不動産売却を検討している人の中には、「大手なら大丈夫だろう」と考えている方も多いでしょう。
不動産売却では不動産会社と契約して売却を進めるのが一般的ですが、不動産会社といってもさまざまな会社があるものです。
大手・地元の中小、それぞれにメリット・デメリットがあるため、一概に大手が良いというわけではありません。
不動産会社選びは、不動産売却を左右する大きなポイントとなるので慎重に選ぶ必要があるのです。
この記事では、大手・中小それぞれの不動産会社のメリット・デメリットを分かりやすく解説します。
不動産売却は大手と中小どちらに依頼すべき？
不動産の売却方法としては、不動産会社と売却を進める方法と、自分で売買契約を結んで売却する方法があります。
自分で売却することも可能ですが、不動産売買では不動産だけでなく法律や税金など、専門的な知識が必要となり素人には難しいものです。
一般的には、不動産会社と仲介契約を結んで売却を進めているケースがほとんどでしょう。
不動産会社では、不動産の販売活動や契約サポートなど、さまざまな面で売主をサポートしてくれるものです。
そのため、満足いく売却ができるかどうかは不動産会社選びが重要なポイントとなります。
不動産は大手が必ずしもよいわけではない？
不動産会社は大きく分けて、「大手」と地元などの「中小」に分かれます。
「誰もが名前を知っているような大手なら安心だろう」と考える方も多いでしょう。
確かに、大手の不動産会社であれば、知名度もあり安心して契約できる面もあります。
しかし、地元の中小不動産には地元ならではの情報を持っているケースがあるなど、不動産会社は一概に大手が良いとはいいきれないという特徴があるのです。
それぞれのメリット・デメリットを把握しておこう
不動産会社は、大手・中小それぞれにメリット・デメリットがあります。
売却したい不動産や売却方法などによって、選ぶべき不動産会社は 異なります。
本記事では、大手と中小それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるかなど詳しく解説していきたいと思います。
大手不動産会社に依頼するメリット・デメリット
まず、大手不動産会社に依頼するメリット・デメリットについて見てきましょう。
メリット・デメリットには次のようなことがあります。
| メリット | デメリット |
| ツールなどが充実している 全国にアプローチしやすい 休日でも案内してもらいやすい | 両手仲介になりやすい 条件が悪いとまともに相手して貰えないケースがある 撤退の可能性がある |
メリット1：ツールなどが充実している
大手不動産会社の場合、ノウハウが蓄積されており広告などのツールが充実しているというメリットがあります。
会社の規模も多いく広告宣伝費が割安になることから、広告費が削られる心配は少ないでしょう。
チラシやホームページ・ポータルサイトなどが充実しているだけでなく、広告費を削るケースは少ないため、知名度＋広告活動で売却の幅が広がる可能性が高くなります。
メリット2：全国にアプローチしやすい
全国規模といった大手であれば、市や県をまたいで支店があることも多く、また全国規模でのネットワークもあるため地域外の顧客へのアプローチも可能です。
例えば、他県からの転勤予定の顧客といった人にもアプローチできるので、買い手の幅を広げられます。
メリット3 ：休日でも案内してもらいやすい
基本的に不動産会社は水曜日とその前後の曜日を定休日としているケースが多いものです。
特に、個人で営業しているような不動産会社では定休日に案内してもらうことは難しいでしょう。
大手の場合、定休日であってもシフト制などを導入していれば対応してもらえる可能性が高いものです。
自分や買い手の休みに合わせて案内してもらえるのは、対応できる社員が多い大手のメリットと言えます。
デメリット1：両手仲介になりやすい
デメリットとしては、両手仲介になりやすいという点があります。
両手仲介とは
両手仲介とは、売主・買主両方と契約しており、両方から仲介手数料を貰えること。
不動産会社では、売買契約成立時に成功報酬として仲介手数料を得る制度が取られています。
この仲介手数料は、売主・買主両方から得ることができ、どちらか一方のみと契約している状態を片手仲介、両方と契約している状態を両手仲介といいます。
なお、不動産会社にとっては、両手仲介が最も多く利益を得られるため、不動産会社によっては両手仲介を狙って「囲い込み」をするケースもあることは覚えておくとよいでしょう。
囲い込みとは
囲い込みとは、不動産会社が買主を見つけるために他の不動産会社からの問い合わせなどを、売主に許可を得ずに断ってしまうことです。
