不動産は相場に左右されるので、売却時期によって価格が変わります。バブル時期からリーマンショック、最近の不動産価格の高騰と過去十年単位で見てみると大きく変動しています。
マイホームを売却することを検討している方は、実際どんな時期に売却するのが良いか考えていることでしょう。この記事では、家を売るタイミングで値段や売れやすさは変化するのかを実際の取引データを元に解説していきます。
※本記事のデータは全て、東日本不動産流通機構の資料より引用しています。専任媒介物件を中心に、東日本不動産流通機構（REINS東日本）へ登録された販売物件の件数と、その後成約となった際に成約登録をした件数を抽出しています。
※本記事における市場・相場に関する言及は、記事執筆時点（2019年11月）の情報を元にしております。
築年数
平均築年数の推移
不動産の築年数は売買のタイミングに関連します。
築年数と売却価格の比較データを見てみましょう。
まずは過去10年のマンションと戸建住宅の、［新規登録物件］（売りに出した物件）と［成約物件］（実際に契約となった物件）の平均築年数のグラフです1。
2018年の中古マンションの築年数の平均は、
［新規登録物件］が24.58年
［成約物件］が21.00年
中古戸建て住宅の平均築年数は
［新規登録物件］は22.23年
［成約物件］は21.11年
となっています。
マンション・戸建てともに築20年以内が売りやすい
注目すべきポイントは、中古マンションの新規登録物件の築年数はどんどん上がってきているものの、実際の成約物件は上がり幅が相対的に小さいという点です。
築古物件を売却したいニーズは上がってきていますが、実際売却に至った物件は新規売り出しの平均に比べて築年数の浅い物件です。
成約物件の平均値を超えてくる物件は競争が激しく、なかなか売りづらいことを意味します。
このデータから、マンション・戸建住宅ともに、築20年を切っている物件がより売りやすいと言えます。
築年数と流通物件割合
マンション、戸建て住宅ともに、2018年の成約物件は築11年から15年までの構成比率が高く、一番の売り時です。
実際には築年数が浅いほど売りやすいのですが、やはりすぐに手放す方は少なく、10年を超えると「子どもが大きくなった」などの理由で住み替えニーズが発生し、売却を考える方が多くなると推測できます。
また近年、マンション・戸建住宅ともに、築31年以上の物件の成約数・登録数が多くなっています。
2008年から2018年にかけて成約数は130％程度増加していますから、成約・登録ともに築31年以上のゾーンが増えてきていることとなり、築年数が古い物件のマーケットが広がってきていると言えるでしょう。
しかしながら成約数に比べて登録数が多いので、古い家は売れ残りやすいという事情も伺えます。
全体で見ると築20年までの成約件数が、マンションは56.8％、戸建住宅は51.7％を占めていますので、前述の通り築20年までが売りやすい築年数であると言えます。
逆に築20年を超えてくると、新規登録物件が多いのに成約しづらいため、大きく値下げするなどしなければ売れにくいのが現状です。
築年数のまとめ
季節
公益財団法人東日本不動産流通機構から、首都圏の3か月ごとの売買成約件数が公表されています。
本記事執筆時点から過去1年間の売買成約件数は、
2018年10～12月
- 中古マンション：9,308件
- 中古戸建住宅：3,242件
2019年1～3月
- 中古マンション：10,268件
- 中古戸建住宅：3,292件
2019年4～6月
- 中古マンション： 9,679件
- 中古戸建住宅：3,387件
2019年7～9月
- 中古マンション：9,406件
- 中古戸建住宅：3,377件
となっています2。
転勤シーズンに成約数が伸びる傾向
中古マンションの［成約件数］は、過去3年間は1～3月が高く、7～9月が低いという結果になっています。
一方で［新規登録件数］（売り出し）は成約件数ほど季節に差がありませんので、夏場に売り出してもなかなか決まらないという現状があるようです。
マンションの場合は、１～3月は転校や転勤に合わせて物件を買うという人も多いものと想定されます。
1～3月は不動産の流動が大きい時期といわれますが、実際のデータからもそのようになっています。
ただし季節の上下差は10％程度ですので、差があることはありますが、それほど大きな差ではありません。
中古の一戸建ては過去3年間ではピークが4～6月に来ています。
これは契約手続きに時間がかかるなどが原因として挙げられますが、マンションに比べると母集団がそれほど大きくないので若干のぶれはあるかもしれません。
マンションと同じく、夏場は成約が比較的少ないようです。
相対的に1～3月の取引が活発で、7～9月は売れにくい傾向にあると覚えておきましょう。
心理的には暑い時期には物件探し自体が暑くなって気が進まなかったり、長期休暇があると心理的に不動産探しには気持ちが向かないとも言われています。
また、あまり売却情報が出てこないような地域では潜在的に売り物件を待っているお客様もいるので、時期による影響は少ないことが考えられます。
季節性のまとめ
不動産の相場から
昨今不動産相場は高騰してきています。
不動産価格が高騰しているので、結論からお伝えすると売り時なのですが、その高騰にはどのような理由があるのでしょうか。
建設ラッシュ
