近年、技術の進歩により、匿名かつ短期間でAIによる不動産査定を受けられるようになってきています。
この不動産AI査定はどのくらい正確で、またどのようなメリットがあるのでしょうか。
本記事では、不動産AI査定について使い方やメリット、おすすめサービスなど解説していきます。
不動産のAI査定とは？
不動産のAI査定とはどのようなものなのでしょうか？
ここでは、基本的な仕組みを解説していきます。
AI査定の仕組み
AIは人口知能のことで、AI査定は人口知能に不動産の査定をさせることです。
人口知能が不動産の査定をできるものなのか、と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、不動産査定における簡易査定の段階では、過去の取引データのみの査定を行うため、むしろ人間がやるよりコンピューターが査定したほうが短時間で正確な査定結果を出せる可能性があります。
簡易査定と訪問査定
不動産の査定方法には簡易査定と訪問査定の2種類あります。
簡易査定とは、登記簿謄本や図面などを提出し、それらのデータを元に近隣の類似物件と比較するなどして査定結果を算出する方法です。
一方、訪問査定とは実際に現地を見て査定するもので、例えば近隣の道路や駅までの距離、雰囲気なども含めて査定価格に反映します。
AI査定は現段階では簡易査定部分のみ対応可能ですが、データの分析はコンピュータの得意分野であり、人がやるより早く正確に査定結果を出せるといえるでしょう。
AI査定で提出するデータ
AI査定では、主に以下のようなデータを提出する必要があります。
- 物件の所在地
- 種類や用途(戸建てやマンションなど)
- 面積
- 構造
- 築年数
- 居住状態(空室か入居中かなど)
多くのデータを提出するほど、精度の高い査定結果を得ることが可能です。
AIはマンション査定が得意
AI査定は不動産査定における簡易査定部分、データを使って査定することが得意です。
このため、戸建てよりマンションの査定を得意としています。
マンションは1つの建物の中に似た間取りの部屋が複数あることもあり、過去の取引データから「相場価格」が形成されやすいためです。
たとえば、周辺のマンションが1㎡あたり30万円で取引されているから、70㎡の物件は2,100万円といったように、面積あたりの単価からある程度信頼できる売買価格が算出できます。
一方、戸建ては1戸ごとの物件情報が異なりやすく、近隣の類似データを参照することが簡単ではありません。
もちろん、戸建てであってもAI査定が無意味というわけではありませんが、AI査定による査定額は参考程度に捉えるのがよいでしょう。
不動産のAI査定のメリット
不動産のAI査定を利用するメリットには以下のようなものがあります。
- 手軽かつ匿名で査定を受けることができる
- 膨大なデータから査定額を算出できる
- 電話営業など受ける心配がない
それぞれ解説します。
手軽かつ匿名で査定を受けることができる
AI査定のメリットの一つは、手軽かつ匿名で査定を受けられるということです。
AI査定はインターネット上で物件情報を入力するだけで査定を受けられる形式のものが多く、またコンピューターは短時間でデータを比較するといったことが得意です。
このため、通常は簡易査定であっても2～3日程度査定に時間がかかることも多いのに対し、AI査定であれば1時間程度で査定結果を得られることも珍しくありません。
さらに、インターネットのサイトから情報を入力するだけなので24時間365日査定を依頼できる点もポイントです。
膨大なデータから査定額を算出できる
通常、不動産会社で査定を依頼すると、まずはデータから近隣類似物件と比較します。
これはAI査定でも同様ですが、人間がやる場合、それまでの経験等からある程度参考にする物件を絞って査定するもの。
このため、依頼する不動産会社によって査定金額の精度にぶれが生じてしまいます。
一方、AI査定であれば取捨選択することなく、膨大なデータを参照することが可能です。
結果として、正確な査定結果を得られる可能性は高くなるといえるでしょう。
電話営業など受ける心配がない
先ほどお伝えしたとおり、AI査定では匿名で査定を依頼することも可能です。
このため、単に査定結果を見るだけといったこともできます。
一方、通常の方法で不動産会社に査定を依頼すると、ひとまず査定額を知りたいといった程度であっても、不動産会社に個人情報を伝えることになります。
単に査定結果を聞きたいだけであっても、査定後に不動産会社から電話営業を受ける可能性は高いのです。
