離婚時の財産分与では、家の査定書が必要になるケースがあります。
しかし、査定書はどうすれば手に入るのか分からないと悩む方は多いものです。
この記事では、離婚時に家の査定書が必要になる理由や、査定書の入手方法から家を売却するメリット・デメリットまで分かりやすく解説します。
離婚時に家を査定したほうがよい理由
離婚時に家を査定したほうがよい理由としては、以下の2つが挙げられます。
- 離婚時に財産分与する必要があるから
- 離婚時に家を売却した方がよいケースがあるから
それぞれ見ていきましょう。
離婚時に財産分与する必要があるから
離婚時には、婚姻後に築いた財産を夫婦で分ける財産分与を行います。
財産分与では原則として、夫婦で2分の1ずつに財産を分けます。
これは、収入の差や財産の名義人が誰かに関わらず婚姻期間中に築いた財産が対象です。
家についても婚姻後に取得したものであれば、名義や持分に関わらず共有の財産として夫婦で公平に分けることになります。
しかし、家の価値が分からなければ公平に分けられません。
そのため、査定を行い家の価値を明確にする必要があるのです。
離婚時に家を売却したほうがよいケースがあるから
離婚時の家の取扱いとしては、夫婦のどちらかが住むか売却するのが一般的です。
どちらかが住む場合、住む方は家の価値の半分の代償金を支払うか、家の価値と同等の別の財産を取得することになります。
しかし、代償金を支払う資金がない場合や、他に主な財産がない場合は、売却して売却金を分割するのが一般的です。
売却するのであれば、売却前に査定を行い、売却方針や分割方法を決めていくことになるでしょう。
また、家の住宅ローンが残っている場合も、家の価値とローン残債の差額を見極めるために査定を行う必要があります。
家の査定書とは
「家の査定書が必要」と言われても、そもそも査定書がどのようなものか分からないという方もいるでしょう。
ここでは、家の査定書について詳しく解説します。
不動産会社が査定の結果をまとめた書類のこと
査定書とは、不動産会社の査定結果をまとめた書類です。
不動産会社が不動産の状態や市場などを分析し、家の価値を算出し結果を記載しています。
査定基準は不動産会社によって異なりますが、基本的には3か月程度で売れると予測できる価格が算出されています。
不動産会社の査定額を参考に売り出し価格を決めて販売し、買主との交渉で最終的な売買金額を調整するのが、一般的な不動産売却の流れです。
不動産鑑定士の鑑定書との違い
家の価値を算出する方法には、不動産鑑定士による鑑定という方法もあります。
不動産鑑定士の鑑定とは、不動産鑑定士の資格を有する人が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて家の価値を算出する方法です。
不動産鑑定
不動産鑑定士の鑑定書は信用性が高く、裁判所や税務署などの公的機関への提出書類としても利用できます。
ただし、鑑定書の作成は有料となり、不動産によっても異なりますが20～80万円ほど費用がかかります。
不動産の「査定」
一方、不動産会社の査定書は不動産会社独自の基準で算出した「売れる（売れそうな）価格」です。
そのため、不動産会社によって提示される価格は大きく異なることがあります。
また、不動産会社の査定は基本的に無料で受けられるという点も鑑定書との大きな違いです。
離婚で調停になっているなど公的機関への提出が必要なケースでは鑑定書が必要ですが、売却を前提としているのであれば不動産会社の査定書で問題ありません。
▼関連記事：離婚で財産分与をする際は不動産鑑定が必要？家の価値を調べる方法を解説
離婚時の家の査定から売却までの流れ
離婚時の家の査定から売却までの大まかな流れは、以下のとおりです。
- 家のローンと名義を確認する
- 自分で相場を調べておく
- 不動産会社に査定依頼する
- 不動産会社による査定の実施と査定書の交付
- 財産分与について夫婦間で話し合いを行う
- 離婚協議書を作成する
- 売却活動を開始する
それぞれ見ていきましょう。
家とローンの名義を確認する
まずは、正確な財産状況を把握するために家のローン残債と名義人を確認しましょう。
