実家を相続したものの、誰も住まないまま空き家になっている――そのような状況に悩んでいる方は少なくありません。
近年、放置されたままの空き家は社会問題化しています。住む人のいない住宅は劣化が進みやすく、倒壊や部材の飛散など、第三者を巻き込む事故に発展することもあり、その場合は所有者として責任を問われるおそれがあります。
さらに、だれも住んでいなくても固定資産税を払い続ける必要があるほか、管理が不十分な空き家は「特定空家」や「管理不全空家」として自治体から指導・勧告を受け、固定資産税の軽減措置が外れたり、命令違反で過料が科されたりするケースもあります。
実家が遠方にあり、なかなか足を運べないという方こそ、まずは空き家を健全な状態で維持するための対策を立てることが大切です。この記事では、空き家になった実家の相続手続きと管理方法、売却時に使える特例について、最新の法改正も踏まえて分かりやすく解説します。
親の代わりに実家を売ることはできる？
この記事では、主に実家の所有者である親が亡くなってしまい、相続したケースを想定して、手続きや売却の流れを詳しく解説しています。
一方で、親が住み替えや老人ホームへの入居で空き家になった（なる予定）という状況の方もいらっしゃるでしょう。
そのようなケースの方向けに「親の代わりに実家を売ることはできるのか」を簡単に解説しておきます。
まず、売却の参考価格を知るために査定申し込みをするのは、本人以外でも可能です。
しかし、詳細な価格を出すためには実際に建物の中を見る「訪問査定（実査定）」が必要になりますし、その後売り出しのための契約等も考慮すると、査定の前に所有者に同意をもらった上で進めるのが良いでしょう。
親の代わりに代理人として家を売却する
【成約実績 No.0171】
大分県 別府市
実家の売却。
いわゆる終活のため、今後相続で苦労をしないよう、
両親が存命の時に手放したい意向。流通性が多くないエリアだったが、
仲介で売却が完了。時間と余裕をもって売却の算段を立てましょう#企業公式相互フォロー#イエウリ#大分県#別府市pic.twitter.com/PxvGnirsyT
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) February 5, 2024
不動産の売却は基本的に所有者本人が行いますが、委任を受けて親の代わりに実家を売るための売買契約等を行うことが可能です。
代理人による不動産売却は可能？委任の正しい手続き、注意点を解説認知症の親の代わりに家を売却する
【成約実績 No.0209】
大阪府 大阪市鶴見区
連棟式建物につき隣地と同タイミングで売却をしたい。
加えて、名義人が後見人をたてているため、
売却は少し長期化したが、
全18社から金額提示を受け、
売却完了。難しい案件もお任せを。#企業公式相互フォロー#イエウリ#大阪府#大阪市鶴見区pic.twitter.com/aPXgdCprMO
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) March 14, 2024
また、認知症で実家の所有者本人が売却手続きを進めるのが難しいといった場合は、成年後見制度を利用することになります。
なお、成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要になる点にも注意してください。
認知症の親・親戚の家を売却するにはどうすれば良い？必要な手続き・流れを解説親が住まなくなった実家を子どもや親族に贈与する
他には、住まなくなった実家を子どもや親族に贈与する選択肢もあり、この場合は生前贈与の特例・控除を確認しておくと、税金面でメリットが生じることもあります。
不動産の売却時に贈与税がかかるケースとは？生前贈与のメリット・デメリットも解説しますご自身の状況に合わせて、上記の関連記事で情報をチェックしてください。
空き家になった実家を売るなら「イエウリ」 がおすすめ
なお、空き家の売却を検討している方は「イエウリ」を通じて不動産会社探しをしてみてはいかがでしょうか。
【成約実績 No.0295】
千葉県 佐倉市
親が他界し、空き家となった実家を売却したい。
流通性が乏しいエリアではあったが、
イエウリから全6社の買取額の提示があり、
無事に売却となった。空き家として放置をするよりも、
手放す選択を。#企業公式相互フォロー#イエウリ#千葉県#佐倉市pic.twitter.com/weWeknxf8X— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) June 8, 2024
イエウリでは、不動産会社 に買主を探してもらう「仲介」だけではなく、不動産会社が直接購入する「買取」の成約実績も豊富です。
空き家の状態や地域によっては、仲介では中々売れないケースもあるでしょう。
- 高く売れる可能性のある「仲介」
- 金額は安くなるが、リスクなしで早く手放せる「買取」
イエウリでは、どちらの場合も最適な不動産会社をご紹介できますので、ぜひチェックしてみてください。
