マンションを売却する3つの方法
まずは、マンションを売却する方法を知っておきましょう。
マンションの売却方法には、以下の3つがあります。
・不動産会社に直接買い取って貰う
・知人に売却する
それぞれについて、詳しく見てみましょう。
①不動産会社に仲介を依頼する
仲介では不動産会社と媒介契約を結び、買主を探してもらいます。
不動産会社にマンションの売却を依頼する方法で、不動産会社と媒介(仲介)契約を結んだら、マンションの広告や案内など不動産会社が行ってくれます。
市場の価格で売却するため、3つの方法の中でもっとも価格が高くなりやすく、マンション売却を検討するのであれば、ほとんどの場合この方法が選ばれます。
ただし、価格設定が相場より高かったり、そもそも需要が少なかったりすると売却が決まるまでに時間がかかる可能性があり、場合によっては年単位で売れ残ることもある点に注意が必要です。
②不動産会社に直接買い取って貰う
買取では不動産会社と売買契約を結ぶため、買主が不動産会社になる。
マンションを不動産会社に直接買い取って貰う方法もあります。
マンションを買い取った不動産会社は再販することで利益を得る目的があります。
そのため、不動産会社が受け取る利益分や、リノベーションを施す場合はその分の費用が市場価格より差し引かれて買い取られます。
具体的には、仲介による方法より2～3割以上は安くなると考えたほうがよいでしょう。
仲介より売却価格は安くなってしまいますが、条件が合致すればすぐに買い取ってくれるため、離婚や相続など急いで売却したい場合に特におすすめです。
③知人に売却する
知人に売却することもできます。
価格は自由に設定できますが、知り合いということもあり、市場価格よりやや安い価格で売却に応じることが多いようです。
不動産会社に仲介を依頼しないため、仲介手数料を支払わなくてよいというメリットがあります。
しかし、不動産の売買契約を個人間でやってしまうと、後々トラブルに発展してしまった時が心配なので、契約手続きだけ不動産会社に依頼することも検討したほうがよいでしょう。
その場合、基本的には仲介手数料を支払わなくてはなりません。
マンションを売却する流れ
ここでは、仲介による方法でマンションを売却する際の、売却の流れについて解説していきます。
不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する場合、以下の流れで進めていきます。
2. 不動産会社と媒介契約を締結する
3. 不動産会社が売却活動を行う
4. 買付申込書を受け取る
5. 売買契約を締結する
6. 買主が住宅ローン本審査を受ける
7. マンションを引き渡す
それぞれ解説します。
1. 不動産会社に査定を依頼する
まずは、売却を検討するマンションについて、不動産会社に価格査定を依頼します。
価格査定を依頼すると、不動産会社は1週間程で査定を行い、査定結果を教えてくれます。
査定結果に納得がいったら、媒介契約を締結し売却活動を進めて行きましょう。
査定は複数の不動産会社に依頼できるため、できるだけ複数の会社に査定依頼し、査定結果とその根拠を比較検討して媒介契約する会社を決めましょう。
簡易査定と訪問査定
査定には簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定とは、物件の住所や面積、間取りなど書類だけで査定を行う方法で、依頼してから遅くとも2～3日以内には査定結果を聞くことができる一方、査定の精度は低いという特徴があります。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が現地に足を運び、部屋の劣化状況や駅からマンションまでの道の雰囲気など、総合的に判断して査定を行う方法です。
訪問査定を受ける場合、日程を合わせて査定に立ち会わなければならず手間がかかりますが、精度の高い査定を受けることができます。
なお、媒介契約を締結する会社に関しては、いずれにせよ訪問査定を受ける必要があります。
2. 不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果を聞いた後、気に入った不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3つの種類があり、狙いに応じていずれかを選ぶ必要があります。
3つの媒介契約
媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
それぞれ少しずつ違いがありますが、一番大きな違いが、「一般媒介契約」が複数の不動産会社と媒介契約を締結でき、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は1社としか契約できないというものです。
