「業者買取」は周りに知られにくい
家を売る際、その方法は大きく分けて「買取」と「仲介」の2種類があり、そのうち「買取」の場合は匿名性を保って、周囲に知られずに売却活動をすることが可能です。
買取と仲介の違いは、物件を買う側のが「一般の人」なのが仲介、「買取専門業者」なのが買取です。
それぞれ具体的にどのような違いがあるのか、なぜ買取が周囲に知られにくいのかを見ていきましょう。
仲介の方が高く売れやすい
売買価格の結論を書いてしまうと、一般的には仲介の方が買取よりも高く売れる傾向にあります。
しかし、最初に説明した通り、内緒で売りたい場合には買取が適しています。
仲介の特徴
自分の家を買ってくれる個人の買主を探す方法。レインズやポータルサイトに掲載するため、売り物件であることや売値が周囲にも知られてしまう。
買取の特徴
不動産業者に直接売却する方法。広告掲載などを行わないので、売却活動中であることが周囲に知られにくい。
業者はリフォームして再販、賃貸に出すなどの利益を見込んでいるため、仲介の7~8割程度の売却価格になることが多い。
仲介と違って広告などを出さないで成約できるため、売値も知られない。
内緒の度合いと売りたい価格、そしてそれにかかる手間や時間なども加味して、どちらが良いか決めましょう。
なお、買取会社から一括で査定額を募れる「イエウリ」の買取マッチングサービスでは、物件情報は一般の人には一切公開されないため、売却活動中であることを知られずに複数社の査定額を比較することができます。
不動産会社からの連絡も、自分が売却交渉 をする会社以外からは一切ありません。
内緒で売りたいけれど、損をせずにできるだけ高く売却したいという方に適していると言えるでしょう。
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「買取」とは
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
買取とは、買取を専門としている不動産業者が一般の売主から直接買い取る方法です。
買取はいくつかメリットがありますが、デメリットもありますので、それぞれ詳しく確認していきましょう。
内緒で売る際の「買取」のメリット
内緒で売る際はバレたくない理由があります。
その点を守ってもらえるかというのは非常に気にされるところだと思います。
買取の場合は売る物件の宣伝や広告は必要ないので、一般に公開される情報というのはほとんどないに等しいです。
金額よりも内緒で売る必要性のほうが高い人にとっては、これが一番のメリットであり間違いの起きにくい方法です。
不動産業者が提示した買取価格でそのまま売却することが可能
専門の不動産業者が価格を提示して、その金額でOKを出せば基本的にはその金額が手に入ることになります。
契約書への印紙代や、司法書士への抵当権抹消の費用くらいしかかからず、売却時の仲介手数料はかかりません。
例えば、仲介で3,000万円の家が、不動産会社による買取で2,400万円の金額で取引することになったとします。
仲介の場合は売買価格×3%+6万円に消費税を加えた105.6万円が手数料として必要ですが、買取の場合はこの費用は不要です。
売買価格の差は600万円ですが、手取り額の差は仲介手数料の分だけ小さくなり、494.4万円になります（印紙代など、仲介・買取共通の費用はここでは除く）。
仲介手数料を差し引いても仲介の方が金額が高くなるケースが多いですが、思ったよりも金額の差が縮まることや、手続きの手間を加味すると、買取も悪くない選択肢になるケースは少なくありません。
宣伝をしないので見栄えにこだわらなくてよい
一般購入者をターゲットとする仲介に比べると、買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので 、多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。
室内状況が悪かったり、設備の劣化・故障があったりしても、買取であれば手間をかけずに売却できる。
今の状態（現状有姿）でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）なしの契約がほとんど
契約不適合責任とは、売主は「契約書に記した状態で物件を引き渡す」という義務を負い、契約書に記載の無い欠陥等に対して責任を追い、保証をしなくてはいけないというものです。
民法によって定められています。
仲介の不動産売買では、一般的に「売主が契約不適合責任を追うのは、物件を引き渡してから3か月」という期間を定めることが多いですが、買取の場合は契約不適合責任なしで契約をしてもらえます。
売った後に責任が問われる可能性が限りなく低いので、一般の売主には安心材料になります。
2020年の民法改正で瑕疵担保責任は、「契約不適合責任」と変わり、考え方が変わりました。
売主の責任範囲が広がり、特約が増えて仲介の売却はより契約内容が複雑になりました。
その責任範囲について免責が受けられる点も、買取のメリットとなります。
内緒で売る際の「買取」のデメリット
価格は仲介よりも低め
買取業者が買い取った後は、自分で使うのではなく再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。
買取業者もその差額で利益をあげているので、そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。
一般的に、仲介相場の7~8割での買取になることが多いです。
買取業者としての知名度が低い場合がある
そもそも 不動産売却＝仲介 のイメージが強く、そもそも買取というスキーム自体があまり知られてはいないので、買取業者の知名度が高くありません。
極力中間マージンを減らして、買い取った後に高く売却する事が目的のため、広告宣伝に費用をかけていないことがその理由です。
仲介と比べると大手の不動産業者が少なく、家を売る上で心配に思ってしまう方も少なくありません。
もし心配になった場合は、買取業者のホームページなどを参照して業務内容を確認したり、ネット上の口コミなどを調べてみるのが良いでしょう。
