不動産売却時、不動産会社と媒介契約を結びますが、媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あり、どれを選べばよいか迷うという方も多いでしょう。
本記事では、3つの媒介契約のそれぞれの特徴をご紹介し、その中で一般媒介契約を選ぶことにどのようなメリット・デメリットがあるのかをお伝えします。
一般媒介契約とはどんなもの？
3つの媒介契約の内、一般媒介契約はどのような内容になっているのでしょうか？
ここでは、専任媒介契約や専属専任媒介契約との違いも見ながら解説したいと思います。
まず、3つの媒介契約について表にまとめると以下のようになっています。
| 契約できる会社数 | 自分で見つけた買主との取引 | レインズへの登録 | 販売状況の報告義務 | 契約期間 | |
| 一般媒介契約 | 複数 | 可能 | 任意 | なし | なし |
| 専任媒介契約 | 1社 | 可能 | 必須 | 2週間に一度 | 3カ月が上限 |
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 不可 | 必須 | 1週間に一度 | 3カ月が上限 |
それぞれ少しずつ違いがあるのですが、その中でも大きな違いが、一般媒介契約とそれ以外の2つの媒介契約では、契約できる不動産会社の数が異なる点です。
一般媒介契約では同時に複数の不動産会社と媒介契約を結べるのに対し、専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか契約を結べないのです。
その他、一般媒介契約はレインズへの登録が任意なのに対し、他の2つの媒介契約は登録義務があります。
また、一般媒介契約は活動報告義務がないのに対し、他の2つの媒介契約は一定期間毎に活動状況について報告する義務があります。
3つの媒介契約については、このように大きく一般媒介契約と他の2つの媒介契約を分けて考えると分かりやすいでしょう。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いについては、まず専属専任媒介契約は自己発見取引、つまり自分で買主を見つけて仲介会社を挟まず契約することが認められておらず、一方で専任媒介契約には認められている点が異なります。
その他、レインズへの登録日数や活動状況報告の日数について、専任媒介契約より専属専任媒介契約の方が短い期間が設定されている点で違いがあります。
一般媒介契約の特徴
改めて、一般媒介契約の特徴を見てみると、以下の点が挙げられます。
- 一度に複数の不動産会社と媒介契約を結べる
- レインズへの登録義務がない
- 活動状況報告義務がない
- 自己発見取引可
- 契約期間無制限
一度に複数の不動産会社と媒介契約を結べる
先述の通り、一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。
できるだけ多くの不動産会社と契約したい方に向いているといえるでしょう。
なお、一般媒介契約には明示型と非明示型があります。
明示型では、不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、他の不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、その不動産会社について通知する必要があります。
一方、非明示型の場合、媒介契約時に他の不動産会社を明示する必要がありません。
非明示型の媒介契約を結ぶ場合、特約にその旨を記載する必要があり、明示型でありながら他の不動産会社について通知せず、他の不動産会社で売買契約が決まった場合には、違約金などを請求される可能性があります。
レインズへの登録義務がない
一般媒介契約はレインズへの登録義務がありません。
レインズとは日本全国の物件情報が登録されているネットワークのことです。
一般媒介契約では登録義務はありませんが、登録することは可能です。
売主としてはレインズに登録した方が売却を有利に進めやすくなるため、登録してもらうのがよいでしょう。
活動状況報告義務がない
一般媒介契約には不動産会社の活動状況報告義務がありません。
媒介契約は、売買契約を成立させた際に成功報酬として仲介手数料を支払う契約のため、媒介契約を締結したからといって不動産会社が一生懸命活動してくれるとは限りません。
定期的に連絡をくれるようお願いすると共に、売主の方からも定期的に連絡を取るのが望ましいと言えます。
自己発見取引可
一般媒介契約では、自分で買主を見つけ、仲介会社を挟まないで契約する自己発見取引が認められています。
これは、専任媒介契約でも同様です。
親戚や友人知人など売却物件に興味を持ってくれそうな人がいるのであれば、積極的に声をかけてみるとよいでしょう。
なお、媒介契約を結んでいる場合に自己発見取引で契約したり、他の不動産会社の仲介で契約したりという場合には、成約した旨を通知する必要があります。
契約期間無制限
専任媒介契約と専属専任媒介契約では契約期間を3カ月以内にする必要があるのに対し、一般媒介契約には期間に関する決まりはありません。
一般媒介契約の場合、媒介契約を結んだ不動産会社がきちんと活動してくれない ときは、他の不動産会社と新たに媒介契約を結べばよいといえます。
すでに媒介契約を結んだ不動産会社に対して、しっかり活動を行ってくれているか確認すると共に、あまり積極的に動いてくれていないようであれば早い段階で別の不動産会社を探すことも考えるとよいでしょう。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットとしては以下のようなことが挙げられます。
