不動産エージェントを利用した不動産売買が近年注目を集めています。
エージェントは売主または買主の利益を最大化できるよう、不動産売買をサポートしてくれます。
とはいえ、「不動産エージェントとは何か」「不動産会社への仲介依頼と何が違うか分からない」という方も多いでしょう。
そこで、この記事では不動産売買のエージェントの基本や仲介との違い、利用するメリット・注意点について分かりやすく解説します。
2026年3月に、本記事でも言及している「TERASS（テラス）」社について、営業所に属さないエージェントに対してレインズを使用する情報が提供されていたことから、同社は国土交通省より戒告の処分を受けました。
本件は「エージェント（一般的な文脈において、業務委託での不動産業従事者を指す）」の業務そのものに対しての処分ではありませんが、レインズの活用など不動産取引に関わる業務上の行為や、専任宅建士の設置義務について、業法および消費者保護の観点から議論があることにご留意ください。
不動産売買のエージェントとは
まずは、不動産売買のエージェントについて基本を確認していきましょう。
不動産取引の「代理人」のこと
不動産売買のエージェントとは、不動産取引において、売主または買主の立場に立って取引をサポートする人物のことを指します。
ただし、一般に使われる「不動産エージェント」という言葉は、売主や買主に代わって契約書に署名するなど、法的な意思表示を行う「代理人」を意味するものではありません。
あくまでも、依頼主にとって最大限の利益が得られるよう、取引全体を支援する役割を担う存在です。
たとえば、売主側のエージェントであれば、買主探しや価格交渉のサポート、売買契約に向けた手続きの補助などを行います。一方、買主側のエージェントの場合は、希望条件に合った物件情報の収集・提案、購入時の条件交渉のサポート、契約手続きの支援などが主な業務となります。
民法における「代理人」や宅建業法上の「代理契約」との違い
民法における「代理人」や、宅建業法上の不動産会社による「代理契約」の場合には、契約で定めた範囲に応じて、売主本人に代わって価格交渉を行ったり、売買契約を締結したりすることが認められる場合があります。
しかし、現在一般的に用いられている「不動産エージェント」という言葉は、こうした法律上の代理人や代理契約を指すものではなく、あくまでも売主や買主の意思決定を補助し、取引を円滑に進めるためのサポート役としての人物・役割を指す場合が多い点には注意が必要です。
会社に所属せず専門知識に基づいて取 引を円滑に進める
不動産会社に仲介を依頼する場合でも、不動産会社の担当者が付いてくれます。
ただし、担当者はあくまで不動産会社に所属する社員であり、媒介契約自体は不動産会社と行うものです。
そのため、担当者としても不動産会社に利益が出るかやノルマが重要になってきます。
一方、不動産エージェントは個人です。
独立して個人で活動していたり、不動産エージェント会社と業務委託し個人で活動しているケースが多いでしょう。
個人で活動できるので、自由度が高く依頼主の利益を優先することができます。
不動産エージェントはアメリカの不動産取引で広く普及しており、売主・買主それぞれにエージェントが付くのが一般的です。
日本ではまだ認知度は高くありませんが、エージェントの仕組みが広がりつつあります。
不動産会社によって「当社はエージェント制で対応しており、お客様一人ひとりに細やかな対応を行います」といった宣伝文句を掲げることもありますが、この場合も「エージェント（担当者）が正社員なのか、業務委託なのか」など細かい定義は会社によって異なることがあります。
本記事では主に「不動産会社と業務委託契約を結び、独立して売買主をサポートする役割」を不動産エージェントと定義して解説していきます。
エージェントと仲介との違い
エージェントと仲介の大まかな違いは以下のとおりです。
| エージェント | 仲介 | |
| 個人か法人か | 個人（個人事業主として活動） | 法人（担当者は会社に所属） |
| 仲介方法 | 基本的に片手仲介 | 両手仲介・片手仲介 |
| サービスの対象 | 売買のサポート | 物件 |
不動産会社は、最終的には物件そのものを売ることを目的としています。
また、担当者はノルマや会社の利益などの縛りがあるため、活動の自由度はそれほど高くありません。
一方、不動産エージェントは、売買のサポート自体を目的として物件の紹介や集客などを行います。
個人として活動しているので自由度も高く、依頼主の利益の最大化を目指しやすいのです。
エージェントに売買を依頼する際、媒介契約や仲介手数料はどうなる？
個人事業主として活動するエージェントに不動産の売買を依頼する場合でも、媒介契約は、エージェントが契約・提携している不動産会社（宅地建物取引業者）と締結するのが一般的です。
売却の場合は、物件情報をレインズ（不動産業者専用の情報流通システム）に登録し、他の不動産会社からの問い合わせを受け付けるために媒介契約を締結します。
購入の場合も、物件の紹介や交渉といった媒介行為を行うにあたり、遅くとも購入申込や契約手続きに進むまでに、不動産会社と媒介契約が締結されます。
