マンションを高く・早く売るためには、いくつかのポイントを押さえることが重要です。
また、売却には段階ごとに注意点があるので、流れとともに理解しておくようにしましょう。
この記事では、マンションを早く高く売るための注意点・ポイントを「売却前」「売却中」「売却後」の段階に分けて紹介します。
マンション売却の流れ
マンション売却はさまざまな手順を追って進んでいくものです。
売却を検討する際には、まず全体の流れを押さえておくようにしましょう。
大まかな売却の流れは以下のとおりです。
| 売却前 |
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| 売却中 |
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| 売却後 |
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まず、事前準備が終わり、査定を通して売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
その後、不動産会社が売却活動を行いながら買主を探し、買主との売買条件が合意されれば、売買契約を結ぶことになります。
売買契約後は、買主から代金を受け取り、買主へマンションを引き渡して取引完了です。
さらに、マンション売却で利益が出た場合は確定申告での納税が必要になります。
マンション売却は上記のような流れで進み、一般的には3ヵ月～半年ほどの時間がかかります。
築年数が古い、立地が悪いなど、条件が厳しいマンションの場合は、それ以上時間がかかるケースも珍しくないでしょう。
マンション売却を進める際には、上記の流れを 理解して、売却したい時期から逆算して計画を立てることが大切です。
また、売却の各段階で注意点や早く売るためのコツがあるので、全体の流れとともに押さえておく必要もあります。
以下では「売却前」「売却中」「売却後」と、それぞれの段階でのポイントと注意点を解説するので、参考にしてください。
なお、不動産会社に査定してもらってから売却の見通しを立てたい場合は、個人情報を公開せずに一括査定できる「イエウリ」を利用すると便利です。
【マンション売却前】事前にチェックしておきたいポイントと注意点
ここでは「売却前」の段階として、不動産会社と媒介契約を結ぶまでのポイントと注意点を解説します。
具体的には以下の通りです。
- 賃貸か売却か検討する
- 仲介か買取か検討する
- 買い先行か売り先行か検討する
- 住みながら売却か仮住まいに引っ越してから売却か検討する
- リフォームして売却するかそのまま売却するか検討する
- 自分でも相場を確認しておく
- 売却期限を決めておく
- 媒介契約ごとのメリット・デメリットを理解する
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
それぞれ解説します。
賃貸か売却か検討する
住まなくなったマンションの処分方法として、売却以外にも賃貸として貸し出す選択肢もあります。
売却と賃貸のメリット・デメリットは以下のとおりです。
| 売却 | 賃貸 | |
| メリット |
|
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| デメリット |
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|
売却することで、まとまった資金を得られるのが大きなメリットです。
また、売却後は固定資産税や修繕管理費などの費用、管理の手間からも解放されるでしょう。
しかし、売却してしまうと、転勤後に再びそのマンションに住むなど、マンションを活用することができません。
賃貸に出すメリット
一方、賃貸にすれば、長期的に家賃収入を得られるというメリットがあります。
マンションの所有権自体を保有しているため、将来そのマンションに住んだり、後で売却したりなど、選択肢も広がるでしょう。
賃貸に出すデメリット
ただし、所有権を保有している以上、固定資産税などの維持管理のコストや手間がかかります。
さらに、入居者を募集するためのコストも発生し、たとえ賃貸に出しても、必ず入居者が入る保証はありません。
仮に入ったとしても、室内の使用状況が悪いといったトラブルが発生する恐れもあります。
売却か賃貸かは、それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、マンションの状態やローン残代・売却の希望などから判断するようにしましょう。
仲介か買取か検討する
不動産の売却方法には、仲介と買取があります。
- 仲介：不動産会社と媒介契約を結び買主探しを行ってもらう
- 買取：不動産会社が直接不動産を買取る
なお、前述した不動産売却の流れは仲介での流れとなります。
一般的なマンション売却といえば仲介を指すケースがほとんどで、2024年現在、不動産売買における仲介と買取の比率は7:3程度と言われています。
