ビルやマンション、アパートなどの一棟収益物件を売却する際は、不動産会社による買取を選択することでさまざまなメリットがあります。
この記事では、一棟収益物件で買取を検討すべき理由、業者選びのポイント、注意すべき点について解説します。
また、特に古いアパートやマンションを含む物件の売却に関連する、取り壊しや賃借人対応についても確認しましょう。
一棟収益不動産のスムーズな買取なら「イエウリ」
一棟収益物件を相続したようなケースでは、相続税の支払い期限までに売却したいものの、仲介では時間がかかりすぎるため、買取で早めに決めてしまうメリットも大きいです。
一棟収益物件を不動産会社による「買取」で売却したい場合は、「イエウリ」が便利です。
「イエウリ」には、通常の不動産一括査定サイトは利用していない、一棟収益ビル・アパートなどの買取に特化した業者や、事業用のビル用地を購入している業者も登録しており、より高値での買取が期待できます。
一棟収益物件の買取を検討すべき理由
早急に資金化できる
買取の最大の魅力は、短期間で物件を現金化できる点です。
仲介取引では、買い手が見つかるまでに数ヶ月かかることが多いですが、買取業者であれば、数週間から1ヶ月程度で売却が完了し、素早く資金を手に入れることができます。
また、売却する一棟収益物件の条件によっては、仲介で売ろうとしても、個人投資家の需要が少なく、買主候補が業者ばかりということも考えられるでしょう。
その場合は、直接買取してくれる業者と取引することで、仲介手数料がかからずに売却可能です。
老朽化物件でも売却可能
築年数の経過した物件や老朽化が進んだアパート・マンションは、仲介での売却が難しいことが多く、修繕やリフォームを施した状態が求められることもあります。
しかし、買取業者は現状のままの物件でも引き受けてくれることが多く、修繕にかかるコストや時間をかけずに売却できます。
また、築古で旧耐震基準の建物の場合は、銀行評価が付かず、ローンを利用できないケースが多いです。
この場合も、現金一括で決済できる不動産買取会社への売却が適しているでしょう。
築40年以上のアパートを所有していたオーナーが、修繕を行わずに買取業者に売却。買取業者はアパートを取り壊し、その土地に建売住宅を建てる目的で買い取り、オーナーは短期間で資金を回収することができました。
取り壊しや土地の分筆販売にも対応可能
一棟収益物件が建っている土地を有効利用する観点で考えると、古くなった建物を取り壊し、土地として販売することが適している場合もあります。
このようなケースでは、取り壊しや土地の分筆販売に対応できる買取業者を選ぶことで、オーナーの負担を軽減しながら物件の売却が可能です。
特に、再開発用地としての価値がある場合、買取業者はこうした手続きをスムーズに進めてくれるため、効率的な売却が期待できます。
賃借人対応が必要な場合でも対応可能
賃借人がいる物件を取り壊してから売却した方が価値が出る場合、賃借人との契約解除や退去交渉が必要になります。
こうした交渉には法的知識や慎重な対応が求められ、オーナーにとって大きな負担となることがあります。
しかし、立ち退き交渉に慣れた不動産買取業者であれば、退去交渉や補償問題などの手間がかかりません。
賃借人が残っている古いアパートを売却したいオーナーが、買取業者に依頼。業者が賃借人との退去交渉や補償対応をすべて行い、物件の取り壊しまでスムーズに進みました。
一棟収益物件の買取業者選びのポイント
実績と専門性を持つ業者を選ぶ
収益物件の買取に慣れている業者を選ぶことが、スムーズな売却の成功につながります。例えば、空室が少なく利回りが良い物件であれば、比較的高値で売却できる可能性が高いです。
しかし、空室が多い物件や古い物件の場合、評価が下がるのが一般的です。
特に、古い一棟収益物件の場合、新たに賃借人を募集するための手間や費用、借主が見つかるまでの時間を考慮すると、多少価格が下がっても早めに売却することで、精神的な負担が軽減されることもあります。
また、賃借人対応、古い物件の取り壊し、土地の分筆など、特定の手続きに精通している業者を選ぶことが重要です。
実績の豊富な業者は、複雑なケースにもスムーズに対応できる力を持っているため、安心して取引を進められます。
査定額だけでなく契約条件を比較する
査定額の比較だけでなく、契約条件や手数料など、全体的な条件を考慮して業者を選びましょう。
特に、賃借人対応や取り壊し費用がどのように処理されるかが明確に示されているか、契約書で確認することが重要です。
管理会社にも相談してみる
一棟収益物件の管理を委託している場合は、その会社に買取してくれる不動産会社に心当たりがないか、相談してみるのも良いでしょう。