よく東京オリンピックが建設ラッシュを招き、不動産価格が上がっていると言われていますが、それがすべてであるとは思えません。
ゼネコンはまだ建築の受注案件を抱えているといわれているので、単純に東京オリンピックに起因した建設ラッシュではないように思います。
資材価格と人件費の高騰
しかしながら、建設ラッシュがゆえに建設費用の高騰を招き、その結果不動産価格が上がっているという側面はあります。
建設ラッシュの要因は資材価格と人件費の高騰です。資材が取り合いになり、例えば部品が調達できず建設が延期になるという話を、いろいろな現場から聞くようになりました。
また、建設に携わる人が足りず、人件費の高騰を招いているようです。このことは建設費に跳ね返ってくるので、不動産の販売価格や賃料に反映されます。
都心部のオフィス街は値上がりが顕著に
現在都心の事業用不動産（事務所など）の入居率は過去最高で、その結果賃料が高騰しています。また都心の住宅賃貸も好調で、賃料相場も上がってきています。
不動産の市況は現在とても良いので、売り時であるかどうかと聞かれれば、数年前と比べると今は売り時であると言えます。
金融緩和
不動産価格の高騰のもう一つの要因として、2016年1月から続くマイナス金利政策に代表される金融緩和が挙げられます。
金融緩和により不動 産への融資額は年々増加していて、とくに需要の大きい都心の事業用不動産の建設などにも多くの投資がなされています。
また、低金利のため住宅ローンも借りやすく、その結果不動産の価格が高くなっているという要因も考えられます。
5年前と比べても成約価格は約30％増しとなっており、実際その時に購入した不動産は値が下がらず売りやすい状況が続いています。
不動産個別の事情
開発が見込まれる地域や新路線ができるような地域は、期待感が先行して取引価格が上昇する相場が形成されることもあります。
その不動産自体の人気が高く、売り手市場のような物件は、競合物件の有無によって売り時が変わってきます。
地域によっては大きく差が出ることがありますが、街の開発によって人気が出た地域は、過去の事例から見ても価格のピークが違うようです。
マンション自体にプレミアがついている場合や、学区に人気が出るなど地域性に人気が出てきた場合は、売り時のピークの見極めが必要になります。
個別事情もあるので地元の情報収集が必要になる場合もあるでしょう。地域性の人気は、長く続いている場所もあれば一過性の場所もあります。
相場から売り時を考える際の注意として「将来のことはだれにもわからない」という点が挙げられます。
バブル崩壊やリーマンショックなどの大きな価格下落を経験しましたが、誰も予測することはできませんでした。
また、近年はコロナ禍で一時的に取引数・金額が落ち込む時期もありましたが、落ち着いてからは再び上昇相場となりました。
過去からの時系列での判断は可能ですが、将来性についてはギャンブルの要素もあるので、未来は不確かなものという考え方が必要です。
例えば「不動産の相場が高騰しているから売ろうかな」と考えた際、自身が住む家であれば、住み替え先の不動産価格も高騰しているケースが多いため、相場の上下動を見極めて経済的合理性のある売買を目指すのは難しい側面があります。
相場のまとめ
税金面
売り時を考える際に、どのタイミングで売却すると税金面で有利か気になると思います。
不動産の売却でもっとも大きな税金となる可能性があるのは、譲渡所得です。
譲渡所得は次のように計算されます。
なお、マイホームの場合は、3,000万円の特別控除がありますので、一般的に3,000万円以上の利益が出る場合に、税率の違いが出てきます。
課税所得金額にかける税率は、所有期間によって変化します。
短期譲渡所得と長期譲渡所得
その年の1月1日に所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得：39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）
その年の1月1日に所有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得：20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）
となります。
また、長期譲渡所得の特例として所有期間が10年超の場合で、居住用であった場合は、二つの特例があります。
10年超所有軽減税率の特例
①課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％（所得税10.21％・住民税4％）
②課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％（所得税15.315％・住民税5％）
特定居住用財産の買換え特例
居住用で10年超住んだ場合に譲渡益が出た場合は、課税されるタイミングを先延ばしにできる制度です。
税金に関する特例適用の可否については、税理士に相談の上判断してください。
▼関連記事
税金のまとめ
（※1月1日を基準とします。詳しくは税理士等にご相談ください）
この記事では、不動産の売り時のタイミングを、築年数、季節、相場、税金面から見てきました。
マイホームの場合は売りたくなった時が売り時ともいえるので、タイミングがあれば上記を参考にしていただき、満足のいく売却をしていただければと思います。