【成約実績 No.0229】
愛媛県 今治市
現地の不動産会社を知らないときは
是非お声がけください。遠方にいながらも、現地の不動産会社を
お繋ぎし、売却まで伴走致します。築古の実家でも2か月かからず売却もできます。#企業公式相互フォロー#イエウリ#愛媛県#今治市pic.twitter.com/OQPx0CQGGT
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) April 3, 2024
イエウリカスタマーサクセスの島村です。イエウリでは、宅建士の資格を持つカスタマーサクセスに空き家売却の疑問・悩みをご相談いただくことも可能です。お気軽にお問い合わせください。
実家を空き家のままで放置した場合のデメリット7つ
空き家となった実家を相続しても、物件が遠方にあると、なかなか足を運ぶことができません。
しかし、もしそのまま放置をしていたら、大きな問題に発展する可能性があります。
まず空き家を放置した場合のデメリットからみていきましょう。
デメリット①建物の劣化が進行する
建物は、小さな損傷を見過ごしていると、徐々に傷口を広げていき、やがて劣化が著しく加速します。
たとえば、台風の際に屋根瓦が飛散したり、悪戯による投石でガラスが割れたりすることがあります。
この時点でただちに対処をすれば、容易に原状回復ができますが、空き家だと、こうした事象の発見がどうしても遅れてしまいます。
気がついたときには、さらに破損が進行して、どこから手を付けていいのか分からないといった状況になることも十分にあり得るのです。
また、室内も定期的に新鮮な空気をいれておかないと、カビや湿気によって、劣化が進行します。
このように相続した家を空き家の状態で長期間放置していると、建物の内外から劣化が進行していき、やがていつ崩壊してもおかしくない廃墟と化すのです。
▼関連記事：空き家は放置すると劣化が早い！必要なメンテナンスを解説します
デメリット②敷地に雑草が生い茂る
相続した実家が庭付きの一戸建てだった場合、空き家のままで放置しておくと、庭に雑草が生い茂ることになります。
庭を無秩序な状態で放置しておくと、見た目が悪いばかりでなく、野良犬や野良猫、あるいはその他の害獣やスズメバチなどの害虫の繁殖地になることもあります。
デメリット③周辺の人々の脅威となることがある
大きく成長した樹木が、隣家の屋根を覆うようになるまで成長すると、いつ樹木が倒れてくるか分からないために、隣人の日常を不安に晒すことになります。
あるいは大量の枯葉が、隣家の屋根や庭に堆積することもあります1。
また空き家は、心無い人による放火や不審者が住み着くといったリスクも抱えています。
さらには不法に投棄されたごみの悪臭が周囲に漂ったり、シロアリなどの害虫を大量発生させたりすることがあるため、所有者の意思とは関わりなく、周辺の人々に迷惑をかけてしまうことになります。
デメリット④加害責任を問われることがある
台風が近づくと、自宅周辺をチェックして飛散しそうなものに対策を講じることがあります。
しかし相続した空き家だとそこまで目が行き届きません。
そのため、台風の影響で建物の一部が飛散したり、塀や樹木が倒れたりしたことによって、人体や器物に被害を及ぼすことがあります。
民法第717条では、建物や塀などの設置・保存に欠陥があって他人に損害を与えた場合、所有者は過失がなくても損害賠償責任を負うと定められています（工作物責任）。空き家を相続した場合は、相続人がこの責任を負うことになるため注意が必要です。
▼関連記事：空き家が倒壊したら所有者の損害賠償が必要？管理責任と適切な管理方法を解説
デメリット⑤過料（罰金）が課せられることがある
空家等対策特別措置法2により、「そのまま放置すると倒壊等の危険や衛生上・景観上の著しい悪影響がある」と市区町村が判断した空き家は「特定空家」とされます。
特定空家に対しては、助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行という段階で措置が取られます。命令に従わない場合は50万円以下の過料が科されるほか、最終的には行政代執行によって建物が解体され、その費用を所有者が請求されることになります。
2023年12月の法改正で「管理不全空家」が新設
2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法では、特定空家の一歩手前の段階として「管理不全空家」という区分が新たに設けられました。
窓が割れたまま、雑草が繁茂しているなど、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家も、市区町村から指導・勧告を受ける対象になっています。
また、災害などで危険が切迫している場合に命令等の手続きを経ずに解体できる「緊急代執行」の制度も創設されました。つまり、「まだ倒壊するほどではない」空き家でも、早めの対策が求められるようになっているのです。
デメリット⑥固定資産税を払い続けることになる
【成約実績 No.0238】
埼玉県 比企郡嵐山町
特定空き家に認定をされると、
