マンションの築年数は売却価格にどう影響する？相場と売り時を解説

日本において、マンションの価格は一般的に築年数が経過するほど低下します。

そのため、築年数に応じた相場や売却時の注意点を押さえておくことが重要です。

また、築年数以外にもマンションの売り時を判断するポイントはあります。

この記事では、マンションの築年数が与える売却額への影響や相場・注意点から売り時について詳しく解説します。

マンションの築年数が売却価格に与える影響

日本では、一般的にマンションの築年数が古いほど売却価格が下落する傾向にあります。

その理由には、以下の3つが関わってきます。

• 建物や躯体の経年劣化
• 設備が時代の流行に合わない
• 古くなるほどに費用がかかりやすい

それぞれ詳しくみていきましょう。

建物や躯体の経年劣化

マンションの価格は、建物価格と土地価格で決まります。

建物は経年劣化による資産価値が減少するため、売却価格も下がっていくのです。

一方、土地は、経年で価値が減少するものではありません。

そのため、建物自体が古くなっても土地価格は残るという点は覚えておきましょう。

設備が時代の流行に合わない

設備は間取りには流行があります。

今のニーズに合わない設備や間取りは避けられやすくなり、価格も下がります。

また、マンションの場合は共有部分の設備も需要に関わってくるものです。

築浅のマンションは、セキュリティーや共有設備が充実しているケースも多く、反対にそれらの整っていない築年数の古いマンションは需要が低くなりがちです。

ただし、築年数が古いマンションでも大規模修繕工事が適切に行われ、外観・共有部分が整っているケースも少なくありません。

そのようなマンションであれば、価格の下落も抑えやすくなるでしょう。

古くなるほど修繕に費用がかかりやすい

築年数が古いマンションの価格が落ちる要因に、修繕費が嵩むことが挙げられます。

築年数の古いマンションは、設備をすべて交換しないといけないなど購入後の大規模なリフォームが必要なケースも少なくありません。

そのため、修繕費がかかることを理由に値下げ交渉を受けたり、相場よりも安値で売り出しが必要になったりするのです。

また、築年数が古いマンションの場合、修繕積立金が高くなる傾向にあります。

修繕積立金が高いマンションは避けられやすくなるため、売り出し価格を安く設定するなどの工夫が必要になってくるのです。

築年数別マンション価格の相場

東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2023年・年度」による、首都圏の2023年の築年数別成約価格は以下の通りです。