複数の不動産会社と媒介契約を締結 すると、それぞれの不動産会社を通して多くの方に情報を届けやすくなりますが、不動産会社としては他の不動産会社に売買契約を取られてしまうリスクがあり、積極的に取り組んでくれない可能性があります。
一方、1社としか媒介契約を締結しない形式では、不動産会社としては他に売買契約を取られる心配がなく積極的に売却に取り組んでもらいやすくなります。
ただし、1社としか媒介契約を締結しない分、契約した不動産会社に実力がないような場合には契約が決まらない期間が長くなってしまうリスクも。
こうした違いを比較検討しながら、いずれかの方法を選ぶようにするとよいでしょう。
マンション売却は不動産会社に積極的に取り組んでもらうことが重要で、人気のあるエリアのマンション売却であればそれほど労力なく売買契約を決めやすく、一般媒介契約でも積極的に取り組んでもらいやすいからです。
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3. 不動産会社が売却活動を行う
媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を行います。
具体的には、インターネットやチラシを活用して広告活動を行ったり、反響のあった方を現地で案内したりといった活動です。
この辺りのことについては、基本的に不動産会社が全て行 ってくれます。
ただし、マンションに住みながら売却活動を行う場合には、週末に内覧会を行うなど調整する必要があることを理解しておきましょう。
買い手集めについて
不動産会社の売却活動の重要なものに「買い手集め」があります。
要は多くの方に見学してもらえるように広告等を実施することですが、不動産会社によって個別にネットワークがあったり、他の物件と抱き合わせでチラシに掲載してもらえたりと、買い手集めの力は不動産会社によって大きな差のでるところです。
ターゲットのタイプや間取り、価格帯なども不動産会社毎に得意分野が異なります。
内覧対応について
内覧日当日に売主が内覧に立ち会うべきかどうかですが、基本的には立ち会わなくても問題ありません。
見学者の中には、内覧時に売主がいると落ち着いて見学できないという方もいます。
とはいえ、住みながらの売却活動の場合は立ち会うのが普通です。
4. 買付申込書を受け取る
マンションを見学した方が購入を決めた際には買付申込書が送られてきます。
買取申込書には、購入したい価格が書かれていますが、買主によっては買付申込書で価格交渉してくることも。
受け取った買付申込書の価格等の条件を確認し、その価格で売却してよいのか判断します。
価格交渉を受け入れられない場合は買付をお断りし、次の買主を探す流れに。
5. 売買契約を締結する
買主との間で条件が整ったらマンションに関する重要事項説明を聞き、売買契約を締結します。
売買契約時には買主から手付金を受け取ることになります。
6. 買主が住宅ローン本審査を受ける
売買契約締結後、買主は住宅ローンの本審査を受けます。
住宅ローンは売買契約締結後にしか本審査を受けることはできませんが、契約前に受けられる事前審査で承認を得ていれば、本審査でも承認となるのがほとんどです。
しかし、中には、売買契約締結後に住宅ローン本審査が否決となり、解約となってしまうことも。
解約になれば、また売却活動からやり直しです。
住宅ローン特約とは
住宅ローンの本審査については、住宅ローン特約を確認しておく必要があることを覚えておきましょう。
住宅ローン特約とは、設定した期間内であれば住宅ローンが否決となった場合でも売買契約を白紙解約できるというもので、具体的には受け取った手付金をそっくりそのまま買主に返還します。
住宅ローン特約は任意のため、売主次第で設定しないこともできます。
その場合、住宅ローン審査が否決となれば、受け取った手付金はそのままにしておくこともできます。
ただし、「住宅ローン特約がついていないのであれば契約を締結しない」という買主もいるため注意が必要です。
基本的には、住宅ローン特約はつけたほうがよいでしょう。
7. マンションを引き渡す
買主の住宅ローン審査が承認となったら決済してマンションを引き渡します。
先述の通り、売買契約後も住宅ローンの審査が否決となれば振り出しに戻ることになるため、マンションに住みながら売却する方は、買主が住宅ローン本審査で承認を得てから決済するまでの短い期間でばたばたと引っ越し手続きを進めなければなりません。
時間がかかりそうであれば、あらかじめ買主の了承を取っておくことが大切です。
マンションの査定額はどう決まる？
マンションの価格査定を依頼すると簡易査定の場合で2～3日程度、訪問査定の場合で訪問から1週間程で査定額の提示を受けることができますが、不動産会社はどのようにしてマンションの査定を行っているのでしょうか。
主に取引事例比較法で査定する
不動産の査定方法にはいくつかの方法がありますが、マンションの査定については主に「取引事例比較法」と呼ばれる方法で査定が行われます。
