不動産を仲介売却する場合、片手仲介や両手仲介といった売却の形があります。
片手仲介なら売主側の不動産会社が売主を重視してくれるというメリットがある反面、売却までに時間がかかる可能性がある点に注意が必要です。
とはいえ、そもそも片手仲介と両手仲介の違いが分からないという方もいるでしょう。
不動産会社に売却を依頼する際は、片手仲介と両手仲介の違いやメリット・デメリットを押さえておくことが重要です。
この記事では、片手仲介の基本やそのメリット・デメリットから両手仲介のリスクまでを分かりやすく解説します。
片手仲介（分かれ）とは？
そもそも片手仲介とはどのようなものなのでしょうか？
まずは、片手仲介の基本や両手仲介との違いを確認していきましょう。
片手仲介の仕組み
売主と買主の仲介会社がそれぞれ違う場合は「片手取引（片手仲介）」と呼ばれます。
片手仲介とは、不動産会社が売主または買主のどちらか一方からのみ仲介手数料を得られる方法です。
具体的に言えば、売主と媒介契約した不動産会社と、買主が依頼した不動産会社が違う状態を指します。
不動産を仲介で売却する場合、売主はまず不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約後、不動産会社は広告などを通して買主を探していきます。
一方、買主側は気になった不動産を取り扱っている不動産会社や、物件を探してもらいたい不動産会社を通して、物件を選んでいくものです。
この売主側と買主側につく不動産会社がそれぞれ違うケースが片手仲介となります。
片手仲介では、売主は売主側の不動産会社、買主は買主側の不動産会社を通して売買契約を進めていきます。
片手仲介と両手仲介の違い
両手仲介（両手取引）では、売主・買主が仲介手数料を支払う不動産会社は同じになる。
両手仲介とは、不動産会社1社で売主・買主両方と売買契約を結ぶことです。
この場合、売主と媒介契約を結んだ不動産会社と、買主に不動産を紹介する不動産会社は同じです。
片手仲介と両手仲介の大きな違いは、不動産会社が得る仲介手数料の方法にあります。
売買契約が成立すると、売主と買主はそれぞれが契約している不動産会社に仲介手数料を支払います。
片手仲介であれば、売主・買主いずれかとしか契約していないので、得られる仲介手数料は片方のみとなります。
一方、両手仲介は両方と契約しているため、仲介手数料を両方から得られます。
つまり、不動産会社にとっては両手仲介の方が片手仲介よりも利益が大きくなるのです。
片手仲介の仲介手数料の計算方法
片手仲介・両手仲介いずれであっても、売主・買主がそれぞれ支払う仲介手数料の計算方法は同じです。
仲介手数料は法律によって以下のように上限が定められています。
たとえば、3,000万円で売却した場合、上限額は3,000万円×3%＋6万円＝96万円（税抜）
です。
この額を、売主・買主にそれぞれ請求できます。
ただし、請求できるのは契約している売主・買主のみとなるため、片手仲介の場合は最大で96万円（税抜）が報酬です。
一方、両手仲介であれば両方に請求できるので、不動産会社の利益は最大192万円（税抜）となります。
なお、上限の範囲内であれば不動産会社は仲介手数料を自由に設定できます。
両手仲介の場合、売主側から仲介手数料を得られる分、買主側を無料にしているケースは珍しくありません。
反対に、片手仲介で仲介手数料を値引きすると不動産会社の利益が減るだけなので、上限をベースに設定しているケースが多いでしょう。
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片手仲介で家を売却するメリット・デメリット
ここでは、片手仲介で家を売却するメリット・デメリットを解説します。
メリット
メリットとしては、公平な取引が期待できる点が挙げられます。
たとえば、売主側に不動産会社Ａ、買主側に不動産会社Ｂがつく片手仲介での売買をみてみましょう。
この場合、売主は不動産会社Ａに売却の意向をつたえ、Ａはそれに沿った買主を探します。
一方、買主は不動産会社Ｂに購入希望を伝え、Ｂは希望に沿った物件を探してくれます。
また、買主側の不動産会社が限定されないため、さまざまな不動産会社から買主候補が現れる可能性があり、より条件の良い売却も期待できるでしょう。
デメリット
片手仲介は不動産会社にとって利益を大きくできないというデメリットがありますが、売主にとっては特に大きなデメリットはありません。
しいて挙げるなら、売買条件の調整などで長引く可能性があるとい う点でしょう。
片手仲介の場合、売主側と買主側の不動産会社間でのやり取りが必要になるため、
- 担当者の対応に問題がある
- 担当者が忙しい
といった原因で交渉に時間がかかる可能性があります。
不動産会社によっては両手仲介を優先し、片手仲介に熱心になってくれない場合がある点も売却の長期化につながる要因といえるでしょう。
とはいえ、売買が成立すれば不動産会社にとっての利益になります。
また、より高く売れば不動産会社に入る仲介手数料も大きくなるため、売主にとってそれほど気になるデメリットにはならないでしょう。
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両手仲介で起こりうるリスク
売却を検討していると「両手仲介は気をつけないといけない」という話を耳にする機会があるでしょう。
片手仲介か両手仲介を検討する際には、両手仲介には以下のリスクがある点を理解しておくことが大切です。
- 利益相反が起こる
- 囲い込みされるリスクがある
それぞれ見ていきましょう。
利益相反が起こる
本来、高く売りたい売主と安く買いたい買主の利益は相反します。
両手仲介は、その相反する利益を求める顧客の間を取り持つため、いずれかが不利になる恐れがあるのです。
より厳密にいえば、不動産会社の利益が優先される恐れがあるといえます。
不動産会社が売主側に立って値下げを拒否すれば売却できず、仲介手数料を得られません。
反対に、買主側に有利なように交渉を進めれば、多少値引きして売却しても、不動産会社は両者から仲介手数料を得られます。
このように、不動産会社と しては売却した方が利益になるため、売主側が不利になりかねないのです。
