マンションの売却では、間取りが重要な要素になります。間取りによって、ターゲットが異なるからです。
単身者、ファミリー層、シニア夫婦などのターゲットの意向にどれだけマッチしているかが、価格に影響を及ぼします。この記事では、間取りが売却価格に与える影響や売れ安さについて解説します。
間取りでメインターゲットは変わる
マンションは、部屋の構成によってメインターゲットが異なります。ワンルームタイプは単身者や投資家が対象になりますが、2LDKや3LDKであれば、ファミリー層がメインターゲットになります。
間取りに対応したターゲットのニーズを汲み取ることが、売却活動をスムーズに進めることのポイントになります。それぞれの間取りのメインターゲットについて解説していきましょう。
1R、1K、1DKは単身者がターゲット
1Rは「ワンルーム」と呼ばれるタイプで、居室の片隅にキッチンが設けられています。1Kは居室とは別にキッチンスペースがあるタイプをいいます。1DKは居室とは別にダイニングキッチンがあるので、寝室と食事をするスペースを分けることができます。
これらのタイプは、いずれも居室はひとつです。キッチンや食事スペースが付いた広いタイプでも、居室がひとつであることは変わりません。複数の人間が居住するには狭いことから、単身者がターゲットになります。
実際には居住しない人が賃貸物件として貸し出す目的で購入することもあり、投資家もターゲットになります。
1LDKは単身者とシニア夫婦がターゲット
1LDKは、居室がひとつと、８畳以上のLDK（リビング・ダイニング・キッチン）がある間取りです。 居室は寝室として使用し、日常の生活はLDKで過ごし、食事をするといった使い方が一般的です。LDKにはソファーなどのボリュームのある家具が設置できます。
1DKよりも面積が広く、くつろげる空間があるので、1人はもちろん2人でも暮らすことができます。
単身者がメインターゲットですが、購入費用が安い ことから、シニア夫婦がセカンドライフを送る場として選択することがあります。
単身者向きかシニア夫婦向きかは、立地が大きく関わってきます。単身者は通勤の利便性を重視しますが、シニア夫婦は通勤よりも日常生活の利便性を重視します。広告戦略が大きく異なりますから、ターゲットの見極めが重要です。
2LDKは夫婦世帯がターゲット
2LDKは、2つの居室にLDKがある間取りです。
居室が2つあるので、単身者はもちろん結婚して間もない子どものいない夫婦や子どもが独立したシニア夫婦がターゲットになります。
2LDKに居住を望む層は、購入に固執せず賃貸を選択する人が少なくありません。また若い夫婦は、将来的に子どもが生まれることを見込んで3LDKを選択することがあります。
中古市場では3LDKよりも人気が落ちる傾向がありますが、新婚夫婦は通勤の利便性を、シニア夫婦は周辺環境の充実を重視する傾向が強く、都市部の駅チカや周辺に商業施設や病院などの施設が充実している物件は人気が高くなります。
3LDKはファミリー世帯がターゲット
3LDKは、部屋数が多いので、ファミリー世帯がターゲットになります。
子どもが2人いてもそれぞれに個室を与えることができます。あるいは子どもが独立後に、高齢の両親を引き取るという見通しも立つでしょう。
賃貸では3LDKだと割高になる傾向があるため、思い切って購入を決断する層が多くなります。購入物件では、2LDKよりも需要があるため、中古市場でも人気が高い間取りといえます。
専有面積が広いので、都心部では価格も高く、物件もそれほど多くありませ ん。郊外に行くほど余裕のある間取りの物件が増えて、価格帯も手ごろになります。
郊外の物件は、敷地内に駐車場を設けられるものがほとんどなので、マイカーを所有する世帯に適しているでしょう。
4LDKは部屋数を必要とする層がターゲット
4LDKは部屋数が多いという特色がありますが、専有面積が広いので価格が高いです。
特に核家族化が進む都心部では、子どもは1人か2人という世帯が多く、そもそも4つの部屋を必要としていません。そのため、ターゲットとなるのは、子どもが3人以上いる、あるいは自宅に仕事部屋がほしい、広めの収納がほしいといった限られた層になってきます。