- 不動産会社間での競争心をあることができる
- 自分で買主を見つければ仲介手数料の減額交渉ができる
- 売却物件情報が公にならない
- 囲い込み防止になる
不動産会社間での競争心をあおることができる
媒介契約は、売買契約を成立させた不動産会社に対して成功報酬として仲介手数料を支払う契約で、売買契約を成立させていない不動産会社は原則として1円も報酬を受け取ることはできません。
一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことで、「自社が一番早く売買契約を結ぶ」という競争心をあおることにつなげられる可能性があります。
自分で買主を見つければ仲介手数料の減額交渉ができる可能性も
一般媒介契約には自己発見取引が認められているため、自分で買主を見つけることができます。
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行ってもらいつつ、自分でも親戚や友人知人に声をかけるなどするとより効率的に売却活動を進められるでしょう。
実際に自分で買主を見つけて「自己発見取引」を行う場合は、仲介会社を挟まず売買契約を結ぶこともでき、その場合は仲介手数料も発生しません。
ただし、買主が住宅ローンを利用するためには宅地建物取引士（宅建士）の捺印がある重要事項説明書が必須となるため、仲介会社を挟まない個人間の不動産売買はハードルが高いです。
不動産会社が一切広告活動を行わず自分が買主を見つけ、重要事項説明書の作成を含めた契約に関することを手伝ってもらう ために仲介してもらうような場合は、買主を見つけるコストがかからない分、仲介手数料の減額にも応じてもらえる可能性があります。
売却物件情報が公にならない
一般媒介契約ではレインズへの登録義務がありません。
レインズへの登録は、基本的には売却をスムーズに進めるのに役立つものですが、中には事情があり、世間一般の人に売却物件情報を知られたくないという人もいるでしょう。
こうした方には、一般媒介契約を選ぶメリットがあります。
囲い込み防止になる
囲い込みとは、媒介契約締結後、自社が買主を見つけて仲介手数料をより多く受け取るために、他の不動産会社に対して、本当は売れていないのに「もう売れました」などと嘘の情報を伝えることです。
不動産会社が受け取る仲介手数料の額は、法律で「売買価格×3%+6万円+消費税」と上限が定められています。
ただし、1つの取引には買主と売主がいるため、それぞれに仲介手数料が発生します。
不動産取引では、買主側と売主側それぞれに1社の不動産会社が仲介として入ることが認められており、これを両手仲介と呼びますが、両手仲介になると1度の取引で仲介手数料を売主と買主それぞれから受け取ることができるのです。
例えば、3,000万円の物件の取引であれば、売主側だけの場合は105.96万円が手数料の上限額となりますが、両手仲介では2倍の211.48万円まで受け取れる計算になります。
両手仲介自体は法律で認められていることなのですが、囲い込みは自社の利益のみのために、本当であれば契約が決まっていたかもしれない問い合わせに対して嘘の情報を伝える悪質な行為です。
一方、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるため、囲い込みも防ぎやすくなっています。
一般媒介でも囲い込みが起こらないとは限らない
一般媒介契約で複数社に依頼している場合は囲い込みは起こりづらいと言えますが、1社のみと一般媒介契約を結ぶ場合は少し注意が必要です。
レインズに登録しないデメリット
「未公開物件としてレインズに載せずに限定物件として公開すれば、高値で売れるかもしれません」といった売主にメリットがあるような言葉で、一般媒介契約を結ぼうとするケースもあるからです。
その後、思ったよりも反響が少なくて売れないときに他の会社にも依頼しようとしても「他の会社と一般媒介契約を結んでいる場合は、うちではお受けできません。契約を解除するか、契約が切れるタイミングでまた相談に来てください」と言われてしまう可能性も十分考えられます。
そうなると「ポータルサイトやレインズにも掲載して本格的に売り出してもらいたいけど、新しい業者に改めて査定から依頼するのも手間がかかるし、元の業者との契約を専任媒介契約に切り替えようかな」と検討する方も多いです。
「心の専任」
このような売主の心理を狙って一般媒介を結ぶことは、不動産業界関係者の間で「心の専任」と呼ばれることがあり、囲い込みされるリ スクもゼロではありません。
「とにかくまずは一般媒介でも契約してもらえれば、最終的にウチで売ってもらえるだろう」と考えている不動産会社も多いので、一般媒介契約でも不動産会社と売却を任せる担当者を見極める視点は持っておきたいところです。
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一般媒介契約のデメリット
次に、一般媒介契約のデメリットには以下のようなものがあります。
- 不動産が売れるまでに時間がかかることがある
- 不動産会社に個別で進捗を確認しなければいけない
- 不動産売却情報がなかなか広まらない
- 不動産会社が提供するサービスを受けられないケースがある
それぞれ見ていきましょう。
不動産が売れるまでに時間がかかることがある
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約することは、不動産会社の競争心をあおることができるというメリットがあります。
