家を売却する際に、不動産会社から「買取保証（売却保証）」というプランを提案されることがあります。
買取保証とは、一定期間は通常どおり仲介で売却活動を行い、その期間内に売却が成立しなかった場合に、最終的に不動産会社があらかじめ提示した金額で買い取ることを保証してくれる仕組みです。
「最終的に必ず売却できるのであれば、売り手としては安心」と感じる方も多いでしょう。
しかし、メリットがある一方でデメリットも存在するため、利用する前に内容をしっかりと把握しておくことが重要です。
特に注意したいのは、買取保証は「仲介」と「買取」の単純な”いいとこ取り”ではないという点です。
そもそも買取保証に対応できる不動産会社は限られており、さらに仲介を得意とする会社と買取を得意とする会社は別であることが多いため、実務上は「仲介でも買取でも最良の条件」を同時に確保するハードルが高いのです。
確実に売りたい気持ちがあっても、売却価格で大きく損をしてしまっては元も子もありません。
この記事では、
- 「買取保証」のメリットとデメリット
- 「買取保証」にした場合、どのような流れで家の売却活動が行われるのか
- 対応してくれる不動産会社を探す方法
などを詳しく解説します。
買取保証は最終的に不動産会社が買い取る
一定期間(3カ月が多い)不動産会社と専属専任媒介契約を結び、売却できなかった場合に、不動産会社が予め提示した金額で買い取るというシステム。
不動産の売却には「仲介」と「買取」の二つの方法があります。
- 仲介…一般的な売却方法で、不動産会社が売主と買主の間に入って取引をまとめる方法。
- 買取…売却活動を行うことなく不動産会社が直接買い取る方法。「買取保証」と区別するために「即時買取」という言い方をすることがあります。
買取保証は、この仲介と買取を組み合わせた方法で、「一定期間は市場価格での売却を目指しつつ、売れなければ確実に現金化できる」という点が特徴です。
ただし、仲介と買取の「いいとこ取り」ができる制度ではない点には注意が必要です。
買取価格は、市場相場価格の70～80％程度になることが多いです。
条件が良いと、もう少し有利な価格になることもありますが、反対に課題がある場合は大きく価格が下げられることもあります。
買取保証対応の不動産会社を探す方法
なお、買取保証で売り出すためには、そもそも「自社買取」を行っている不動産会社を探す必要があります。
仲介の売却で不動産会社を探すときは、一括査定サイトが便利です。
しかし、一括査定サイトに登録しているすべての会社が買取にも対応しているわけではないため、買取保証の金額を比較するのが難しいのです。
買取保証での売却を検討している方は、買取に対応している不動産会社を見つけやすい「イエウリ」がおすすめです。
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買取保証のメリット
買取保証は、仲介と買取の両方の方法を兼ね備えていることから、さまざまなメリットがあります。
メリット①資金計画が立てやすい
買取保証付きの仲介で売却活動を始める際は、最初に「一定期間売却活動を行って成約しなければ〇〇万円で買い取ります」という覚書を交わすのが一般的で、これにより「売却の最低価格」が決定する点が大きなメリットです。
仲介による売却だと、売り出し価格どおりに成約できるかは不確定なため、買い替える住宅の価格や住宅ローン融資額を決めかねることがあります。
買取保証は、不動産会社が買い取る金額が予め決められているので、最低限確保できる資金が確実に見込めます。
そのため、購入する住宅の資金計画をしっかりと立てることができます。
メリット②スケジュールが管理できる
仲介による売却だと、状況によっては何年も売却できないことがあります。
転勤や子どもの進学などのスケジュールが決まっているのに、いつまでも売却できなければ、新居を構えることもできません。
買取保証だと、最終的に買い取る時期が決まっているので、スケジュールどおりに新居購入を進めることができます。
また、仲介の場合は買主が見つかって売買契約を締結した後、ローンの本審査に落ちてしまって契約が白紙解除となる可能性があります。
その場合も、想定していたスケジュールから大幅にズレが生まれてしまいます。
買取保証は最終的な出口が見えているため、住み替えに伴う引っ越し等の計画も立てやすいでしょう。
メリット③つなぎ融資をしてもらえることもある
買い替えをする場合、新居の購入には元の家の売却金を見込んでいることがほとんどです。
このため実際に家が売れて現金が手に入らないことには、新居を購入することはできません。
買取保証は、最低限の売却額と最終売却日が決まっているため、金融機関によっては、買取保証があると、家が売却できるまでの期間「つなぎ融資」をしてくれることがあります。
つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高く設定されていますが、長くても三カ月間の融資なので、利息もあまり負担になりません。
メリット④仲介期間中は市場価格で売却できる
買取保証は、当初は一般の仲介による売却と同じ方法で売り出しているため、広告等の効果によって、購入希望者が現れることがあります。
通常の仲介による取引とまったく同じなので、市場相場価格で売却することが期待できます。
買取保証の売却は、1カ月目は査定価格の15％程度増しで売り出します。
2カ月目になると、価格を下げて査定価格で売り出し、3カ月目は査定価格の70~80%付近（物件によっては90%に近いこともある）になり、最終的に仲介で売れなかった場合は、この価格で不動産会社が買い取ります。
このため、早い段階で売却できた方が売主にとっては有利な取引になります。
メリット⑤業者買取だと契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免除される
古い住宅の場合、綿密な調査をしないと、どんな瑕疵があるのか把握できないことがあります。
売却後に買主から契約不適合責任を問われると、予想外の出費に頭を抱える事態にもなりかねません。
仲介で売り出している期間中に買主が見つからず、業者買取になった場合、専門家である宅建業者が買い取るため、売主の契約不適合責任は免責として契約するケースが多いです。
仲介の売却では、引き渡しから3カ月の間に雨漏りやシロアリの被害が見つかった場合、元の所有者が補修費用等を負担する契約不適合責任を負うのが一般的です。不動産会社による買取の場合は、売主の責任を免責として契約を結ぶケースが多いです。
従来は、家を売った後に、隠れた瑕疵＝不具合（雨漏りやシロアリの被害など）が見つかった場合、売主は買主に対してその責任を負う「瑕疵担保責任」が民法で規定されていました。2020年4月の民法改正により、「瑕疵」の概念が無くなり、売主は「契約書に記した状態で物件を引き渡す」という義務を負い、契約書に記載の無い欠陥等に対して責任を追う「契約不適合責任」の概念に置き換わりました。
メリット⑥業者買取なら仲介手数料が不要
一般の買主に売却する場合、不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
しかし、買主が見つからず業者買取になった場合は、不動産会社が直接買い取るので、仲介手数料は発生しません。
一般的な仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円」です。たとえば2,000万円で売却した場合、「66万円＋消費税」となります。
仲介と買取の売却金額を比較すると「仲介手数料を差し引いても、仲介の方が手元に残る金額は多くなる」場合がほとんどであるため、「仲介手数料がかからないことを考慮すると、買取と仲介の価格の差はその分小さくなる」と捉えておきましょう。
メリット⑦近所に知られずに売却することも可能
売主が 希望すれば、仲介による売却期間中であっても、近所の人に売却が分からないように、広告の配布をしない方法で売却活動を行うことができます。
買主が見つかる機会は低減しますが、同時に内覧の機会も減るため、精神的負担が軽減できます。
メリット⑧買取金額を基準に不動産会社を選べる
仲介による売却の場合、一括査定に出しても、最高額で査定をしてくれた不動産会社が必ずしも最善とは限りません。
その価格で購入する買主が見つかる保証はないからです。
そればかりか、相場よりも高い価格で売り出したために、売却の機会を失ってしまうこともあります。
仲介の査定額は「売れる見込みのある金額」が提示されるため、査定額が売却額になるわけではない。
その点、買取保証の場合は「最低でもこの金額で売れる」という確定額どうしを比較して不動産会社を選べるため、査定額の根拠が分かりにくいという悩みが生じにくくなります。
ただし、買取金額が最も高い会社が、仲介での売却活動でも一番優れているとは限りません。
通常の一括査定サイトでは買取保証で対応してくれる業者を探しにくい
ただし、通常の一括査定サイトなどでは、買取価格を提示してくれる不動産会社を探すのが難しいです。
一括査定サイトには「自社買取は行っておらず、買取の場合は他の業者を紹介します」といったように、仲介に限定して営業している会社も多く登録しているためです。
「買取保証で売り出してくれる不動産会社を探したい」と考えている方には、「イエウリ」がおすすめです。
「イエウリ」は買取保証の会社を探しやすい
通常の一括査定サイトでは、最大6社程度を選択して査定依頼をしますが、イエウリの場合は「その地域を対象にしている全ての不動産会社」に物件情報を公開して仲介・買取の査定額を確認することができます。
査定を実施してもらう際、名前や電話番号などの個人情報は不動産会社には公開されません。