その会社が仲介に入って、買主を探してくれる可能性があります。
その場合、「専任媒介契約、もしくは一般媒介契約」であれば「イエウリ」を併用して自分で買取会社を探すことも可能です。
一棟収益物件の買取の注意点
買取価格が仲介での売却より低くなることが多い
買取の場合、業者が購入した物件を活用して利益を上げることを見込んでいるため、仲介での売却よりも価格が低くなることが多いです。
特に賃借人対応や取り壊し費用が含まれる場合、価格が抑えられる傾向があります。
しかし、売却にかかる手間や時間を考慮すると、早期売却のメリットを享受できる場合があります。
直近の空室の状況や、建物の老朽化といった部分を考慮して、仲介・買取のどちらが良いか、不動産会社にも相談してみるのが良いでしょう。
賃借人対応が必要な場合の時間に注意
賃借人との退去交渉が必要な場合、交渉が長引くことも考えられます。
買取業者に依頼した場合でも、交渉がスムーズに進むかどうかを事前に確認し、スケジュールに余裕を持って進めることが重要です。
一棟収益物件の買取に関するよくある質問（FAQ）
一棟収益物件の買取とは何ですか？
一棟収益物件の買取とは、アパートやマンションなど、賃貸収入を得られる建物を専門の不動産業者が購入することです。通常、賃貸中の物件や空室のある物件も対象になります。
買取価格はどのように決まりますか？
買取価格は、物件の利回り（収益性）、立地、築年数、入居率、将来の修繕コストなどを考慮して算出されます。業者ごとに基準が異なるため、複数の査定を受けるのが一般的です。
買取業者に直接売却するメリットは何ですか？
買取業者への売却は、仲介による一般売却よりもスムーズかつ迅速に進みやすく、成約が確実なため早期に現金化できることがメリットです。また、入居者の対応や煩雑な手続きも業者が引き継ぎます。
賃貸中の物件も買取の対象になりますか？
はい、賃貸中の物件も対象です。多くの買取業者は、現入居者がいる状態で購入し、引き継ぎに対応します。
空室が多い物件でも買取してもらえますか？
空室が多い物件でも買取は可能です。ただし、空室リスクが高い場合は収益性に影響するため、買取価格が調整されることがあります。
老朽化した物件も買取可能ですか？
老朽化した物件も買取可能です。再販を目的としたリノベーションや、建て替えを視野に入れた買取が行われることがあります。
買取までの期間はどれくらいかかりますか？
物件の状態や買取業者によりますが、通常は数週間 から1ヶ月程度で手続きが完了します。スピード重視の場合は、事前に業者に相談すると良いでしょう。
一般的な仲介売却との違いは何ですか？
一般的な仲介売却は市場で購入希望者を探すため、成約までに時間がかかることがあります。買取では業者が直接購入するため、早期売却が可能で、仲介手数料もかからないことが多いです。
リフォームやリノベーションが必要な場合でも買取可能ですか？
多くの買取業者はリフォーム・リノベーションが必要な物件も対応します。むしろ、リノベーションを行って再販することを前提に買取るケースもあります。
物件の査定は無料ですか？
多くの買取業者は無料で査定を行っています。複数の業者に依頼して価格を比較することも可能です。
買取価格に満足できない場合、断ることは可能ですか？
もちろん可能です。買取業者から提示された価格を見て、納得した上で売却を決めることが重要です。
入居者との契約はどうなりますか？
一般的に、売主が引き続き賃貸契約の責任を負う必要はありません。買取業者が入居者との契約を引き継ぐため、安心して売却できます。決済の完了後、新しいオーナーから借主に所有者変更の通知が行われるのが一般的です。
買取価格に影響する主な要素は何ですか？
買取価格に影響する要素には、物件の立地、築年数、収益性（利回り）、入居率、周辺の市場相場、修繕履歴などがあります。
買取査定を依頼する際に必要な書類は何ですか？
通常、物件の登記簿謄本、賃貸借契約書、収支報告書、固定資産税の評価証明書などが必要です。詳細は買取業者に確認すると良いでしょう。
買取価格と実際の売却価格に差が生じることはありますか？
契約前の査定で価格が確定しますので、原則として差が生じることはありません。ただし、調査後に物件に重大な欠陥が見つかった場合、再査定が行われることがあります。
まとめ
一棟収益物件の買取には、資金を早期に回収できる点や、賃借人対応、老朽化した物件の処分が容易になる点で大きなメリットがあります。
特に、賃借人がいる物件や、取り壊しを考えている物件では、業者が手続きを代行してくれることで、オーナーの負担が大幅に軽減されます。
複数の業者に査定を依頼し、条件や価格を十分に比較して、最適な業者を選ぶことが成功への鍵です。