しかし、類似物件も少なく、購入希望者を見つけることができれば、比較的スムーズに売却できます。
間取りで価格や売りやすさに影響する要因とは
2LDKや3LDKなどファミリー層向けのマンションは注目されやすいので、同時に売却活動を進めている競合物件が多く出回っています。
そのため、間取り以外にも購買意欲を刺激するような魅力をアピールすることが重要です。2LDKや3LDKのマンションで、売却に影響を及ぼす要因について解説していきましょう。
リビングが広い
２LDKや３LDKのマンションでは、リビングの広さが大きなポイントになります。
現在の市場では、部屋の数よりもリビングの広さが重視される傾向があります。友人や知人を招いてのホームパーティを習慣とする人が増えている一方、反対に家族での団らんの時間を大切にする人も少なくありません。生活習慣に即して活用幅が広がるため、リビングの広いマンションが人気物件となるのです。
築年数の古いマンションで、購入後にリノベーションで間仕切りを撤去して、広めのリビングに改装する人が増えているのも、リビングの広さを重視する表れだといえます。
収納スペースがある
マンションでは収納スペースの有無が重要なポイントになります。
一戸建てでは、平面上の空きスペースや階段下、屋根裏、屋外などを利用して収納スペースを設けることができますが、マンションでは、都合の良いスペースが発生しないため、広い収納スペースのある物件は人気があります。
特に人気が高いのがウォークインクローゼット（WIC）です。洋服を大量に所有している人や、ゴルフやキャンプ、冬季スポーツなどのアウトドア用品を所持している人にとって、大きな魅力になります。
自由に使える屋外ス ペースがある
自由に使える屋外スペースに着目する人もいます。
マンションの1階は防犯上の観点から敬遠する人もいますが、専用庭がある物件だと、ガーデニングや菜園が楽しめることや、ビニールプールで水遊びができるといったメリットに惹かれて購入する人もいるでしょう。
また広めのバルコニーがあるタイプは、小さなテーブルを囲って家族や友だちと食事を楽しんだり、ロッキングチェアを置いてリラックスしたりと、誰にも邪魔されない時間を楽しむことができます。
さらに最上階のルーフテラスだと、より開放的な使い方で休日を楽しむことが可能です。
特に子育て世帯では、専用庭が付いた1階や、広めのバルコニーを有した物件に人気が集まります。
リビングが南向き
マンションで過ごす時間の多い世帯にとって、リビングが日当たりの良い南向きであることは、大変重要です。広告で南向きのリビングを強調することで、高値の売却に結び付く可能性が高くなります。
マンションでは、日当たりと合わせて眺望を重視するので、高層階であることがステータスとなります。「海が見える」「恒例の花火大会が見られる」といった、レアな光景が自宅にいながら鑑賞できることも、大きな魅力といえるでしょう。
一方で、日当たりの悪い北向きや日照時間が限定される東向きは低めの査定になりがちです。西向きは日当たりはよいのですが、猛暑に西日が差し込んで冷房費がかさむことから敬遠されることがあります。
50平方メートル以上の物件
50平方メートル以上の物件だとマンション購入するときの住宅ローンに対するメリットがあります。
住宅の床面積が50平方メートル以上の物件は、毎年の住宅ローン残高の1％が10年間にわたり所得税から控除される「住宅ローン減税制度」による減免措置が受けられます。
入居した翌年の確定申告の時に、税務署に必要書類を提出することで控除が受けられます。
その翌年以降は、勤務先にローンの残高証明を提出すれば、年末調整で控除可能です。
「住宅ローン減税制度」のポイントになるのが、登記簿に記載されている面積が50平方メートル以上であることです。
登記簿上の面積とは、部屋の内側の壁からの面積を測った数値です。広告に記載されている「専有面積」とは異なります。登記簿面積の方が専有面積よりも小さくなるので、住宅ローン減税を受けるためには、必ず登記簿面積を確認するようにしてください。
間取り以外に売却に有利な要素とは
