、不動産会社に直接購入してもらう「業者買取」であれば、1カ月以内での売却も可能です。
ただし買取の場合は仲介よりも値段が下がってしまうため、物件の状態や売却の事情に応じて選択することが重要なため、この記事で買取向きの条件などを確認していきましょう。
▼この記事の結論
次の8つのいずれかに当てはまる戸建ては、仲介よりも買取での売却が向いています。
- 築年数が古い
- 間取りが現代的でない
- 土地・建物が大きすぎる/小さすぎる
- 既存不適格・違反建築
- 相続・転勤・離婚などで早く売りたい
- 売却を人に知られたくない
- 心理的瑕疵がある
- 遠方にある
また、判断の軸はシンプルで、基本的には「価格を優先するなら仲介、スピードと確実性を優先するなら買取」です。実際のデータでは、戸建ての成約日数は仲介の中央値152日に対し、買取は51日と約3分の1で売却できています（詳細は本文で解説します）。
戸建て住宅の売却方法：「買取」と「仲介」の基本
不動産会社に「家を売りたいです」と相談したときは、「不動産会社が代わりに買主を探す仲介」が提案されるケースがほとんどです。
一方で「買取」は、不動産会社が直接購入する売却方法です。
- 仲介：メルカリやヤフオクに出品して、自分で購入者を見つける
- 買取：ブックオフなどの店舗に商品を持ち込んで、お店に買い取ってもらう
日用品や家電の取引で例えると、上記のイメージに近いでしょう。
仲介とは
仲介では、不動産会社と媒介契約を結び、物件の購入者を探してもらう。
仲介とは、不動産会社に戸建て住宅売却の仲介役を引き受けてもらい、買主を探してもらう売却方法です。
買取とは
業者買取では、不動産会社と売買契約を結び、物件を直接買い取ってもらう。
買取とは、不動産会社に戸建て住宅を直接買い取ってもらう方法です。
買取した業者はリフォームをして再販売するので「買取再販」と呼ばれることもあれば、すぐに買い取ってもらうことから「即時買取」、あるいは不動産会社が直接購入するため「直接買取」と呼ばれることもあります。
戸建てを売るときの「買取」と「仲介」5つの違い
買取と仲介の違いとして確認しておくべきポイントを解説します。
買取と仲介の違い比較表
| 買取 | 仲介 | |
| 契約 | 売買契約 | 媒介契約 |
| 売却価格 | 相場価格よりも安くなる （相場価格の5～8割程度） | 相場価格で売れる可能性がある |
| 査定額 | 買取価格 （売れる金額） | 売り出しの参考価格 （売れる金額とは限らない） |
| 売却までの期間 | 引き渡しまで数週間 | 3～6カ月程度 （物件によってはそれ以上） |
| 諸費用 | 不要 | 仲介手数料 （解体・補修費用がかかることも） |
| 契約不適合責任 | 免責 | 引き渡しから3カ月 |
結ぶ契約の種類が違う
仲介と買取では不動産会社の役割は異なるため、結ぶ契約の種類にも違いがあります。
- 仲介：買主を探してもらうために媒介契約を結ぶ
- 買取：直接購入してもらうために売買契約を結ぶ
仲介の「媒介契約」は、不動産会社にレインズへの登録やポータルサイトへの広告掲載といった広告活動を行い、買主を探す販売活動を行ってもらうための契約です。
一方で買取の「売買契約」は文字通り 「不動産会社に物件を買ってもらうための契約」となります。
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売れる価格が違う
買取と仲介は売れる価格が違います。
買取では不動産会社は買い取った後、自社の利益を確保する必要があるため、高くても市場価格の8割程度での買い取りとなるのが一般的です。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
一方、仲介の場合は相場価格通りで売却できる可能性があります。
とはいえ、仲介の場合でも、最終的にかなりの値引きをして売買契約を締結するといったこともあるため、必ずしも相場通りで売却できるというわけではありません。
「査定額」の意味が違う
不動産を売却する際は、仲介でも買取でもまずは不動産会社の査定を受けるところからスタートします。
算出された査定金額を確認するときの注意点は、仲介は売り出し価格の参考にする「市場で売れそうな価格」であり買取の場合は「その金額で不動産会社が購入する＝売却金額となる」という点です。
仲介の方が相場価格付近で売れるため、買取の金額よりも査定額は高くなります。
しかし、その金額は「売れる金額」ではなく、「これぐらいで売れそうですので、うちで媒介契約を結びませんか？」という意図が含まれる提案の価格です。
仲介の査定金額通りに売れるとは限らず、むしろ買主からの値下げ交渉を前提に、少し高めの金額が算出されることが多いのです。
また、媒介契約を結ぶために、相場と比べると明らかに高い金額を提示して売主の気を引こうとする不動産会社も少なからずありますので、注意しておきましょう。
売れるスピードが違う
買取の場合、買主が不動産会社のため、ほとんどの場合現金一括払いです。
このため、条件がまとまれば売買契約～引き渡しまで1週間程度で終わってしまうことも珍しくありません。
一方、仲介の場合、おおむね3カ月以内に売れる価格で売り出しを始めることになりますが、タイミングが悪かったり、もしくは設定した価格が相場通りでなかったりした場合には、半年～1年以上売れ残ってしまうこともあります。
特に戸建ての場合、間取りや立地、周辺環境など個別性が高く、マンションに比べて相場通りの査定が簡単ではあり ません。
そのため、マンションよりもリフォームにかかる費用が見えにくく、一般の買主を仲介で探すのは難しいことも多いです。
仲介と買取で売れるまでにどれぐらいの差があるのか
実際に「イエウリ」で査定申し込みをした戸建て住宅が、仲介・買取でそれぞれ売買契約を結ぶまでに何日かかったかの統計は、以下の通りです2。
| 成約日数:戸建て | 平均値 | 中央値 |
| 仲介 | 184日 | 152日 |
| 買取 | 83日 | 51日 |
このデータも、売れるまでの日数を推測するまでの参考にできるでしょう。
| 成約日数:マンション | 平均値 | 中央値 |
| 仲介 | 121日 | 91日 |
| 買取 | 51日 | 38日 |
マンションの場合は上記の通りで、やはり戸建て住宅はマンションに比べて売れるまで時間がかかるケースが多いと言えます。