ローン残債は、毎年年末頃に送付される「ローン残高証明書」や、契約時に交付される「返済計画表」などでチェックできます。
それらの書類がない場合は、金融機関の窓口で確認しましょう。
家の名義人や持分は登記情報で確認できるので、チェックしておきます。
なお、財産分与では家の名義や持分は関係なく、原則2分の1ずつ分けます。
しかし、名義によって財産分与時の手続きや対応などが変わってくるので確認しておくようにしましょう。
自分で相場を調べておく
査定は不動産会社に依頼しますが、その前に自分でもある程度相場を押さえておくことが重要です。
前述したように、不動産会社によって提示される査定額は異なるので、相場を知らなければ査定額の妥当性の判断が難しくなります。
相場を調べる方法としては、不動産ポータルサイトで売り出し中の類似物件の価格を調べる、国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格を調べるといった方法があります。
ただし、不動産は同じものが2つとなく売 却価格はその時の市場などにも左右されるため、類似物件でも自分の不動産とは価格が異なる点は覚えておきましょう。
当サイトが提供する「イエウリAI査定」では、個人情報の入力なしで大まかな相場価格を算出することができるので、こちらも情報収集段階でお役立てください。
不動産会社に査定依頼する
不動産会社に査定を依頼します。
査定方法には、簡易査定（机上査定）と訪問査定の2種類があるので、用途によって使い分けるようにしましょう。
- 簡易査定：築年数などのデータのみで査定する方法
- 訪問査定：担当者が直接家や周辺環境をチェックして査定する方法
簡易査定はデータのみで手軽に依頼でき、査定結果も即日から数日で分かるというメリットがありますが、不動産個別の事情は反映されないので、訪問査定よりも精度は落ちます。
一方、訪問査定は家の状況に応じて査定してくれるのでより精度の高い査定が期待できますが、査定結果入手までに1～2週間程時間がかかります。
とりあえず大まかな価格が知りたい、不動産会社の結果をまずは比較したいという場合は簡易査定でよいでしょう。
本格的に売却を進める場合は、訪問査定が適しています。
まずは簡易査定で複数の不動産会社を比較し、必要であればその中から2～3社に絞って訪問査定を受けると効率的です。
不動産会社による査定の実施と査定書の交付
査定後に査定書が交付されるので、内容をチェックしましょう。
ただし、簡易査定では査定結果がメールや電話・郵送など複数の種類があるので、事前にどのような手段で結果が通知されるのかを確認しておくことが大切です。
訪問査定も対面やメール・郵送などで交付されますが、できれば対面で説明を受けることをおすすめします。
また、査定書をチェックする際には、価格だけでなく根拠などもしっかり確認することが大切です。
財産分与について夫婦間で話し合いを行う
査定結果をもとに、財産分与の方法を夫婦で話し合います。
財産分与の流れは、以下のとおりです。
- 財産分与の対象となる財産と金額をリストアップする
- 分与額を計算し、公平に分割する
財産分与の対象となるのは、原則として婚姻後に取得した財産です。
婚姻前に取得した財産や、独身時代の貯金で購入した財産は対象にならないため、注意が必要です。
財産分与の基本的な扱い
また、ローンや借金などのマイナスの財産がある場合は、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた残りを分割するのが一般的です。
ただし、住宅ローンが残っている不動産については、取扱いがやや特殊になります。
まず、家の価値が住宅ローン残債を上回っている場合は、その上回った部分（いわゆる「プラスの持分」）が財産分与の対象になります。
一方で、住宅ローン残債が家の価値を上回っている、いわゆるオーバーローンの状態であれば、家の価値はゼロとして財産分与の対象から外す、あるいは残債を他の財産と合わせて調整する、といった方法が検討されます。
家やローンの名義人でない場合