仲介の場合、市場価格での売却となるので、高値での売却が期待できます。
しかし、買主を探して売買条件を調整し、ローンの申し込みなどの準備が必要なため、売却までに時間がかかる点には注意しましょう。
一方、買取は売却活動で買主を探す必要がないため、1ヵ月ほどの短期間で売却が目指せるというメリットがあります。
ただし、買取は仲介よりも売却額が下がり、一般的には仲介価格の7～8割ほどになるので注意が必要です。
どちらの売却方法が適しているかは、売却の希望などによって異なります。
どうしても早く売りたい場合は買取、時間をかけてでも高く売りたい場合は仲介をおすすめします。
買い先行か売り先行か検討する
住み替えでマンションを売却する場合、今のマンションの売却と新居の購入という2つの大きな取引を行うことになります。
この場合、どちらを先に行うかによって「買い先行」と「売り先行」に分かれます。
- 買い先行：新居の購入を先に行いそのあと売却する
- 売り先行：今のマンションを売却してから新居を購入する
買い先行の特徴
買い先行の場合、新居選びにじっくり時間をかけられるので、満足いく新居を見つけやすくなります。
また、売却活動を進める時は空き部屋になっているため、内覧は立ち会わずに不動産会社に任せることも可能です。
土日や祝日など、一般的に内覧が入りやすい時に仕事などの用事が入りやすい人は、内覧対応のスケジュール調整が必要ない買い先行は大きなメリットを感じられるでしょう。
しかし、新居購入後にマンションがなかなか売却できないと、二重ローンになる恐れがあります。
売却金が確定する前に新居を購入するため、売却額によっては資金計画が大きく崩れる点にも注意が必要です。
売り先行の特徴
売り先行の場合、売却に時間をかけられるため売り急ぐ必要がなく、高値での売却も目指しやすくなります。
また、売却金が確定してから新居を購入できるので、資金計画を立てやすいという点もメリットです。
ただし、売却後に新居購入を進めるため、引き渡しのタイミングによっては仮住まいが必要になります。
住み替えする場合は、売り先行・買い先行それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、適 切な方法で計画を立てることが重要です。
基本的には、資金に余裕がある場合は買い先行をおすすめします。
売却金で住宅ローンを完済する必要がある場合は、売り先行が適しているでしょう。
住みながら売却か、仮住まいに引っ越してから売却か検討する
売り先行で売却する場合、住みながら売却するか仮住まいに引っ越して売却するかを選ぶことになります。
住みながら売却する場合は、仮住まいのコストは抑えられますが、居住中の状態で内覧対応が必要という点に注意が必要です。
住みながらの内覧は、家族・同居人などに負担がかかるだけでなく、生活感がでやすいので内覧者に好印象を与えにくく、売却に時間がかかる恐れがあります。
一方、仮住まいに引っ越して売却する場合は、空室の状態で内覧してもらえるので、内覧時に好印象を与えやすくなるでしょう。
しかし、仮住まいの賃料や、仮住まいと新居への2回分の引っ越し費用など、余分なコストがかかりやすい点には注意が必要です。
リフォームして売却するかそのまま売却するか検討する
築年数が古いなど、室内の状況に不安がある場合は、リフォームの検討も必要です。
しかし、基本的にリフォームを自己判断でするのはおすすめできません。
リフォームの規模にもよりますが、大掛かりなリフォームだと100万円以上費用がかかるケースも少なくありません。
そのうえ、リフォームしたからといって必ず売却できるわけではありません。
仮にスムーズに売却できた場合でも、リフォームにかけた費用の全額を回収するのは難しいでしょう。
また、リフォームは施行部 分や内容など選択肢も広く、ニーズに合っていなければ売却につながりにくいものです。
リフォームが必要かは自分だけで判断するのではなく、実施する前の状態で一度不動産会社にチェックしてもらい、相談しながら決めることをおすすめします。
自分でも相場を確認しておく
マンション売却では、相場に対して適切な価格を設定することが、スムーズな売却のコツです。
適切な価格を理解するためには、自分でも相場を把握しておく必要があります。
不動産会社の査定でも売却額の目安は把握できますが、そもそも査定額が相場に対して適切かの判断も難しいと思います。
自分である程度相場を把握するためには、例えばsuumoやHOME’S、at homeなどの不動産ポータルサイトで類似物件の価格を調べる、不動産情報ライブラリ（国土交通省が運営する不動産の取引情報サイト）で過去の取引事例をチェックする、などの方法があります。
「相場よりも安値で売却してしまった」という事態を防ぎやすくするため、きちんと自分で周辺物件の取引価格を把握しておきましょう。
