マンションの「資産価値」とは、一言でいえば「どのくらいお金に換えられるか」を示すものですが、実は「売却価値」と「収益価値」の2つに分かれます。
たとえば、売却を検討する場合は「高く売れるか」が重要となり、賃貸に出す場合は「家賃収入をどれだけ得られるか」がカギになります。
本記事では、マンションの資産価値を左右する具体的なポイントや、築年数・立地条件などの観点からどのように資産価値が変動するのかを詳しく解説します。
自分のマンションがどのくらいの価値を持つのか知りたい方、また今後の売却や賃貸運用を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。
マンションの資産価値とは2つの意味がある
マンションの資産価値には以下2つの意味があります。
- 売却における価値
- 収益における価値
マンションを売却するうえでの価値、賃貸に出すうえでの価値をそれぞれ解説します。
売却における価値
売却における価値とは、高く売却できるマンションのことです。
資産価値が高いマンションは、売却時に高値で取引されやすく、スムーズな売却に期待できるのが特徴です。
資産価値を左右する主な要素は以下のとおりです。
- 立地条件
- 築年数
- 管理状況
- 周辺環境
特に、駅からの距離や周辺施設の充実度は買い手にとって重要な判断材料となります。また、適切な管理がおこなわれているマンションは建物の劣化が少なく、資産価値の維持につながります。
築年数に関しては、年数が経過すると一般的に建物の価値は下がりますが、土地の価値は大きく変動しません。そのため、立地条件が良好なマンションは築年数が古くても高い資産価値が残ります。
売却を検討する際は、これらの要素を総合的に考慮し、適切なタイミングでの売却を目指すことが重要です。
収益における価値
収益における価値とは、マンションを賃貸に出して家賃収入として収益を得られることをいいます。
前述した資産価値の高いマンションであれば借主の需要があり、高い家賃収 入に期待できます。
また、家賃収入を住宅ローンの返済に充てることも可能です。さらに、賃貸運営にかかる費用や修繕費用は経費として計上できるため、節税効果にも期待できます。
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資産価値が特に高いマンションの特徴
資産価値が特に高いマンションの特徴は以下の3点です。
- 立地状況が良好
- 住みやすい広さ・間取り
- 眺望が良好
それぞれを深堀して詳しく解説します。
立地状況が良好
立地状況が良好なマンションは特に資産価値が高いです。
「立地状況が良好」とは主に以下を指します。
- 生活利便性がよい
- 交通の便がよい
- 人気エリアである
- 治安がよい
それぞれを詳しく解説します。
生活利便性がよい
生活利便性がよいマンションは資産価値が高い傾向にあります。
特に、最寄り駅から徒歩10分以内の立地は、通勤や通学に便利で人気が高いです。また、周辺にスーパーや病院、学校などの生活に必要な施設が揃っていると日常生活が快適になります。
これらの条件を満たすマンションは、将来的にも高い需要が期待でき、資産価値が保たれやすいといえます。
交通の便がよい
交通の便の良し悪しも資産価値に影響します。
最寄駅から近いだけでなく、複数の路線が利用できたり急行列車が停車したりする駅に近い物件は移動の選択肢が広がります。
移動の選択肢が広がれば生活の利便性もよくなるため、より資産価値が高くなるといえるでしょう。
人気エリアである
人気エリアのマンションも資産価値が高くなりやすいです。
交通の便がよく、生活に必要な施設が揃い、治安が良好な地域は多くの人々から支持されています。
また、「住みたい街ランキング」で上位に入るエリアであれば、より需要があるため、売却時や賃貸時にも有利となるでしょう。
治安がよい
治安のよさも重要なポイントです。
安全な地域は、家族連れや一人暮らしの方から高い評価を受け、需要が安定しています。
特に、女性の一人暮らしや小さな子どもがいる家庭では、安心して生活できる環境かどう かが重要です。
また、治安のよいエリアは犯罪リスクが低く、住民の満足度も高まります。そのため、マンションの資産価値を考慮する際は、周辺の治安状況を確認することが大切です。
住みやすい広さ・間取り
住みやすい広さや間取りのマンションも資産価値が高いです。
ここでは、広さや間取りについて具体的に解説します。
周辺エリアのニーズに合っている
周辺エリアのニーズに合っているマンションは資産価値が高い傾向にあります。
例えば、ファミリー層が多い地域では、広めの間取りや子育てに適した環境が求められます。一方、単身者が多いエリアでは、コンパクトな間取りや利便性が重視されます。
このように、地域の特性や住民のニーズに合った設計や設備を持つマンションは需要が高く、資産価値が維持されやすい傾向にあります。
特殊な間取りでない
特殊な間取りでないのも重要なポイントです。