なお、東日本レインズの統計によると、2024年の中古戸建ての成約日数平均は97.3日であり、マンションの85.3日と比較すると若干長期化する傾向にあります。
ただし、冒頭でもお伝えした通り
- 新築住宅は高すぎるから、割安な中古戸建てを購入する人が増えた
- 住宅ローン控除適用の築年数に関する条件が緩和されたため、中古の戸建てが選択肢に入りやすくなった
といった事情もあり、特に1982年以降に建てられた新耐震基準の家であれば、仲介で売却する際のハードルは従来よりも低くなっています。
買取業者の「査定への参加・辞退」にも戸建てとマンションで差がある
売れるまでの日数だけでなく、「買取業者がどれだけ積極的に査定へ参加してくれるか」という点でも、戸建てとマンションには明確な差があります。
イエウリに登録された物件のうち、都市部(首都圏1都3県および全国の政令指定都市)の物件1,547件について、買取入札への参加状況を集計した結果が以下です3。
| 買取入札への参加状況(都市部) | 戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 集計物件数 | 823件 | 724件 |
| 1物件あたりの平均査定参加社数 | 37.7社 | 44.4社 |
| 平均辞退率 | 81% | 75% |
| 実際に入札(金額提示)した会社数の平均 | 6.9社 | 11.3社 |
| 1社以上の入札を得られた物件の割合 | 96.7% | 98.9% |
マンションは戸建てよりも査定に参加する会社が平均で約7社多く、辞退率も6ポイント低いため、最終的に価格を提示(入札)する会社の数は、マンションが平均11.3社、戸建てが平均6.9社と、マンションの方が1.6倍ほど多い結果となりました4。
この背景には、本文でも解説している通り、戸建ては間取り・土地形状・接道・周辺環境といった個別要因が一軒ごとに異なり、買取後の再販価格やリフォーム費用を読みにくいという事情があります。
取引事例を参照しやすいマンションに比べて、買取業者側も慎重にならざるを得ないので す5。
一方で、この数字は悲観する材料ではありません。都市部の戸建てであれば96.7%の物件が1社以上の入札を得られており、平均7社程度の買取価格を比較できています。
むしろ「戸建ては業者ごとの査定額の差が出やすい」からこそ、1社だけの買取価格で判断せず、できるだけ多くの会社の価格を比較することが、買取で損をしないために重要だと言えるでしょう。
買取は住宅ローン審査の影響を受けない
仲介で買主が見つかって売買契約まで進んでも、「買主の住宅ローン本審査が否認となってしまったため、白紙解除」となってしまうことがあります。
事前審査の承認を得ている買主が、本審査で否認になる割合は5~6%程度だと言われており、決して多くはありません6。
しかし、白紙解除となった場合は「売却活動が振り出しに戻ってしまう」点に注意しましょう。
現金一括決済の買取であれば、ローン審査の影響を受けません。
買取業者が事業用のローンを利用する場合もありますが、融資が満額まで下りなくても自己資金を充てることが多いため、売買契約後に契約解除となるケースは稀です。
かかる諸費用が違う（買取は仲介手数料がかからない）
買取と仲介とでは、かかる諸費用が違います。
買取の場合、かかる諸費用は登記費用と売買契約書に貼る印紙代、売却後の譲渡所得税くらいです。
仲介手数料
一方、仲介の場合は、上記に加え売買が成立した段階で仲介手数料を支払う必要があります。
800万円を超える不動産取引となった場合、仲介手数料は物件価格の3%+6万円+消費税が仲介手数料の上限です7。
割引してくれることもありますが、多くの仲介会社はこの上限額を仲介手数料として売買主に請求します。
もし家が2,000万円で売れたとすると、仲介手数料の額は
60万円+6万円=66万円 これに消費税10%を加えて 72.6万円
となり、決して安くはありません。不動産売買における諸経費のほとんどはこの仲介手数料です。
もちろん仲介手数料を支払うからこそ不動産会社に営業を行ってもらい、契約等でトラブルが無いように協力してもらえるのですが、買取で業者に直接売却する場合は仲介手数料はかからない点も押さえておきましょう。
その他の諸経費
物件によっては売却する前準備として草刈や建物の解体、整地などする必要があります。
買取か仲介かを比較する時は、こうした諸費用分まで踏まえて比較検討することが大切です。
売却後の契約不適合責任（瑕疵担保責任）の有無
「契約不適合責任」とは、旧民法で「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものです。
戸建て売却時の契約不適合責任は「売却した後、一定期間の間に雨漏りやシロアリ被害が見つかった場合、補修費用などを売主が支払わなければならない」というものになります。
戸建てを売却した後に契約不適合責任を問われる例
戸建ての売却後に契約不適合責任が問われる可能性がある例としては、以下のようなものがあります。
- 売主が把握していない雨漏りやシロアリ被害があった
- 建物を解体してみたら、地中埋設物や土壌汚染が判明した
改正民法では、契約不適合が判明したときに、買主は売主に契約の解除、損害賠償請求に加えて、追完請求（補修や代替物・不足分の引渡し）、代金減額請求もできると規定されています。
ただし、契約解除は「住むことができないような大きな欠陥が見つかった場合」に限定するのが一般的です。
「売主が契約不適合責任を負うのは、引渡しから3カ月間」と期間を定めた特約を設けて売買契約を結ぶのが一般的です。
買取では売主の契約不適合責任は免責で取引される
買取の場合、購入するのは不動産のプロである宅建業者ということもあり、多くの不動産会社は売主の契約不適合責任を免責として物件を購入しています。
契約不適合責任免責の買取での売却であれば、引渡し後に物件に不具合が見つかっても、補修代金を請求されるようなことはありません。
「買主側の住宅ローン控除の違い」も売却方法に影響する
仲介で売却される一般的な中古住宅では、買主が利用できる住宅ローン控除は最長10年までとなります（適用要件を満たす中古住宅の場合）。