特に、不動産会社に査定を依頼するときは、不動産会社ごとに査定結果が異なることも多いことから、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
しかし、そうすると、結果として複数の不動産会社から電話営業を受けることになる可能性が高いといえるでしょう。
とくに一括査定サイトを利用して複数の不動産会社に査定を依頼する場合、物件情報を受け取る手数料を支払っており、かつ他社と競合することが明白です。そのため、不動産会社の営業が熱心になりやすく、人によっては「営業連絡がしつこい」と感じることがあります。
こうした問題は、AI査定を利用することで回避できます。
▼関連記事：営業電話が無くて便利？不動産の査定を匿名で受ける方法とメリット・デメリットを解説
不動産のAI査定のデメリット
一方、不動産のAI査定には以下のようなデメリットがあります。
- 地方物件や戸建ての査定は不得意
- 査定を不動産会社探しに役立てることができない
- 物件の特徴を査定に反映させることができない
それぞれ見ていきましょう。
地方物件や戸建ての査定は不得意
先述の通り、AI査定は戸建ての査定が苦手な他、地方物件もあまり得意ではありません。
地方物件の査定が苦手な理由は、戸建ての査定を不得意とする理由と同じく、類似物件のデータがあまり多く得られないことが多いからです。
地方物件や戸建ての物件でAI査定を受けるときには、その査定結果は参考程度に考えておき、正確な査定結果を得たいのであれば複数の不動産会社に訪問査定を依頼するようにしたほうがよいでしょう。
なお、これはAI査定=簡易査定を考えても同じことです。
地方物件や戸建て物件であっても、
- 電話営業を受けることなく簡単に査定額を知りたいと思ったら、AI査定を利用する
- 実際に売却も考えているのであれば、不動産会社の訪問査定を受ける
といった形で、使い分けるのがおすすめです。
▼関連記事：不動産査定はあてにならない？会社ごとに金額が違う理由や、訪問査定・机上査定の精度について解説
査定を不動産会社探しに役立てることができない
不動産会社に査定を依頼するときは、単に査定価格を聞くだけが目的ではありません。
確かに査定価格は重要ですが、最終的にいくらで売り出すのか、また成約価格がいくらになるかは依頼する不動産会社と売主の希望次第で調整できます。
このため、査定を受けるときには、査定価格を聞くのと同時に、その査定額に根拠があるのか、またどのように売却活動を進めるかといったことを聞くことが重要です。
しかし、AI査定ではそうした情報を聞くことはできません。
最終的に不動産売却を考えているのであれば、不動産会社の査定を受けながら、説得力のある提案を受けられるか、丁寧な対応をしてくれるかといったところを見極める必要があるでしょう。
物件の特徴を査定に反映させることができな い
現段階では、AI査定ではデータのみを基に金額を算出します。
このため、例えばデザインがおしゃれといった点や周辺の環境がいいといった、物件の特徴を査定額に反映させることができません。
マンションであれば類似物件が多いことから、同じような特徴を持つ物件の価格を参照できるため、この問題を多少は解消できますが、いずれにせよ正確な査定結果を得るためには訪問査定を受けることが大切だといえるでしょう。
AI査定の精度を確認する指標「MER」とは
不動産のAI査定の精度を示す指標のひとつに「MER（Median Error Rate／中央値誤差率）」というものがあります。
これは、AI査定の予測がどれくらい実際の価格に近いかを示す指標で、AIが予測した価格と、実際に売れた価格の差（誤差）をもとに算出します。
計算式は以下のとおりです。
「AIの予測がどれくらいズレていたか」の割合を、サンプルとして抽出した物件で計算し、中央値を取ったものです。
たとえば、AIが「3,000万円」と予測した物件が「3,100万円」で売れた場合、誤差率は約3.2％になります。
このような誤差率をたくさんの物件で集計し、その中央値を取ることで「AIがどの程度の精度で価格を当てているか」を判断します。
MERの見方
MERの数値が小さいほど、AIの予測が実際の価格に近い＝精度が高いことを意味します。
たとえばMERが5％であれば、「対象となる物件のうち半分が、実際の売買価格と5％以内の誤差で予測できている」ということになります。
逆にMERが大きい場合は、予測と実際の価格の差が大きく、AI査定の精度が低いことを示します。
「イエウリAI査定」の場合、2025年10月時点のバージョンでは
