囲い込みとは、意図的に両手仲介にするための不動産会社の悪質な行為です。
たとえば、「内覧の予約で一杯」「すでに成約している」など嘘の理由で、他社からの購入問い合わせを断ることがあるのです。
囲い込みされると、売却が長引くだけでなく希望価格での売却も難しくなってしまいます。
そこで本記事では、一般媒介契約における囲い込みのリスク、囲い込みを見極める方法などを詳しく解説します。
一般媒介契約で不動産売却を始めようとしている方は、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも囲い込みとは
ここでは「囲い込み」の意味について詳しく解説します。
囲い込みのリスクや危険性について理解しておきましょう。
意図的に両手仲介にする悪質な手法
不動産取引における「囲い込み」とは、不動産仲介会社が自社の利益を優先し、売主の物件情報を他社に共有しないことで売主に不利益をもたらす行為を指します。
具体的には、他の不動産会社から購入希望者がいても、「既に申込者がいます」などと虚偽の説明をして断るケースなどです。
この結果、売主は早期に売却できる機会を逃し、売却期間が長引く可能性があります。
さらに、売却が進まないことで価格の引き下げを提案されることもあり、結果的に売主が損をする状況が生まれます。
専任媒介・専属専任媒介契約で起こりやすい
専任媒介・専属専任媒介契約とは、一社にしか依頼できない媒介契約の種類であり、特に囲い込みが起こりやすいです。
一社としか契約できないため、ほかの不動産会社と比較できず、依頼先の不動産会社のみに任せることになります。
そのため、依頼先の不動産会社が意図的に物件情報を市場に広く公開せず、自社での取引を優先する事態になる可能性が出てきます。
不動産売却を依頼する際、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶケースは多いですが、囲い込みのリスクがあることを十分に理解しておきましょう。
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一般媒介契約でも囲い込みに注意すべき理由
専任媒介・専属専任媒介契約は特に囲い込みが起こりやすいとお伝えしましたが、一般媒介契約でも囲い込みされる可能性があります。
一般媒介契約を結ぼうとしている方は以下の理由を理解しておきましょう。
- レインズへの登録義務がないから
- 進捗報告の義務がないから
- 不動産会社が信頼できるとは限らないから
レインズへの登録義務 がないから
レインズとは、不動産会社間で物件情報を共有するためのネットワークシステムです。
レインズへ登録されると全国の不動産会社に売却物件が共有されるため、取引しやすくなるのが特徴です。
専任媒介・専属専任媒介契約の場合、売却物件をレインズへ登録するのが義務付けられているため、物件情報はマーケットに広く公開されます。
しかし、一般媒介契約は、レインズへの登録義務がありません。
そのため、依頼した不動産会社が物件情報をレインズへ登録せず、自社で買主を見つけようとして「囲い込み」が発生する可能性があります。
進捗報告の義務がないから
一般媒介契約では、不動産会社による進捗報告の義務がありません。
そのため、売却活動の状況を把握しづらく、他社からの問い合わせに適切に対応しているか確認できない場合があります。
このような状況では、物件が意図的に他社に紹介されない「囲い込み」が行われる可能性があり、結果として売却機会の損失や価格の低下につながることも考えられます。
一般媒介契約を結んだ際は不動産会社へ任せっきりにせず、定期的に活動報告を受けるようにしましょう。
不動産会社が信頼できるとは限らないから
不動産会社のなかには、悪質業者も存在します。
最初から囲い込み目的で近づいてきて、自社の利益を最優先するケースなどがあり、このような業者と契約してしまうと安く売却してしまったり売却が長引いたりします。
今や不動産会社の数はコンビニより多いため、依頼する際は過去の実績や利用者の評判などをし っかり確認して選ぶことが大切です。
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一般媒介契約で囲い込みされずに売却を成功させるポイント
一般媒介契約でも、以下のポイントを押さえれば囲い込みされずに売却を成功させられます。
- 複数の不動産会社へ依頼する
- 不動産会社の実績や口コミを参考にする
- 定期的に売却状況を確認する
囲い込みを防ぐためにもしっかりと理解しておきましょう。
複数の不動産会社へ依頼する
複数の不動産会社へ依頼することで、過去の実績や評判、査定価格、販売戦略などを比較できます。
一社のみへ依頼した場合、これらの情報を比較できないため、「本当に正しいのか」「信用できるのか」の判断が難しくなります。
特に不動産売却が初めての方は不動産知識が少ないケースが多いため、担当者の説明を信じてしまうでしょう。
しかし、不動産会社や担当者によって実績や信頼性は異なるため、複数社と比較したうえで選ぶことが非常に大切です。
一般媒介契約は複数社に依頼できるため、3~5社程度を比較し、納得したうえで依頼先を決めましょう。
また、業務報告などを通して信頼できる会社が出てきた際は、その会社と専任または専属専任媒介契約を改めて締結する方法も有効です。
