離婚で家を売却する場合、仲介よりも買取が適しているケースが多くあります。
とはいえ、買取にもデメリットがあるので、デメリットまで理解して売却方法を選ぶことが重要です。
この記事では、離婚に買取が適している理由やそのメリット・デメリット、買取の流れなどを詳しく解説します。
離婚で家を売却するのは買取が適している？
離婚すると、夫婦どちらも家を出たり、現金で財産分与したいなどの理由で家を売るケースがあります。
家の売却方法には、仲介と買取の2種類がありますが、離婚であれば買取がおすすめです。
買取とは、不動産会社に直接家を買い取ってもらう方法です。
それに対し、不動産会社に買主を見つけてもらう売却方法を仲介といいます。
仲介での不動産会社の立ち位置は売主と買主の間であるのに対し、買取では買主の立ち位置になるという点が大きな違いです。
つまり、買取では仲介のように広告活動などで買主を探す必要がありません。
そのため、短期間での売却が可能です。
一般的な不動産売却では、市場で買主を探して売却する仲介を選ぶケースが多いでしょう。
しかし、離婚のように早く現金化したいケースでは、買取のメリットが大きくなりやすいのです。
ただし、買取にもデメリットはあるので、メリット・デメリットを理解しておく必要があります。
離婚時の家の売却で買取を選ぶメリット
まずは、離婚時の売却で買取を選ぶメリットをみていきましょう。
条件がまとまればすぐに現金化できる
買取の大きなメリットは、短期間で売却できるという点です。
仲介の場合は買主を探す必要があるため、売却までにある程度の時間がかかります。
一般的には3ヵ月～半年ほどかかり、立地条件が悪いなどの理由によっては、売却に年単位の時間がかかるケースも珍しくありません。
そもそも、買主が現れるかどうかに左右されるため、いつ売れるかが明確ではありません。
その点、買取であれば不動産会社との条件がまとまり次第売却できるので、数週間〜1か月程度での売却が可能です。
また、短期間というだけでなく、不動産会社と合意できれば売却時期に余裕を持たせることもできます。
都合に合わせつつ明確な売却時期を決められるので、離婚のように早期で売却が必要なケースに適しているのです。
査定額で売却できるため財産分与の計画を立てやすい
仲介の査定額は、基本的に売却額とは異なります。
仲介で不動産を売却する場合、以下の3つの価格が関わってきます。
- 査定額
- 売出価格
- 売却額（成約価格）
査定額とは、不動産会社が算出した不動産の評価額です。
査定基準は不動産会社によって異なりますが、一般的には3ヵ月程度で売れると予測した価格が提示されます。
この査定額や売却希望などを踏まえて売主が決めるのが、売り出すときの価格である「売出価格」です。
そして、実際に売却活動を通して売れた際の価格が「売却額」と なります。
売却額は買主との合意で決まるため、「なかなか売れずに値下げした」「買主から値下げ交渉を受けた」などで売出価格と異なるケースもあります。
このように、仲介での売却は価格が変化していくため、査定額＝売却額とは限らないのです。
そのため、査定額をもとに財産分与を計画していると、実際の売却額が大きく下がり、計画を立て直す必要が出てくる恐れがあります。
一方、不動産会社との直接交渉で売却が決まる買取であれば、基本的に査定額＝売却額となります。
査定の段階でいくらで売れるのかが明確になるので、財産分与の計画を早い段階で立てやすくなるでしょう。
売却後の契約不適合責任が免責となることが多い
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を引き渡した際に、売主に問われる責任です。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害など、契約書に記載のない不具合が発見された場合に、この責任が問われることがあります。
契約不適合責任を問われると、売主は補修費用の支払いや代金の減額、損害賠償請求を受ける可能性があり、大きなリスクとなります。
仲介での売却では、売却後3カ月程度を目安に、契約不適合責任を問える期間を設けるのが一般的です。
一方、買取の場合は買主がプロであることから、契約不適合責任が免責になるケースがほとんどです。
契約不適合責任は売主にとって大きなリスクでもあるため、問われないことで安心して売却しやすくなります。
ただし、契約不適合責任が免責になるかは不動産会社との合意によってくるので、交渉時や契約書の内容はしっかり確認することが大切です。
内見対応しなくてよい
仲介での売却では、基本的に内見が必要です。
内見は売却を左右する重要なポイントでもあるため、事前の清掃や整理整頓が欠かせません。
さらに、内見当日の対応や日程調整なども必要になり、それが複数回続くので売主の負担となります。
買取であれば、不動産会社の査定時に家を見てもらうだけで済むので、内見の負担がかかりません。