上記をもとに築5年までを100％とした価格の減少率は、以下の通りです。

東日本レインズ｜『年報マーケットウォッチ2023年・年報』をもとに「イエウリ」編集部が作成

築10年

築10年以下のマンション価格は、築5年と比較して約6%下落しています。

例えば、築5年で5,000万円なら4,700万円と、それほど大きな下落はありません。

築20年

築15年以下の下落率は16.2%、築20年以下では約22.2%の下落です。

築10年以下が6%なのに比較すると大きく下落していますが、20年以降に比べると減少の幅はまだ小さく、価格としても高値での売却を期待できるでしょう。

築30年

築30年を超えると下落率は60％を超え、築浅価格の3分の1程度と大幅な下落です。

ただし、上記のデータでは築50年超えといった物件も築30年超に含まれてきます。

建物としての価値がゼロに近くなってしまっても、土地としての価値が残るため、一般的に築30年以降の下落幅は緩やかになると言われています。

そのため、築30年以降で大幅に価格が下落することは少ないでしょう。

マンションの売り時はいつ？

マンション売却を検討していると「売り時」がいつなのか気になるところです。

ここでは、マンション売却の売り時について「市場」と「築年数」でみていきましょう。

マンション市場は上昇傾向

国土交通省の不動産価格指数によると、マンション価格は以下のように上昇傾向にあります。

また、不動産経済研究所の「全国新築分譲マンション市場動向2023年」による新築マンション価格は以下の通りです。

全国的に上昇傾向のあるマンション価格ですが、特に首都圏で新築マンションの価格が高騰していることが分かります。

新築マンション市場は、円安や資材高騰などの影響により価格の上昇が続き、今やバブルといわれる状況です。

さらに、新築マンションの価格が高騰することで、価格の高い新築をさけた中古マンションのニーズが増え、中古マンションの取引が積極的に行われます。

その結果としてマンション市場全体で上昇傾向が続いているのです。

今後のマンション市場はどうなる？

今後のマンション市場は、以下のような要因に左右されます。

• 上昇要因：円安・物価高・人件費高騰・住宅需要の増加
• 下落要因：金利上昇・人口減少

世界的なインフレ、日本の円安傾向から日本のマンションは外国人投資家にも活発に取引されています。

また、物価の高騰による資材高騰・人件費高騰が続くことで、新築マンションの価格高騰は続くことが予測されるでしょう。

一方、人口減少の続く日本では、購入層の母数自体が減少していきます。

日銀の利上げによる住宅ローン金利の上昇が起きれば、住宅ローンが組みにくく購入減少にもつながるでしょう。

もちろん、すぐにバブルがはじけて価格が下落する可能性は低いですが、ゼロでもないことは覚えておく必要があります。

今後のマンション市場は、短期的に下落する可能性は低く、横ばいかやや上昇すると見込まれています。

とはいえ、マンション市場の将来を正確に見通すことはできません。

いつ下落に転じてもおかしくないため、「いつか売ろう」「もう少し値上がりするまで待とう」としていると価格が下がる恐れもあるのです。

築年数では20年以下での売却がおすすめ

マンション価格を築年数で見た場合、築20年以下であれば価格の大きな下落は見られません。

築20年以下であれば、それほど劣化も進んでいないことから需要もある程度高いでしょう。

そのため、売り時を築年数で考えるなら築20年以下が一つの目安です。

ただし、売らない間にも築年数は進んでいきます。

築20年以下であっても築年数が古くなるほど価格は落ちるため、少しでも早めに売却を検討することが大切です。

築年数では30年超でも成約件数は多い

築30年を超えたからといって売れないわけではありません。

東日本不動産流通機構の「年報マーケットウォッチ2023年・年度」による、2023年の築年数別成約状況は以下の通りです。

築30年超のマンションであっても、取引は活発に行われていることが分かります。

新築・築浅のマンションは価格が高いことから、価格の安い築古マンションを求めるニーズは少なくありません。

そのため、立地が良い・築年数の割に状態良いなど条件によっては、築年数の古いマンションでも十分売却が見込めるのです。

とはいえ、築年数が古いマンションは売りにくいことも事実です。

また、売り時に悩んでいる期間に築年数がより経過すれば価格も減少していきます。

築年数が経過すれば修繕費も高くなりやすく、所有しているだけで負担も増えてしまうものです。

築古マンションの売却を検討している場合は、築古マンションに強い不動産会社を探し、早めに売却に取りかかることをおすすめします。

築年数別マンション売却時の注意点やポイント

マンション売却時の注意点は、築年数によっても異なってきます。

ここでは、築年数別の注意点やポイントを解説します。

新築物件は新築プレミアムに注意

新築プレミアムとは、新築特有の価値のことを言います。

新築は誰も住んでいないという価値だけでなく、設備の保証が充実している・デベロッパーが広告費をかけているなどの理由で新築特有の価値が生まれます。

この価値を新築プレミアムと呼び、より具体的に言えば、新築時の価格と新築直後の価格の差です。

新築住宅には販売する業者の利益も上乗せされているため、建物自体の価値と差が生じる要因のひとつになっている。

例えば、新築時の価格が8,000万円で、新築でなくなった時の価格が6,000万円なら新築プレミアムは2,000万円となります。

なお、新築とは以下の2つの条件を満たす物件です。

• 建築から1年以内
• 誰も入居していない

築1年以内でも誰か住んだ、誰も住んでいないけど築1年を超えたものは新築には該当しないので注意しましょう。

新築で購入した場合、新築プレミアムで購入額は高くなります。

一方、売却時には築浅で売却したとしても新築ではないため、新築プレミアムの分価格が大きく減少しやすくなるのです。

そのため、新築で購入してすぐに売却する場合は、オーバーローンになりやすい点に注意しましょう。

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2024.08.19

築10年以下の物件は売却時の税金に注意

築10年以下の物件は、築浅物件として人気が高く売りやすい傾向にあります。

築10年以内であれば、劣化もそれほど進んでいないため売却額も高くしやすいでしょう。

しかし、築10年以下で売却する場合、売却時にかかる税金が高くなる可能性がある点には注意が必要です。

マンション売却で利益が生じると、利益には譲渡所得税と呼ばれる税金が課税されます。

譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に5年以下の短期譲渡所得（税率39.63％）と5年超えの長期譲渡所得（税率20.315％）分かれるのです。