一方、不動産会社がいったん買い取った後、一定のリフォームまたはリノベーションを行い「買取再販住宅」として再販売される場合は、適用要件を満たせば買主は最長13年の住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
この差は買主のメリットに直結するため、仲介で通常の中古住宅を購入するよりも「買取再販住宅」の方が買主にとって魅力的に映るケースがあります。
その結果、仲介ではなく買取を選択することで「買主が早く決まりやすい」「一定の価格を維持しやすい」といった恩恵を受ける可能性があり、築年数が古い物 件などでは特に「買取を選んで正解」になることがあります。
買取保証付仲介という方法もある
買取と仲介についてまとめると、
- 買取は「条件がまとまればすぐに引渡しできるものの、相場より安い価格での売却となる」
- 仲介は「相場価格で売却できる可能性があるものの、いつ売買契約が成立するかわからない」
というのがそれぞれの売却方法の特徴です。
各方法でメリットとデメリットがはっきりしているため、物件の状況や売却までのタイムリミットに応じて使い分けるとよいでしょう。
なお、不動産会社によっては双方の良いとこ取りをした買取保証（売却保証）付仲介という売却方法を用意している場合もあります。
この売却方法では、最初に不動産会社の買取査定を受けておき、「3カ月間仲介で売却が成立しなければ査定した価格で買い取ってもらう」という流れになります。
仲介の段階で買主がまとまれば高く売却できますし、仮に売却に期限があるような場合でも最初に設定した期間が経過すると、当初の査定額で買い取ってもらうことができます。
ただし、不動産会社の都合で買取の段階になって査定額が変更されることもあります。
不動産会社が買い取りたい物件の場合は、売却活動を積極的に取り組んでもらえない場合がある点にも注意が必要です（仲介手数料よりも、買取再販の利益額が大きいため）。
また、買取保証で売り出す場合、自分で他の買取業者を探して、その会社と契約する「自己発見取引」ができない専属専任媒介契約を結ぶケースがほとんどです。
買取保証では、契約条件や仲介で売れなかった場合の買取額について、しっかりと確認してください。
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エリア別の戸建て買取価格相場（予想）
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」には、アンケート回答やレインズ（不動産会社用の物件情報サイト）の情報を集計して、不動産の成約情報（売買価格や面積、築年数など）が記録されています。
以下では、不動産情報ライブラリに登録された各都道府県ごとの戸建て（建物+土地）売買価格の情報から、不動産会社による買取で成約した場合にいくらぐらいになるかの予想価格をご紹介します（市場で取引された価格の70～80%を買取価格の予想値として表示）。
なお、市区町村単位のより詳しい相場と実際の成約事例は、地域別の売却相場ページで確認できます。お住まいの物件の条件に合わせた目安を知りたい場合は、AI査定（無料・個人情報の入力不要）もご活用ください。
北海道・東北
北海道・東北エリアの一戸建て買取価格（予測）
関東
関東エリアの一戸建て買取価格（予測）
北陸・甲信越
北陸・甲信越エリアの一戸建て買取価格（予測）
東海
東海エリアの一戸建て買取価格（予測）
近畿
近畿エリアの一戸建て買取価格（予測）
中国・四国
中国・四国エリアの一戸建て買取価格（予測）
九州・沖縄
九州・沖縄エリアの一戸建て買取価格（予測）
「仲介」よりも「買取」を選ぶべき戸建て住宅の8つの特徴
ここまで買取と仲介の違いを解説してきましたが、実は戸建て住宅の場合、個別性の高さから査定が難しいこともあり、仲介では査定額通りに売れない傾向にあります8。
特に、以下のようなケースに当てはまる戸建ては、仲介よりも買取が向いています。
- 築年数が古い
- 間取りが現代的でない
- 土地や建物の面積が大きい、または小さい
- 既存不適格建築物や違反建築
- 相続や転勤、離婚など早く売りたい事情がある
- 売却を人に知られたくない
- 心理的瑕疵がある（告知事項あり）
- 遠方にある物件を売りたい
それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。
築年数が古い戸建て住宅
契約不適合（瑕疵担保）責任免責で売却できる
築年数が古い戸建て住宅については、引渡し後に契約不適合（瑕疵担保）責任を追及される可能性が高いこともあり、仲介ではなく買取での売却がおすすめです。
また、築年数が古く、建物の状況があまりよくないと、仲介の場合は売却前にリフォームやリノベーションを検討する必要がありますが、買取の場合は基本的にそうした心配はありません。
「長い間空き家になっている家」「取り壊しが前提のボロボロの家」「雨漏りやシロアリ被害などがわかっている家」の場合は買取での売却を検討すると良いでしょう。
新築・築浅物件は仲介での売却が理想
比較的物件の状態が綺麗で、一般の買主が付きやすい新築・築浅の物件は、買取ではなく仲介での売却が理想です。
買取は相場価格より安くなってしまうため、住宅ローンの残債が売却金額で完済できない場合もあるからです。
住宅ローンの返済は、多くの場合で毎月の返済金額が一定になる「元利均等返済」を選んでいる方が多いでしょう。
元利均等返済の場合、住宅ローンを利用してからしばらく経つまでは返済金額に占める金利の割合が大きく、元金があまり減っていません。
その結果、築年数の浅い物件の売却はオーバーローンになりやすく、相場価格よりも安い買取となると、さらに売却金額での住宅ローン完済が厳しくなってしまうのです。
オーバーローンの場合は住み替えローンを利用するか、残債に満たない分を預貯金から捻出する必要があるので、できるだけ高く売れる仲介で腰を据えて販売する方が良いでしょう。
なお、イエウリでは仲介・買取の両方で各不動産会社に査定額を出してもらうことも可能です。
築10年前後が買取向きになる目安
実際にイエウリでの戸建ての買取成約事例を見ると、築10年以上の物件の比率が多いです（2025年2月現在）。
新築・築浅の物件はリフォームの必要性があまりなく、実施したとしても壁紙の張り替えなど低費用でできるため、買取会社としても付加価値を付けにくく、購入に積極的ではない傾向があります。