ただし、条件がよい人気物件などであれば売主側が強くなる可能性は十分あります。
不動産会社も両者が納得できるように調整してくれるケースの方が多いものです。
とはいえ、両手仲介は売主側が損しやすい形態であることは覚えておきましょう。
囲い込みされるリスクがある
囲い込みとは、両手仲介を目的として他の不動産会社を遮断する行為です。
他の不動産会社から問い合わせが入っても、「すでに商談中」などと断われることがあります。
このような行為が行われると、他社で好条件で売却するチャンスを逃してしまいます。
また、自社のみで買主を見つけることになるため、なかなか買い手が見つからず、売却が長期化する恐れもあるのです。
囲い込みが心配な場合は、レインズ（不動産情報ネットワークシステム）の登録状況を適宜チェックしたり、他の不動産会社から問い合わせてもらうことで確認してみるとよいでしょう。
なお、レインズのステータス状況が現状と異なる場合、不動産会社は処分の対象になります。
売主は自分の物件の登録状況を確認できるので、こまめにチェックすることが大切です。
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片手専門の不動産会社の探し方
囲い込み等のリスクを負わずに片手仲介で売却したい場合は、「片手専門」と謳っている業者を探してみましょう。
ここでは、片手仲介の不動産会社の探し方として以下の2つを解説します。
- インターネットで検索する
- 直接問い合わせる
それぞれ見ていきましょう。
インターネットで検索する
ホームページなどで片手仲介を謳っている不動産会社を探す方法です。
ただし、両手仲介か片手仲介かを提示している不動産会社は多くありません。
販売を開始して買主を探す中で自社の顧客が興味を示し、結果的に両手仲介になるというケースも多いです。
数は限られますが、片手仲介を専門にしている不動産会社が全くないわけではありません。
上記はいずれも首都圏で営業している不動産会社ですが、他の地域でも「片手専門」「囲い込みをしない」「他社広告を必ず許可する」などを掲げて営業している不動産会社に依頼すれば、売主の利益を最優先に販売してもらえる可能性が高まります。
参考：他社広告の許可とは？
直接問い合わせる
ホームページなどでは確認できない場合、不動産会社に直接確認するのもよいでしょう。
この際、両手仲介であるか以前に、質問に答えてくれない・曖昧に濁すといった不動産会社はあまりおすすめできません。
両手仲介にはリスクがあるとお伝えしましたが、両手仲介＝悪いわけではありません。
大手不動産会社など顧客数の多い不動産会社では、結果として両手仲介になるケースは多いでしょう。
リスクがあることを覚えておくことは大切ですが、片手仲介・両手仲介に固執するのではなく信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
片手仲介であっても、販売力や信頼性に乏しい不動産会社では損してしまう恐れがあります。
反対に、両手仲介であっても信用できる不動産会社なら満足いく売却ができる可能性も十分あるものです。
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片手仲介に関するよくある質問
最後に、片手仲介に関するよくある質問をみていきましょう。
片手仲介で仲介手数料の値引きはできる？
値引きができるケースもありますが、基本的にはできないケースが多いでしょう。
値引き交渉すること自体は可能ですが、値引きはデメリットもあるので注意が必要です。
仲介手数料は不動産会社にとっての利益であるため、値引きすると利益は少なくなります。
過度な値引きを要求すると不動産会社との関係が悪くなり、熱心に営業してもらえない可能性があるのです。
また、仲介手数料には広告費などの必要経費も含まれており、それを削ると広告料が少なくなり、売却に不利になりかねません。
仲介手数料を抑えることで売却コストの削減は可能です。
しかし、仲介手数料削減 にこだわるよりも、高値で売却した方が手元に残るお金が大きくなる可能性がある点は覚えておきましょう。
両手仲介は禁止されている？
両手仲介は違法ではありません。
両手仲介自体は違法行為ではない。両手仲介を狙った囲い込みは行政処分の対象になる。
また、囲い込みも違法ではありませんが、法改正により、レインズのステータスと現状が異なる場合は処分の対象となります。
囲い込みされていると感じた場合は、当該地域の不動産業者を管轄する機関に相談しましょう。
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片手仲介とも両手仲介とも違うあんことは？
あんことは、売主側と買主側の不動産会社の間に存在する業者です。
仲介を依頼している不動産会社に対して、顧客を紹介する不動産会社とイメージするとわかりやすいでしょう。
まんじゅうのあんこのように、表舞台に出ることがない業者であることから、あんこ業者と呼ばれます。
あんこ業者は1社だけとは限らず、1つの取引に対して複数のあんこ業者が関わるケースもあります。
ただし、あんこ業者が間にいたからといって、売主・買主が支払う仲介手数料が変わることはありません。
得た仲介手数料は、不動産会社とあんこ業者で決められた配分に従って分けられます。
まとめ
片手仲介で売却することで、公平な取引が期待でき契約している不動産会社も売主の利益を優先して売却を進めてくれます。
大きなデメリットはありませんが、不動産会社間のやり取りに時間がかかるなどの問題があるので注意しましょう。
両手仲介には囲い込みや、売主が不利になりやすいなどのリスクはあるものの、両手仲介がダメというわけではありません。
両手仲介であれば不動産会社も積極的に売却を進め、短期での売却ができる可能性があります。
過度に両手仲介を恐れ片手仲介に固執するのではなく、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
まずは、複数の不動産会社を比較し、より自分の希望に合った不動産会社を選べるようにしましょう。