なお、不動産や住宅ローンの名義が夫または妻の一方のみであっても、婚姻期間中に夫婦の収入から返済を行っていた場合には、実質的に共有財産と評価される可能性があります。
形式上の名義だけで判断されるわけではなく、返済への寄与状況や資金の出どころなどを踏まえて総合的に判断される点に注意が必要です。
住宅ローン残債があるケースでは、評価方法や分与の仕方が複雑になりやすいため、弁護士や金融機関などの専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
▼関連記事：結婚前に買った家でも離婚で財産分与になるケースがある？見落としがちな注意点を解説
離婚協議書を作成する
財産分与など話し合いで決まった離婚条件は、離婚協議書に記載しましょう。
口約束では言った・言わないで後々トラブルになりやすく、トラブルになっても証拠となる書類がないため解決が難しくなります。
また、離婚協議書を作成する際には公正証書での作成をおすすめします。
公正証書は公証人が作成した証拠能力の高い書類であり、条件が履行されない場合は強制執行も可能です。
とくに財産分与や慰謝料・養育費など金銭に関わる条件を記載するなら、公正証書にしておく 方がトラブルのリスクを避けやすくなるでしょう。
売却活動を開始する
離婚にともない家の売却が必要な場合は、不動産会社と媒介契約を締結し売却活動をスタートします。
売却するタイミングとしては、離婚成立前・成立後のいずれかになりますが、基本的には成立後がおすすめです。
離婚成立前に売却し売却金を分与すると、贈与税の対象となる恐れがあるので注意しましょう。
▼関連記事：離婚時は住宅ローンの残債を折半して返済する？財産分与の流れやオーバーローン時の対策も解説
離婚時に家を売却するメリット
離婚後の家の取扱いとしては、どちらかが住むか売却するかになります。
ここでは、家を売却するメリットをみていきましょう。
メリットとしては以下の3つが挙げられます。
- 住宅ローンに関する不安がなくなる
- 財産を公平に分けやすくなる
- 離婚後のトラブルを回避しやすくなる
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローンに関する不安がなくなる
住宅ローンが残る家にどちらかが住む場合、基本的に名義人が返済を続けることになります。
返済を続けるとなると、離婚後の一人の収入だけで返済を続けなければならないので、生活の大きな負担になる恐れがあるでしょう。
名義人が家に住まない場合、住宅ローンの借り換えや名義変更で、住む方に返済を引き継がせる方法もあります。しかし、住む方には審査に通るだけの返済能力が必要であり、これは容易ではありません。
住宅ローンが残ると生活の負担になるだけでなくトラブルにもなりやすいので、売却金で完済しておくことで新たなスタートを切りやすくなるでしょう。
財産を公平に分けやすくなる
不動産は現金のようにきっちり分けられないので、財産分与でトラブルになりがちです。
たとえば、家の価値が2,000万円で財産分与する場合、夫婦それぞれ1,000万円ずつ取得することになります。
この際、どちらかが家に住む場合、住まない方は別の財産で2,000万円を取得するか、住む方から1,000万円の代償金を受け取るかになるでしょう。
しかし、いずれの方法にしても他の財産や代償金を支払うだけの資金力が必要です。
一般的な離婚では家と現預金がわずかというケースも多いため、家があることで財産分与が複雑になる恐れがあります。
売却して売却金を分割する方法であれば、公平な財産分与を行いやすくなるでしょう。
▼関連記事：離婚後、ローンが残った持ち家に妻が住み続ける方法は？必要な手続きを解説します
離婚後のトラブルを回避しやすくなる
離婚時に住宅ローンの名義人である夫が家から出ていき、妻と子供が家に残るケースは珍しくありません。
しかし、この場合以下のようなトラブルになる恐れがあります。
- 住宅ローンの支払いが滞り、家が競売にかけられる
- 勝手に家が売却される
さらに、ペアローンで購入するなどで共有名義の家の場合は以下のようなトラブルも考えられます。
