住宅を購入する際に、ほとんどの人は住宅ローンを組んで購入します。購入の際には売買契約を結び、契約内容はローンが通ることを前提に進めていきます。
売買契約では買主が売主に手付金を支払い、引き渡し日などの約束事を決めますが、住宅ローンの本審査は売買契約後に行われます。
では、もし買主の住宅ローンが通らなかったらどうなるのでしょうか。
そのような場合に「契約違反」となって違約金が発生するようなことがないように買主を守るための特約が住宅ローン特約です。
住宅ローン特約とは？
ローンが不承認となった時は、契約を白紙解除できる
住宅ローンの審査落ちで契約解除となっても、買主が不利益を負わないように定めることを「住宅ローン特約」と言います。
「融資特約」「融資条項」などと呼ばれることもあります。
不動産の売買契約は、決められた時期までに代金の支払いと物件の引き渡しを約束するものです。
契約内容には手付金の支払いや違約金に関する項目も定められていて、売買契約の締結後に買主側から契約解除をする場合は、手付金の没収や、時期によっては追加で違約金の支払いが求められます。
売主も販売活動を中断し、引き渡しの準備をするため仕方のないことです。
不動産売買では、 買主は「手付金を放棄」 売主は「手付金を返還し、さらにその同額を支払う（手付け倍返し）」 で契約を解除できる条件を設けるのが一般的です。
しかし、ローンを利用して不動産を購入するほとんどの人が、融資が確実に実行されるかわからない状態で売買契約をします。
そのため、ローンが下りなかった場合に限り「白紙」での契約解除ができるよう、売買契約書に特約を盛り込むのです。
住宅ローン特約を設けて不動産の売買契約を行うと、ローンが下りなかった場合、売主から買主に手付金は返金され違約金の支払いも必要ありません。
不動産の売買契約において、売主・買主のどちらかが契約を一方的に解除しても責任を問われない内容になるのは、ローン特約以外では普通はありません。買主が強く保護される重要かつ特殊な特約です。
契約時は特約があるか確認しよう
売買契約をするときは金額や引き渡し時期を確認するのですが、万が一ローンが不承認になった場合に適用されるローン特約があるかを確認してください。
住宅ローン特約はなぜ必要？
売買契約から引き渡しまでと、融資申込のスケジュール
ローンの利用を前提に売買契約を結ぶ方は、売買契約を結ぶ前に事前審査に通すことが多いのですが、最終的な本審査の結果は出ていない状態です。
事前審査は借りる人の与信や借入可能額をおおまかに見るものなので、自己申告に基づく情報で審査を行います。
金融機関がローンを実行するための本審査は、借りる人の与信や借入可能額、さらに購入物件を担保にするのでその物件が住宅ローンを組むのに適切かなどを総合的に判断し、さらに書面を提出して審査します。
本審査がおりると正式に融資が実行されるので、書類などの裏付けをもとに詳細な審査が行われます。
（事前審査OK）→［売買契約］→（本審査OK）→［決済・引き渡し］
売主も引き渡しの準備をする必要があるため、決済・引き渡しの１～2週間前をローン特約を行使できる期限とする契約が多いです。
どんなときに白紙解除ができるのか
それでは期限までにローン審査がおりなかったときは、どのような場合でも解除ができるのでしょうか？
売買契約ではどの金融機関にどのような融資を申込むのか記載します。
その記載のとおりに申し込んだにもかかわらず、承認が取れない場合に解除できるという内容になっています。
きちんとローンの申込をしたにもかかわらず不承認であった場合に、解除ができるという特約です。
審査が下りていないからいつでも解除ができるということではありません。
また審査中の勤務先の変更など 、買主の与信に著しく影響をあたえるような行為は特約の行使を認めないこともあります。
売買契約書に記す内容（期限、金額など）
売買契約書には以下の内容を記載します。
- 融資申込先：融資を申し込む金融機関を記入します。
- 融資承認取得期日：いつまでに融資の承認取得を取るかを記入します。
- 融資金額：融資を受ける金額です。
- 融資利用の特約に基づく契約解除期日：実際に融資が不承認だった場合に、契約解除ができる期日です。
1に書かれた金融機関に、2の期日までに3の金額で融資の本審査が承認されなかった場合、4の期日までに申し出れば売買契約の白紙解除ができます。
なお契約書条文には契約締結後、速やかに融資の申込を行うことが義務付けられているものがほとんどです。
審査がおりるような努力をしなかった場合は
過去の判例で、金融機関に対しローンの申込をしなかったのに、ローンの特約の行使による契約解除を主張したものの、それが認められなかったということがありました。
ローン特約のついた売買契約では、ローンの承認を受けるために申込をして、手続きが遅れることのないようにしなくてはいけないという義務を負うものと解釈されており、このことは契約書に明文化されていることも多いです。