なお、売却・購入いずれの場合も、依頼者が支払う費用は原則として仲介手数料（媒介報酬）のみであり、エージェントへの報酬はその中か ら不動産会社が支払います。
不動産売買のエージェントに仲介を依頼するメリット
不動産売買でエージェントを利用するメリットとして、以下の3つが挙げられます。
- 売主や買主の利益を最大化しやすい
- 専門知識に基づいたアドバイスを受けることができる
- 不動産会社による自社保有物件への誘導などを避けられる
それぞれ見ていきましょう。
売主や買主の利益を最大化しやすい
不動産会社に仲介を依頼した場合、両手仲介で取引されるケースは珍しくありません。
両手仲介とは、1つの不動産会社が売主・買主と契約している状態です。
この場合、売買成立時の仲介手数料は売主・買主両方から得られるので不動産会社の利益はもっとも大きくなります。
両手仲介（両手取引）では、売主・買主が仲介手数料を支払う不動産会社は同じになる。
対して、売主か買主のどちらか一方としか契約していない状態は片手仲介と呼ばれます。
売主と買主の仲介会社がそれぞれ違う場合は「片手取引（片手仲介）」と呼ばれます。
高く売りたい売主と安く買いたい買主の利益は相反します。
両手仲介の場合、利益相反する売主と買主の条件を調整しながら売買を進めるため、どちらか一方が妥協しなければならない場合もあるでしょう。
また、不動産会社の仲介は、会社の利益やノルマなどの制限を受けることも、売主・買主の利益のみを優先できない大きな要因です。
エージェントは基本的に片手仲介となります。
売主または買主のみにつき、依頼者の利益を最優先して取引を進めてくれるので利益の最大化が目指しやすいのです。
専門知識に基づいたアドバイスを受けることができる
エージェントとして個人で活躍するには、それ相応の知識や経験が必要です。
会社のブランドに頼らず活動する必要があるため、活躍しているエージェントほど専門知識やノウハウは豊富にあるでしょう。
また、エージェントの多くは「会社のためでなくお客様のために取引したい」と志が高い傾向にあり、満足いく取引が期待できます。
一方、不動産会社の担当者は、不動産会社に所属している社員です。
経験豊富なベテランもいますが、資格を持っていない人や入社して間もない新人というケースも珍しくありません。
自分が相談しに行ったタイミングで空いていた人が担当者になったというケースもあるでしょう。
不動産売買が成功するかどうかは、サポートしてくれる担当者の力量にも左右されるものです。
不動 産会社に所属する担当者は会社の看板があるから安心できるとはいえ、個人の力量が高いかまでは分かりません。
その点、エージェントは知識も経験も豊富な人が多くいます。
自分で選んだエージェントと契約するので、安心して取引のサポートを任せられるでしょう。
不動産会社による自社保有物件への誘導などを避けられる
エージェントは会社に属さず個人で活動できるので、買主の要望に沿った物件を提案してくれます。
希望条件や予算などを加味した物件の提案を受けられえるので、自分では見つけられなかった好条件の物件に出会えるというケースもあるでしょう。
不動産会社の仲介でも買主の要望を加味した物件を提案してくれます。
しかし、会社の利益も考慮されることから、自社保有物件に誘導されたり、他の不動産会社の物件を紹介してもらえない、契約を急かされるといったケースもあるので注意が必要です。
自分の希望に沿った物件を自分のペースで探したい、満足いく取引のためのアドバイスをもらいたいといった場合は、不動産エージェントを検討するとよいでしょう。
不動産売買のエージェントを利用する際の注意点
不動産売買でエージェントを利用する際の注意点として、以下の3つが挙げられます。
- 専門性に欠けるエージェントもいる
- 相性が悪いケースがある
- エージェントの数がまだ少ない
それぞれ見ていきましょう。
専門性に欠けるエージェントもいる
すべてのエージェントの専門性が高いわけではありません。
専門知識に不安がある、宅建士の資格を取得していないのにエージェントを名乗っているというケースもあります（宅建士の資格が必須というわけではありませんが、一定の知識力を判断できる指標になります）。
また、エージェントによって対応エリアや得意分野は異なるものです。
経験豊富なエージェントでも、自分の希望する条件とエージェントが得意とする不動産がマッチしなければ最大限の利益は難しくなります。
エージェントを検討する場合は、その人の実績や経験、評判などをしっかりと確認することが大切です。
相性が悪いケースがある
エージェントとの相性が悪いケースもあります。
不動産取引は数か月に渡るため、相性が悪いエージェントでは連絡が遅い、対応が悪いなどでストレスになる恐れもあるでしょう。
反対に、相性が良く信頼できるエージェントであれば、相談しやすく満足いく取引を行いやすくなります。
エージェントを選ぶ際には、実績面だけでなく話しやすさや対応の誠実さ、身なりなど人柄や相性の面もしっかりチェックすることが大切です。
エージェントの数がまだ少ない
日本でエージェントは広まりつつありますが 、まだまだ認知度は低く、エージェント自体も多くは存在しません。
そもそものエージェントの数が少ないため、自分のエリアにエージェントがいないなど選びたくても選択肢がない可能性がある点には注意しましょう。