- 離婚後に売却しようとすると元配偶者に連絡を取る必要がある
- 相続が発生すると名義人が複雑になる
共有名義の家を売却するには名義人全員の同意が必要になるため、離婚後であっても元配偶者と連絡を取る必要が出ます。
また、共有名義のまま相続が発生すると、持分は相続人が引き継ぐ点にも注意が必要です。
仮に、共有者である元配偶者が死亡すると、その持分は再婚相手やその子供が相続するため、全く見ず知らずの他人と共有する可能性があります。
離婚時に家を売却してしまうことで、離婚後にこのようなトラブルに発展するリスクを回避できます。
離婚時に家を売却するデメリット
離婚時に家を売却するデメリットとしては、以下の2つが挙げられます。
- 生活環境が大きく変わる可能性がある
- 住宅ローンを完済できないとそもそも売却できない
それぞれ見ていきましょう。
生活環境が大きく変わる可能性がある
家を売却することで、夫婦どちらとも新たに住む家を探す必要があります。
新居によっては生活環境が大きく変わり、経済的・精神的にも大きな負担となる恐れがあるので注意しましょう。
とくに、子供がいる離婚では生活環境の変化で子供がストレスを抱えやすいので、子供のケアもしっかり行うことが大切です。
▼関連記事：離婚後に引っ越しする際の注意点を解説！タイミング・費用を抑える方法を確認しよう
住宅ローンを完済できないとそもそも売却できない
住宅ローン返済中の家は、売却するために住宅ローンの完済が必須です。
一般的には売却金で住宅ローンを完済することになるので、住宅ローン残債と売却金の関係性を押さえておくようにしましょう。
住宅ローンと家の売却額の関係には、アンダーローンとオーバーローンの2種類があります。
- アンダーローン：売却金＞住宅ローン残債
- オーバーローン：売却金＜住宅ローン残債
売却金が住宅ローン残債を上回るアンダーローンであれば、問題なく売却できます。
一方、売却金だけでは住宅ローンを完済できないオーバーローンは注意が必要です。
オーバーローンであっても、自己資金や援助などで差額を補い住 宅ローンを完済できるなら売却できます。
しかし、差額を補えず完済できないケースでは売却できません。
この場合、完済できる状況まで売却を先伸ばすか、住宅ローンが滞ってから任意売却を検討することになるでしょう。
まずは、住宅ローン残債の正確な額とできるだけ精度の高い査定をもとに、売却できるかを慎重に判断することが大切です。
▼関連記事：離婚時にオーバーローンの家はどうする？財産分与の手順や払えない場合の対策を解説します
離婚時の家の査定に関するよくある質問
最後に、離婚時の家の査定に関するよくある質問をみていきましょう。
離婚時の財産分与で家の査定を受けたものの売らないことはできる？
査定を受けたからと言って必ず売却する必要はありません。
査定後に売るかどうかは売主の自由なので、査定額をもとに慎重に検討するとよいでしょう。
離婚時の家の査定は不動産鑑定士に依頼すべき？
財産分与で揉めていて、より証拠力の高い資料が必要な場合や、調停や審判に発展し裁判所に資料として提出が必要な場合は、有料の不動産鑑定を実施するのが望ましいでしょう。
しかし、財産分与がスムーズに進んでいる場合や、売却を前提とした査定であれば不動産会社の査定で問題ありません。
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まとめ
離婚時には公平な財産分与を行うためにも、家の査定を受けて価値を明確にしておくことが大切です。
売却を前提とした査定であれば不動産会社、裁判所の資料として必要なら不動産鑑定士の鑑定書を利用するようにしましょう。
離婚時に家があると、財産分与が複雑になりがちなだけでなく離婚後にもトラブルになる恐れがあります。
とくに住宅ローンが残る家は負担も大きくなるので、売却して新しい生活のスタートを切ることを検討するとよいでしょう。
不動産査定は不動産会社によっても価格が大きく異なるので、できるだけ複数の会社に依頼することが重要です。
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