マンションを売却する際は、内覧で有利になりやすいため、空室にしてから売り出すのがおすすめです。
しかし、空室で売却する際には仮住まいなどのコストや特例適用に注意しなければなりません。
この記事では、マンションを空室で売却するのが有利な理由や注意点、売却の流れを詳しく解説します。
空室のマンションの方が売却しやすい理由
空室のマンションが売却しやすい理由としては、以下の4つが挙げられます。
- 内覧しやすい
- 広く感じやすい
- 内覧日を調整しやすい
- すぐに引っ越しできる
それぞれ見ていきましょう。
内覧しやすい
空室であれば、内覧者は内覧箇所や時間に遠慮する必要がなく、じっくりと納得いくまで内覧できます。
また、売主は基本的に内覧に同席しないので、不動産会社の担当者に聞きたいことを自由に聞くことが可能です。
居住中や売主が同席すると、気を遣ってしまう内覧者も多いものです。
とくに、不具合などのマイナス要素について見たり確認したりしにくいとなると、不安が残り購入に進みにくくなります。
その点、空室で売主が不在なら遠慮なく隅々まで確認できるので、安心して購入の判断を付けやすくなるのです。
広く感じやすい
空室なら、家具や家電、生活用品がないので、室内を広く見せることが可能です。
さらに、家具や生活用品がないことで、生活感を感じにくくなるのもメリット言えるでしょう。
家具や生活用品があると、内覧者が具体的に生活イメージを持ちやすいというメリットはありますが、荷物が多く散らかっているなど、状況によってはマイナスイメージを与えかねません。
ただし、空室であっても室内が汚れているとマイナスイメージにつながりやすいので、事前に徹底的に掃除をしておくことは重要です。
内覧日を調整しやすい
居住中に内覧するとなると、内覧日程が売主や居住者の都合に左右されます。
また、不動産会社は売主に日程を確認するため、調整に時間がかかることもあります。
内覧希望者の希望する日程でスムーズに内覧日が調整できなければ、内覧がキャンセルとなる恐れもあるでしょう。
その点、空室なら売主や居住者の都合に合わせる必要がないので、内覧希望者の希望する日程を優先できます。
さらに、短期間で内覧者を複数受け入れるということも可能です。
内覧を受け入れやすい状況にできるため、結果として売却にもつながりやすくなるのです。
すぐに引っ越しできる
売主が住んでいる場合、引き渡しは売主の引っ越し日程に合わせる必要があり、その時期が不確定となるため、具体的な日程を決めるのが難しくなります。
しかし、空室であればすぐに引き渡しできるので、買主は購入後に希望の日程で入居できます。
買主もある程度入居の希望日が決まっているケースが多いため、いつでも入居できることが有利に働きやすくなります。
空室のマンションを売却する流れ
空室のマンションを売却する際には、全体の流れを押さえておくようにしましょう。
大まかな売却の流れは以下のとおりです。
- 不動産会社と媒介契約
- 引越し
- 売却活動の開始～内覧
- 買付申し込み～売買契約
- 決済～引き渡し
それぞれ見ていきましょう。
不動産 会社と媒介契約
売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。
媒介契約の種類には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なるので注意しましょう。
媒介契約の種類別の特徴は以下です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社数 | 複数可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| レインズへの登録義務 | 義務なし（任意） | あり（契約から7営業日以内） | あり（契約から5営業日以内） |
| 営業活動の報告義務 | 義務なし（任意） | あり（2週間に1回以上） | あり（1週間に1回以上） |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 契約期間 | 定めなし（一般的には3か月） | 最長3か月 | 最長3か月 |
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法です。
自分で買主を探して契約できる「自己発見取引」もでき、自由度の高い契約といえます。しかし、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録や営業活動の報告義務がない点には注意しましょう。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみと行う契約です 。