したがって、ある程度生活感や設備の劣化が出てくる築10年を目安に、仲介よりも買取を選ぶメリットが大きくなると考えられるでしょう。
取り壊しが必要な古い家（建物が使えない）は、買取価格 が安くなりがち
戸建住宅の買取では、築10年〜20年前後の物件であれば、リフォームをして付加価値を付けて転売することで利益を狙いやすいため、購入に力を入れている業者が多くあります。
一方で、築年数がかなり古い戸建ての場合は、建物部分には値段が付かず、取り壊して新築物件を建てるための土地として活用するといった流れになります。
取り壊し費用がかかる分、買取価格も安くなってしまうことを押さえておきましょう。
このような戸建て物件では、「古家付きの土地として売り出す」「建物を取り壊してから売り出す」という選択肢も考えられますが、費用をかけて解体しても必ずしも高く売れるとは言い切れないため、注意が必要です。
また、擁壁がある家など、家の設備・土地の状況によっては周辺相場よりも価格が下がってしまうことがあります。
ただし、このように何らかの原因があって買取額が安くなる不動産は、一般向けに販売する仲介ではさらに苦戦する可能性があるため買取向きのケースが多いです。
ハウスメーカーによる高価買取の事例もある
新築物件の需要があるエリアで、住宅用地の売り出しが少ない場合、ハウスメーカーが高値で買取してくれるケースもあります。
ハウスメーカーの場合は、仕入れた土地に注文住宅を建てる際に利益が見込めるため、他の買取会社よりも高値が出せることもあるのです。
間取りが現代的でない戸建て住宅
中古戸建ての売買では、買主が購入した後にリフォームすることを前提にしている場合がほとんどです。
しかし、壁を取り壊して間取りの変更をするなど、大掛かりな工事が必要であればその分コストも高くなってしまいます。
間取りの変更が必要だと仲介では売れにくい
そのため、間取りが現代のニーズに合わない戸建て住宅も仲介では買い手が見つかりにくく、買取向きだと言えるでしょう。
最近は核家族化が進んだことや子どもを持たない夫婦も増えたことから、部屋数が多いより、リビングが広々とした間取りが好まれる傾向にあります。
築年数の古さともある程度の相関関係がありますが、「間取りが現代の部屋探しニーズに合っていて、一般ウケしやすい構造である」ことは、物件の売れやすさを左右する重大要素です。
間取りが原因で売れにくい戸建て住宅を買い取れば、リフォーム後の再販売で大きく付加価値を出せる可能性があるので、買取再販業者は積極的に購入する傾向にあります。
土地や建物の面積が大きい、または小さい戸建て住宅
一般の買主を見つける仲介の場合は、売り出す家や土地が「大きすぎる」あるいは「小さすぎる」と、購入する層が限られてしまって売れにくいです。
単純計算で普通の一戸建て2軒分の大きさになる二世帯住宅などは、親・子世代ともに売却に同意して売却を進めようとしても、仲介では買主が見つかりにくいでしょう。
土地や家が大きい場合には、一度建物を解体し、土地を分筆して売り出すという方法もあるのですが、個人が短い期間に不動産の売買を複数回繰り返すと宅建業法に抵触するおそれがあります9。
そのため「その地域で物件探しをする人にとって最適でないサイズの戸建て住宅」の場合は、買取業者やハウスメーカーに買取してもらうことも視野に入れると良いでしょう。
また、売却する戸建て住宅の敷地が通常の成型地ではなく「袋地（周囲を他人の土地に囲まれ、直接道路に接していない土地）」や「旗竿地」など特殊な形状の場合も、一般の買主が見つかりにくい傾向があるため買取が選ばれることが多いです。
既存不適格建築物や違反建築など問題のある物件の場合
建物を建てるには、「幅4m以上の道路に2m以上接していないといけない」「敷地の広さに対して、建てられる建物の面積・延床面積には上限がある（建蔽率・容積率）」といった決まり事があります。
こうした決まり事は、年数が経つごとに法律が改正されて基準が変わるため、建築時点の法律には適合していたものの、現在の法律には適合していないという建築物があります。
これらの建築物のことを既存不適格建築物といいます。
既存不適格の場合
既存不適格建築物は、現在の法律には適合しませんが、建築時点の法律には適合していたため、取壊しの命令が出るようなことはありません。
一方、現在の法律に適合していないため、増築したり、建物を解体して建て替えしたりといったことができないのです。
このことから、一般的に既存不適格建築物になってしまうと、仲介では買手が非常に見つかりにくく、売却できたとしてもかなり安い価格での売却となってしまいます。
こうした違反建築物や既存不適格建築物の売却で困っている場合、まずは買取を行っている不動産会社に相談してみることをおすすめします。
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不動産会社にとっても、既存不適格建築物は積極的に購入したい物件というわけではありませんが、場合によっては購入を検討してくれることがあります。
例えば、既存不適格建築物の周辺の土地も合わせて売りに出ているような場合は、2つ合わせることで現在の法律に適合することがあります。
近隣土地の所有者に売却を打診して、その土地に通常の建物が建築できるように試みるといった対策が行われる場合もあるでしょう。
こうした場合、不動産会社としては相場より安い価格で土地を購入できるため、交渉にのってくれる可能性が出てきます。
違反建築の場合
増築を行ったなどの理由で、建築基準法に満たない状態になってしまった戸建て住宅は「違反建築（違法建築）」と呼ばれます。
違反建築物は建物部分に評価が付かず、買主は住宅ローンを使うことができないので、必然的に購入希望者は少なくなるでしょう。
不動産会社に直接買取を依頼した場合は、違反建築物でも現金一括決済で購入してくれるケースがあります。
ただし、その場合も建物部分の価値はゼロとみなされ、解体を前提とした土地の取引になり、解体費用は売主負担、または買取金額から差し引かれた金額が提示されるでしょう。
相続や転勤、離婚など早く売りたい場合
相続した不動産を売却する場合、相続から10カ月以内に相続税を納める必要があり、不動産の売却資金を相続税の支払いに充てたいのであれば、その期間中に売却しなければいけません。
転勤の場合「〇日後までに売買をまとめなければいけない」といった期限があるでしょうし、離婚の場合はできるだけ早く清算したいと思うはずです。