買取価格を算出するための査定時に室内を見られはしますが、清掃状況は査定額にほとんど影響しないため、内見ほどの徹底的な整理整頓が必要ない点も気が楽なポイントでしょう。
状態が悪くてもそのまま売却できる
状態が悪い家の場合、仲介で売却するためには修繕などが必要になる可能性があります。
大規模な修繕が必要になると、売却時のコストもかさみます。
一方、買取では不動産会社が買い取った後にリフォームやリノベーションするのが前提のため、売却するための修繕は不要です。
とくに築年数が古い家は修繕費用が高額になりやすいので、買 取の方がコストを抑えた売却をしやすいでしょう。
精神的な負担が少ない
買取は、不動産会社との合意ですぐに売却でき、売却後に責任を問われるリスクもないので、精神的な負担を軽減しやすい方法です。
一方で、仲介では、いつ・いくらで売れるのかが分からず、内見対応も必要などで、精神的な負担もかかりやすくなります。
さらに、広告活動や内見を通じて、周囲に売却していることがバレやすく、事情を聞かれたり噂になったりといったことに負担を感じる人もいるでしょう。
離婚は、ただでさえ精神的な負担が大きい出来事です。そこに売却のストレスが加わることで、心身へのダメージがさらに大きくなる可能性も考えられます。
精神的な負担の少ない買取にすることで、離婚にともなる負担の軽減につながるでしょう。
離婚時の家の売却で買取を選ぶデメリット
買取の大きなデメリットは、売却額が仲介よりも下がるという点です。
不動産会社や物件によっても異なりますが、市場価格の7～8割ほどになるケースが多いでしょう。
たとえば、市場で3,000万円で売れる家の場合、買取では2,100～2,400万円ほどになります。
買取では、不動産会社は買取後の再販による利益を目的としています。
再販時の価格で利益を得るために、リフォーム費用や各種 経費、不動産会社の利益などを踏まえたうえで買取価格が決まってくるため、どうしても市場価格よりも安くなってしまうのです。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
大まかなイメージで言えば、少しでも安く仕入れた（買い取った）方が不動産会社の利益は大きくなります。
一方、仲介での不動産会社の利益は、売買契約成立時に発生する仲介手数料になります。
仲介手数料は売却価格に応じるため、少しでも高く売った方が不動産会社の利益は大きくなるのです。
このように、仲介と買取では不動産会社が利益を得る仕組みが異なるので、仲介よりも買取の価格が下がってしまいます。
ただ、買取は仲介よりも価格が安いからと言って、むやみやたらに買い叩かれているわけではありません。
あくまで仕組みの違いによるものという点は覚えておきましょう。
とはいえ、買取業者の中には不当に安値で買取する悪質な業者もいるため、不動産会社を選ぶ際にはできるだけ多く比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
▼関連記事：不動産の買取査定は何社に依頼すべき？多くの買取業者に査定してもらう方法は？
離婚時の家の売却で気を付けておきたい住宅ローンに関するポイント
離婚に関わらず、住宅ローン残債のある家を売却するには、住宅ローンの完済が必須です。
一般的には、売却金で住宅ローンを完済するケースが多いでしょう。
そのため、住宅ローン残債と売却額の関係性を理解しておく必要があります。
住宅ローン残債と売却金の関係性には、以下の2つがあります。
- アンダーローン：売却額＞住宅ローン残債
- オーバーローン：売却額＜住宅ローン残債
売却額が住宅ローン残債よりも大きくなるアンダーローンであれば、問題なく売却を進められます。
一方、売却額だけでは住宅ローンを完済できないオーバーローンは注意が必要です。
オーバーローン状態の家は売却する際には差額分を用意しなければならない
オーバーローンであっても、足りない部分を自己資金などで補填できるなら売却は可能です。
たとえば、住宅ローン残債が2,500万円、売却額が2,000万円であれば、500万円を自己資金で賄えるなら売却できます。
一方、自己資金などでも住宅ローンを完済できない場合は、そもそも売却できません。
なお、オーバーローンの家の財産分与の仕方は、複雑になりやすいので注意しましょう。
基本的にオーバーローンの家は財産分与の対象とはならないため、名義人がすべての負債を負うことになります。
この場合、家の価値をゼロとして他の財産のみで財産分与を行います。
ただし、オーバーローン分を他のプラスの財産で相殺したうえで、財産分与を行うことも可能です。
オーバーローンのある家の財産分与はトラブルになりやすいので 、弁護士などに相談しながら判断すると良いでしょう。
▼関連記事：離婚時にオーバーローンの家はどうする？
離婚後に家を夫婦間売買するには購入側に安定した収入が必要
住宅ローン残債のある家に離婚後もどちらか一方が住み続ける場合、以下のケースが考えられます。