囲い込みされると、買い手が限定されてしまうケースや契約成立のために安値での売却になってしまうケースがあります。
大手の場合、顧客数の多さから両手仲介になることは珍しくなく、それ自体に問題はありません。
基本的に大手は、コンプライアンスを重視しているため違法な囲い込みが行われる可能性は少ないですが、注意しておくに越したことはないでしょう1。
デメリット2：条件が悪いとまともに相手して貰えないケースがある
大手の場合マニュアルが整っている反面、対応に融通が利かずドライな対応をされてしまうケースもあります。
特に、物件の条件が悪いと相手にしてもらえない可能性もあるでしょう。
デメリット3：撤退の可能性がある
複数の支店を持つような大手であれば、業績が悪い支店は撤退してしまう可能性があります。
不動産売却は長期に渡るため、依頼後に支店が撤退してしまうというケースもあるものです。
もちろん、支店が撤退しても別の支店で物件の売却は継続してもらえます。
しかし、営業店舗が遠くなることで管理の質が低下することや、支店を訪れるための移動に時間が掛かるなどのデメリットが生じる場合があります。
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中小不動産会社に依頼するメリット・デメリット
中小不動産会社に依頼するメリット・デメリットには次のようなことがあります。
| メリット | デメリット |
| その地域について詳しい情報を持っている 昔からの付き合いがあるケースが多い 親身に対応してもらいやすい | 広告はあまり期待できない インターネットに弱いケースがある 認知度が低い |
メリット1：その地域について詳しい情報を持っている
中小の不動産会社の場合、規模は大きくありませんが、その分地域密着型というケースが多いものです。
担当者がその地域に長く住んでいることもあり、地域の詳細な情報を持っている傾向があります。
特に、物件数の少ないエリアや郊外のエリアの場合では、 地域の不動産会社の方がより多くの情報を持っており売却につながる可能性があるものです。
メリット2：昔からの付き合いがあるケースが多い
地域に長くある不動産会社の場合、昔からの付き合いで売却を進められるケースがあります。
例えば、昔取引した顧客の子供や親戚を紹介してもらうということも、地域の不動産会社ならではです。
メリット3：親身に対応してもらいやすい
地域の不動産の場合、親身に対応してもらいやすいという特徴があります。
大手不動産では社内規定がしっかりしている反面、融通が利きにくい場合も多いですが、中小不動産では比較的社内規定に融通が利きやすい傾向があるものです。
また、社長一人や夫婦のみで営業している不動産会社も珍しくなく、担当者に決定権があるので、条件にも応じてもらいやすいでしょう。
条件の悪い物件でも相談しやすい環境というのは、中小不動産会社の強みと言えます。
デメリット1：広告はあまり期待できない
デメリットとしては、広告があまり期待できない点が挙げられます。
広告量は不動産会社が負担するのが基本的なため、広告費をあまりかけてもらえず広告量が少ないケースもあるものです。
広告量が少なければ、買い手に見てもらえる可能性が少なくなるため売却が難しくなることもあります。
大手不動産会社に比べ広告量や質が劣ってしまう可能性がある点には、注意が必要です。
ただし、中小の不動産会社でも大手と遜色ない広告活動をしている会社もあります。
また、他社にも広告掲載を許可して、積極 的に露出を増し売れやすくする戦略を取っている中小の不動産会社も多いです。
媒介契約を結ぶ前に、どのような広告活動をしているのかを確認するとよいでしょう。
デメリット2：インターネットに弱いケースがある
地域の小さな不動産会社では、ホームページを持っていない、持っていても定期的に更新していないという会社が多い点に注意が必要です。
問い合わせをメールでしてもすぐに返信がないというケースも珍しくないでしょう。
現在は、多くの買い手がまずはインターネットで情報を収集するのが一般的なため、インターネットに弱い会社では、最初の検索から除外されてしまう可能性が高くなります。
デメリット3：認知度が低い
誰もが名前を知っているような大手に対し、中小の不動産会社では名前を聞いたことがないような会社も多いもの。
知名度の低さは買い手からの信頼感の得にくさにもつながり、買い手の幅が狭まる可能性がある点には注意しましょう。
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大手に依頼すべき人と中小に依頼すべき人はどんな人？