このような理由で、できるだけ早く売却したい場合や、期限がある場合にはいつ売れるか分からない仲介より、条件がまとまればすぐに現金化できる買取の方がおすすめです。
また、住宅ローンの滞納が続いており、競売の開始が迫っている場合も買取が有力な選択肢になります。
仲介と買取を比較すると買取は金額が安くなってしまいますが、競売は買取よりもさらに安い金額になってしまうためです。
売却を人に知られたくない場合
仲介で不動産を売却する場合、周辺 エリアにはチラシがまかれたり、インターネット上のポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）に売り出し情報が掲載されたりします。
また、週末毎にオープンハウスを開催すれば、近所の人にはすぐに売りに出したことが伝わってしまうでしょう。
売りに出していることが近隣の住民に知られたくない場合には、買取による売却を選ぶと誰にも知られることなく売却を進めることができます。
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心理的瑕疵のある物件
その家や土地で過去に亡くなった方がいるといった経歴がある物件は「心理的瑕疵がある」と見なされます。
自殺の他、孤独死や事件が起こったなどの要因が心理的瑕疵に含まれます。
心理的瑕疵がある物件を売却する場合は、告知事項ありとして重要事項説明でその旨を買主に告知します。
心理的瑕疵のある物件がどれくらい不動産価格の下落に影響を与えるか、明確な基準はありませんが、相場よりも安くなってしまうのが一般的です。
買主によっては「安く買えるのであれば気にしない」という人もいますが、仲介では敬遠されがちなのは言うまでもありません。
買取業者に売却する場合も心理的瑕疵は告知しなければならず、業者が再販売する際もまた同様で、何もない物件よりは買取金額も安くなってしまいます。
しかし、
- リノベーションする
- 一度取り壊してから新しく住宅を建てて販売する
- 駐車場やコインランドリーとして運営する
など、事故物件でも売れやすくしたり、宅地として利用する以外の戦略を持っている買取会社に任せるという方法は、売れずに困っている場合には最適と言えるでしょう。
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遠方にある物件
自分が住んでいるところから遠く離れたところにある物件の場合は、契約等の手間を考えると買取が適しています。
内見対応などを仲介会社に依頼すれば、必ずしも付き添いの必要などはありませんが「契約でわざわざ現地に赴いたのに、買主にローンが下りず契約解除となり無駄足に終わってしまう」といった事態が起こるかもしれません。
最初から弁護士や司法書士に契約まで委任する方法もありますが、その費用や手間まで考えると、仲介よりも引き渡しまでが比較的スムーズな買取の方が、対応が楽でストレスもたまりにくいでしょう。
イエウリでは、相続等で取得した地方の物件の買取事例も多数あります。
「買取」で注意すべき点と、買取業者の選び方
戸建て住宅を買取で売却する際は、以下の点に気をつけなければなりません。
- 仲介で売りに出すと買取価格が下がることが多い
- 必ず複数の業者に依頼する
- 三為業者による買取は金額が大幅に安くなる可能性がある
- 融資を使うのか確認する
- 第三者の検査を受ける
- 引き渡し時の条件を確認する
仲介で売りに出すと買取価格が下がることが多い
「イエウリ」を利用して買取の成約に至った物件を分析し、さらに買取会社からのヒアリングも行なって調査したところ、「仲介で売れなかった物件は、本来の買取価格よりもさらに値下がりしてしまうケースがある」ことが判明しました。
理由は上記の図にあるように、周辺の成約事例などを元に買取価格の査定を行う際、すでに仲介で販売しているが長期間売れていない場合は、買取後の販売も苦戦することを考慮して買取価格を下げざるを得ないからです。
過去にイエウリさんでも事例がありましたが、買取金額を見て、折り合いがつかないため仲介に出した、でも売れなかったから再度買取を打診するケース。私たち不動産会社は当たり前のように、一度市場に出したら同じ金額を出すことはできませんよ、と話しますが、個人の売主さんには中々理解をしてもらえません。
株式会社アイホーム（ヤマダ不動産神戸本店）
代表取締役 告野 亘 様 よりヒアリング10
不動産の査定額はあくまで周辺の成約事例や地価公示などを用いたデータを参照しているもので、「相場価格」も参考に過ぎません。
たまたま買い手が出てこないタイミングであれば、予想以上に売れず苦戦してしまう物件も多いです。
仲介会社は高い査定を出せば媒介を取れてしまいます。ですが、それは売主さんのためにはなにもならない。もちろん売れる可能性もあるかもしれませんが、市場よりも高い値段で販売活動をすることで売却期間が長くなり、後で売れない原因になり得ることもありますからね。
イエウリ参画不動産会社
前野 潤一 様 よりヒアリング
基本的には売却価格が高くなる仲介の方が売主のメリットは大きいですが、住み替えのタイミングや売主を探すのにかかる手間・時間を考慮して最初から買取で売却することで、結果的に得をする可能性があることは頭に入れておくと良いでしょう。
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必ず複数の業者に依頼する
買取は、不動産会社に価格査定してもらい、条件がまとまればすぐに契約～引き渡しとなります。
不動産会社は、買い取った不動産に手を加えて再販し、利益を出すことを目的に不動産を購入しますが、再販後いくらで売却できるか、利益をいくら見込む必要があるかは不動産会社によって異なります。
業者間の競争が生まれて高値で買取してもらえる
一度査定を受けて、その条件が気に入ればすぐに契約できる買取では、できるだけ多くの不動産会社に買取の条件を提出してもらい、その中から少しでも高くで買い取ってもらえる不動産会社を選ぶようにするとよいでしょう。
戸建て住宅はマンションに比べて「その物件に個別の要因」が大きいため、買取査定額にも差が出やすいという特徴があります。
同じ物件、または条件が似ている近隣物件の取引事例を参照できるマンションに比べて、戸建て住宅の買取査定では、エリアの特徴や需要と供給といった不確定要素も考慮していく必要があるからです。