▼関連記事：不動産売却では担当者選びが重要？優秀な営業マンの見極め方と、担当者を変えたい場合の注意点を解説
不動産売買のエージェントに依頼する方法
ここでは、エージェントに依頼する方法を紹介します。
インターネットやSNSでエージェントを検索する
個人で活動するエージェントの多くは、インターネットやSNSで集客しています。
また、エージェント会社と業務委託している場合はその会社のホームページなどで紹介されています。
そのため、インターネットやSNSを検索し、エージェントの情報を収集するのも1つの方法です。
情報収集する際には、エージェント個人の実績や評判、得意分野、プロフィールなどをしっかりチェックすることが大切です。
ただし、インターネットやSNSの情報には事実と異なるケースも紛れています。
発信元の信頼性もチェックしたうえで、情報のみを鵜呑みにしないようにも注意しましょう。
知人から紹介を受ける
エージェントを利用した知人がいるなら紹介を受ける方法もあります。
知人からの紹介であれば、知人の評価なども参考にできるでしょう。
ただし、知人にとっては良いエージェントであっても自分に合うとは限りません。
実際に依頼するかは、実績や人柄などを確認したうえで検討するようにしましょう。
エージェント制の不動産会社に問い合わせする
不動産会社の中には、エージェントの紹介を受けられる会社もあります。
例えば、Terassという不動産会社は業務委託のエージェントで構成され、問い合わせすることで物件にマッチしたエージェントの紹介を受けることができます（「テラスエージェント」は購入・売却両方に対応）。
また、タクシエというサービスでは、不動産会社に所属している担当者ではあるのですが、サイトで顔やプロフィールを確認できるようになっており、「会社」ではなく「担当者」にフォーカスして依頼しやすい設計になっています（タクシエは三菱地所リアルエステートが運営しており、売却のみに対応）。
一括査定を利用する
不動産会社の中にはエージェント制を取り入れているケースもあります。
また、担当者や支店単位にスポットを当てて売買の強みをアピールするケースも増えています。
不動産会社の仲介であっても、担当者の人柄などが事前にわかっていると安心して依頼しやすいものです。
そのため、一括査定を利用し信頼できる担当者を選べる不動産会社を探すのも1つの方法となります。
一括査定であれば、一度の複数の不動産会社を比較できるので、相場の把握や不動産会社選びに役立つでしょう。
相場を押さえておけば、エージェントを探す際の一つの判断材料にもできます。
イエウリの一括査定は、査定してもらえる不動産会社の数に制限がありません。
また、査定依頼時には物件情報のみを公開し、個人情報が不動産会社に伝わらないため、営業電話がかかる心配もありません。
会社や担当者を効率的に比較して売却のパートナーを選びたい方は、まずはイエウリの一括査定をご利用ください。
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不動産売買のエージェントに関するよくある質問
最後に、不動産売買のエージェントに関するよくある質問をみていきましょう。
不動産エージェントは怪しい？
日本では認知度が低いことから、不動産エージェントを怪しいと感じる方もいます。
しかし、不動産エージェントは不動産売買の1つの方法であり、業界で経験を積んだ担当者が独立して活動しているケースが多いです。
アメリカでは主流であり、日本でも広まりつつあるサービスです。
ただし、すべての不動産エージェントが信頼できるとは限りません。
エージェントを検討する際には、実績や評判など信頼性も確認することが大切です。
不動産エージェントの評判は良い？
不動産エージェントには、「寄り添った丁寧な対応をしてくれた」「高く売却できた」などプラスの評判も多くあります。
一方、「エージェントによってスキルが違う」「対応が悪い」といったマイナスの評判もあるものです。
不動産エージェントによって信頼性やスキルなどは異なります。
評判だけでなく、以下のような要素も加味して自分に合ったエージェントを選ぶことが大切です。
- 実績や知識の豊富さ
- 得意分野や対応エリア
- 丁寧な対応か
- 自分との相性
不動産エージェントに査定だけ依頼することもできる？
査定依頼だけでも可能です。
売却を悩んでいる、いくら売れるかをまずは知りたいといった場合でも利用できます。
ただし、エージェントによって査定依頼への対応や、可能な査定方法（机上査定・訪問査定）は異なるので、相談してみるとよいでしょう。
まとめ
不動産エージェントは、売主または買主の利益のために売買をサポートしてくれます。
信頼できるエージェントを見つけられれば、満足いく売却が期待できるでしょう。
ただし、エージェントによって実績や評判、相性は異なるので、比較しながら信頼できるエージェントを見つけることが大切です。
また、エージェントに限らず、仲介であっても信頼できる担当者を見つけられれば満足いく売却が期待できます。
まずは、一括査定を利用しできるだけ多くの不動産会社を比較して、信頼できる不動産会社、担当者を見つけることからスタートするとよいでしょう。