また、譲渡所得には所有期間が10年を超えると税率が引き下がる特例もありますが、築10年以下（所有期間10年以下）では適用できません。

税負担の面で売却を検討する場合、所有期間5年以上と10年以上が一つの目安です。

築10年以下の場合、所有期間が短くなるため税負担が大きくなりやすい点には注意しましょう。

ただし、税負担は大きくても築浅で高く売った方が、最終的に手元に残るお金が多い可能性もあります。

税負担だけでなく築年数などでも判断するようにしましょう。

築20年以下は大規模修繕がポイント

築20年以下で売却する場合、大規模修繕工事のタイミングを考慮する必要があります。

マンションでは、建物維持のため10～15年を目安に大規模修繕工事が行われます。

大規模修繕工事後であれば、見た目がきれいになっており、共有設備も交換されているため買い手の印象アップにつながります。

反対に、大規模修繕工事の直前は、修繕積立金の徴収具合によっては一時金が徴収される恐れがあり、費用の面で避けられやすくなります。

築年数の経過とともに修繕積立金の増額を計画しているマンションが多い。

また、工事中は騒音など生活に支障が出やすいものです。

築20年前後の場合、大規模修繕工事が行われるタイミングでもあります。

大規模修繕工事が行われる場合は、工事完了後にあわせて売却するのも一つの手です。

大規模修繕工事の実施時期は、修繕工事計画で確認できるので管理組合に問い合わせてみるとよいでしょう。

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2020.04.01

築30年以下は相場より安めでの売却を検討

築30年以下の場合、築20年以下に比べるとやや売りにくくなります。

築30年の場合、設備をほとんど交換しなければならないため、買主は購入後に修繕費が高くつきやすくなります。

また、見た目の劣化も進んでいるため印象が悪くなりやすい点にも注意が必要です。

売却する際には、相場よりも安値で売却することを検討してみてもよいでしょう。

築年数の古い物件の場合、安値で購入して自分好みにリフォームしたいというニーズがあるため、相場よりも安くすることで買い手がつきやすくなります。

ただし、必要以上に値下げしてしまうと住宅ローンが完済できない・新居の費用を賄えないなどの不都合が生じやすいので注意が必要です。

最低いくらで売らないといけないのかは把握したうえで、価格を設定するようにしましょう。

価格については、不動産会社に相談しながら決めると売りやすく損しない価格を設定しやすくなります。

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2019.08.29

築30年超は耐震性や住宅ローン控除の適用要件を確認

築30年超のマンション売却のネックとなるのは、老朽化だけでなく耐震性と買主の資金の都合もあげられます。

現行の耐震基準は、1981年6月1日からの新耐震基準です。

それ以前の耐震基準は旧耐震基準と呼ばれ、現行の耐震基準よりレベルが低くなります。

旧耐震基準だからといって地震があれば即倒壊するわけではありませんが、リスクは高くなるので耐震基準を不安に感じて避けられやすくなるのです。

ただし、旧耐震基準であっても耐震補強などで現行の基準をクリアしているケースもあります。

事前に適用されている耐震基準と耐震補強の履歴を確認するようにしましょう。

また、築30年を超えた場合、買い手が住宅ローンを組みにくい・控除が適用できない可能性があるといったデメリットからも避けられやすくなります。

住宅ローンは物件の価値も審査の対象となるので、築古マンションの場合評価が低く審査に不利になりやすいのです。

さらに、旧耐震基準の場合、そもそも住宅ローンを申し込めない場合もあるので注意が必要です。

仮に、住宅ローンを利用できた場合でも、住宅ローン控除の適用条件を満たせずに控除が使えない可能性もあります。

価格の安い築30年超マンションとは言え、現金一括で購入するケースは多くはありません。

買い手は基本的に住宅ローンを組んで購入するため、住宅ローンで不利になる物件は避けられやすい点には注意しましょう。

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2020.02.01

築年数とマンションの売却価格に関するよくある質問

最後に、築年数とマンションの売却価格に関するよくある質問をみていきましょう。

マンションに10年住んで売るのはあり？

所有期間10年は売り時と言える一つのタイミングです。

マンションの所有期間が10年を超えて売却する場合、長期譲渡所得で低い税率が適用されます。

さらに、10年超えの軽減税率の特例も適用できるため、税負担を大きく軽減できるでしょう。

しかし、売りやすさは所有期間ではなく築年数によっても左右されます。

新築から10年所有したマンションと、築20年から10年所有したマンションでは売りやすさや売却時の価格も大きく変わってくるので注意しましょう。

中古マンションを売るつもりで買うのってどうなの？

マンションをいずれ売るつもりで購入するのはアリです。

住み替えや転勤などマンションを将来売却する可能性はゼロではありません。

その際、売りたいタイミングで高く売れるかは、資産価値が落ちにくいかによって変わってきます。

マンションは、築年数が古くなれば価格が下がります。

しかし、マンションの管理状態や立地・周辺環境によっては価格が大きく下がらない可能性もあります。

そのため、将来の価値まで考慮して購入しておくことで、本当に売却する際に有利になりやすいでしょう。

仮に、売却しない場合でも資産価値が落ちにくいマンションであれば、相続なども検討しやすくなります。

ただし、投資として短期売却で利益を目的とした購入は、おすすめできません。

短期で売却すると税負担が大きくなります。

また、マンション価格の将来を予測するのは難しいため、大きく損するリスクもあります。経験豊富な投資家や不動産会社にコネがあるなどでない限りは利益を出すのは難しいでしょう。

築60年のマンションは売れないって本当？

築60年のマンションは売りにくい傾向はあるものの売れないわけではありません。

国土交通省の不動産情報ライブラリで2024年第一四半期のマンション成約価格を検索すると、以下のような取引が見つかりました。

上記のように、築60年以上であっても立地や状態が良ければ売却が期待できます。

ただし、売却できるかは売却を担当する不動産会社にも左右されるため、築古マンションの販売実績が豊富な信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

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2020.02.03

まとめ

ここまで、マンションの売却価格における築年数の影響や築年数ごとの相場・売却時のポイントなどをお伝えしました。

マンションは築年数が古くなると価格も下落傾向にあります。

また、築年数によって売りやすさ・売りにくさも異なってくるので注意しましょう。

基本的には、築年数が浅いうちに売ることで高値での売却を期待できます。

そのため、売却を検討しているなら少しでも早い段階で動き出すことが大切です。

そのうえで、マンション売却の実績豊富な不動産会社を選べば、満足いく売却が期待できるでしょう。