業者買取を依頼する方法が知られていない
買取業者はまだ一般的ではありません。
買取で売却した経験がある人も、仲介会社経由で、「一定期間仲介で高めの価格で販売活動をしたあと、少し下げた金額で買取」や「仲介会社に行ったら買取業者を紹介される」パターン。
また、「仲介に頼んでいたけど買い手が現れたら買取業者（不動産業者）だった」というパターンで初めて存在を知る方もいます。
いずれにしても買取専門の業者と直接コンタクトを取る方法はまだ一般的ではありませんが、現在は「イエウリ」など買取業者に安心してコンタクトを取れるサイトもあります。
周囲に知られたくないけど、できるだけ高く売却したいという人に適したサービスです。
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「仲介」とは
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
不動産業者というと事務所を構えてお客様をお迎えし、宣伝をしたり営業活動をするようなところを想像すると思います。
そのほとんどの不動産業者は「仲介」で物件を売買・賃貸しています。
不動産における「仲介」とは、成約時に仲介手数料を業者に払うことを約束して、営業・広告活動をしてもらって買い手を見つけてもらうことを言います。
不動産の売買における仲介手数料の金額は、3％+6万円（消費税別）が上限です（売買価格が800万円を超える場合）。
仲介手数料は決して安くはありませんが、広く宣伝・営業活動を実施するので、買取と比べるとより高く売れる可能性があります。
「あまり知られたくはないけどそれはある程度で、売却金額の方を重視している」という方は仲介も検討するのが良いでしょう。
内緒で仲介を頼むときの注意
不動産仲介会社が行う売却活動のなかで、一般的に効果が高いのは広告、それもインターネット広告といわれています。
ホームズやスーモ、アットホームといった物件情報が掲載されるポータルサイトで、検索時に広告として上部に表示させるといった方法で広告を行います。
広告量の多さは、価格とも比例します（高い物件ほど成約時に貰える仲介手数料も多いため、広告費がかけられる）。
興味を持つ可能性のある購入希望者の目により多くとまれば、それだけ高く売れる可能性があります。
一方、仲介であまり知られずに売るということは、それだけ露出の機会が減り、依頼している仲介業者が、希望する条件とマッチした人に直接情報を教えるといった手段に限られてしまいます。
人目に触れない分、売却までの期間が長引いてしまうことも考えられるでしょう。
最近の物件探しは、写真で吟味し、わかる範囲内で現地を確認し、間取り確認の段階で問い合わせをする、というケースが多くなりました。
仲介で売却する 場合は、買い手が目にする広告での露出を増やさなければ売れにくいです。
したがって、「内緒」と言えど周囲に知られてしまうリスクもある程度は許容しなければならないという点は頭に入れておきましょう。
広告の範囲を検討しておく
仲介を検討されている方は一度、ポータルサイトと呼ばれる、不動産情報を載せている不動産サイトを見てみましょう。
マンションであれば「●号室」まで書いているものもあれば、建物の写真と間取り図くらいで、階数や部屋番号は書いていないものもあります。
一戸建てであれば、明らかに特定できそうな物件情報から、特定されにくい写真しかのせていないものまで様々。
今の購入希望者はまずはネットで物件を探すため、写真を何点も載せて検討をしてもらうというのが売却しやすくするための秘訣です。
写真が全くない物件では、どうしても住むイメージが浮かばないため、検討段階で除外されてしまう可能性があるからです。
もし多少であれば物件の写真を載せても大丈夫なのであれば、どこまで載せても良いか妥協点を探した状態で不動産仲介会社にコンタクトを取ると良いでしょう。
例えばマンションであれば号室掲載の可否、間取りタイプの可否、一戸建てであれば写真掲載の範囲（玄関の可否、2階以上に制限 など）を事前に検討しておきましょう。
広告掲載をせずに仲介で売ることはできない？
広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。
しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、決して飛び込みのお客は多くありません。
基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。
意外と、近隣の人が買うケースも
一般的に仲介会社は、販売活動を開始したら、まずは物件の近所から営業をします。
マンションであれば同じマンションや近隣のマンションにポスティング、一戸建ての場合も物件近隣にポスティングを実施します。
これから売ろうとしている物件の良さは、近隣に住んでいる人が一番知っており、住み替えなどで引っ越すという事例が多々あるからです。
したがって、広告活動を限定的にして、極力知られないようにお願いしても、内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。
こうしたケースは一般の方が想像するよりも多いので、「絶対に知られたくない」という場合は、仲介での売却自体が難しいと理解しておきましょう。
絶対に知られたくない場合は、買取だけで進めるべき
仲介での売却の場合は、ある程度広告を出さなければ売れません。
そして、一度広告を出せば売却活動中であることは周囲に知られてしまうので、絶対に内緒で売却したいという場合は、最初から業者買取で話を進めるのが良いでしょう。
ただし、前述の通り一般的には買取は仲介よりも成約金額は低くなりがちで、住宅ローンの残債が清算できない場合もあります。
そのようなケースでは、複数の買取業者による競争入札が実施できる「イエウリ」の利用も検討してみると良いかもしれません。
物件情報は買取会社だけに公開され、1番高い金額を提示してくれた買取会社と交渉ができるので、売却価格をできるだけ高くしつつ、周囲に知られるリスクは限定することが可能です。