固定資産税が6倍になる可能性が・・・。そうなる前に手放したい。
全9社から金額提示を受け、売却となった。
空き家を手放すならイエウリへ。#企業公式相互フォロー#イエウリ#埼玉県#比企郡嵐山町pic.twitter.com/hHhWFQU3k1
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) April 12, 2024
空き家を相続すると、たとえ自分が住んでいなくても、固定資産税が課せられます。
自宅以外の固定資産税を納めることは、経済的にも精神的にも大きな負担になります。
しかも、特定空家や管理不全空家として勧告を受けると、固定資産税の負担がさらに増える可能性があります。
現在の固定資産税の制度では、住宅が建っている土地（住宅用地）について、200平方メートルまでの部分は課税標準を6分の1、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減する「住宅用地の特例」が設けられています。
ところが特定空家・管理不全空家として市区町村から勧告を受けると、この軽減措置の対象から除外されてしまいます。
なお、「固定資産税が6倍になる」と言われることがありますが、これは課税標準の軽減（6分の1）が外れることを指したもので、負担調整措置などにより、実際の税額が単純に6倍になるとは限りません。いずれにしても税負担が大きく増えることに変わりはないため、勧告を受ける前に対策を講じることが重要です。
デメリット⑦第三者に管理を委託することになる
空き家を一切管理しないままで放置をしておくと、さまざまな弊害があることが分かりました。
つまり当分売却する予定がないのであれば、こうした事態を防ぐために定期的な点検や管理は欠かせないということになります。
しかし、相続した空き家が自宅から遠く離れた地にある場合、定期的な管理は困難です。
そのため、親戚や知人、あるいは空き家を管理する専門会社などに委ねることが避けられない状況になります。
こうした第三者に管理を委ねざるを得ない点も、空き家を放置した場合のデメリットだといえます。
空き家になった実家を相続するために必要な手続き
実家にひとりで住んでいた親が亡くなると、残された空き家は子どもの世代が相続をすることになります。
空き家を相続するためには、どのような手続きが必要なのかみていきましょう。
相続人を確認する
亡くなった親の出生から死亡までの戸籍謄本等によって相続人を確認します。
一般的には、亡くなった親の配偶者と子ども（あなたとその兄弟姉妹）が相続人になります。配偶者がすでに亡くなっている場合は、子どもだけが相続人です。
なお、2024年3月からは「戸籍証明書等の広域交付」が始まり、本籍地以外の市区町村の窓口でも、亡くなった親の戸籍謄本等をまとめて請求できるようになっています。実家が遠方にある方は活用するとよいでしょう。
相続登記をしていない空き家は権利関係が複雑化してしまう
【成約実績 No.0120】
静岡県 静岡市駿河区
相続人6人がいる物件の売却。
まさしく、相続物件を売却するまで大変であることを体現した案件だった。
相続人全員と連絡をとり、署名捺印を全てもらい、
売却完了。相続も計画的に。#企業公式相互フォロー#イエウリ#静岡県#静岡市駿河区pic.twitter.com/GNnCguVueE
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) December 16, 2023
しかし、古くから建っている住宅によくあるのは、代替わりをしても登記名義をそのままにしているケースです。
特に相続税の対象にならない規模の住宅であれば、登記をそのまま放置していることが多いです。
登記の名義が、何十年も前に亡くなった祖父母のままだと、相続人は親の兄弟やその子供、さらに孫まで対象になることすらあります。
相続人の数が増えるほど、総意をまとめることが困難になるため、空き家の管理が宙に浮いてしまう確率が高くなります。
2024年から相続登記の義務化がスタート
なお、2024年4月より「相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をしなければならない」という相続登記の義務化が規定されています3。
これ以前に相続した不動産に関しても、相続登記が未完了の場合は義務化の対象（2027年3月31日までに登記が必要）であることも注意点です。
正当な理由なく相続登記を怠った場合は10万円以下の過料が科せられるおそれがありますので、必ず対応するようにしましょう。
遺産分割協議がまとまらないなど、期限内の相続登記が難しい場合は、自分が相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」を行うことで、申請義務を果たしたものとみなされます。
さらに、2026年4月からは住所・氏名の変更登記も義務化されました。相続した実家の登記名義人（相続人）が引っ越しなどで住所を変更した場合は、変更日から2年以内に変更登記をする必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となります4。