買取価格を比較しないデメリットは大きい
不動産会社によっては「買えたらラッキー」ぐらいの思いで相場よりも大幅に安い価格を提示してくるケースもあります。
したがって、戸建て住宅の買取で買い叩かれて損をしないためには、複数の業者に見てもらうことが非常に重要なのです。
「イエウリ」で過去に買取にて成約した事例では、元から付き合いのある不動産会社の買取金額と比較して、があります。
「仲介で販売中の物件が売れず、買取してくれる不動産会社が見つかった」というような場合も、複数社の買取価格を比較するのが損をしないために有効です。
三為業者による買取は金額が大幅に安くなる可能性がある
これは「査定額を比較すること」で間接的にクリアできるポイントにはなりますが、安く戸建て住宅を買い取ってそのまま他の不動産会社やエンドユーザーに転売する「三為業者」による買取には注意が必要です。
- 買い取った住宅をリフォームしてから再販売する（買取再販）
- 買い取った住宅を解体して宅地として販売、あるいは建売住宅を新築して販売する（主にハウスメーカーによる買取）
上記2種類の買取パターンであれば、解体やリフォーム、新しい建物の建築といった部分でも業者の利益が見込めるため、買取価格を引き上げられる余地があります。
しかし、そのまま転売して利益を得る目的で戸建てを買取する業者の場合、他の部分では利益が見 込めないため、買取金額が安くなってしまうケースが多いのです。
こうした取引をメインに取り扱う業者は「三為業者」と呼ばれ、売買契約書に「第三者のためにする契約」の特約を設けた取引を打診します。
ただし、この記事で解説した「仲介では売れにくい戸建て住宅の特徴」のうち、特に違反建築や既存不適格など、仲介では売れにくい条件の戸建て住宅の場合は、むしろ通常の買取再販業者よりも、三為業者への売却の方がスムーズに進むケースもあります（隣地の一部を仕入れて、課題をクリアしてから再販するといった狙いがある）。
同じ「買取業者」という分類でも、買い取る目的やその後の活用方法は、会社によって異なり、それが買取金額の高低に関わることを押さえておきましょう。
不動産会社によって買取後の活用方法が異なり、得意な物件の種別・エリアにも違いがあるため、買取価格をしっかり比較することが重要。
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融資を使うのか確認する
仲介で一般の人に不動産を売却するときは住宅ローンを利用するのが一般的で、買主候補がローンの審査に落ちてしまったときは売買契約が白紙になってしまうことがあります。
実は、買取を行う不動産業者も銀行など金融機関から融資を引いて購入する場合がありますが、物件の条件や、市況、その会社の在庫などを加味した経営状況などが原因で、融資が利用できないから買取できないというケースも少なからずあります。
そのため、できれば全て自己資金で購入できる不動産会社を見つけるのが理想です。
業者選びのチェックポイントとして「融資を使うのか、全て自己資金で捻出できるのか」は重要ですので確認しておきましょう。
第三者の検査を受ける
戸建て住宅を売却する場合、所定の講習を受けた建築士による住宅診断、「インスペクション」の実施をオススメします。
戸建て住宅の買取査定を依頼すると、不動産会社が売却物件を訪問して価格査定することになりますが、先にインスペクションを受けておくと、査定にかかる時間を短く正確にすることができます。
不動産会社からしても、 高値で買い取ってよいか迷っているところを、インスペクションを受けて高い評価を受けた住宅であれば再販して利益を出しやすいと判断できて、買取価格がアップする可能性があります。
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引き渡し時の条件を確認する
戸建ての業者買取では、建物部分の状態によって解体して更地にしてから引き渡したり、建物付きで売買契約をして決済で引き渡し、その後解体工事を実施したりといった条件が契約に盛り込まれることがあります。
他には、確定測量を行うなどの条件が提示されることもあるでしょう。
引き渡す物件状態と、それを満たすために解体工事や測量が必要な場合は、いつそれを実施して、その際の費用は売主・買主（不動産会社）どちらが負担するのかを事前に確認するようにしてください。
また、不動産会社によっては売買契約に至るまでに相続登記などの手続きをサポートしてくれることがあります。
買取金額だけではなく、こうした条件やサポート体制もチェックしておくことで、トラブルなくスムーズに決済・引き渡しまで完了することができるでしょう。
買取業者を選ぶ際は、下記のチェックシートに記載の事項も売買契約前に確認しておくと安心です。
「イエウリ」は戸建ての買取査定額の比較に最適
ここまで解説した通り、戸建ての買取で損をしないために最も重要なのは「複数の会社の買取価格を比較すること」です。
不動産の一括査定サイトはイエウール、HOME4U、すまいValueなどが有名ですが、これらの多くは仲介での売却を前提にしており、査定依頼を出せるのは最大6社まで。買取価格を十分に比較しにくいのが実情です。
戸建ての買取査定額を比較する際は「イエウリ」の活用もご検討ください。
手間なく合理的に最高額の戸建て買取業者が探せる
「イエウリ」は登録した物件情報に対して、複数の不動産会社の査定額を手間なく比較できるサービスです。
イエウリに登録して各不動産会社が査定を行う際、運営会社が不動産情報の説明を代行するので、自ら1社ずつ連絡を取る必要がありません。
連絡をとりたい不動産会社は売主が査定額を確認してから選べるため、業者からの一方的な営業電話なしで売却活動を始めることができます。
「イエウリ」では、仲介・買取のどちらか、もしくは両方を選んだ上で、登録物件を対象にしている全ての不動産会社に査定依頼することができるため、相場や適正価格もわかりやすいのが特徴です。
ハウスドゥやセンチュリー21、リクシル不動産ショップERAなどのフランチャイズ加盟店を中心に、大手から地元の中小業者まで、1,800を超える全国の優良不動産会社が参画しています。
業者買取でも高く売却できる競争入札システム
イエウリの買取一括査定は「業者買取では売却価格が相場より安くなる」という点を解消しやすくなっています。