間取りは販売価格を決定する重要な要素ですが、同じ間取りでも販売価格が異なるのは、他にも価格に影響する重要な要素があるからです。売却を検討する際に、間取り以外にどのような要素が、物件の価格に影響するのか解説していきましょう。
最寄りの駅までの距離が近い
マンションを選ぶ際には、最寄りの駅までの距離が非常に重要なポイントになります。
最寄り駅から徒歩7分以内、距離にして560メートル以内にあるマンションは、高めの査定額が出やすいです。
駅の位置づけも価格に影響します。急行、快速電車の停車駅であったり、始発駅であったりすると人気があるので、査定に反映される可能性が高くなります。
周辺の施設が充実している
マンションの場合、周辺の施設で生活が完結できることが大きな要素になります。
スーパーマーケット、コンビニ、飲食店、病院、ATM、郵便局、学校、保育所などの施設が周辺に並ぶエリアの物件は、人気があるので高額査定の対象になります。
勤務先や幼稚園からの帰宅前に気軽にショッピングができる環境は、ファミリー層にとって好印象物件になります。
さらに、購入時には想定されていなかった大型商業施設が建ったり、鉄道の新駅が決定したりしたケースでは、購入したときよりも高い価格での売却が期待できるでしょう。
建物の築年数が浅い
マンションは、築年数が建つにつれて売却価格下落していきます。新しいマンションほど資産価値が高いのです。特に築10年を過ぎた物件は、資産価値が著しく落ちるため、査定にも影響を及ぼします。
ただし、周囲に商業施設があるなどの立地条件がいい場合は、年数にかかわりなく人気がありますので、古い物件でも新耐震基準をクリアしていれば、高価格を維持することができます。
新耐震基準をクリアした建物とは、大きな地震でも崩壊しない強度を有していることを意味しています。1981年6月1日以降に建築確認が交付されていることが、新耐震基準をクリアしていることの目安となります。
建物の管理・修繕状況が良好
マンションの共用部（エントランス、エレベーター、廊下、駐輪所など）のメンテナンスや管理がしっかり行われている物件は、購入希望者から人気があります。
メンテナンスや定期的な修繕はマンションの管理組合が主体となって行うため、管理組合がきちんと運営されていることが大きなポイントです。
組合員による会合が定期的に開催され、計画的な修繕のプランが立てられたうえで、管理費がしっかりと積立てされていることが基本になります。
内覧のときに共用部分がしっかり管理されているマンションだと購入希望者に好印象を与えることができますが、廊下の電気が切れたままであったり、エレベーターなど共用部の落書き・汚れが放置されたままだったりすると、購入を敬遠されることになります。
さらに管理人が常駐していることや、24時間ゴミ出し自由であること、住民同士のコミュニティが醸成されているといった要素も、査定に影響を与えることがあります。
施工会社の知名度が高い
マンションを施工した建築会社や販売会社が有名企業だと、ネームバリューによる安心感やステータスになることが売却を促進することがあります。
一方で、ニュースに流れるような不祥事や法令違反があった企業が関わっている物件の場合、購入をためらう人が目立つようになります。
有名企業が関わった物件だと、新築時に広告に力を入れていることが多く、当時のパンフレットや広告を活用することでイメージアップを図ることができるでしょう。
各部屋がきれいに使用されている
マンションでは、壁紙やフローリングなどに目立ったキズや汚れが見られないのであれば、修繕やハウスクリーニングをすることなく、有利な条件で売却ができます。
気をつけたいのは、キッチンやトイレ、ユニットバスといった水回りです。劣化が早く、カビや汚れが発生しやすいので、購入希望者も内覧時に特に注意してチェックをします。
汚れが酷い場合は、プロのハウスクリーニングに依頼をする方法が有効です。当然費用がかかりますが、売却で有利になるので、無駄な投資にはなりません。
反対に、内装の痛みが激しいからといって、リフォームは控えた方がいいでしょう。高額の費用をかけても、その費用に見合った額まで売却額に反映されることは、ほとんどありません。
