不動産の媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類があり、一般媒介契約は複数社と契約できますが、専任および専属専任媒介契約では1社のみとしか契約できません。
専任または専属専任媒介契約で1社に任せて売却活動を行っている際、他の会社にも依頼するために一般媒介契約に変更することも可能ですが、タイミング等に注意しなければ違約金が発生する可能性があります。
3カ月の契約期間満了後に変更を申し出る
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、契約期間を最長でも3カ月間にすることが宅建業法で定められており、自動更新されません。
もし契約期間内に一般媒介契約に変更、または契約を破棄して他の会社に売却を依頼した場合、最大で仲介手数料相当の違約金が請求される可能性があります。
そのため、3カ月の契約期間が満了したタイミングで専任媒介契約を取り下げて、一般媒介契約に切り替えたい旨を不動産会社に伝えるようにしましょう。
なお、「今回は売却を止めることにした」といった事情で契約解除となる場合は違約金は請求されませんが、広告にかかった費用などを請求されることがありますので、媒介契約を結ぶ際は契約書の内容をしっかり確認するようにしてください。
一般媒介契約のデメリットを理解する
専任から一般媒介契約に切り替えたい場合、「他の会社にも依頼することで競争が生まれ、より高く・早く売れる可能性に期待したい」と考えている方が多いでしょう。
しかし、一般媒介契約は複数社と契約できるため、不動産会社の立場から見ると「他の会社と成約した場合、自社は報酬を受け取れない」というものです。
そのため、売り出す物件自体に価格や立地面で競争力（人気・売れやすさ）が無ければ、どの会社にも販売に力を入れてもらえず、なかなか成約しない可能性も生まれてしまう点に注意しましょう。
立地等の条件は良くても、相場より高ければ売れにくいため、物件の状態と成約が見込める価格を不動産会社と相談するようにしましょう。
具体的には、費用のかかるポータルサイトなどへの掲載は控えて、自社の顧客に紹介するのみに留まってしまうなどのデメリットが考えられるでしょう。
不動産会社の対応に不備があった場合は、契約満了を待たず契約解除できる
専任媒介契約の契約有効期限は最大3カ月間ですが、それより短い期間を設定することも可能です。
しかし、実務上では最大の3カ月に設定して契約するケースがほとんどでしょう。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 複数社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 有効期間 | 当事者間で自由に決定できる | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 指定流通機構 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務処理状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
ただし、上記の表にある指定流通機構（レインズ）への登録を不動産会社が怠っていた場合や、専任で2週間に1回、専属専任で1週間に1回行われる定期的な業務処理状況の報告がなかった場合は、宅建業法に違反するため期間満了を待た ずに契約解除可能です。
レインズへの登録
レインズは「不動産会社専用の物件情報サイト」であり、他社に物件探しを依頼している人が、あなたの物件を知るきっかけになるものです。
もし登録しなければ、自分が媒介契約を結んだ会社のお客さんにしか売却物件の情報が広まらないため、なかなか買手が見つからずに売却が長期化する原因になってしまいます。
レインズ登録証明書のサンプル
仲介会社と媒介契約を結んだ後、レインズに登録された物件情報は「売主用ページ」にID・パスワードを入力、または二次元コードを読み込むことで売主も確認可能です（登録証明書は媒介契約を結んだ後日、仲介会社から売主に送付されます）。
売主用ページでは「物件情報が適切に記載されているか」「その物件情報が他の不動産会社に何回閲覧されたか」といった情報をチェックできます。
レインズには物件の図面も掲載可能ですが、売主専用ページからは図面の掲載状況を確認できません。
他社の見込み客にアプローチできる状態を整えるために、媒介先の不動産会社に図面等の必要な情報がきちんと掲載されているか確認することを推奨します。
業務処理状況の報告
専任媒介契約の場合に2週間に1度義務付けられている業務処理状況の報告は、ポータルサイトへの掲載状況や、問い合わせの状況などを、不動産会社が売主に伝えることです。
「ポータルサイトやレインズで閲覧は増えているものの、内見の申し込みに繋がっていない」といった場合は、売り出し価格は適切なのかなどを不動産会社と相談してください。
上記のレインズへの登録と、業務状況の報告に不備があった場合は、契約満了を待たずに媒介契約を解除できることも覚えておきましょう。
一般媒介契約の方が売れやすい？
複数社に依頼できる分、「他の会社に負けないようにウチ が頑張ります！」と各社が力を入れてくれそうに思えるので、一般媒介契約は売主にとって魅力的に見えるでしょう。
しかし、前述の通り「どんなに頑張っても、他社からの買主と契約が決まれば自社は報酬ゼロ」という契約条件なので、一般媒介で契約した物件の売却は積極的に行わない不動産会社も少なくありません。