- マンション：10.61%
- 戸建て：11.58%
の数値になっています。
MERが使われる理由
MERは「中央値」を使うため、極端にズレたデータ（例：特殊な条件の物件など）の影響を受けにくく、AIの「全体的な正確さ」を客観的に評価できる指標として用いられます。
そのため、不動産のAI査定では精度を評価する際にMERがよく使われており、おおむね5～15%程度のサービスが多いです。
なお、学習データの量と精度はある程度の相関関係にあるため、MERが高いAI査定ツールでも、機械学習に用いる取引データが不足しているエリアでは精度が低くなります。
AI査定のおすすめサービス4選
最後にAI査定のおすすめサービスとして以下4つをご紹介します。
- イエウリAI査定
- 近鉄のAI不動産査定
- IESHIL
- HowMa
イエウリAI査定
イエウリAI査定では、物件の所在地や面積などを入力することで目安の売買価格を算出することができます。
氏名や連絡先などの個人情報の入力は不要です。
売買事例のデータを基に、物件所在地の緯度・経度から最寄り駅との距離を計算するなど、独自のロジックで価格が算出されます。
全国のマンション、戸建て、土地で利用できるので、まず目安の価格を知りたい方はお気軽にご利用ください。
近鉄のAI不動産査定
近鉄のAI不動産査定は大阪に本社を置く近鉄不動産株式会社がSREホールディングス・SRE AI Partnersと提供する不動産AI査定サービスです。
不動産会社の近鉄が提供するサービスということもあり、AI査定を受けた後、希望に応じて不動産会社により詳細な訪問査定を受けることも可能な点は大きな特徴だといえます。
なお、現時点での対象エリアは以下の通り。
対象エリア：東京都、神奈川県、千葉県、大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、愛知県、広島県
また、査定を受けるには以下のような情報を入力する必要があります。
- 物件種別
- マンション名
- 所在地
- 交通アクセス
- 築年月
- 部屋番号や階数、面積、間取り、方角
- 売却希望時期
- 権利関係
- 査定結果の連絡先(メールアドレス必須)
近鉄のAI不動産査定では、物件情報を入力して査定依頼した後、入力したメールアドレスに査定結果が届く形となっています。
このため、完全な匿名査定でない点には注意が必要でしょう。
ただし、依頼時には「営業担当者からのメール配信を希望しない」にチェックを入れることが可能です。
IESHIL
IESHILはインターネットメディア運営事業に取り組むリブセンスが提供する不動産AI査定サービスです。
対象エリアは一都三県のみ、また対象不動産の種類はマンションのみとなっています。
また、IESHILの大きな特徴は不動産アドバイザーに無料相談できる点です。
不動産会社に査定を依頼するときは単に査定結果を聞くだけでなく、その根拠を聞くことが大切であることをお伝えしましたが、IESHILであればその問題を解消できます。
IESHILの不動産アドバイザーはAIが出した査定結果について、なぜその価格なのかの説明をしてくれるのです。
また、査定額のことだけでなく、売買に関することを広く相談可能となっています。
特に具体的に売却まで考えている方には、おすすめのサービスだといえます。
HowMa
HowMaはインターネット関連事業に取り組む株式会社コラビットの提供する不動産AI査定サービスです。
他の2つのサービスと異なり、全国エリアに対応。また、戸建・マンション両方査定可能であり、日本全国の世帯数約95%をカバーしています。
査定後のサポートが充実している他、希望があれば査定後に自分で売り出し価格を決め、売却まで進められるオンライン売却サービスを提供しているという特徴があります。
オンライン売却サービスを利用するには、事前にHowMaのスタッフとオンラインで面談をして、提携不動産会社の査定を受ける必要がありますが、全てオンラインで売却まで進められるのは画期的だといえるでしょう。
まとめ：AI査定の強み・弱みを理解して売却計画を立てよう
不動産のAI査定は、単に「価格を調べるツール」ではありません。これまでブラックボックス化しがちだった不動産相場を、「いつでも・誰にも知られず・客観的に」確認できる強力な武器です。
ただし、十分な学習データが無い地域では参考値にもならない金額が出てしまうことも事実です。
一方で、都市部のマンションなどは相場に近い金額が出やすいため、売却計画を立てる最初のステップとしてAI査定を活用してみましょう。