なお、権利関係が複雑な不動産の処分を検討している方は、相続に強い不動産会社が多数登録している「イエウリ」 の利用をおすすめします。
遺言書の確認
相続の配分については、被相続人との続柄によって割合が定められていますが、遺言書があれば、そこに記載されている内容が優先されます。
そのため、空き家の相続についても、まず遺言書の有無を調査する必要があります。
公正証書遺言であれば、全国の公証役場にある「遺言検索システム」で作成の有無を調べることができます。
また、2020年7月に始まった「自筆証書遺言書保管制度」を利用して法務局に遺言書が預けられている可能性もあるため、法務局で「遺言書保管事実証明書」の交付を請求して確認しましょう。
いずれも見つからなければ、自宅や貸金庫など重要書類が保管されていそうな場所を探します。
なお、自宅等で自筆の遺言書が見つかった場合、発見者は勝手に開封することはできません。
「法定相続情報証明制度」を活用する
遺産分割協議が整うと、空き家の名義を相続人 に変更する登記を行います。
しかし、通常は相続する資産は空き家だけでなく、預貯金や株式などがあります。
複数の銀行口座を所有している場合、これらの口座をすべて相続人に名義変更する手続きが必要になります。
たとえば、ひとつの銀行の名義変更を最優先に行うとすれば、手続が完了するまでの間、この「戸籍謄本の束」を預けることになります。
そのため、その間は他の名義変更手続きは保留せざるを得ません。
だからといって「戸籍謄本等の束」をそれぞれの手続分だけ用意することは、大変な労力を要します。
こうした事態を避けるために「法定相続情報証明制度」を活用すると、各種手続をスムーズに進めることができます。
法務局に「戸籍謄本の束」を提出することによって、「法定相続情報一覧図の写し」を必要部数、無料で交付してもらえるシステムです。
「法定相続情報一覧図」とは被相続人との関係性を法務局が証明するもので、「戸籍謄本の束」と同等の役割をはたします。
このため「戸籍謄本の束」を提出することなく、空き家の名義変更登記や銀行口座の解約手続を同時進行で進めることができるのです。
当サイトでは、法定相続情報一覧図を作成するために、相続情報を一覧化できるツールを無料提供しています。
作成できる相続関係説明図のサンプル
ぜひご活用ください。
空き家になった実家の相続は「代償分割」が望ましい
相続人として他に兄弟がいる場合、空き家となった実家は、どのような方法で分割すればいいのでしょうか。
複数の相続人が不動産を相続するには、次の4種類の方法があります。
- 現物分割
- 換価分割
- 共有
- 代償分割
それぞれどのような特徴があるのかみていきましょう。
現物分割
現物分割は、土地を分筆して相続人がそれぞれの筆の所有者になる方法です。
しかし、空き家が存在する場合、家屋の持分まで分割することになるので、あまり合理的な方法とはいえません。
また分筆後の敷地が狭隘（きょうあい＝狭い）になると、活用のできない土地を生み出すことになります。
換価分割
換価分割は、空き家を売却して現金を相続人で分ける方法です。
それぞれ平等に分割できますが、空き家を残したいと考える相続人がいれば、この方法は選択できません。
共有
共有は、空き家の所有区分を平等に分割する方法です。
この方法は、売却や建替えなどに共有者全員の同意が必要になるうえ、将来さらに相続人が増加して、ますます処分が困難になることが想定できるため、あまり望ましい相続方法とはいえません。
代償分割
【成約実績 No.0085】
東京都 墨田区
相続で取得をしたものだが、
法定相続人多数
通行掘削承諾書の取得
遺産分割協議書のとりまとめなど
高難度な売却案件経験値の高い不動産会社様をお繋ぎし、
本案件を取りまとめることができました。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#墨田区pic.twitter.com/rkoRu1ZQaM— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) November 12, 2023
代償分割は、空き家を一人の人間が相続をして、それに見合った金額を他の相続人に現金で支払う方法です。
この方法を選択した場合、不動産会社の査定や不動産鑑定士による鑑定などを参考に、不動産の評価額について相続人全員が合意しておくことが重要です。
そのうえで遺産分割協議書に、代償分割によって他の相続人に、現金を支払う旨の内容を明記しておきます。
この遺産分割協議書を作成しないままで、現金を支払うと、受け取った相続人に贈与税が課せられるおそれがあります。
代償分割は、他の分割方法とは異なり、資産価値を損ねることがないうえに、単独で活用方法や売却の時期を決定することができます。
ただし、不動産を相続する人に、代償金を支払えるだけの資金が必要になる点には注意しましょう。