また、物件情報の入力のみで目安の売買価格を算出できる「イエウリAI査定」もぜひご活用ください。
イエウリAI査定では氏名やメールアドレスは入力不要で、利用後の営業連絡などもありません。
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売却期限を決めておく
長期間に渡って売却を続けると、高値での売却は難しくなります。
長期間売れ残っている物件は、広告などの露出の減少や、売れ残っている理由を勘繰られたりするため、さらに売れにくくなってしまいます。
売れ残りを防ぐためには、あらかじめ売却期限を定めて売却活動を行うことが重要です。
「3ヵ月で売れなかったら値下げ」「半年売れなかったら買取」など、期限を設けておくと、値下げなどのタイミングを逃がしにくくなります。
ただし、購入希望者に売却の焦りを感じとられると足元を見られ、値下げ交渉を受けやすくなるので注意しましょう。
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媒介契約ごとのメリット・デメリットを理解する
不動産会社と結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
大まかな違いは以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数の不動産会社との契約 | 可能 | 不可（1社のみ） | 不可（1社のみ） |
| 自己発見取引 （自分で見つけた買主と売買） | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 義務あり（7日以内） | 義務あり（5日以内） |
| 営業活動の報告 | 義務なし | 義務あり（2週間に1回以上） | 義務あり（1週間に1回以上） |
| 契約期間 | 定めなし | 3ヵ月以内 | 3ヵ月以内 |
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約でき、自分で買主を探すこと もできるので、自由度の高い契約です。
しかし、レインズへの登録や営業活動の報告義務がないので、進捗を把握しにくいというデメリットもあります。
レインズとは、不動産会社のみが使える不動産情報サービスで、業者間で売主と買主を繋ぐために活用されているものです。
また、一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社が他の物件を優先する可能性がある点にも気を付けましょう。
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専任、専属専任媒介契約
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1社のみと契約する方法です。
レインズへの登録・営業活動報告義務もあるため、進捗も把握しやすく、不動産会社も熱心に営業してくれる可能性があります。
しかし、複数の不動産会社と契約できない点には注意してください。
人気が高く、すぐに売れるマンションなら一般媒介契約でも応じてくれる会社が複数あるでしょう。
一方、不動産会社にすべて任せたい、または不動産売却の知識がないという場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約が適しています。
それぞれの特徴やメリット・デメリットなどを押さえて、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
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信頼できる不動産会社を選ぶ
売却できるかどうかは、不動産会社の力量にも左右されます。
また、信頼できる不動産会社であれば、相談もしやすく納得して売却もできるでしょう。
不動産会社を選ぶ際には、査定額だけでなく以下のような点もチェックすることが大切です。
- 不動産会社の実績
- 口コミや評判
- サービス
- 査定時の対応
- 査定額の根拠やデメリット・リスクまで説明してくれるか
- 担当者の人柄
できるだけ多くの不動産会社を比較し、信頼できて、高値で売却してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
また、「大手が良いのか、地元に密着した中小の会社が良いのか」が気になる方も多いかもしれません。
「大手は自社の買主しか紹介しない囲い込みをすることが多い」などと言われることもありますが、会社と言うよりは営業担当者の判断が影響しているケースも少なくありません。
そのため「自分が家の売却を任せられる担当者を選ぶ」という視点で契約する会社を選ぶのも良いでしょう。
不動産会社選びに迷っている方は、査定額の精度や成約実績をもとに優良不動産会社を紹介してもらえる「イエウリ」をチェックしてみてください。