これは査定額の提示の際に入札形式を取り入れており、複数の業者間での入札競争が起こり結果的に高額で売却できる仕組みになっているためです。
また、イエウリでは「この不動産会社は過去に査定した物件を、最終的にいくらで買取したか」といった情報も把握しています。
そのため、「実際に家を見てもらったら、机上査定の金額よりも大幅に値段を下げられた」ようなことが起こりにくいように、査定の精度と買取実績が豊富な不動産会社を紹介可能です。
買取での戸建て売却を検討している方は「イエウリ」をぜひご利用ください。
イエウリカスタマーサクセスの島村です。イエウリでは、宅建士の資格を持つカスタマーサクセスに戸建て売却の疑問・悩みをご相談いただくことも可能です。売却の完了まで売主様のサポートを行っていますので、わからないこと・不安なことがあれば、気軽にご相談ください。
戸建て買取専門の業者が多数参画
「イエウリ」で物件の無料査定に申し込む
戸建て買取の流れ
戸建て買取は、以下のような流れで売買契約・決済（引き渡し）まで進みます。
不動産会社に査定を申し込む
不動産会社に「買取の査定」を申し込みます。
- 不動産会社に直接査定を申し込む
- 一括査定サイトなどを利用する
- 仲介会社から紹介された買取業者に査定してもらう
といった方法で「だいたいこれぐらいの金額で買取します」という金額が提示されます。
一般的な一括査定サイトは仲介での媒介を前提にしているため、買取での売却金額を十分比較できない可能性がある点に注意してください。
なお「イエウリ」では、買取業者に絞った査定が可能です。
訪問査定で物件内を確認してもらう
戸建て買取時の査定は「周辺の成約事例など、データのみで売却金額を概算する机上査定」と「物件内部の状況まで確認し、正式な買取金額を算出するための買取査定」の2つがあります。
正式な買取金額は「訪問査定」を実施しなければ算出できません（賃貸中の物件を除く）。
そのため、机上査定で高めの金額が出た2～3社程度に訪問査定を実施してもらい、最終的な買い付け申込書で金額が高かった会社と売買契約に進むのが一般的です。
売買契約
売買契約では、契約内容を確認した後、買取業者から売主に手付金が支払われます。
売買契約の後に売主の都合で売却を取りやめた場合は、手付金を放棄して契約を解除しなければならないため、この時には「どの不動産会社にいくらで売るのか」が確定しています。
残代金決済・引き渡し
残代金決済と引き渡しは同時に行われます。
売買契約書に記載した売買価格から手付金を差し引いた金額が、決済時に支払われます。
査定の申し込みから決済・引き渡しまでは、早ければ1～2週間程度で完了します。
イエウリを活用した戸建て買取の成功事例
ここでは不動産売却サービス「イエウリ」を通じて、実際に戸建てを買取で売却したケースを紹介します。
買取価格を比較したい
「仲介で売れない状況が続いていたため、仲介会社経由で買取業者を紹介してもらう」ケースがあります。
しかし、この場合は「仲介会社が付き合いのある買取業者に声をかける」といった形になるため、十分に買取価格を比較することはできません。
イエウリでは買取でも多くの会社の価格を比較して、高値での売却を実現できる競争入札のシステムを導入しているため、買取でも損をせずに売却したい方はぜひご利用ください。
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相続で取得した古い戸建て住宅
「相続で取得した家は必ず買取が良い」というわけではありませんが、築年数が経過していてそのまま売却するのが難しい場合、買取を選ぶメリットが多くあります。
- そもそも家が古い
- 相続人は物件からは遠い地域で生活している
- 駅から遠いなど少し不便な立地
など、いくつかの「仲介で売れにくい要素」がある物件を相続で取得した場合は、買取を第一に考えてスムーズに売却を目指す方が良いでしょう。
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解体したけど売却に苦戦した更地
- 古家付きの土地
- 更地
上記2つの条 件で売り出すことを比較したとき、一般的に売れやすく、価格も高くなるのは「更地」の方です。
しかし、一般的な戸建て住宅の解体には100～200万円程度の費用がかかるため、「解体しても売れない」という事態になってしまうと、金銭的なデメリットも大きいです。
更地にしてしまうと固定資産税の額も上がるため、「売れない状態で待つよりは、買取で早期に手放す」方が負担も軽減されます。
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駅から遠い物件
最寄り駅から離れた場所にある住宅地の戸建ては、「電車を使って通勤する人」ではなく、路線バスや自家用車を利用する人がターゲットになるでしょう。
しかし、そうしたターゲットにピンポイントで広告を届けて売却するのは難しく、成約までにどうしても時間がかかってしまいます。
下記の物件では、注文住宅を建築する目的でハウスメーカーが高価買取を実現できたため、成約に至りました。
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旗竿地
旗竿地は建てられる家の条件に成約がついてしまうため、仲介では売れにくい傾向にあります。
また、旗竿地の住宅の固定資産税を計算する際は「奥行価格補正率」を使用し、成型地に比べて安い金額が適用されるのですが、「実勢値（実際に取引が成立する価格）」は、こうした指標を用いても正確に算出することができません。
「仲介での値段設定が適切でなく売れ残ってしまう」ケー スも多いので、そうした場合は買取での売却も視野に入れてみることを推奨します。
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再建築不可物件
再建築不可物件を仲介で売却するのは非常に難しいと言われています。
隣地や私道の一部を買い取るなど、通常の土地として利用できるまでの問題解決に時間がかかるケースが多いからです。
再建築不可物件を売る場合は、最初から買取を検討しても、価格が下がるデメリット以上の恩恵を受けられるでしょう。
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告知事項ありの物件