査定書の金額を確認してから、自分が買取保証で売り出しを依頼したい不動産のみに個人情報を公開するので、手間なく買取保証付きで売り出せる不動産会社を探すことができるでしょう。
査定申し込み後、運営から査定に必要な情報のヒアリングを行うので、その際に「買取保証を希望します」とお伝えください（ヒアリングは電話またはメールで実施します）。
ただし、すべての物件が買取保証付きで売り出せるわけではないので、その点は頭に入れておく必要があります。
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メリット⑨リフォームの必要がない
仲介による売却だと、家の汚れや不具合が気になり、ついリフォームをしてから売り出したいという気持ちになることがあります。
しかし実際の取引では、リフォームに費やした金額が成約価格に反映されるとは限りません。
最終的に業者買取となる買取保証があると、あえて 無理にリフォームを行う必要もないため、無駄な投資を未然に抑えることができます。
メリット⑩転売で利益が出たら還元してくれることもある
物件を買い取る不動産会社は、転売（買取再販）をして利益を上げることが最終目的です。
転売された価格があまり高すぎると、査定を必要以上に下げていたのではないかと不審に感じる売主もいます。
そのため、買取保証をする不動産会社によっては、想定以上の高値で売却できた場合、利益の一部を元の所有者に還元してくれることがあります。
買取保証のデメリット
買取保証は、メリットばかりではありません。
買取保証の活用に関しては、デメリットを理解したうえで判断をした方がいいでしょう。
買取保証にはどのようなデメリットがあるのかみていきましょう。
デメリット①買取価格は市場の相場よりも安い
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
買取保証は、買主が見つかれば、ほぼ市場で取引される相場価格で売却できますが、不動産会社が物件を買い取ることになると事情は違ってきます。
不動産会社が買い取る目的は、リフォーム等の付加価値によって売却価格を引き上げて、再販売で利益をあげることです。
また、不動産会社によっては、物件買取の際に銀行からの融資で資金を調達するため、手数料や利息を費やしています（現金一括決済で買取する会社もあります）。
さらには不動産登記の名義変更手数料などの費用も発生します。
こうした費用を含めて利益をあげることになるので、買取価格は相場価格よりも抑えられてしまうのです。
デメリット②時間だけを無為に費やすこともある
一定期間買主が現れなかった場合、結局即時買取とほぼ同じ金額で買い取られることになります。
即時買取が早ければ申し込みから数日で現金化できるのに対して、買取保証は何カ月かの期間を要します。
結果として、この期間が無駄になるということもありえます。
デメリット③売却活動を熱心に行ってくれないことがある
不動産会社が、利益を何で上げようとしているかによって、売却活動の力の入れ方が異なってきます。
たとえば、買取価格を市場相場価格の80％だと想定してみましょう。
仲介手数料は、次のようになります。
想定利益は、リフ ォーム代や銀行利息、手数料等に200万円を費やした場合で計算します。
| 買取価格 | 仲介手数料 | 市場相場との差額 | 買取再販の想定利益 |
| 1,000万円 | 36万円 | 250万円 | 50万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 500万円 | 300万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 750万円 | 550万円 |
経費を差し引いたとしても、転売した方が仲介をするよりも利益が上がることが分かります。
特に物件価格が高額だと、その差が顕著になります。
もちろん転売に際しては、さまざまなリスクも含まれていますから、一概に転売の方が不動産会社の利益になるとは言えませんが、転売で利益を上げることに魅力を感じている不動産会社も少なくありません。
最初から転売を目的としている不動産会社だと、熱心に売却活動を行ってくれないことがあるので注意が必要です。
なお、仲介の場合は「相場価格」という目安になる価格の指標がある一方で、買取は不動産会社がどれぐらいの利益を見込むかによって査定額に大幅な差が出るケースも少なくありません。
そのため、「仲介よりも買取の方が各社の査定額を比較する重要性が大きい」 点は押さえておきましょう。
「イエウリ」で査定を申し込んだ場合は、最大6社など、通常の一括査定サイトのように査定依頼できる会社数の上限は決まっていないため、より高値で買取できる会社が見つかる確率が高くなります。
「買取」または「買取保証」で売却を考えている方にとってはメリットが大きいサービスですので、ぜひ検討してみてください。
