不動産を売却するときの媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、この内専任媒介契約や専属専任媒介契約はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
本記事では、媒介契約の3つの種類についてそれぞれの特徴をご紹介すると共に、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶメリット・デメリットや向いている人をご紹介していきます。
専任媒介契約・専属専任媒介契約とはどんなもの？
そもそも専任媒介契約や専属専任媒介契約はどんな契約なのでしょうか？
まずは、3つの媒介契約についてそれぞれの違いを理解するため、以下の表をみてください。
| 契約できる会社数 | 自分で見つけた買主との取引 | レインズへの登録 | 販売状況の報告義務 | 契約期間 | |
| 一般媒介契約 | 複数 | 可能 | 任意 | なし | なし |
| 専任媒介契約 | 1社 | 可能 | 必須 | 2週間に一度 | 3カ月が上限 |
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 不可 | 必須 | 1週間に一度 | 3カ月が上限 |
上記の通り、3つの媒介契約にはそれぞれ少しずつ違いがあります。
中でも、より大きな違いは、一般媒介契約が「複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる」のに対し、専任媒介契約や専属専任媒介契約は「1社としか媒介契約を結べない」点です。
その他、一般媒介契約はレインズへの登録義務や活動状況報告義務がないのに対し、専任媒介契約や専属専任媒介契約は義務があるなど、大きな枠でみると、専任媒介契約と専属専任媒介契約を1つのグループと考え、一般媒介契約と分けて考えると分かりやすいです。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、専任媒介契約が自己発見取引できるのに対し、専属専任媒介契約は自己発見取引できないという違いがあります。
自己発見取引とは、自分で買主を見つけてくる行為のことで、仮に専属専任媒介契約を結んだ後、知人や友人など売主が自分で買主を見つけた場合は、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社に仲介に入って貰い、仲介手数料も支払う必要があります。
その他、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、レインズへの登録日数や活動状況報告義務の日数等に違いがあり、専属専任媒介契約の方が、不動産会社にとってより厳しい契約内容となっています。
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専任媒介契約・専属専任媒介契約の特徴
専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴は以下の通りです。
- 1社としか媒介契約を結べない
- レインズへの登録義務がある
- 活動状況報告義務がある
- 契約期間は3カ月以内で設定する
- 専属専任媒介契約は自己発見取引が禁止されている
1社としか媒介契約を結べない
専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社としか媒介契約を結べません。
一見すると、売主にとって大きなデメリットとも思えますが、不動産会社からすると、他の不動産会社に契約を持っていかれる心配がありません。
このため、積極的に売却活動に取り組んで貰いやすいというメリットがあります。
レインズへの登録義務がある
専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズへの登録義務があります。
レインズとは日本全国の物件情報が登録されているネットワークのことだと考えるとよいでしょう。
売主としては、登録義務があることでより広域に物件情報を伝えられるというメリットがあります。
一方、何らかの理由があり、物件を売却することを知られたくないという場合には、一般媒介契約を選択した上でレインズに登録しないように依頼する必要があるでしょう。
なお、専任媒介契約は媒介契約を締結してから7日以内、専属専任媒介契約は5日以内に登録しなければならず、売主が掲載を希望しなくても必ず対応する義務があります。
活動状況報告義務がある
専任媒介契約と専属専任媒介契約には活動状況報告義務があります。
例えば、チラシやホームページなどどのような媒体を使って広告活動を行い、何人の方を案内し、今話が進んでいる人がいるのかいないのか、といった報告を聞くことができます。
一般媒介契約には活動状況報告義務がないため、場合によってはほったらかしにされる可能性もありますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約ではそのような心配が少ないといえるでしょう。
なお、専任媒介契約が14日に1回以上の報告義務、専属専任媒介契約が7日に1回以上の報告義務となっています。
契約期間は3カ月以内で設定する
専任媒介契約も専属専任媒介契約も、媒介契約の期間を3カ月以内に設定する必要があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶと契約違反となり、ペナルティが発生する可能性もあります。
原則として、1度媒介契約を結んだら、何らかの理由で契約先を変えようと思っても契約期間中は簡単に変更することはできません。
このため、3カ月以内という契約期間を設けて、契約期間が切れたらその段階で他の不動産会社に媒 介契約先を変えることを可能としているのです。
もちろん、引き続き同じ不動産会社と媒介契約を結ぶことも可能です。
専属専任媒介契約は自己発見取引が禁止されている
専属専任媒介契約は自己発見取引が禁止されています。
先述の通り、専属専任媒介契約を結んだ後に、知人や友人など自分で買主を見つけた場合でも、自己発見取引が禁止されているため、通常の媒介契約と同じく不動産会社に仲介に入ってもらい、仲介手数料を支払う必要があります。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット
専任媒介契約と専属専任媒介契約の特徴を踏まえて、これらの契約タイプを選ぶことにどのようなメリットがあるのでしょうか？
ここでは、以下のようなメリットをご紹介していきます。
- 対応窓口を1つに絞れるので連絡が楽
- 不動産会社の営業状況を把握しやすい
- 積極的に営業活動してもらいやすい
- 買取保証や瑕疵の保証サービスなど「特典」を受けられる
対応窓口を1つに絞れるので連絡が楽
一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べますが、媒介契約先が増えるほど、それぞれどのような売却活動を行っているかの把握をすることが難しくなっていきます。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社としか媒介契約を結べないため、管理や連絡が非常に楽です。
不動産会社の営業状況を把握しやすい
一般媒介契約は活動状況報告義務がないため、中には長期間状況を報告してくれない不動産会社もいるでしょう。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は活動状況報告義務があるため、定期的に状況を聞くことができ、不動産会社の営業状況を把握しやすくなっています。
積極的に営業活動してもらいやすい
媒介契約はそれだけでは不動産会社の利益とならず。売却活動の後、買主を見つけて売買契約を締結したところで初めて仲介手数料を得ることができます。