一方で、不動産会社としては仲介手数料を得られない可能性が高くなることもあり、積極的に売却活動を行わない可能性がある点に注意が必要です。
立地がよいなど、買手が多く集まりそうな物件であれば不動産会社もやる気を出しやすいですが、そうでない場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約を選んだ方が積極的な販売活動に期待できます。
不動産会社に個別で進捗を確認しなければいけない
一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結ぶと、それぞれどのような販売状況なのか管理する手間が大きくなります。
特に、一般媒介契約は不動産会社に販売状況報告義務がないため、自分から確認しないといけない点もこの問題を大きくしやすくなっています。
不動産売却情報がなかなか広まらない
一般媒介契約でレインズに物件情報を登録しなかった場合、媒介契約を締結した不動産会社のチラシやホームページのみの広告となり、他の媒介契約でレインズに登録するのと比べると物件情報が広まりにくくなります。
一般媒介契約でもレインズに登録することは可能なので、媒介契約時に登録をお願いするようにしましょう。
不動産会社が提供するサービスを受けられないケースがある
不動産会社としては、仲介手数料を受け取れない可能性のある一般媒介契約より、自社とのみ媒介契約を結び専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結してもらう方がメリットは大きいです。
不動産会社によっては専任、専属専任媒介契約を結んでもらった売主に、ハウスクリーニングやインスペクション（建物調査）を無料で実施したり、商品券をプレゼントしたり、独自のサービスを提供しています。
一般媒介契約ではこれらのサービスを受けられないことがありますので、専任の場合に受けられるサービスのメリットと一般媒介契約のメリットを比較して最終的にどちらかを選択しなければいけません。
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一般媒介契約が向いているのはこんな人
一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットをお伝えしましたが、これらをまとめると、一般媒介契約は以下のような人に向いています。
- 人気物件を売りたい人
- 複数の不動産会社とこまめにやり取りできる人
- 売り急いでいない人
- 内緒で不動産売却したい人
人気物件を売りたい人
まずは人気物件を売りたい人です。
一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結ぶと、仲介手数料を受け取れない可能性があり、不動産会社が積極的に売却活動を行ってくれないことがあります。
一方で、売りに出せば多くの問い合わせを期待できる需要の大きな物件では、一般媒介契約でも各社競い合って売却活動に取り組んでくれるはずです。
このように各社競い合って買主を探してくれることにより、買主を見つけるまでの時間が短くなるだけでなく、より高値での売却も目指しやすくなるでしょう。
複数の不動産会社とこまめにやり取りできる人
一般媒介契約では複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことに加え、不動産会社側に活動状況報告義務がないことから、管理が大変になりやすい側面があります。
多くの不動産会社と媒介契約を結んでも、管理できなければ各社が実際に売却活動を行ってくれているか分かりません。
こうしたことから、一般媒介契約は1社1社こまめにやり取りできる方に向いているといえるでしょう。
売り急いでいない人
一般媒介契約には契約期間の上限がありません。
専任媒介契約や専属専任媒介契約だと、契約期間を3カ月以内に設定する必要があることから、不動産会社も3カ月で売却できるよう計画を立てますが、一般媒介契約だと3カ月以内に売却することにそこまでこだわりません。
とはいえ、3カ月以内に必ず売ろうとすることで、売り急いで相場より安い価格で売却してしまう可能性もあります。
時間がかかってもできるだけ高値で売却したいと考えている人にとっては、一般媒介契約が向いているといえます。
内緒で不動産売却したい人
一般媒介契約にはレインズへの登録義務がないため、家族や友人、知人、近所の人などに内緒で売却したいという方におすすめです。
内緒で売却活動を行う場合、チラシやホームページに掲載することもできないことから、買主を見つけるのが遅くなりやすい点には注意が必要です。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、媒介業者によるレインズへの登録は「義務」ですので、たとえ売主が「登録しないでください」と申し出ても、登録しないことは認められていません。
まとめ
不動案売買の3つの媒介契約の内、一般媒介契約について他の2つの媒介契約についても触れながら、その特徴やメリット・デメリットをご紹介しました。
一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べることから、特に人気物件を売りたいと考えている人にはおすすめです。
また、レインズへの登録義務がない点や契約期間の上限がない点など、一見するとデメリットにも見えることにもメリットが含まれています。
本記事の内容を参考に、メリット・デメリットを総合的に判断して、媒介契約の種類を決めるようにするとよいでしょう。