制約が多い契約ですが、不動産会社は仲介手数料を得やすいことから、営業に熱心になってくれる可能性があります。
媒介契約の種類ごとにメリット・デメリットは異なるので、不動産の状況や売却の希望に応じて、適切な種類を選ぶようにしましょう。
引越し
引越しのタイミングは売主の自由ですが、売却活動がスタートするよりも前に引っ越しを済ませておくほうがよいでしょう。
そうすることで、引越し後に部屋の鍵を不動産会社に預けておけば、いつでも内覧できるようになります。
また、引越し後であっても定期的な清掃やメンテナンスは必要です。
人がいなくなった家は劣化が進みやすく、内覧時にホコリが溜まっていたり、下水道から悪臭がすると、印象が悪くなります。
掃除や通水・点検などはこまめに行うようにしましょう。
不動産会社によっては空室の管理を代行してくれるサービスもあるので、相談するのもおすすめです。
売却活動の開始～内覧
媒介契約後は、不動産会社が広告や問い合わせ対応、内覧対応などの売却活動を進めてくれるので、売主が行うことはほとんどありません。
とはいえ、売却活動を丸投げするのではなく、状況をきちんと把握し、適切に売却判断を下すことが大切です。
専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば定期的に営業活動の状況が報告されるので、内容をしっかりチェックするようにしましょう。
一般媒介契約では報告義務がないので、自分で連絡を取って確認することが大切です。
買付申し込み～売買契約
買付申し込みとは、購 入希望者が購入の意思と売却条件の希望を伝えるために提出する書類です。
購入希望額や手付金、引き渡し日などの条件の交渉が行われるので、内容を確認し回答しましょう。
購入条件がまとまれば、売買契約を締結します。売買契約時には、重要事項説明書・売買契約書の内容を細かくチェックすることが大切です。
契約書にサインしてから契約解除や条件の変更を行おうとすると、違約金が発生するなどトラブルになりかねません。
不明点や疑問点はしっかり確認し、納得したうえでサインするようにしましょう。
決済～引き渡し
売買契約後、1か月以内を目安に決済・引き渡しが行われます。
空室であれば決済・引き渡しまでの期間を短くしやすいので、買主の希望に合わせて調整しましょう。
決済日には買主から代金が支払われるので、鍵や書類を引き渡したら売買は完了です。
また、所有権移転登記と、売却金で住宅ローンを完済する場合は、抵当権抹消登記の手続きも同じ日に行われます。
決済・引き渡し時には必要書類が多くなり、不備があれば手続きがストップする恐れがあるので、入念にチェックして当日を迎えられるようにしましょう。
なお、マンション売却で利益が出たり、税制優遇の特例を適用するというケースでは、確定申告が必要です。
確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日と、決済日から期間が空くので、手続きを忘れないように注意しましょう。
空室のマンションを売却する際の注意点
空室のマンションであれば内覧がしやすいなどのメリットがありますが、空室にすることでデメリットも生じる点に注意が必要です。
ここでは、空室のマンションを売却する際の注意点として以下の2つを紹介します。
- 仮住まいに引っ越す場合はコストが発生する
- 税制優遇を受けられる期間を確認しておく
- 内覧時の室内状態に注意する
それぞれ見ていきましょう。
仮住まいに引っ越す場合はコストが発生する
空室で売却するためには、まず自分の住まいが別に必要です。新居がすでに見つかっている場合は、新居に引っ越してから売却を進めることができます。
一方、新居がまだ見つかっていない場合、新居が見つかるまでの仮住まいが必要です。
賃貸に仮住まいするケースでは、すまいに関して以下のようなコストが発生します。
- 仮住まい期間中の賃料
- 敷金・礼金
- 仲介手数料
- 旧居から仮住まいへの引っ越し費用
- 鍵交換費など
仮に、敷金礼金が家賃3ヶ月分、仲介手数料が1ヶ月分、毎月の家賃が10万円とした場合、敷金＋礼金＋仲介手数料の初期費用だけでも40万円かかります。
さらに、新居がなかなか見つからず仮住まい期間が長くなれば、その分費用は増加します。
また、仮住まいに関しては費用だけでなく、仮住まい探しや引越し、引っ越し前後の公的手続きなどの手間もかかります。
旧居から新居に直接引っ越す場合は、仮住まいにかかる費用や手間が発生しません。そのため、仮住まいの必要性や資金計画についても考慮しておくことが重要です。
税制優遇を受けられる期限を確認しておく
マンション売却で利益が出ると、譲渡所得税と呼ばれる税金が課税されます。