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【マンション売却中】高く・早く売るためのポイントと注意点
次に「売却活動中」のポイントと注意点を解説します。
具体的には、以下の通りです。
- マンションに残すものを決める
- 内覧前に徹底的に清掃する
- 長期間売れない場合は値下げを検討する
- 住宅ローン残債がある場合は値下げ後の手残り額に注意する
- 売買契約時の手付金に注意する
- ローン条項に注意する
それぞれ見ていきましょう。
マンションに残すものを決める
売却活動中には、マンションの内覧があります。
そのため、マンション内に残すものをあらかじめ決めて、内覧に備えておくことが重要です。
基本的に、仮住まいに引っ越す・買い先行などで空室にして売るなら、すべて撤去して何もない状態が望ましいです。
一方、住みながら売却する場合でも、できるだけ荷物を整理整頓し、室内をスッキリ見せることが重要です。
荷物が多い状態だと生活感が出てしまい、売却にも影響するので気を付けましょう
また、マンションに残すものについては、買主との認識の違いでトラブルになるケースも少なくありません。
不動産会社に相談しながら残すも のを明確にしておくようにしましょう。
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内覧前に徹底的に清掃する
内覧時にいかに内覧者に好印象を残せるかが、売却に大きく影響します。
室内は、きれいに広く見せることが重要です。
そのため、内覧前には徹底的に清掃・整理整頓を進めておきましょう。
とくに、水回りなどは内覧者も重点的にチェックするので、ピカピカにしておくことをおすすめします。
自分での掃除が難しい場合は、ハウスクリーニングを検討するのもよいでしょう。
部分的なハウスクリーニングであっても、するのとしないのではずいぶん印象が異なります。
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長期間売れない場合は値下げを検討する
なかなか売れない場合は、値下げを検討することも大切です。
長期間売れない状態で値下げもしなければ、売れる可能性はどんどん低くなっていくでしょう。
一般的には、売り出してから3ヵ月後が1回目の値下げのタイミングです。
値下げする場合は、細かく複数回値下げするよりも、1回で大幅に値下げするほうがインパクトは強く、売りやすくなります。
細かく値下げを繰り返すと、購入希望者から「またもう少し待てば値下げするのでは」と思われてしまう恐れがあるでしょう。
住宅ローン残債がある場合は値下げ後の手残り額に注意する
住宅ローン残債があってもマンション売却は可能ですが、その場合は住宅ローンを完済するのが必須です。
住宅ローンが完済できない（オーバーローン）場合、抵当権（返済が滞ったときに、金融機関が差し押さえ等をできる権利）が抹消できないため家を売ることを銀行に認めてもらえません。
そのため、住宅ローン返済中のマンションを売却するなら、完済できるかどうかを慎重に判断する必要があります。
売却金だけで完済が難しい場合は、自己資金で不足分を補うか、住み替えローンを検討するなどの工夫も必要になってくるでしょう。
まずは、査定額や住宅ローン残債の正確な額、手出しできる預貯金などの資金状況を踏まえて、ローンが完済できるかの目途を立てておきましょう。
また、売却前の判断では完済できる予定でも、値下げで大きく資金計画が崩れる恐れがある点に注意しましょう。
さらに、売却には仲介手数料などの費用がかかる点も考慮しなければなりません。
諸費用・値下げまで考慮し、売却後の手取り金額を把握することが大切です。
売買契約時の手付金に注意する
売買契約時には、買主から手付金を受け取ります。
この手付金の額は10%程度で設定されることが多いですが、具体的な額は売主と買主の合意により定められます。
買主としては、手付金の額が少ない方が契約の決断をしやすいです。
ただし、手付金は、解約手付としての性質を持ち、買主は手付金の放棄で契約の解除が可能です。
つまり、手付金の額を少なく設定すると、買主が売買契約後に手付金を放棄して、解約を決断するハードルが低くなってしまうのです。
手付金をいくらに設定するか、手付金の減額交渉があったときに応じるかどうかで、取引の結果が大きく変わることもあるため、不動産会社とも相談して慎重に決定するとよいでしょう。
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ローン条項に注意する
売買契約後に住宅ローンの本審査を行い、「融資承認取得期日」までに承認が得られない、または否認となった場合は、手付金の放棄等のペナルティなしで売買契約を白紙解除できる。
ローン条項とは、売買契約後、買主が住宅ローン審査に落ちた場合、無条件（手付金の放棄も不要）で契約を解除できる特約で、「ローン特約」とも呼ばれます。