- 住宅ローンの名義人が住み続ける
- 住宅ローンの名義人は家を出て名義人でない方が家に住み続ける
- ペアローンを組んで両方が名義人でどちらか一方のみが住み続ける
名義人がそのまま住み続けるなら、支払いを継続するだけなので大きな問題は生じないでしょう。
一方、名義人でない方が住み続ける場合は注意が必要です。
住宅ローンは自分が住む家を購入するために融資されており、名義人が住まなくなると金融機関が契約違反とみなし、一括返済を請求する恐れがあります。
また、住んでいる側にとっても、相手が住宅ローンの返済を滞らせ、家が競売にかけられるかもしれないという不安の中で住み続けるのは、精神的にも大きな負担でしょう。
名義人が家を出る場合は、住宅ローンの名義を住み続ける側に変更することでこれらのリスクの軽減が可能です。
名義を変更する方法としては、金融機関の承諾を得るか、住宅ローンを借り換える（夫婦間売買する）方法が検討できます。
しかし、いずれの方法も金融機関の審査が必要となり、住む側に安定した収入がないと名義変更できない恐れがある点には注意しましょう。
買取による方法で離婚時に家を売るまでの流れ
ここでは、買取による方法で離婚時に家を売る際の流れを押さえていきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。
- 住宅ローン名義を確認する
- 住宅ローンの残債を確認する
- 不動産会社に査定依頼する
- 売買条件に納得できたら売買契約を結ぶ
- 決済～引き渡し
- 財産分与
- 税金の支払い
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローン名義を確認する
家を売却できるのは、名義人のみです。
そのため、まずは家の権利関係を確認しておきましょう。
ペアローンや収入合算で共有名義の場合、売却するには両方の合意が必要となり、片方が売却に反対していると売却できません。
住宅ローンの残債を確認する
オーバーローンかアンダーローンかを判断するために、正確な住宅ローン残債の額が必要です。
住宅ローン残債は年末頃に送付される「住宅ローン残高証明書」や契約時の「返済計画書」、または金融機関の窓口などで確認できます。
不動産会社に査定依頼する
不動産会社に査定依頼し、買取してもらう不動産会社を選んでいきましょう。
査定額は不動産会社によって異なります。
また、買取では査定額がほぼ売却額になるため、できるだけ多く比較し少しでも高値を付ける不動産会社を見つけることが重要です。
ただし、買取額が高くても、手数料がかかる不動産会社もあるので、査定内容は慎重にチェックするようにしましょう。
仲介会社経由で買取会社を紹介してもらう場合、仲介手数料が発生するケースがある。
売買条件に納得できたら売買契約を結ぶ
査定の結果、買取してもらう不動産会社が決まったら売買条件を交渉していきます。
交渉時には価格だけでなく、以下のような項目もしっかり話し合っておくことが重要です。
- 支払期限・支払方法
- 引き渡しまでのスケジュール
- 手数料の有無
- 引渡し条件
- 契約不適合責任の有無
交渉で決まった内容が売買契約書に反映されているかも、きちんと確認しましょう。
決済～引き渡し
売買契約締結後は、決まった期日に決済・引き渡しが行われます。
不動産会社がローンを組んで支払う場合は、売買契約から支払いまでに時間がかかる可能性もあるため、注意が必要です。
一方、現金即決となるケースも多く、その場合は1週間ほどで手続きが完了することもあります。
財産分与
財産分与では、収入差に関わらず1：1で財産を分けるのが原則です。
また、対象となる財産は婚姻後に築いていれば名義人が誰かは関係ありません。
そのため、家の売却後は、住宅ローンを完済した残りの額を夫婦で公平に分けることになります。
ただし、婚姻前に購入した家であれば財産分与の対象とはなりません。
税金の支払い
家の売却で利益が出た場合、利益には譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税が発生する場合では、売却した年の翌年に確定申告して納税が必要になるので、忘れずに手続き を行いましょう。
また、離婚成立前に家を売却し売却金を案分すると、贈与税の対象となる可能性があります。
贈与税が課せられる場合も、申告・納税を忘れずに行いましょう。
離婚にともなう売却での税金について不安がある場合は、税理士への相談をおすすめします。
まとめ
買取には、短期間で売却できる、査定額がほぼ売却額になるなどのメリットがあり、早期の売却が必要な離婚に適しています。
ただし、買取は仲介よりも売却額が下がるため、できるだけ複数の査定を比較し慎重に不動産会社を選ぶことが重要です。
離婚にともなう家の売却は、住宅ローンや財産分与などがからむので計画的に進めることが重要です。
信頼できる不動産会社を見つけ、スムーズな売却ができるようにしましょう。