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デメリット④物件によっては買取保証できないことがある
買取保証は、すべての物件が対象になるわけではありません。
「交通の便が悪い」「再建築不可物件である」「市街化調整区域である」といった、購入希望者を見つけにくい物件は対象外です。
買取保証は、転売して利益を上げることが目的なので、一定の購入が期待できる層があり、リフォーム後に売却が見込める物件に限定されます。
【重要】買取保証は仲介と買取の「いいとこ取り」ではない
買取保証は「市場価格で売れるチャンスを残しつつ、売れなければ確実に買い取ってもらえる」と説明されることが多いため、仲介と買取の”いいとこ取り”ができる制度だと思われがちです。
しかし実務上は、仲介と買取、それぞれの最良の条件を同時に手に入れられるわけではありません。
その理由を4つの 観点から解説します。
理由①そもそも買取保証に対応できる不動産会社が限られる
前述のとおり、買取保証を利用するには「自社買取」を行っている不動産会社を見つける必要があります。
仲介のみを専門にしている会社は買取保証に対応できませんし、自社買取を行っている会社であっても、物件の種別・エリア・築年数などによっては買取保証を引き受けてもらえないことがあります。
つまり、売主が選べる会社は、その地域の不動産会社のうちごく一部に絞り込まれるということです。
この時点で「仲介の実力」と「買取金額」の両方が最良の会社を選ぶ、という選択肢はかなり狭まってしまいます。
理由②「買取が得意な会社」と「仲介が得意な会社」は別
買取で高値を提示できる会社は、再販のノウハウ、リフォームコストを抑える体制、そして仕入れのための資金力を持つ会社です。
一方、仲介で高く売れる会社は、その地域の購入検討者を多く抱え、地元での集客力や販売力がある会社です。
この2つは求められる強みがまったく異なるため、買取金額が最も高い会社が、仲介でも最も高く・早く売ってくれるとは限りません。
買取保証では「買取金額が最も高い会社」と専属専任媒介契約を結ぶのが基本ですが、その会社の仲介力までは保証されない、という点は理解しておく必要があります。
理由③買取業者は営業エリアが広く、仲介が強い会社は商圏を絞る傾向がある
買取を手がける不動産会社は、再販できる物件を仕入れるために営業エリアを広 く設定している会社が多く、エリアを問わず積極的に査定を受け付けています。
反対に、仲介を得意としている会社ほど、営業エリアを広げ過ぎず、自社の商圏を絞り込んでいる傾向があります。
地域を絞ることで、その地域の購入希望者を抱え、相場観や周辺環境、学区や生活利便性といった細かな情報にも精通し、成約につなげているからです。
そのため、「買取の最高額を提示でき、かつ買取保証も可能」と言ってくれた会社が、その物件の仲介販売にも最も長けている、というケースはむしろ多くありません。
買取保証を選ぶということは、多くの場合「仲介での上振れの可能性を、ある程度あきらめる」選択でもあるのです。
理由④「先に仲介で売り出し、後から最高額の買取会社に持ち込む」のも難しい
「まずは仲介が得意な会社に売却を任せ、売れなければ買取金額が最も高かった会社に持ち込めばいい」と考える方もいるでしょう。
しかし後述のとおり、一度仲介で売り出して売れ残ってしまうと、当初提示された買取金額では買い取ってもらえなくなるのが一般的です。
仲介市場で反響が取れなかった、値下げしても売れなかった、という経緯が残ると、不動産会社は「買い取って再販売しても苦戦する物件だ」と判断するためです。
つまり、仲介と買取を時間差で”いいとこ取り”することも、実際にはハードルが高いということになります。
それでも買取保証を選ぶかどうかの考え方
ここまでの内容を踏まえると、買取保証は次のような制度だと整理できます。
したがって、買取保証を利用するかどうかを判断するには、
- 仲介で売り出した場合、いくらで・どのくらいの期間で売れそうか
- 買取の場合、各社がいくらで買い取ってくれるのか
という両方の情報を把握したうえで、「その差額を許容してでも確実性を取るかどうか」を考える必要があります。
そのためには、仲介・買取それぞれの査定額をできるだけ多くの会社から集めて比較することが欠かせません。
売却スケジュールに余裕があるのであれば、無理に買取保証にこだわらず、その地域の仲介に強い会社に依頼するという判断も十分にありえます。
買取保証は判断基準の確立がポイント
買取保証は、買取価格が予め提示されるために、その先の計画が立てやすい点が大きな魅力ですが、一方で不動産会社の主導で売却活動が行われる点に不安が残ります。
たとえば、査定額が市場価格よりも大幅に低いとしたら、得られはずの資金をみすみす逃してしまうという事態にもなりかねません。