間取りが類似した競合物件に注意
マンションでは、間取りの類似した競合物件が近隣で売りに出されることがあります。もし売却のタイミングで競合物件が売りに出されたらどのような点に注意をすればいいのでしょうか。
価格が類似物件に左右される
買主が物件を探している最中、面積や間取りが似ている物件が複数売りに出されていたら、安い方の物件を選ぶことは容易に想像できます。競合物件があると、どうしても先出の物件の売出価格を意識することになるのです。
もちろん、大規模なリフォームをしたばかりで見た目に清潔感があるとか、最新のシステムキッチンに入れ替えたといった、明白に優れた点があれば、多少は競合物件よりも高い価格であっても売れる可能性があります。
一方で、水回りや内装などで競合物件よりも見劣りする条件があれば、さらに価格を引き下げないと売れないことになります。
つまり、競合物件が近隣にある場合には、その売出価格の影響を受けて、一般的な相場が通用しないことがあるのです。
競合物件が相場の価格で売出ししていれば、まだ影響は少ないのですが、たとえば、急いで売却をしなければならない特殊な事情があり、格安で売りに出しているようなケースでは、それに近い価格で売らないと買主が見つからないことがあります。
売却のタイミングを外す
価格に大きな影響を及ぼす競合物件が売り出されているときは、自身の物件を売り出すタイミングを再検討しましょう。
競合物件がない段階で売り出すことで、無用な値下げ合戦を回避することができます。
競合物件がいつ売れるのかは分か りません。長期間売れないこともあるかもしれません。その場合は、物件に問題があるか、価格に問題があるかのいずれかです。
なかなか売れない競合物件がある場合は、売れない理由を推測し、改善策を講じて売り出せば、競合物件があっても、希望に近い条件で売れる可能性が広がります。
競合物件にない魅力を引き出す
売却の時期に余裕がない場合は、競合物件にない魅力を強調して売り出す方法が有効です。
類似の物件とはいえ、建っている位置も異なれば、使い方も異なりますから、同じマンションの同じ階の物件でない限り、厳密な意味では同じ条件ではありません。先に売りに出されている類似物件の広告を検索したり、実際に内覧の場に足を運んだりすることで、自分の物件との差を見い出すことはできます。
もちろん、他の物件と公然と比較はできませんが、リビングの広さ、バルコニーの広さ、眺望などで有利な点があれば、その箇所を強調して広告することで、競合物件よりも有利な価格で売却できる可能性が高くなります。
古い売出し価格は参考にしない
競合物件が過去に売りに出された実績があると、売出し価格の設定で参考になります。ただし、そのまま鵜呑みにするのは危険です。売主が早く売却したい事情があった場合は安値に振れがちだし、反対に買主が急いで購入したい場合だと、高値で購入することがあるからです。
また、不動産価格は常に変動しています。相場情報では、鮮度は非常に重要な意味があります。基本的には、1年以上前のデータは参考にしない方が安全です。ほとんどの不動産会社でも、最大で2年以内、それ以上前の情報は誤差が著しくなるので使用していません。
類似物件を売出し価格の参考にする場合は、特殊な状況でなかったことと、その取引が少なくとも2年以内であったことを確認することが重要です。
まとめ
マンションは部屋の構成によってメインターゲットが異なります。ワンルームタイプは単身者や投資家が対象になりますが、2LDKや3LDKであれば、ファミリー層がメインターゲットになります。
2LDKや3LDKのマンションは、ファミリー層に人気があることから、注目されやすい物件です。同時に売却活動を進めている競合物件が多く出回っています。そのため、リビングの広さや開放されたバルコニーなどの特色を打ち出した方が有利な売却ができます。
マンションの売却では、間取り以外の要因でも価格が左右されるので、他の要因も含めた総合的な判断をして売却に臨むことで失敗を避けることができます。
間取りが類似した競合物件が近隣で売りに出されている場合は、無用な価格競争に巻き込まれないように細心の注意が必要です。