買主が住宅ローンを利用する場合は、基本的にローン条項が付加される契約内容になるでしょう。
万が一買主がローンの本審査に落ちた場合、契約が白紙になり、買主探しが振出しに戻るリスクがあることを覚えておきましょう。
売買契約までに、仮審査の状況など、ローンに落ちるリスクがないかをチェックしておくことをおすすめします。
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【マンション売却後】手続きや税金で損をしないためのポイントと注意点
マンション売却は、売買契約が済んだ後も気を抜くわけにはいきません。
最後に「マンション売却後」に損をしないためのポイントと注意点を解説します。
具体的には、以下の通りです。
- 売却後は速やかに引越しの手続きを進める
- 引越しが遅れると違約金が発生する可能性がある
- 売却した翌年の3月15日までに確定申告する必要がある
- 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない
- マイホーム売却で損をしても確定申告するのがおすすめ
それぞれ解説します。
売却後は速やかに引越しの手続きを進める
売買契約後、2週間～1ヶ月程度が決済・引き渡しの目安の期間となります。
住宅ローンの本審査は売買契約後に行われるため、本審査で承認を得てから決済までの期間が1～2週間となるケースも珍しくありません。
もちろん、ある程度決済～引き渡しの時期は交渉できますが、特に引っ越し繁忙期のシーズンは、引っ越し業者の手配が難しくなるので早めに手続きを進めるようにしましょう。
引越しが遅れると違約金が発生する可能性があ る
引き渡し期日までに引き渡せない状況になると、違約金が発生する恐れがあります。
また、ライフラインの解約が済んでいないと、料金などでトラブルが発生する可能性もあります。
売却した翌年の3月15日までに確定申告する必要がある
不動産の売却で利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
課税される場合、確定申告での納税が必要になるので、忘れずに申告するようにしましょう。
なお、確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日から3月15日です。
売却した年の翌年に納税となるので、支払うための現金がない、申告を忘れてしまったとならないように注意しなければなりません。
確定申告について不安がある場合は、税理士や自治体の相談コーナーなどを活用するとよいでしょう。
▼譲渡所得は下記ページで大まかにシミュレーションできます
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない
3,000万円特別控除を活用することで、譲渡所得額が最大3,000万円まで税金が発生しません。
ただし、3,000万円特別控除には併用できない特例もいくつかあるので注意が必要です。
代表的な特例が、住宅ローン控除です。
そのため、住み替えで売却利益が出た場合や、新居を住宅ローンで購入するという場合では、どちらを適用するか慎重に検討する必要があります。
特例の適用は長期的なシミュレーションも必要になるので、不動産会社や税理士などに相談するとよいでしょう。
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マイホーム売却で損をしても確定申告するのがおすすめ
確定申告は、利益が出た場合に必要となります。
しかし、損失時にも確定申告をすることで、次のような特例の適用が可能です。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
→マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、所得税や住民税が軽減されます。 - 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
→マイホームを売却して実家に引っ越したり賃貸へ転居したりする場合に、譲渡損失部分の損益通算等が可能です。
どちらも損失額で給与所得を相殺できるようになるため、給与にかかる所得税・住民税の節税につながります。
特例の適用には確定申告が必要なので、損失が出た場合でも確定申告を検討するとよいでしょう。
▼上記特例は下記の記事で詳しく解説しています
まとめ
マンションを早く・高く売却するための注意点とポイントをお伝えしました。
マンション売却では、ちょっとしたポイントを押さえるだけで、売却額が大きく変わることがあります。
特に、不動産会社選びは重要なポイントです。できるだけ多く比較し、信頼でき、かつ高値で売却してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
本記事を参考に、満足いくマンション売却を目指してください。