「取引事例比較法」とは、過去の取引事例を参考に売却するマンションの価格を査定する方法。
マンションは1棟のマンション内に同じ間取りの部屋が複数あるため、他の部屋が取引されていればその価格を元に価格が算出しやすいことが挙げられます。
マンションが異なる場合でも、立地・間取りが似たようなマンションを見つけやすく、取引事例が豊富なことが多いというのがその理由です。
自分でも査定してみよう
取引事例比較法は周辺の類似物件を価格の参考にする査定法ですので、イメージしやすく、自分でも簡単に査定することができます。
実際の取引事例比較法では、物件の特徴の違いによりさまざまな補正を行いますが、自分で査定する場合にはそうしたことは気にしなくともよいでしょう。
参考にする事例については、大手不動産情報サイトなどで物件を検索してもよいですし、国道交通省の不動産取引価格情報検索を利用すれば過去の取引価格を検索することもできます。1
売却価格と成約価格の違い
自分で査定する際、大手不動産情報サイトを活用しても、国土交通省のサイトで検索できる過去の取引事例を参考にしてもよいとお伝えしましたが、厳密にはこの2つの価格は異なります。
大手不動産情報サイトを検索して見られる価格は、まだ売りに出る前の『売却価格』であり、実際には、そこから値引きされて売買が決まることも。
一方、国土交通省のサイトで検索できる過去の取引事例は実際に売買契約が結ばれた「成約価格」なので、より説得力のある価格だと言えます。
そこまで厳密に考える必要はありませんが、上記のような違いがあることは覚えておくとよいでしょう。
査定は複数の不動産会社に依頼しよう
査定額は不動産会社によって違う旨をお伝えしましたが、それ故に、不動産会社への査定依頼は複 数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
複数の不動産会社に査定結果を聞く中で、マンションの相場を知れるということもありますが、それ以外にも1つポイントがあります。
それは、不動産会社の中には、とりあえず媒介契約を結ぶための手法として、実際の相場より高い査定結果を提示する会社も存在するからです。
こうした会社と媒介契約を締結してしまうと、売れないまま時間が過ぎ、最終的には値引きして相場程度か、相場より安い価格での売却となってしまうでしょう。
そうならないためにも、複数の不動産会社に査定依頼する中で相場観を養っていくことが大切だと言えます。
複数の不動産会社に査定依頼を出す際には「イエウリ」を利用することをおすすめします。
「イエウリ」であれば物件情報を登録してから１週間程度で複数の不動産会社から査定を受けられます。また、査定額と一緒に査定額の根拠の提示もあるため信頼できる不動産会社を効率的に選ぶ事ができます。
「イエウリ」を利用することによって不動産の売却活動をストレス少なく始める事ができるためおすすめです。
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不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料がかかる
不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料を支払う必要があります。ここでは、仲介手数料について解説していきます。
仲介手数料はいくら払うの？
仲介手数料の額は宅建業法に上限額が定められており、その額は以下の通りです。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限額 |
| 800万円以下 | 30万円+消費税 |
| 800万円超え | 売買価格×3%+6万円+消費税 |
例えば、売買価格が3,000万円であれば、仲介手数料の上限は3,000万円×3%+6万円+消費税(10%)=105.6万円となります。
仲介手数料の値引き交渉はできる？
仲介手数料には上限額が定められていますが、それ以下であればいくらでも構いません。
しかし、売主から特に何も言わなければ、基本的には上限額で仲介手数料が設定されます。
とはいえ、仮に値引き交渉したとしてもそう簡単に応じてくれるものではありません。
不動産会社への仲介依頼については、原則としてこの仲介手数料以外に一切費用を支払う必要はなく、不動産会社はマンションを売却するために負担した人件費や広告費を回収するために、仲介手数料を受け取るからです。
基本的には、仲介手数料の値引きは難しいと考えた方がよいですが、どうしても交渉したい場合は一つのポイントがあります。
それは、買主側の仲介会社を確認することです。
不動産会社は、売主側と買主側、双方に仲介として入ることもでき(これを両手と呼びます)、この場合は売主と買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。
この両手の時は、不動産会社は買主からも仲介手数料を貰えるため仲介手数料の値引きに応じてくれやすくなるというわけです。