例えば金融機関から審査に必要な書類を要求されたにもかかわらず、その提出を怠ることや著しく遅れて期日に間に合わない場合は、ローン特約が認められないことがあります。
また、左記の通り売買契約後の勤務先の変更も認められないことがあります。
勤続年数はローンの審査で重要なポイントであるからです。
ローン特約は白紙解除ができるという、売主は行使をされた場合に大変な不利益が生じる特約です。
拡大解釈をせず、住宅ローンの申込をしっかり行ったにもかかわらず、それが通らなかった場合のみに行使できる特約だと考えておきましょう。
なお、ローン特約ではない契約解除は、手付金の没収や、売主が履行に着手した段階では相応の違約金が発生します。
手付金の放棄または倍返しで契約解除する場合、手付解除が可能な期日を売買契約から2週間後を目途に定めて、売買契約書に記載するのが一般的です。
期限までに審査結果が間に合わないときの対処法
多くの方が「事前承認」を得て契約に臨み、ローン特約の期限までに「本承認」を通しますが、中には本審査の結果が間に合わないケースもあります。
また、不動産業者が用意する提携ローンを使う場合と使わない場合を比べると、使わない場合のほうが時間がかかる傾向にあります。
最近は条件が良いネット申し込みのローンを使う人も多くなっていますが、平常時よりも少し審査に時間がかかる場合があることも想定しておきましょう。
もし審査結果が間に合わない場合は、「ローン特約を利用して契約解除する」か「売主に相談してローン特約の期限を伸ばしてもらう」の二択になります。
その他、契約解除せずに引き渡し期日までに費用を用意するという方法もありますが、万が一用意できなかった場合は契約解除の際に違約金がかかります。
ここからは、売主に相談してローン特約の期限を伸ばしてもらう場合の対応について解説します。
その後、ローン審査が下りなかった場合に、住宅ローン特約を利用して契約解除するときの流れも確認していきましょう。
売主・仲介会社に相談する
ローン特約の期限を売主に伸ばしてもらう交渉は、売主にとってはメリットはありませんので、真摯に交渉することが必要です。
もし売主から許可が出た場合は、「売買契約変更合意書」を期日の前に取り交わす必要があります。
なぜ審査が伸びたのか、金融機関の都合など、買主が不備なく対応したもののやむを得ない理由で審査期限が伸びてしまったなどを説明する必要があります。
もし買主側の不備で伸び てしまった場合は受け入れられないケースがありますので注意してください。
このようなことがないようにするために、仲介業者や売主業者とのスケジュールの打ち合わせも必要で、金融機関とも契約前の事前打ち合わせが重要になってきます。
また、もし仲介会社の提携ローンなどを使わない場合は、進捗状況を随時伝えておくことがトラブル防止のために重要です。
住宅ローン特約を利用し契約解除するときは
契約の種類を確認する
残念ながらローン審査が不承認になった時は、契約内容をよく確認しましょう。
契約の種類が大きく二通りあります。
解除権留保型
期限までにローンが下りなかったときに、契約を解除するかどうかを買主が決められるという契約です。
「買主は～解除することができる」などのような文章になっています。
もし契約解除をする場合は、買主から明確な意思表示が必要です。
注意点は、期限を1日でも過ぎると特約による契約解除はできないことです。
解除条件型
期限までにローンが下りなかった場合は、自動的に契約が解除となる契約です。
もし期限を伸ばしたい場合や、他の金融機関で審査の再申請などを行っていても、事前に売買契約変更合意書を結ばないと、契約自体が解除となってしまいます。
いずれの場合でも、契約を解除する場合は、書面にて申し入れることが、トラブル回避の重要なポイントです。
仲介手数料も返金される
不動産仲介会社と取り交わす媒介契約では、仲介手数料の支払は「契約時半金」「決済時半金」とするのが一般的です。
そのため契約時には売主に対し手付金を支払うとともに、仲介会社にも仲介手数料を半額支払っていることが多いです。
ローン特約の場合による契約解除では、仲介手数料も返金となります。
なおローン条項以外の契約解除では、一般的に仲介手数料は返金されません。
ローン特約はそれだけ特殊な特約であると理解するのが良いでしょう。
まとめ
もしローン審査の承認が下りなかった場合は契約が白紙解除になるという、買主が保護される特約が結ばれていることが一般的です。
ただしローンの承認が取れなければどんな場合でも契約解除ができるというわけではないので、買主は売買契約後は速やかにローンの申込をしましょう。
売主もローン特約について事前に知識をつけておき、万が一買主のローンが通らなかったときにどのような対処ができるのか仲介業者とも相談しておくのが良いでしょう。