1社にしか依頼できない専任・専属専任媒介契約の場合は、不動産会社が手数料を獲得 し損ねるリスクが低くなり、販売により力を入れてくれることが期待できます。
不動産会社の実績や口コミを参考にする
実績豊富な会社は、多くの取引経験を持ち、適切な価格設定や効果的な販売戦略を提供できます。
また、利用者の口コミを調べることで、会社の対応や信頼性を把握できます。
不動産会社の実績であれば、その不動産会社のホームページ、口コミならSNSやインターネット掲示板などで簡単に調べられるのでチェックしてみましょう。
特にGoogleマップやSNSでの口コミはリアルな声を聞けるため、非常に参考になります。
肯定的な口コミと否定的な口コミの両方を参考にして、その不動産会社の評判を見てみましょう。
定期的に売却状況を確認する
一般媒介契約では、複数の不動産会社に売却を依頼できますが、各社の活動状況を把握することが難しい場合があります。
そのため、各不動産会社に対して定期的に売却活動の報告を求めることが大切です。
具体的には以下の情報を確認しましょう。
- 物件の問い合わせ件数
- 内見の状況
- 広告の掲載状況
- 他社に広告を許可するか
これらを確認することで、各社が積極的に販売活動を行っているかどうかを判断できます。
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一般媒介契約で囲い込みされていないか判断する方法
一般媒介契約で囲い込み されていないか判断する際は以下の方法を試してみましょう。
- レインズの登録証明書を見せてもらう
- 友人や知人に自分の物件について問い合わせてもらう
レインズの登録証明書を見せてもらう
レインズに物件が登録されると「登録証明書」が発行されます。
レインズ登録証明書のサンプル
この証明書には、物件ごとのIDとパスワードが記載されており、これを使って登録内容を確認できます。
ただし、一般媒介契約ではレインズへの登録義務がないため、登録されていない場合もあります。
本当に登録されていれば登録証明書が発行されるので、レインズの売主専用ページから確認してみましょう。
2025年からは、売主専用ページのURLを読み込むためのQRコードも登録証明書に記載されるようになりました。
友人や知人に自分の物件について問い合わせてもらう
友人や知人に自分の物件について、他の不動産会社経由で問い合わせてもらい、「すでに商談中です」や「内覧の予定が立て込んでいます」などの理由で断られた場合、囲い込みが行われている可能性が高いです。
もし、本当に買い付けや内覧の申し込みがあれば、売主へ通知されます。
購入希望者が長期間現れなかったり売却活動が不透明だったりする場合は、知人や他の不動産会社に協力を依頼してみましょう。
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一般媒介契約の囲い込みに関するよくある質問
一般媒介契約の囲い込みに関するよくある 質問をご紹介します。
囲い込みされたらどこに通報すればいいですか？
囲い込みの疑いがある場合、まずは不動産会社に直接確認し、説明と改善を求めましょう。
それでも解決しない場合は、宅地建物取引業者を監督する国土交通省や都道府県庁に通報しましょう。
また、レインズへの通報も選択肢の一つです。
通報により、行政からの調査や指導が行われ、適切な対応が期待できます。
宅地建物取引業免許（知事免許）に関する窓口
地方整備局（大臣免許）に関する窓口
囲い込みする不動産会社の見極め方はありますか？
まず、不動産会社の評判や口コミを調べましょう。
否定的な口コミが多い場合は、囲い込みする可能性のある不動産会社と言えます。
また、実際に担当者と話してみるのも重要です。
具体的には、媒介契約の種類や販売戦略について、担当者が明確で納得のいく説明をしてくれるかを確認しましょう。
不明確な説明や強引な営業をしてきた場合は危険です。
大手不動産会社でも囲い込みしますか？
大手不動産会社でも「囲い込み」が行われている可能性はあります。
特に、両手取引比率の高い不動産会社には注意が必要です。
大手によっては両手取引率が非常に高い企業もあるため、依頼する際は過去の実績や担当者の対応などをよく見たうえで判断しましょう。
ただし、営業活動が優秀で両手取引率が高くなっている場合もあります。
一概に「両手取引率が高い＝囲い込みのリスクが高い」というわけではない点を理解しておきましょう。
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まとめ
一般媒介契約における囲い込みのリスクについて解説しました。
囲い込みとは、意図的に両手仲介にする悪質な行為であり、不動産業界では御法度とされています。
しかし、片手仲介よりも多くの利益を得られるため、未だに囲い込みをしている企業はたくさんあります。
一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務がなかったり、売却活動の報告義務がなかったりするため、囲い込みされるリスクが高いです。
これから一般媒介契約で不動産売却を始めようとしている方は、ぜひこの記事で解説した注意点や囲い込みの確認方法などを参考にしてみてください。
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