仲介手数料の支払いタイミングに注意
仲介手数料については支払いのタイミングにも注意が必要です。
仲介手数料は成功報酬で、売買契約を締結した不動産会社に対して支払う必要があります。
その支払いタイミングについては、売買契約時なのか、決済時なのかといった取り決めがありません。
会社によって、売買契約時に100%支払うパターン、決済時に100%支払うパターン、売買契約時に50%、決済時に50%支払うパターンなどがあります。
マンションの売買契約は、売買契約後、買主の住宅ローン否決等を理由に解約されることも珍しいことではありません。
このことから、可能であれば決済時に100%としてもらえないか交渉するとよいでしょう。
マンション売却で失敗しないための注意点
ここでは、マンション売却で失敗しないための注意点を「売却前」、「売却中」、「売却後」に分けて解説していきます。
売却前の注意点
まずは売却前の注意点です。
マンションに住宅ローンが残っている際の注意点
マンションに住宅ローンが残っている場合、売却代金と手持ち資金を併せて残代金を完済できるかどうか確認しておきましょう。
売却価格と手持ちの資金で住宅ローンを完済するのはもちろんですが、新しい住まいの頭金や引っ越しの費用も必要であれば、それも計算に入れておきましょう。
住宅ローンを組むときに、対象のマンションについて抵当権を設定していますが、この抵当権は住宅ローンを完済できなければ解消できません。
そして、抵当権の残ったマンションは原則として売却できません。
マンションは査定額から実際に成約するまでの間に値下げや値引きが入ることもあります。
最終的な成約価格で、住宅ローンの残債をしっかり完済できるよう進めていく必要があります。
マンションの買い替えの際の注意点
マンション買い換えの場合、上記住宅ローンの残債についてより注意する必要があります。
マンションの売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかに加え、新しく購入するマンションについて、その費用をいくら残す必要があるかについてもしっかり計算しなければなりません。
マンションに相続が関わる際の注意点
相続したマンションを売却するようなケースでは、相続税の支払い期限に注意が必要です。
相続税の支払い期限は、相続の開始があった日の翌日から10カ月以内となっています。
マンションの売却は場合によっては半年～1年以上時間がかかることがあります。
どうしても売れないようであれば買取を選ぶといったことも視野に入れておくとよいでしょう。
マンションを賃貸してい る際の注意点
賃貸しているマンションを売却する場合、入居者を退去させてから売却するのか、入居させたまま売却するのか方針を決めておきましょう。
前者の場合、居住用マンションとして、後者の場合投資用マンションとしての売却となり、ターゲットが異なるだけでなくマンションの査定額にも違いが及びます。
遠方のマンションを売却する際の注意点
遠方のマンションを売却する場合でも、マンション売却の流れ等に大きな違いはありません。
マンション売却を依頼する不動産会社を決めたら、ほとんどの手続きを不動産会社が行ってくれます。
ただし、売買契約や決済のときには現地に足を運ぶのが一般的です。
特に決済は平日の銀行の空いている時間に行われるため、あらかじめ日程を取れるよう調整しておくようにしましょう。
マンション売却前のリフォームの注意点
マンション売却前のリフォームについて、どこまでリフォームすべきかどうかは難しい問題です。
基本的に、お金をかけてリフォームしたところで売却価格に上乗せできる分はそう多くありません。
また、買主の多くは中古マンション購入後に自分の手でリフォームしたいと考えており、売主がリフォームしたのに、購入後に買主がさらにリフォームするといったことが起こってしまいます。
おすすめなのは、壁紙やフローリングなど補修が必要な部分のみリフォームするというものです。
共有のマンションを売却する際の注意点
共有のマンションを売却する場合、共有者全員で売却について意思統一しておくようにしましょう。
特に仲介による売却の場合、途中で値下げや値引きが入ることから、売却の進め方について他の共有持分者から反対意見がでることもあります。
売却中の注意点
次に、マンション売却中は以下のような点に注意しましょう。
マンションの売買契約時の注意点
売買契約時の注意点としては、仲介手数料の取扱いに注意しましょう。
不動産会社に仲介を依頼し、売買契約が成立した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。
この仲介手数料の支払い時期については明確な決まりがなく、不動産会社によって売買契約時に50%、決済時に50%とするところや売買契約時に100%とするところなどさまざまです。