譲渡所得税の計算は以下のとおりです。
- 課税譲渡所得：売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
- 譲渡所得税：課税譲渡所得×税率
売却額から、購入と売却にかかった費用を差し引いた部分に税率を乗じることで、税額が算出できます。
また、譲渡所得からは3,000万円特別控除などの特別控除を差し引くことができ、適用することで大幅な節税が見込めるのです。
しかし、特別控除は適用に細かい要件が定められています1。
たとえば、譲渡所得から3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」では、マイホームの売却である以外に期間の要件として以下のルールがあります。
- 以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）
つまり、空き家で売却する場合は3年以内に売却しなければ特例を適用できなくなるのです。
特例によって要件は異なりますが、空き家で売却するケースでは売却までの期間が定められているケースが多いので、事前に期間を確認するようにしましょう。
内覧時の室内状態に注意する
空室期間が長くなると、下水から悪臭が戻ってくる、ホコリや湿気が溜まるなどで、室内の状況が悪くなることがあります。
その状態で内覧となると、印象が悪く購入にはつながりにくくなるでしょう。
そのため、内覧前にできるだけ室内の状況をチェックし、きれいな状態で内覧できるようにすることが大切です。
不動産会社に空室管理を任せている場合でも、定期的に自分で状態を確認する ことをおすすめします。
空室マンションの売却に関するよくある質問
最後に、空室マンションの売却に関するよくある質問をみていきましょう。
売却中の中古マンションがずっと売れない場合はどうすればいい？
売れない理由に合わせて対策を講じることが大切です。
中古マンションが売れない理由として代表的なものには以下が挙げられます。
- 相場より高い
- 築年数が古く状態が悪い
- 立地が悪い
- 広告の写真の映りが悪い
- 内覧対応が悪い
- 不動産会社が熱心でない
たとえば、相場より高値を付けているなら値引きの検討が必要ですが、それ以外の理由であれば値引きが有効とならない可能性があります。
まずは、なぜ売れないのかを調査し、適した対策をとるようにしましょう。
また、対策しても売れないという場合は買取を視野に入れるのがおすすめです。
売れないマンションを保有し続けても維持費がかかるだけでなく、売れ残りのイメージがつき売却にマイナス要因となりかねません。
売却額が下がってでも、買取ですぐに売却した方がメリットが大きいケースもあるので、状況に応じて検討するとよいでしょう。
居住中のマンションと空室のマンションはどちらが売れやすい？
空室であれば内覧で有利になりやすく、好条件の売却が期待できます。
しかし、居住中でも内覧者が生活イメージを持ちやすいなどのメリットがあるので、一概に売れにくくなるとは言えません。
また、空室での売却を望む場合、仮住まいが必要になるとコストがかかる上に、特例の適用期間の条件を満たすハードルが上がるなどの注意点もあります。そのため、こうした点も含めて慎重に検討することが大切です。
居住中か空室かで悩む場合は、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
賃貸中のマンションは売却できる？
自分が住んでいるのではなく第三者に貸し出し中のマンションであっても、オーナーチェンジ物件として売却が可能です。
この場合、売却にともない賃貸契約も買主に引き継ぐことになります。
しかし、賃貸中のマンションは入居者がいるため、基本的に内覧できない点に注意が必要です。
内覧できない代わりに、修繕履歴や住宅性能診断書など、状態を証明できる資料を用意しておくと買主も安心して買いやすくなるでしょう。
また、オーナーチェンジ物件の売却は、投資家向けの販売戦略や賃貸契約の引継ぎなど、通常の不動産売却とは異なる点があります。
そのため、賃貸中のマンションの売却経験が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
まとめ
空室のマンションであれば、内覧しやすく室内も広く見えるなどのメリットから売りやすくなります。
しかし、空室にすることで仮住まいの費用がかかる・特例の適用期間が限定されるなどの注意点もあるので、状況に応じて適切な売却方法を選ぶことが大切です。
どちらが自分のマンションに適しているか判断に悩むようなら、信頼できる不動産会社に状況を見てもらい、アドバイスをもらうとよいでしょう。