したがって空き家を複数の人間で相続することになった場合、空き家を相続したい人にとっては、代償分割が最善の分割方法だといえるのです。
空き家の実家を相続放棄する方法もある
空き家となった実家の維持管理が負担である場合、家庭裁判所に「相続放棄申述書」を提出することで相続から免れることができます。
相続放棄の申述は、原則として自分が相続人になったことを知った時から3か月以内に行う必要があります。また、この期間内に遺産を処分するなどすると、相続を承認したとみなされ放棄できなくなる場合があるため注意してください。
さらに、相続放棄は、自分にとって都合の悪い負債や不動産を選り好んで放棄できるわけではありません。
プラスの資産も同時に放棄しないといけないのです。
つまり、部分的に放棄できるのではなく、負債を含む全相続財産を100％相続するか、100％放棄するかの選択を迫られます。
相続放棄後の空き家の「保存義務」（2023年4月改正）
相続放棄をした後の空き家の扱いについては、2023年4月1日施行の改正民法によって、民法第940条第1項が次のように改められました5。
改正前は、相続放棄をした人は「相続財産の管理を継続しなければならない」とされており、実家から遠く離れて暮らしていて一度も管理に関わっていなかった人でも義務を負うのか、どこまでの管理が求められるのかが曖昧でした。
改正後は、義務を負うのは放棄の時点で空き家を「現に占有」している人に限られ、その内容も財産を滅失・損傷させないようにする「保存」の義務であることが明確になりました。
たとえば、亡くなった親と実家で同居していた人や、鍵を預かって実家を管理していた人は、ほかの相続人や「相続財産清算人」に引き渡すまで、空き家を保存する義務を負います。一方、遠方に住んでいて実家を占有していなかった人は、 原則としてこの義務を負いません。
なお、相続放棄をすれば、その不動産の固定資産税も原則として負担しなくてよくなります。
すべての相続人が相続放棄を選択した場合、家庭裁判所が選任する「相続財産清算人」（改正前の「相続財産管理人」）が財産を清算し、残った財産は最終的に国庫に帰属します。
ただし、清算人の選任を申し立てる際には数十万円程度の予納金が求められることがあり、手続きにも時間を要します。空き家を現に占有していた相続人は、引き渡しが完了するまでの間に空き家を巡るトラブルが発生すれば責任を問われる可能性があるため注意が必要です。
土地だけなら相続土地国庫帰属制度で国に返納できる場合がある
2023年4月にスタートした比較的新しい制度に「相続土地国庫帰属制度」というものがあります。
相続で代替わりした地方の空き家や土地が放置され、管理不全になったり、所有者不明土地として手付かずのまま放置されたりを対策するためにスタートした制度です。
建物がある場合は解体しなければならず、他にも適用のための要件がいくつかあるため申請までのハードルが高い制度です。
また、申請時に土地1筆あたり14,000円の審査手数料がかかるほか、承認された場合は10年分の土地管理費相当額として、原則20万円の負担金（土地の種類や面積によってはそれ以上）を納める必要があります。
しかし、相続放棄をしなくてもいらない土地だけを国に返還できるため、利用できないか検討してみても良いでしょう。
相続土地国庫帰属制度を利用するための条件や、必要な手続きは下記の記事でご確認ください。
▼関連記事：相続土地国庫帰属制度を利用するための条件を解説します
空き家になった実家を相続した際にやるべき6つのこと
いよいよ実家の空き家を相続することが決まった場合、どのようなことを行なえばいいのでしょうか。
項目ごとにみていきましょう。
①電気・水道・ガスの使用を止める
空き家となった実家に年に限られた日数しか訪れないのであれば、電気・水道・ガスの契約を解除して、閉栓をしておきましょう。
これは料金の負担を軽減するばかりでなく、不法滞在者が快適に過ごせる環境を生み出さないための防衛策にもなり得ます。
ただし、定期的に訪れて換気や通水、清掃などのメンテナンスを行う予定がある場合は、電気と水道は契約を残しておいた方が管理しやすいこともあります。管理の頻度に合わせて判断しましょう。
また、郵便物や宅配便の住所変更・転送等の届け出も忘れずに対応してください。
②不法侵入対策を講じる
不法侵入者の多くは、窓ガラスを破損して内鍵を解錠することによって侵入します。
これを防ぐためには、空き家となった実家のすべての雨戸を閉めておくことが必須です。
その他の小窓にも、侵入防止格子を取り付けておくと安心です。
▼関連記事：空き家が犯罪に悪用されるケースとは？管理の注意点と対策を徹底解説
③不用品を処分する
不用品をいつまでも保管しておくと、腐敗したり、ダニや害虫が繁殖したりする原因となります。
空き家を相続した時点で、専門の遺品整理会社に依頼して、すべて空の状態にしておいた方がいいでしょう。
ただし、相続放棄を検討している場合は、遺品を処分すると相続を承認したとみなされるおそれがあるため、方針が決まるまでは処分を控えてください。
④敷地境界線を確定する