不動産会社を選ぶ際には、メリット・デメリットを把握したうえでどちらが自分に適しているのかを検討することが大切です。
ここでは、具体的にどのような人が適しているのかをご紹介します。
大手に依頼すべき人
次のような人は、大手への依頼が適しているでしょう。
- 新しく開発されたエリアで不動産の売却を検討している人
- 立地がよく、多くの人が興味を持ちそうな不動産の売却を検討している人
新しく開発されたエリアで不動産の売却を検討している人
新規開発エリアの不動産を売却したい人は、大手がおすすめです。
新しいエリアのため、地元の買い手よりも新しく入居を検討している人が買い手になる可能性が高いため、ネットワークが広い大手が有利になります。
立地がよく多くの人が興味を持ちそうな不動産の売却を検討している人
立地がよいなど条件のいい不動産であれば、人気が高く高値での売却が見込めるものです。
そのような不動産の場合は、広告活動を大々的にすることが効果的なため、広告活動に強みのある大手がおすすめです。
大手の広告力を活用することで、より多くの買い手の目に留まり売却しやすくなるでしょう。
中小に依頼すべき人
次のような人は、中小に依頼したほうが売却しやすくなります。
- 田舎や郊外での不動産売却を検討している人
- 築年数が古いなど条件面で見劣りしやすい不動産の売却を検討している人
田舎や郊外での不動産売却を検討している人
田舎や郊外、人口の少ない地域の不動産を売却する場合、その地域の情報をよく知っている中小の不動産会社が適しています。
地元企業や投資家・住民などと日常的に情報交換している不動産会社も多く、地域の特性を活かした営業や買い手探しをしてくれるので、売却がスムーズにいく可能性が高くなります。
反対に、立地の悪い物件は利益率が低くなるため大手では扱ってもらえないケースも珍しくないので、中小の不動産会社に一度相談してみるとよいでしょう。
築年数が古いなど条件面で見劣りしやすい不動産の売却を検討している人
築年数が古いといった条件の悪い不動産の場合、大手では利益を得にくいため取り扱ってくれないこともあります。
その点、中小の不動産会社では、地域密着の独自の情報網を活かして条件の悪い物件でもニーズを探し当て思わぬ高値で売却できることもあるのです。
ただし、広い物件である場合は大手を検討することをおすすめします。
大きな物件は、売却価格が高くなるため買い手が限定されてしまうものです。
より多くの顧客を持っている大手のほうが、買い手の層が厚いため売却しやすくなるでしょう。
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大手と中小両方に依頼することも可能
ここまでは、大手・中小どちらに依頼すべきかに焦点を置いていましたが、両方に依頼することも可能です。
不動産売却では不動産会社に仲介してもらう場合、媒介契約を結びます。
この媒介契約の種類によっては、複数の不動産会社との契約できるのです。
3つの媒介契約
媒介契約には、つぎの3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専任専属媒介契約
それぞれの違いをまとめると、以下のようになります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数契約 | 〇 | × | × |
| 自分で買い手を見つける | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | なし | 最長3ヵ月 | 最長3ヵ月 |
| レインズへの登録義務 | なし | あり | あり |
| 売主への報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
売主の縛りが少なく自由度の高い契約が、一般媒介契約です。
複数の不動産会社と契約ができ、買い手も自分で見つけることができるため買い手の幅を広げられる可能性があります。
ただし、レインズへの登録義務や売主への報告義務がないため、状況が把握しにくい点には注意が必要です。
それに対し、売主への縛りが強い反面サポートが手厚くなるのが、専任媒介契約と専任専属媒介契約です。
それぞれ、複数の不動産会社との契約ができず1社のみの契約となります。
また、専任 専属媒介契約では自分で買い手を探せません。
しかし、レインズへの登録義務や報告義務があるなど、活動状況を把握しやすく、サービスを付ける会社も多いためサポートも得やすいという特徴もあるのです。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介のメリット・デメリットについて見てきましょう。