そのため「専任媒介契約で売れないから一般に切り替えて、他の会社にも依頼したい」といった理由で一般媒介契約への変更を考えている場合は、「売り出し価格が相場と照らし合わせて適正なのか」などをチェックした上で慎重に検討することを推奨します。
仲介会社の変更も視野に入れる
専任から一般に切り替えることを検討している方は、現在専任媒介契約で契約中の会社に何か不満があるのではないでしょうか？
不満があるものの、契約解除を伝えるのは少し躊躇しており、まずは元の会社にも依頼しつつ、他の会社にも話を聞いてみたいと考えるのは自然なことです。
しかし、元の媒介先の対応に不満があるのであれば、一般媒介契約に切り替えて他の会社を追加するより、信頼できる会社を見つけて、その会社と新たに専任媒介契約を結ぶのがオススメです。
一般媒介契約でどの会社の対応も中途半端になるより、力のある会社に専任媒介契約で依頼した方が、確実に売却活動の効率が上がります。
「イエウリ 」では「媒介先の変更を検討している」という売主の方から相談を受け、他にご紹介した不動産会社と契約した後、早期に成約できた事例があります。
【成約実績 No.0332】
セイガステージ大泉学園
他社で売れないため媒介先を変更したい。
新築時に購入しており、
残債抹消するために高く売りたいとの。その全てを達成できるのがイエウリです。
お声がけをいただき、2か月で売却完了。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#練馬区pic.twitter.com/cBiPpCYJ4r
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【成約実績 No.0277】
香川県 坂出市
地元ではない業者に依頼をしているが、
ネット掲載もされておらず、
2年間 全く反響がなかった。イエウリを通して地元の会社に媒介先を変更し、
時間はかかったが無事に売却。会社の変更もイエウリへ。#企業公式相互フォロー#イエウリ#香川県#坂出市pic.twitter.com/l8EqFPwveX
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【成約実績 No.0134】
ライオンズ川越ネクサイト
4か月売り出したが、売れず、
イエウリの会社に媒介先を変更したら2か月で売れた。高い査定額に釣られて売り出しをしても、
売れるものも売れません。業者選びに困ったらまずはイエウリへ。#企業公式相互フォ ロー#イエウリ#埼玉県#志木市pic.twitter.com/2pRpnAMjH7
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) December 30, 2023
【成約実績 No.0250】
レーベンハイム戸田公園スペイシャス
現在の媒介先を変更したい場合もイエウリを活用してください。
約半年売れなかった物件が、
仲介会社を変えると約3ヵ月で売却となりました。誠実な担当者がよければイエウリへ。#企業公式相互フォロー#イエウリ#埼玉県#戸田市pic.twitter.com/7OOqBryOt7
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) April 24, 2024
多くの方にとって不動産の売却は何度も経験するものではないので、不動産会社の仲介業務に問題があったり、囲い込み（他社からの買主を紹介しないこと）があったりしても、気が付きにくいものです。
「イエウリ」では、不動産売買の実務経験を持つ宅建士のカスタマーサクセスが客観的な目線でアドバイスも可能ですので、媒介契約の変更や他の会社への依頼を視野に入れている方は、お気軽にご相談ください。
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担当者で選ぶ視点も持つ
仲介会社の変更も検討する場合は、大手か中小かなど会社の規模を判断材料にする方も多いでしょう。
しかし、基本的に不動産売買で媒介契約を結んだ後は1人の担当者が一貫して対応を続けるため、「信頼できる担当者を選ぶ」という視点を持っておくことも重要です。
信頼できる担当者とは、単に知識や経験が豊富であるだけでなく、売主のニーズを的確に理解し、丁寧なコミュニケーションを取れる人物を指します。
不動産売却には複雑な手続きや法的な知識が関わるため、疑問点や不安に対して迅速かつ明確に対応してくれる担当者を選ぶことで、売却活動を安心して進めることができるでしょう。
また、担当者がどれだけ積極的に販売活動を行うかも重要なポイントです。
一部の担当者は、物件の売却可能性が低いと判断した場合、労力を抑える傾向にあるため、売主側からも適宜進捗を確認し、意見を伝えることを推奨します。
ただし、定期的な業務報告以上のものをしつこく求めるのは担当者の業務負担になってしまうので、売れる見込みの時期・価格改定の必要性があるのかなどを相談しつつ進めるようにしましょう。
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まとめ
専任から一般への媒介契約の種類を変更したい場合は、契約満了のタイミングで申し出るようにしてください。
また、「現在の不動産会社に不満がある」という理由で一般媒介契約を希望するのであれば、思い切って他の会社と専任媒介契約を結ぶ方が成功に繋がる可能性も十分考えられます。
この記事を参考に、媒介契約や不動産会社の対応について、情報を整理して適切な対応を行いましょう。
現在の売却状況に不安・不満がある方は、セカンドオピニオンとして「イエウリ」へのご相談も検討してみてください。
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