将来の売却を見据えている場合、敷地境界が画定していない物件はなかなか売却できません。
地積測量図と照合して、それぞれのポイントに敷地境界標が打ち込まれているかの確認が必要です。
もし境界が確定していない場合は、土地家屋調査士に依頼して、境界確定を進めましょう。
時間が経過すると、相手方の相続人も数が増えることがあり、ますます境界確定が困難になるため、早い段階で実施することが重要です。
⑤空き家になった実家の売却活動を進める
空き家を将来使用する可能性がないのであれば、ただちに売却活動を進めた方がいいでしょう。
既定の期間内に売却が完了すると、「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」が適用され、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで特別控除される可能性があり、譲渡所得税の節税になります。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円（注）まで控除することができます。
主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された 家屋であること（区分所有建物登記がされている建物を除く）。
- 相続の開始の直前において、被相続人がひとりで居住していたこと（被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと）。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと。
- 譲渡価額が1億円以下であること。
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
- 譲渡の時に家屋が耐震基準に適合していること、または家屋を取り壊して更地で譲渡すること。2024年1月1日以降の譲渡では、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しを行った場合も対象になります。
- 2024年1月1日以降の譲渡では、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円となります。
- 被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になります。
- 適用を受けるには、実家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告を行う必要があります。
特例の適用は期限があるため、売却を想定しているのであれば、早い時期に実践した方が、税務上のメリットがあります。なお、適用期限（令和9年12月31日）以降の取り扱いは今後の税制改正によって決まるため、最新情報は国税庁のホームページや税理士に確認してください。
⑥実家を空き家バンクに登録する
住宅は人が使用していた方が、良好な状態を維持することができます。
将来空き家である実家を利用する予定があるのであれば、それまでの間、空き家として放置しておくのではなく、借家人に利用してもらう方がいいでしょう。
そのためには、実家のある自治体やNPOが運営する空き家バンクに登録して、積極的に空き家を活用してくれる人を探す方法が最も現実的です。
なお、賃貸に出すと「⑤」の3,000万円特別控除は使えなくなるため、将来売却する可能性がある場合は、どちらが有利かを事前に検討しておきましょう。
実家を売る以外の活用方法は？
相続した実家を売らずに活用する方法としては、賃貸物件として貸し出したり、民泊として活用したりといった方法があります。
他には、解体して駐車場やその他の用途として収益化する方法も考えられるでしょう。ただし、建物を解体して更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。
しかし、賃貸物件や民泊として活用するにはリノベーション等の費用がかかりますし、自分が実家から離れた地域に住んでいるのであれば、管理を不動産会社に依頼しなければならないなど、活用するための手間とコストも考慮しなければいけない点に注意してください。
空き家活用の成功事例については下記記事で詳しく解説しています。
▼関連記事：空き家の活用方法とは？「負動産」が収益物件になった事例を紹介
実家の空き家が売れない場合の対処法
「相続した実家を売りに出しているけど、売れずに空き家の状態が続いている」というケースもあるかもしれません。
その場合は、不動産会社に買い取ってもらうという方法で手放すことができる可能性があります。
当サイトは不動産査定サービスの「イエウリ」が運営していますが、イエウリでは「売りに出しても長期間売れなかった田舎の家を不動産会社に買い取ってもらえた」という事例が多数存在します。
空き家の処分に困った際は、イエウリの利用もご検討ください。
イエウリを通じて田舎の家の買取が成立した事例は下記ページで紹介しています。
実家が空き家になった時のよくある質問（FAQ）
