日本でマンションが多く建てられるようになったのは、1970〜80年代のことです。
当時建てられたマンションは、現在では築40年以上が経過しており、管理費や修繕費などの保有コストが重くのしかかっているオーナーも少なくありません。住み替えを検討する際には、「古いマンションは売却が難しいのでは」と不安に感じる方も多いでしょう。
しかし、古いマンションでも立地次第で売却できる可能性は十分にあります。また、立地の面で不利な郊外の物件であっても、業者買取という選択肢もあります。
本記事では、築40年以上の古いマンションを売却するためのポイントと対策を解説します。
築古マンションも「イエウリ」なら早期・高額売却が可能です
居住中の築古マンションは、一般的な仲介による売却が難しく売り出し期間も長くなってしまいがちです。
リフォーム未実施の状態では「自分が大金を出して購入する新居」として考えると、買い手のイメージが悪くなりがちである点が大きな理由です。
- 耐用年数の問題から資産価値が目減りしている
- 現行法の基準を満たしていない旧耐震基準である
- 住宅ローンの審査が通りにくい
といった点も買主を見つけるのが難しい要因になっています。
都心部の駅近など、条件が良いマンションであれば仲介での売却も十分可能ですが、そうでない場合は半年以上売れないケースも多いのです。
対策としては、リフォームを実施してから売却する、または賃貸物件として運用するという方法が考えられます。
しかし、築年数が古いマンションのリフォームには数百万円〜1,000万円近い費用がかかりますし、リフォームしたからと言って売れる保証はありません。
そんな扱いが難しい築古マンションを売りたいときにオススメなのが、「イエウリ」を使った買取業社による直接買取です。
複数社の入札額を確認し、高い金額を提示してくれた業者と交渉できるので、損をせずに売却することができるのです。
「イエウリ」を使用すれば効率よく良い買取業社を選ぶ事ができるため、1カ月以内での売却も可能です。
住み替えや相続、離婚などの理由で早期に売却したい場合にも適しています。
また、運営がオークション結果をまとめて報告するため、業者からの一方的な営業電話が来ることもありません。（＊一括査定サイトを利用すると複数の不動産会社からの営業電話が来る事がほとんどです）
築古マンションの高額買取実績がある不動産会社が多数登録していますので、家を高く、早く売りたい方は利用を検討してみましょう。
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マンション物件は立地が命。古い物件でも売りやすいものは多い
結論から言えば、築40年以上のマンションであっても、立地次第で十分に売却できます。
マンションの価値の大半を占めるのは、建物ではなく土地です。
建物は経年によって価値が低下しますが、土地の価値（地価）は低下することがなく、逆に、上昇することもあります。
都心の築40年以上マンションの需要は高い
東京都の23区内であれば、築40年以上でもマンションの需要は非常に高いです。
築年数の古いマンションほど、良い立地に建っていることも多いからです。
基本的にマンションは、駅の近くなどの利便性の良い場所から建ちます。
そのため、昭和期に建ったマンションほど、駅や人が集まる市街地の近くなどの良い立地に建てられているものが多いのです。
今、23区内の主要駅の近くには、新しくマンションが建つほどの広大な土地は余っていません。
そういった立地の良いマンションに住みたいと考えている人は多く、賃貸用の収益物件としての需要もあるため、高額で取引されています。
リゾートマンションは引き取り手が見つからない状況
築古マンションであっても立地が良ければ十分に売却は可能ですが、逆になかなか売れないマンションもあります。
代表例は、バブル期にリゾート地などに建てられたリゾートマンションです。
最近のリゾート地は利用する人も少なくなり、以前は別荘として活用されていたリゾートマンションの需要がなくなりつつあります。
そのため、インターネット上の不動産物件サイトで100万円程度の破格値で売りに出されることも多いのですが、格安でもなかなか買い手がつかないほどの不人気ぶりです。
これらのマンションはリゾート地にあるだけに、機能性や設備などは一般の居住用マンションよりも良く、中には温泉が利用できるなど、住環境に優れたものもあります。
維持費が高くつくリゾートマンションは、たとえ素晴らしい設備を持っていたとしても、なかなか買い手がつかず、考えられないほどの安値で売りに出されている状態なのです。
築古マンションをできるだけ高く売るポイント3つ
築古マンションをできるだけ高値で売りたい場合は、どのような対策が考えられるでしょうか。
個人では中々ハードルの高いものもありますが、考えられる対策を解説していきます。
①旧耐震基準の場合は耐震工事を行う
マンションの建物部分の評価額は、1981年の新耐震基準に適合しているか否かで決まります。
立地が良い物件であったとしても、旧耐震基準しか満たしていないマンションは、購入希望者が減るため、売却額も安くなりがちです。
旧耐震基準と新耐震基準では、耐震性能に比較的大きな差があり、大規模な地震が発生した際の被害状況にも顕著な差が見られる。