このため、複数の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことができる一般媒介契約は不動産会社とすると、広告費や人件費をかけたのにもかかわらず、最終的に1円も利益を得られない可能性もあり、場合によって は積極的に活動してくれないことがあります。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか媒介契約を結ばないため、他の不動産会社に契約を取られる心配がなく、不動産会社としては積極的に営業しやすいといえます。
なお、専属専任媒介契約は自己発見取引も禁止されていることもあり、より一層積極的に取り組んでもらいやすいといえるでしょう。
買取保証や瑕疵の保証サービスなど「特典」を受けられる
不動産会社としては、複数の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶ一般媒介契約より、1社としか契約を結ばない専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約を結びたいと思っています。
このため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選んでもらうため、仲介手数料の割引や買取保証、瑕疵の保証サービスなどの「特典」をつけることがあります。
こうした特典を受けられることもメリットの一つだといえるでしょう。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のデメリット
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約には以下のようなデメリットがあります。
- 不動産会社の担当者の力量に左右される
- 自分で買い手を見つけることができない（専属専任媒介契約）
- 3か月間は他の不動産会社に切り替えられない
- 囲い込みされるケースもある
- 他社との競争が無い
それぞれについて見ていきましょう。
不動産会社の担当者の力量に左右される
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約を結べないため、その1社の担当者の販売力が不足していると、いつまでも不動産を売却できないということになりかねません。
より慎重に、実力ある不動産会社とその担当者を選ぶ必要があるといえるでしょう。
自分で買い手を見つけることができない（専属専任媒介契約）
一般媒介契約や専任媒介契約の場合、媒介契約を結んでいても自分で買主を見つければ売買契約を結ぶことが可能で、その場合仲介手数料を支払う必要がありません。
一方、専属専任媒介契約では自己発見取引が禁止されています。
仮に自分で買主を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産会社に仲介に入ってもらい、仲介手数料を支払わなければならない点に注意が必要です。
3カ月間は他の不動産会社に切り替えられない
専任媒介契約や専属専任媒介契約は契約期間を3カ月以内で設定する必要があり、基本的には上限の3カ月で契約することになります。
この3カ月間については、不動産会社1社と媒介契約を結ぶことになりますが、不動産会社側に何らかの問題がない限り、途中で不動産会社を切り替えることはできません。
例えば、「不動産会社があまり積極的でない」といったことや「不動産会社の担当者の力量が不足している」といった理由だけでは不動産会社を切り替えることができず、こうしたケースでは3カ月間を無駄にしてしまう可能性があります。
囲い込みされるケースもある
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか媒介契約を結ばないため、囲い込みされるケースがあります。
囲い込みとは、物件に興味を持った人から物件について問い合わせがあった際に、本当は売れていないのに「もう売れている」等と嘘をつく行為のことを指します。
2025年からは、こうした囲い込み行為は行政処分の対象になるように宅建業法の改正が予定されている。
囲い込みを防ぐ方法としては、売主の方で、レインズにおける物件の売却状況を確認できるため、報告を受けていないのに「申込みあり」や「売主都合で一時停止中」となっている場合にはすぐに確認するようにするとよいでしょう。
不動産会社から送付されるレインズへの登録証明書には、売主用ページにアクセスするためのID・パスワードが記載されています。
あるいは、一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んでいれば、仮にその内の1社が囲い込みを行ってもダメージは少ないため、最初から一般媒介契約を選ぶのも一つの方法です。
他社との競争が無い
一般媒介契約の場合、不動産会社側は他社に売買契約されてしまう可能性があることから、自社が一番に契約できるよう競争する効果を期待できます。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約できないため、そうした競争効果を期待することができません。
1社しかない分、積極的に取り組んで貰いやすいとはいえ、その不動産会社の担当者に全てを任せるような形になるといえるでしょう。
専任媒介契約・専属専任媒介契約が向いているのはこんな人
ここまでの内容をまとめると、専任媒介契約や専属専任媒介契約は以下のような人に向いているといえます。
- 売却に期限がある人
- 確実に売却したい人
- 信頼のできる営業マンや不動産会社に出会えた人
それぞれ見ていきましょう。
売却に期限がある人
専任媒介契約や専属専任媒介契約は3カ月を上限に契約期間を定め、その契約期間中に売買契約できるよう進めていくことになります。
場合によっては、早く売却するため値下げや値引きも実施していくことになりますが、転勤や転職、離婚など売却に期限がある人にはおすすめだといえます。
確実に売却したい人
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社側も活動状況報告義務があったり、契約期間に上限があったりと積極的に取り組まざるを得ない契約内容となります。
先述の通り、値引きや値下げ等実施していく必要があるケースもありますが、「時間をかけてでも高値で売却したい」というより「確実に売却したい」という方に向いているといえます。
信頼のできる営業マンや不動産会社に出会えた人
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約できないことから、どんな不動産会社や営業マンに依頼するかがより重要なポイントとなります。
逆に、媒介契約先を探す過程で、信頼できる営業マンや不動産会社に出会えたと感じた人は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶことを考えてもいいでしょう。
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まとめ
専任媒介契約や専属専任媒介契約について特徴やメリット・デメリット、向いている人についてお伝えしました。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約しないことから、どんな不動産会社、どんな営業マンに仲介を依頼するかがより重要なポイントです。
また、3カ月以内で契約期間を設定することから、「時間をかけてでも高く売却したい」というより「確実に売却したい」という方におすすめとなっています。
一般媒介契約との違いを理解して、ご自分の状況に応じて適した契約タイプを選ぶようにするとよいでしょう。
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