実家が空き家のまま放置されていると、何が問題になりますか？
空き家を放置すると、建物の劣化や倒壊、不法侵入、放火、害虫や雑草の繁殖などのリスクが高まります。また、「特定空家」や「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると固定資産税の軽減措置が外れ、特定空家に対する命令に違反すると50万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、倒壊などで他人に損害を与えた場合は所有者として賠償責任を問われるケースもあります。
空き家の管理が難しい場合、どうすればいいですか？
管理会社や専門の空き家管理サービスを利用する方法があります。定期的な清掃や点検を依頼できるため、遠方に住んでいる場合でも安心して空き家を維持できます。また、自治体の「空き家バンク」を活用して借主を探すことも可能です。
空き家バンクに登録するとどのようなメリットがありますか？
空き家バンクを通じて借主や買主を見つけることができ、空き家を有効活用できます。賃貸に出す場合、賃貸収入を得られるだけでなく、建物の劣化防止にもつながりますが、借主を見つけるためにリフォーム等の資金を捻出しなければならないことも考慮する必要があります。
空き家になった実家を売る場合、どのような手続きが必要ですか？
まず相続登記を行い、物件を自分または他の相続人との共有名義に変更します。その後、査定を依頼して売却価格を確認し、不動産会社を通じて売却活動を進めます。売却契約と引き渡しを行い、必要な書 類を提出して完了します。なお、相続登記は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。
空き家を売らずに活用する方法はありますか？
賃貸物件や民泊として活用したり、駐車場として整備する方法があります。ただし、リノベーション費用や管理コストが発生するため、計画的な準備が必要です。
空き家を売却する場合、税金はかかりますか？
売却による譲渡所得に対して所得税や住民税が課せられる可能性があります。ただし、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）を控除できる場合があります。詳細は税理士に相談してください。
実家が売れない場合、どうすればいいですか？
売却が難しい場合は、買取を検討する方法があります。不動産会社による直接買取は、売却のスピードを重視する方に適しています。また、「イエウリ」などのサービスを利用すると適切な買取業者を見つけやすいです。
遠方の空き家でも管理や売却は可能ですか？
はい、可能です。管理業務を専門業者に委託したり、オンラインで査定依頼や売却手続きを進めることができます。「イエウリ」では遠方の物件でもサポートを行っており、多くの売却事例があります。
相続した空き家の手続きで注意すべき点は何ですか？
相続登記を期限内（相続を知った日から3年以内）に行い、相続人間でのトラブルを避けるために遺産分割協議書を作成することが重要です。また、2026年4月からは住所・氏名の変更登記も義務化されています。特例や税制優遇を最大限に活用するため、専門家への相談をおすすめします。
空き家を相続したくない場合、どうすればいいですか？
相続人になったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ相続放棄を申述することで、空き家の相続を放棄できます。ただし、相続放棄は他の財産も同時に放棄することになるため、慎重な検討が必要です。また、放棄の時点で空き家を現に占有していた場合は、ほかの相続人や相続財産清算人に引き渡すまで空き家を保存する義務が残ります。
空き家になった実家に住む場合はどのような手続きが必要ですか？
空き家になった実家に住む場合は、贈与税や相続税の支払いが必要な場合があります。また、兄弟など相続人の間で財産分与をめぐるトラブルが生じる可能性についても注意しましょう。詳しくは、「空き家になった実家に住む時の注意点は？」の記事をご覧ください。
手続きは早めにスタートしましょう
ここまで、実家が空き家になったときにやるべきこととして、相続手続きと管理方法について 説明をしてきましたが、いかがでしたでしょうか。
誰も使用する人のいない家は、劣化がどんどん進行していきます。
また、相続登記の義務化や空家等対策特別措置法の改正など、空き家を取り巻くルールは年々厳しくなっています。
まずは、売却するのか将来使用するのかを決断して、その目的を最善に生かす方法を実践していきましょう。
特に相続人として、空き家を維持管理していこうという意思があるのであれば、必要な手続きを滞りなく進めて、空き家の管理を主体的に進めていける要件を整えることこそが、空き家を良好な状態で管理していくうえで最も重要なポイントになります。
▼関連記事：空き家対策や活用で使える補助金・助成金とは？自治体ごとの事例も解説
参考：法務省｜民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について↑