一般的に、3LDKなどの標準的な間取りは多くの人々に受け入れられやすく、将来的な売却時にも有利です。一方、メゾネットタイプや独特な間取りは好みが分かれ、買い手が限られる可能性があります。
また、リビングが狭い間取り、梁や柱が出っ張っているデザインは家具の配置が難しく、敬遠されがちです。
そのため、資産価値を維持・向上させるためには、広く支持される標準的な間取りを選ぶことが大切です。
眺望が良好
眺望が良好なのも資産価値に影響するポイントです。
なぜ眺望が良好だと資産価値が高くなるのか解説します。
階数が高いほど資産価値 も高くなる
マンションの資産価値は、階数が高くなるほど上昇する傾向があります。
高層階は日当たりや眺望が良好で騒音も少ないため、多くの人々から高く評価されています。その結果、同じマンション内でも階が上がるごとに価格が上昇します。
眺望が良好なだけでなく、階数が高くなるほど資産価値も高くなることを理解しておきましょう。
日当たりにも影響する
眺望が良好なマンションは、日当たりにも影響します。
一般的に日当たりのよい部屋は人気であり、価格も上昇する傾向があります。
特に、南向きの部屋は日中の陽光を多く取り入れられるため人気が高く、資産価値の維持や向上に関係します。
また、角部屋は二方向から光が入るため、より明るく開放的な空間となるので需要が高くなりやすいです。
【30年後の価値】マンションの資産価値の推移
マンションの資産価値の推移をご紹介します。
以下は、東日本不動産流通機構が公表している「築年数別マンション成約価格」をまとめた表です。
| 築年数 | 成約価格（万円） |
| 築0～5年 | 7,077 |
| 築6～10年 | 6,655 |
| 築11～15年 | 5,932 |
| 築16～20年 | 5,509 |
| 築21～25年 | 4,887 |
| 築26～30年 | 3,344 |
| 築31～35年 | 2,303 |
| 築36～40年 | 2,672 |
| 築41年～ | 2,260 |
引用：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」
築年数が経過するとともに成約価格も低下しており、築30年の価格は築0年の半分程度にまで下がっています。
このように、築年数はマンションの資産価値に大きく関係する要素であり、高く売りたいのであればなるべく早い段階で売却した方がよいといえます。
ただし、マンションの資産価値は、建物と土地の価値、周辺の利便性やエリアの将来性などさまざまな要素が絡むため、一概に「築年数が古いから価格も安い」とは限りません。
一つの指標として、築年数の経過がマンション価格に影響することを理解しておきましょう。
マンションの資産価値の詳しい調べ方
マンションの資産価値を調べる方法は以下の3つです。
- 固定資産税評価額から建物の資産価値を調べる
- 公示価格から土地の資産価値を調べる
- 建物と土地の資産価値を合計する
それぞれを詳 しく解説します。
固定資産税評価額から建物の資産価値を調べる
マンションの資産価値を知るためには、固定資産税評価額を確認するのが有効です。
固定資産税評価額は、毎年の固定資産税を計算する基準となる金額で、市区町村が定めています。評価額は、毎年春に自治体から送付される「固定資産税納税通知書」に記載されています。
資産価値の調べ方として、建物の固定資産税評価額は、新築時の工事費の約5〜6割が目安とされています。
具体的には、再建築価格（同じ建物を新築する際の費用）に、経年による価値減少を考慮した「経年減点補正率」を掛けて算出します。例えば、再建築価格が2,000万円で、経年減点補正率が0.8の場合、評価額は1,600万円となります。
経年減点補正率は、自治体の固定資産税課や国土交通省が公表する固定資産評価基準に記載されています。
公示価格から土地の資産価値を調べる
公示価格とは、国土交通省が毎年公表する標準的な土地の価格で、不動産取引の目安となります。
具体的な調べ方として、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用する方法があります。このシステムでは、地域や地価公示の情報を検索できます。また、「全国地価マップ」などのサイトでも公示価格を確認できます。
公示価格をもとに土地の資産価値を計算する際は以下の式を用います。
例えば、公示価格が1㎡あたり50万円で土地面積が100㎡の場合、土地の資産価値は50万円 × 100㎡＝5,000万円となります。
ただし、公示価格は標準的な価格であり、 実際の土地の価値は立地や形状、周辺環境などによって異なるため、参考値として活用しましょう。
建物と土地の資産価値を合計する
建物と土地の資産価値の調べ方を解説しました。
最後にそれぞれの数値を合計することで、マンション全体の資産価値を算出できます。
例えば、建物の評価額が2,000万円、土地の評価額が1,200万円の場合、資産価値の合計は3,200万円となります。
このように、建物と土地の評価額を個別に計算し、その合計を求めることでマンションの資産価値を簡単に把握できます。