仲介手数料の額は大きなものとなることが多く、売買契約時に100%とするとその支払いに困ることも少なくありません。
事前に不動産会社に確認しておくようにしましょう。
マンション売却活動期間の注意点
最近では減りつつありますが、マンションの売却では「囲い込み」に注意が必要です。
囲い込みとは、買主側にも売主側にも同じ不動産会社が仲介に入るこ とで双方から仲介手数料を受け取れる「両手」になるために、別の不動産会社に物件情報が届かないようにする手口のことです。
物件について問い合わせがあると、まだ売れていないのにも関わらず「もう売れています」などとウソの情報を伝えることもあります。
囲い込みをされてしまうと、成約までの時間が長くなってしまう可能性があります。
こうしたことのないよう、媒介契約を依頼する不動産会社については過去の実績や評判などよく確認しておくようにしましょう。
オープンハウス（オープンルーム）実施の際の注意点
オープンハウス、つまり内見実施時には売主が内覧対応するかどうかを不動産会社と事前に打ち合わせしておくようにしましょう。
また、毎回オープンハウス実施前に部屋を自分できれいにしておくようにします。
庭に少し草が生えているだけでも、買主にとっては「しっかり手入れされていない物件」という印象を受けやすく、購入を見送られる可能性が高くなってしまいます。
売却後の注意点
最後に売却後の注意点を解説します。
マンションの引き渡し後の注意点
マンション引渡し後は売買契約の内容によって売主から買主に対して瑕疵担保責任を負う必要があります。
瑕疵担保責任の期限は売買契約書で定めるのが一般的で、期限内は買主から何らかの請求がくる可能性があることを意識しておく必要があるでしょう。
また、何らかの不具合があることを知っているのであれば、売却前にそのことを買主に伝えておくと共に、売買契約書にもその旨記載しておくようにします。
マンションの管理組合に対する報告
マンションの売買契約が成立し、引き渡しすることが決まったら、管理組合に所有者が変わることを伝える必要があります。
なお、報告のタイミングは決済直後です。
「組合員資格喪失届け」等、書面による届け出が必要になるので、事前に管理組合へ相談しておき、提出書類や手続きについて確認しておくとスムーズでしょう。
確定申告
マンション売却後、利益がある場合はその利益について確定申告して税金を納める必要があります。
マイホームの売却の場合「3,000万円特別控除」があるため、納税額が0円になることも多いですが、特例を利用するのであれば、特例の利用に必要な書類を揃え、申告しなければなりません。
なお、マイホームの場合、損失があれば損失の損益通算や繰越も可能となっています。
マンションを売却したら確定申告すると覚えておくとよいでしょう。
譲渡所得税の目安を把握しておこう
先述の通り、マンション売却で利益があるとその利益分について確定申告して税金を納める必要があります。
このとき納める税金のことを譲渡所得税（譲渡所得に応じて所得税と住民税を納める）と呼びますが、譲渡所得税は以下のように計算します。
また、譲渡所得税の税率は、売却したマンションの所有期間によって以下のように分かれています。
- 売却する年の1月1日時点で所有期間5年以下：短期譲渡所得=39.63%
- 売却する年の1月1日時点で所有期間5年超：長期譲渡所得=20.315%
譲渡所得税について、詳しくは以下サイトで解説しています。
節税制度を知ってマンション売却で損しない！
マンション売却では一定の要件を満たせば受けられる「3,000万円特別控除」等を活用することで、大きく節税することができます。
ただし、3,000万円特別控除は「住宅ローン控除」等と併用できない点に注意が必要です。
住宅ローン控除とは一定の要件を満たす住宅購入時に住宅ローンを組むと最大13年間、その年末残高の0.7%分控除を受けられるというもの。
このため、マンションを売却してすぐに新しいマンションを購入する買換えのケースでは3,000万円特別控除を受けるのと住宅ローン控除を利用するのとどちらがお得かを比較する必要があります。
不動産会社の担当者か、場合によっては税理士など専門家にも相談しながら決めていくとよいでしょう。
ぴったりな不動産会社（業者）の探し方
マンション売却は媒介契約締結後、広告活動や売却活動、契約条件交渉などそのほとんどを不動産会社に任せることになるため、優れた不動産会社を見つけることが重要です。
こうした優れた不動産会社を見つけるには、実際にやり取りをしていく中で「質問に対してすぐに対応してくれるか」や「受付の方の対応がしっかりしているか」、「売却の方針やその理由などに説得力はあるか」など、この人なら任せられると感じられるかどうかを見極めるとよいでしょう。
まとめ
マンションの売却についてのバイブルとなるよう、マンション売却の基本的な内容をお伝えしました。
マンションの売却を考えている方は、随時この記事を確認 しながら手続きを進めていくとよいでしょう。