メリット
一般媒介契約のメリットには、次のようなことがあります。
- 複数社と契約できる
- 自分で買い手を見つけられる
- 売却物件が公にならない
複数社と契約を結べ買い手も自分で探せるため、買い手の幅を広げやすいというメリットがあります。
自分で買い手を見つけた場合、不動産会社への仲介手数料も必要ないためより多くのお金を手元に残せるでしょう。
ただし、その場合は契約書の作成も自分でしなければならないため、費用を支払い契約などの手続きを不動産会社に依頼するケースもあります。
また、全国の物件情報が掲載されているネットワークであるレインズへの登録義務もないため、物件の売却を周りに知られたくない人にもおすすめです。
デメリット
次のようなデメリットもあるので注意が必要です。
- 販売状況を把握しにくい
- 販売活動に積極的になってもらえないケースもある
- 物件情報を広く周知しにくい
売主への販売状況の報告義務がないため、売主が販売状況を把握しにくくなる点には注意が必要です。
定期的に報告を貰えるように依頼し、売主からも状況確認を積極的にする必要があります。
また、複数の不動産会社と契約でき売主が買主を見つける可能性もあるため、不動産会社にとっての優先度が下がり積極的に営業活動してもらえないケースもあります。
レインズへの登録義務がないことで、不動産を広く告知できない点もデメリットとなるでしょう。
一般媒介契約の場合、契約の自由度が高いため、自分で買い手を見つける予定がある人や立地がよいや浅築などの条件が良く人気の高い物件であれば順調に売却できる可能性が高くなります。
また、自分でも買い手を積極的に見つけることができる人や不動産会社と連絡をこまめに取れる人にもおすすめです。
専任・専属専任契約のメリット・デメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット・デメリットを見てきましょう。
メリット
メリットには次のようなことがあります。
- 販売状況を把握しやすい
- 積極的に営業活動してもらいやすい
- 買取保証をつけられる
専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上の売主への販売状況報告が義務付けられています。
定期的に報告を貰えるので、販売状況を把握しやすく対策も立てやすいでしょう。
また、1社のみとの契約となるため、積極的な販売活動をしてもらいやすいという特徴もあります。
特に専属専任媒介契約は縛りが厳しい反面、1社のみとしか契約できず売り手が買主を見つけることできないため、より積極的に活動してもらいやすいものです。
いつまでに売却したいと売却を急いでいる場合も、専任か専属専任にして買取保証を付けて契約すると期日までに売却が可能です。
買取保証は一般媒介契約は対象外となるため、売却の期日が決まっている場合は、専任・専属専任契約にすることをおすすめします。
デメリット
反対に、デメリットには次のようなことがあります。
- 自分で買い手を見つけられない
- 不動産会社の1社の力量に左右される・
- 他社との競争がないため営業が消極的になることもある
専属専任媒介契約の場合、自分で買い手を見つけても不動産会社を通さなければ契約できず、必ず仲介手数料が発生します。
また、不動産会社1社のみとしか契約ができないため、販売力が乏しい不動産会社と契約してしまうと販売につながらないなど、売却に大きな差が出てしまう可能性があるのです。
基本的には、積極的に営業してもらえるケースが多いですが、不動産会社によっては他社との競争が必要ないためあまり力を入れてもらえないこともあります。
専任媒介契約・専属媒介契約は縛りが厳しく、不動産会社の力量に左右されるものです。
契約期間も3ヵ月以内と決められており、それより前に解約すると違約金などが発生する可能性もあります。
この契約を結ぶ場合は、信頼できる不動産会社を見極めたうえで契約することをおすすめします。
まとめ
大手・中小の不動産会社について、媒介契約の違いや向いている人についても触れながら、そのメリット・デメリットをご紹介しました。
大手不動産会社は知名度の高さや広告力の強さというメリットがあるので、人気のある不動産を売却したい人にはおすすめです。
反対に、郊外や条件が見劣りする物件であれば、地域の情報に精通している中小の不動産会社が向いています。
本記事の内容を参考に、それぞれのメリット・デメリットを総合的に判断して、慎重に不動産会社を選ぶとよいでしょう。
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