事故や事件で人が亡くなってしまった物件を敬遠する人は少なくありません。
仲介でも価格を下げるなどして売却できる場合はありますが、買取ですぐに手放せるメリットを選択する人も多いです。
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遠方にある物件
「実家を相続した」「親が介護施設に入ることになった」といった理由で、遠方にある物件を売却するケースでは、手続きに手間がかからない買取を選択される方が多いです。
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建蔽率オーバーの違反建築
違反建築物は「住宅ローンが利用できない」こともあり、仲介で一般向けに販売するのは難しいため、買取を選択する方が多いです。
上記の物件は「1カ月後に住み替えをする」という事情もあり、時間のかかる仲介ではなく買取で成約に至りました。
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二世帯住宅
二世帯住宅も一般向けの仲介での販売がかなり難しく、買取が検討されるケースが多いです。
イエウリでは買取でも多くの会社の査定額を比較できるため、納得した金額で売却できます。
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成約事例から学ぶ戸建て買取
買取はこうした物件を売却するときに特に適しています。
「買取は訳アリ物件限定」というわけではなく、通常の住み替え等での売却でも、仲介ではなく買取で早めに決めてしまいたいとの理由から、買取を選択される方も少なくありません。
「仲介と買取どちらが良いのか」など迷っている方は、宅建士のスタッフが無料相談にも対応している「イエウリ」にお気軽にご連絡ください。
戸建て買取に関するよくある質問
買取価格を少しでも高くするためにはどうすればいいですか？
A: 買取業者は購入後にリフォームを実施して再販売するため、修繕や補修等に費用をかけても買取価格が上乗せされるケースは少ないです。第三者のインスペクションを受けて物件の状態を明確にすることは有効です。買取価格を上げるためには「少しでも高く買い取ってくれる買取業者を探す」ことが重要です。
買取業者に査定を依頼すると費用はかかりますか？
A: 通常、査定は無料で行われます。
古い家でも買取ってもらえますか？
A: はい、築年数が古い物件でも買取可能な業者は多く存在します。リノベーションや再建築を前提に買い取るケースがあります。
地元の買取業者が見つからない場合はどうすれば良いですか？
A: 近隣の不動産会社や、全国でサービス展開している会社が対応できるケースがあります。「イエウリ」では地元の不動産会社でも売れなかった物件を東京の不動産会社が買い取ったという事例も多数あるため、ぜひご相談ください。
心理的瑕疵（告知事項）のある物件でも買取ってもらえますか？
A: 物件の状況によりますが、心理的瑕疵物件を専門に扱う買取業者も存在します。事前に告知することが重要です。詳細は、告知義務と心理的瑕疵についてをご覧ください。
買取と仲介を同時に進めることはできますか？
A: 一般的には可能ですが、契約内容により ます。買取保証付き仲介という方法もあり、一定期間仲介で売れなければ買取ってもらう契約もあります。不動産の「買取保証」はどんなシステム？の記事内でも詳しく解説しています。
買取の場合、仲介手数料はかかりますか？
A: 不動産会社が直接買い取る場合、仲介手数料はかかりません。ただし、仲介会社を通して買取業者に売却する場合は手数料が発生します。詳しくは、不動産の買取で仲介手数料が必要なケースとは？をご覧ください。
買取の契約から引き渡しまでどのくらいの期間がかかりますか？
A: 条件が整えば、1週間から1ヶ月程度で完了することが多いです。具体的なスケジュールは業者と相談してください。
買取業者を選ぶ際のポイントは何ですか？
A: 複数の業者から査定を受け、価格だけでなく信頼性、実績、契約条件、サポート内容を比較検討することが重要です。「イエウリ」では、過去の実績等を考慮して優良業者をご紹介しています。
買取価格に納得できない場合、どうすればいいですか？
A: 他の買取業者にも査定を依頼し、価格を比較しましょう。場合によっては仲介での売却を検討することも可能です。詳しくは、不動産の査定額に納得いかない時に確認すべきことで解説しています。
買取業者との交渉で価格を上げることはできますか？
A: 交渉は可能ですが、業 者の提示する価格には理由があるため、現実的な範囲での交渉となります。「他の業者は〇〇万円で買い取ると言っています」などと他社の買い付け価格を伝えることで「買い上がり」が発生する可能性はありますが、何度も繰り返すと他社に流れるリスクを考慮して撤退してしまうこともあります。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）はどうなりますか？
A: 買取の場合、売主の契約不適合責任は免責となるケースが多いです。これにより、引き渡し後のトラブルリスクを回避できます。詳しくは、不動産買取で契約不適合責任が免責になることを「特約条項」で確認しましょうの記事をご覧ください。
不動産の名義人が亡くなっている場合でも買取ってもらえますか？
A: 相続登記が完了していれば可能です。相続手続きがまだの場合、業者によってはサポートしてくれることもあります。
買取を断られることはありますか？
A: 物件の状態や法的な問題、業者の方針によっては断られることもあります。その場合は他の業者に相談してみてください。
土地だけの買取も可能ですか？
A: はい、土地のみの買取も可能です。業者によっては積極的に買い取っています。土地を早く売るなら買取がおすすめ？の記事で詳細を解説しています。
空き家対策として買取を利用できますか？
A: できます。空き家を放置すると管理費用やリスクが発生するため、買取で早期に処分することが有 効です。詳しくは、空き家の売却は仲介より業者買取がおすすめ？をご覧ください。
参考：東日本レインズ｜首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）↑
参考：宅建業法第12条第1項、および第79条第2号↑