マンションの資産価値の簡単な調べ方
マンションの資産価値の調べ方を解説しましたが、もっと簡単に調べたい方もいるでしょう。そんな方は以下の方法がおすすめです。
- 不動産ポータルサイトで調べる
- 不動産会社の査定を受ける
- 不動産情報ライブラリで調べる
不動産ポータルサイトで調べる
マンションの資産価値を手軽に調べる方法として、不動産ポータルサイトの活用が効果的です。
「SUUMO」や「ホームズ」などのポータルサイトには、実際に売り出されているマンションの価格や立地が掲載されており、資産価値を把握するうえで参考になります。
ただし、正確な評価を得るためには、不動産会社に査定を依頼することもおすすめします。
不動産会社の査定を受ける
不動産会社の査定を受けることで簡単にマンションの価格を把握できます。
不動産会社は、物件の立地や広さ、築年数、設備などを総合的に評価し、現在の市場価格を提示してくれます。
また、訪問査定を 依頼すれば、実際に担当者が訪れて細かく査定してくれるため、具体的な価格を把握できます。
複数の不動産会社の査定を受ければ、価格や担当者の質などを比較できるため、3社ほどに依頼して資産価値を把握してみましょう。
不動産情報ライブラリで調べる
不動産情報ライブラリでは、以下の情報を閲覧できます。
- 地価公示
- 不動産取引価格
- 周辺施設の位置
- 防災関連のデータ
- 都市計画の詳細
これらの不動産に関する多彩な情報を地図上で重ねて閲覧できます。
パソコンやスマートフォンから簡単にアクセス可能なので、資産価値を簡単に調べたい方は利用してみましょう。
同じように不動産の取引事例を確認できるレインズ・マーケット・インフォメーションというサイトもありますが、現在は不動産情報ライブラリで同サイトの情報も統合して閲覧可能です。
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マンションの資産価値に関するよくある質問
マンションの資産価値に関するよくある質問をご紹介します。
資産価値に関する疑問を参考にしてみましょう。
- マンションと戸建てではどちらの方が資産価値が残る？
- 資産価値の落ちにくい街は？
- マンションの資産価値を上げるには？
マンションと戸建てではどちらの方が資産価値が残る？
マンションと戸建ての資産価値を比較した場合、短期的にはマンションの方が資産価値が高いですが、長期的には戸建ての方が高くなる傾向があります。
理由は、戸建ての方が占有する土地の面積が広いからです。
不動産の価値は、「建物＋土地」の合計で決まりますが、築年数の経過とともに建物の価値は減少していきます。一方で土地の価値に年数は影響しません。
つまり、築30年や40年を迎えた場合、マンションと戸建ての建物自体の価値はほとんどなくなっており、土地の価値のみで資産価値を測ることになります。
この場合、占有している土地の面積が広い戸建ての方が資産価値は高くなる傾向があります。
資産価値の落ちにくい街は？
資産価値の落ちにくい街は以下のとおりです。
- 交通の便がよい
- 生活の利便性がよい
- 治安がよい
- 将来性がある
- 人気エリアとして認知されている
例えば、東京都中央区の勝どきや港区の芝公園などは再開発が進み、利便性が高まっているため、資産価値の維持が期待できます。
また、周辺に商業施設や教育機関が充実している地域も人気が高く、資産価値が安定しやすいです。さらに、治安のよさや自然災害のリスクが低いことも、資産価値を保つ要因です。
これらの条件を満たす街のマンションであれば、資産価値を長期的に維持できるでしょう。
マンションの資産価値を上げるには？
マンションの資産価値を上げるには、適切な管理と維持が重要です。
まず、管理組合が正常に機能し、長期修繕計画がしっかりと立てられていることが大切です。
管理が適切であれば建物の劣化を防ぎ、資産価値の低下を抑えられます。また、共用部分の清掃や設備の点検を定期的におこない、快適な居住環境を維持するのも重要です。
さらに、周辺環境の整備や防犯対策を強化することで住みやすさが向上し、資産価値の維持・向上につながります。
これらの取り組みを継続的におこなうことで、マンションの資産価値を高められるでしょう。
まとめ
マンションの資産価値について解説しました。
マンションの資産価値には、「売却価値」と「収益価値」の2種類があり、それぞれを理解することで正しい売却や賃貸につなげられます。
資産価値の高いマンションの特徴は、「立地状況がよい」「住みやすい」「眺望がよい」などであり、建 物と土地の両方に需要があるのが特徴です。
また、マンションの資産価値を調べるには、建物と土地の価値をそれぞれ計算する具体的な方法や不動産ポータルサイトなどを使った簡単な方法があります。自分の目的や状況に合わせて計算してみましょう。
マンションの需要は年々高まってきており、特に都市部のマンションは高騰化が進んでいます。所有しているマンションの資産価値を知りたい方は、ぜひこの記事を参考にして調べてみましょう。