買取保証を効果的な取引にするためには、売主独自の判断基準を確立することがポイントになります。
ここでは、買取保証を利用するにあたって、どのようにして判断基準を確立すればいいのかを解説します。
買取保証の査定は複数の会社に依頼する
買取保証は、1社だけでやりとりをすると、その価格がはたして適正なものなのか判断できないことがあります。
適正な価格で損せずに売却するためには、複数の不動産会社に買取保証の見積りをお願いするという方法が有効です。
買取保証において価値のある取引とは、少しでも高値で買い取ってもらうことですから、複数の提示額の中から最も高い買取保証額を付けてくれた不動産会社に仲介してもらうことで、査定額に対する不安を払拭することができます。
なお、実際に買取保証付きで売り出す際は、専属専任媒介契約を結ぶケースがほとんどですので、1社のみとしか契約できません。
「媒介契約を結ぶ前に各社の買取保証額を比較する」という点が重要です。
このとき、買取金額だけでなく「その会社が地域の仲介でどれだけ実績を上げているか」も必ず確認しましょう。買取金額が数十万円高くても、仲介期間 中にまったく買主を見つけられなければ、結果的に損をする可能性があるためです。
▼関連記事：不動産の買取査定は何社に依頼すべき？多くの買取業者に査定してもらう方法は？
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市場価格を把握する
買取保証においては、査定額が適正であることが大前提になります。
このため不動産会社の査定とは別に独自の方法によって、市場価格を把握することが非常に重要です。
ここでは、市場価格の調査方法について解説していきます。
路線価から調べる
路線価は、毎年国税庁が発表しているもので、相続税の査定根拠として用いられます。
これは国税庁のホームページである「財産評価基準｜国税庁」を開くと、全国の路線価を調べることができます。
路線価は、市場相場価格の約80％の価格で設定されています。
固定資産税価格から調べる
固定資産税価格は、各市町村の固定資産税窓口やホームページで確認することができます。
また家屋の価格は、固定資産税の納税通知書に記載されています。
周辺の取引価格から調べる
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ（旧：土地総合情報システム）」では、実際に行われた取引の結果が掲載されています。これは取引関係者のアンケート結果を公表したものです。
他には、レインズマーケットインフォメーションを使う方法もありますが、不動産情報ライブラリはレインズのデータも参照しているため、同等の情報が確認可能です。
買取保証の確約をせずに仲介で売り出しをする際は要注意
「まずは仲介で高値での売却を目指し、期限までに売れなければ不動産会社に買取を依頼しよう」と考える方もいらっしゃると思います。
しかし、「一度仲介で販売を開始して、もし売れない状態になってしまうと、元の金額では買い取ってもらえない」となりやすい点に注意してください。
これは、対象の不動産が仲介市場で予想していた額で売れない状態だと分かれば、不動産会社が買い取った後に再販売する際も苦戦すると考えられるからです。
そのため、買取保証付き仲介での売却をスタートする際は、「〇月〇日までに仲介で売却できなければ、不動産会社や提携会社が買主となって△△万円で売買契約を締結する」などの覚書を交わしたうえで売却活動を進めましょう。
まとめ
買取保証は、仲介による売却期間を経て業者買取が行われるため、一定期間は市場価格での売却を目指しつつ、最終的な売却額と時期を確定できる点が魅力です。
業者買取になった場合でも、予め提示された金額で買い取られるために、新居の購入も計画どおりに進めることができます。
ただし、買取保証は仲介と買取の「いいとこ取り」ではないという点は、必ず押さえておきましょう。
そもそも買取保証に対応できる不動産会社は限られており、さらに買取で高値を提示できる会社と、仲介で高く売る力のある会社は必ずしも一致しません。
信頼のおける不動産会社を選ばないと、最初から買取を目的として、売却活動を熱心に行ってくれないこともあります。
買取保証は高値の査定をしてくれた不動産会社と契約をするのが基本ですが、仲介による売却活動を熱心に行ってくれなければ、買取保証の意味がありません。
このため不動産会社の選定にあたっては、買取金額だけでなく、これまで仲介で売却した実績を確認しておくことも重要です。
そのうえで「仲介で売れた場合の想定額」と「買取保証額」の差額を把握し、その差を許容できるかどうかで判断してください。
売却スケジュールに余裕があるなら地域の仲介に強い会社に任せる、期限が決まっているなら買取保証を選ぶ、といった形で、自分の状況に合った方法を選ぶことが、悔いの残らない売却につながります。