地震と言えば阪神淡路大震災や東日本大震災地震のイメージは強いですが、新潟や福岡、北海道など全国各地で大きな地震は発生しており、地震に対する強度を物件購入の基準にする人は非常に多いです。
また、住宅ローン審査の面でも旧耐震基準のマンションは融資が利用できないケースが多いため、現金一括決済ができる層に購入者が限られてしまいます。
そのため、1981年以前の旧耐震基準しか満たしてないマンションは、新耐震基準を満たしている物件に比べて価格はかなり安くなってしまいます。
築年数が40年以上の物件であっても新耐震基準に適合していれば、安全に生活できる物件として購入を考える人は多いでしょう。
まずは耐震検査を行い、そこで問題が発覚したら、管理組合の議題に出し住人の過半数の合意を得ます。
そして修繕計画を立て、修繕費から工事費を捻出して工事を行います。
これらの複雑なハードルを超えなくてはいけません。
②リノベーションを行って内装や間取りを変える
古い物件であっても新耐震基準に適合している場合、現在の流行に見合った需要が高い内装や間取りに変えることで価値が上がります。
そして、キッチンや洗面所などの水周りの設備を最新のモデルに変え、室外にあった洗濯機置き場を室内に移動するなどのリノベーションを行うのです。
そうすれば若い世代に対して訴求力が強くなり、高い値段で売ることも可能になるでしょう。
③ホームステージングを行い、室内を魅力的に見せる
リノベーションだけではなく、ホームステージングも売却対策として有効です。
ホームステージングとは、あらかじめ室内に家具やインテリアを設置して上質な生活ぶりを体験させる、または、提案する手法です。
ホームステージング済みの物件にすれば内覧者が増え、住みたいと思う人が数多く現れるでしょう。
あなたの家を高く買う人も現れるかもしれません。
多額の費用を掛けずに築古マンションを売るには
ただし、ホームステージングやリノベーションを行うと、数百万円単位の費用が掛かります。
費用が200万円掛かる一方で、物件価格が100万円しか上がらないのであれば、高く売る工夫をしたとは言えません。
できるだけ費用が掛からないようにするため、費用対効果が高い売却対策を取って築古マンションを売るには、どのような手を打てば良いのでしょうか。
クロスなど、最低限のリフォームを行う
最低限行いたいのは、第一印象を大きく左右する床や壁などの交換です。
部屋に入った途端に破れた壁のクロスや傷だらけのフローリングなどを目の当たりにしたら、購入意欲が一気に萎えてしまうでしょう。
細かな部分にこだわるのではなく、第一印象に働きかけるリフォームを優先的に行います。
リノベーションプランを一緒に作成し、資料に加える
リノベーションを行うのが費用的に難しい場合、リノベーションプランを作成して売るのも効果的です。
例えば、家を一旦スケルトン状態にし、その上で不動産会社や工務店の協力でリノベーションプランを作成します。
そして、当該プランを資料の1つとして内覧者に提供するのです。
他には、リフォーム費用を売り主が負担するという条件を付ける方法も考えられます。
出口戦略を説明する資料を作る
また、立地面で賃貸用の収益物件として期待できる物件では、後々の売却まで考えている投資家に出口戦略を説明する資料を作成することも効果的です。
この辺りは不動産会社に協力を仰いでみても良いでしょう。
購入の時のイメージが浮かびやすく、また、メリットが感じられれば気持ちが購入に傾きやすくなります。
場合によっては値下げも検討。値下げ前提の価格設定もあり
どうしても売れない場合は、値下げを検討しましょう。価格自体が訴求力を持てば、購入を検討する人が増え、売却までの時間を短縮できます。
業者選びも重要になる
築古のマンションを売却するためには、売却を依頼（仲介）する不動産会社選びも重要です。
どういったポイントを押さえればよいでしょうか。
売れにくい築古マンションは専任媒介契約を結ぶ
まず、売れにくい築古物件の売却では、一般媒介契約ではなく専任媒介契約を結びましょう。
売れにくい物件は、不動産会社にとっても無駄な販売コストが発生するリスクがあります。
そのため、一般媒介契約では売却活動に力を入れてくれないこともあるのです。
築古マンションの扱いに長けた業者を選ぶ
不動産会社によって、取り扱う物件の得意不得意があります。
戸建ての取り扱いを得意とする不動産会社に、築古マンションの売却を依頼しても、ノウハウがないので効果的な売却活動を行ってもらえません。
最初はいろいろな不動産会社に話を聞き、築古物件の取引実績が豊富な不動産会社を選びましょう。
売れない場合は買取を依頼する
もしどうしても買ってくれる人が見つからない場合は、業者買取の選択肢もあります。
不動産会社に直接買い取ってもらい、不動産会社は買取した物件をリフォームして再販売するのです。
価格は仲介で個人相手に売却する際の7割～8割程度になってしまいますが、スムーズに現金化できるメリットがあります。
まとめ
築古物件でも、立地が良ければスムーズに売却できます。
ただし立地の良くない築古物件を売却するためには、物件の魅力を新築物件並に近い状態に再生することが必要です。
費用がかかるのでリフォームなどを実施できない場合は、売却するための戦略を一緒に考えてくれる不動産会社を探しだすことも重要でしょう。
