空き家を放置していると、老朽化や災害により倒壊のリスクが高まります。
倒壊により近隣に被害が出てしまうと、責任を問われる恐れがあるので注意が必要です。
この記事では、空き家の管理責任やその回避方法、適切な管理の仕方についてなどを分かりやすく解説します。
空き家の管理責任は誰にある？
実家を相続したものの使う予定がない、住み替えで新居に移ったけど旧居がまだ売れないなどで、空き家を所有するケースは少なくありません。
たとえ活用予定がない空き家であっても、適切に管理することが大切です。
まずは、空き家の管理責任について押さえていきましょう。
空き家は所有者が適切に管理する必要がある
空き家の管理責任は、所有者にあります。
空き家問題解決を目的とする「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」では、空き家の所有者の責務を以下のように明記しています。
（空家等の所有者等の責務）
第三条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
引用：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法 第三条」
また、民法においては空き家が原因で他人に損害を生じさせた場合の責任についても、以下のように定めています。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
引用：e-Gov法令検索「民法 第七百十七条」
占有者とは、実際に居住や使用している人です。
空き家の場合占有者はいないため、管理に問題があり侵害が生じた場合は所有者が責任を負うことになります。
適切に管理されていないと「特定空家等」に指定される可能性がある
空き家を放置し状況が悪いと判断されると、自治体から「特定空家等」に指定される可能性がある点にも注意が必要です。
特定空き家とは、空き家特措法に基づき、放置が適切でないと判断された空き家をいいます。
具体的には、以下のような空き家が指定される可能性があります。
- 倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
- 著しく衛生上有害となる恐れがある
- 適切な管理が行われていないことで著しく景観を損なっている
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置が不適切な状態
倒壊のリスクが高い、ゴミが放置され不衛生になっている、不審者の侵入や害獣の住みつきなどにより、周囲の住民に悪影響を及ぼしているような空き家が該当します。
特定空家等に指定されると、自治体から改善のための指導や勧告を受けることになります。もし従わなければ、罰金を科せられたり、行政代執行を受ける可能性もあります（行政代執行が行われると、自治体が建物を解体（撤去）して、費用は所有者に請求される）。
また、土地の固定資産税における優遇措置の対象外となるため、税負担も大きくなる点にも注意が必要です。
特定空家等に指定された場合、固定資産税の軽減措置が適用されなくなるため、土地部分の固定資産税が最大6倍になる可能性がある。
国土交通省の調査によると、令年4年度には、全国で5,789件の空き家に対して特定空家等として助言・指導などの措置が実施されています1。
そのうち、強制的な解体などの行政代執行が行われたのは39件です。
特定空家等に指定されると、所有者の負担は非常に大きくなるため、そうならないよう日頃から適切な管理を心がけましょう。
なお、自治体によっては、特定空家等に指定される前の段階として、「管理不全空家」に指定し、助言や指導を行うこともあります。
「特定空家になるほどひどくない」と思っていても、管理不全空家に指定される恐れもあるので注意しましょう。
▼関連記事：空き家の維持費は年間どれぐらいかかる？処分・解体した方がお得？
相続放棄すれば管理しなくてもいい？
実家を相続したくない場合、相続開始を知ってから3カ月以内に相続放棄することで、所有から逃れることが可能です。
しかし、相続放棄しても空き家の管理義務が残るケースもあります。
次の相続人が決まるまでは相続放棄しても管理責任を負う
民法では、相続放棄後にも以下のように管理責任が残ることが明記されています。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
引用：e-Gov法令検索「民法 第九百四十条」
なお、相続放棄後の管理義務の対象者は、2023年4月以前は次の相続人が決まるまで相続放棄者が負っていました。しかし、2023年4月の法改正により、「現に占有している相続放棄者」と明確にされています。
ここでいう「現に占有している」とは、相続時点で実際にその家を使用・管理している状態です。
たとえば、被相続人と一緒に暮らしていた場合や、暮らしていないけど家の管理を行っていた場合は「現に占有している」と見なされます。
一方、別居していて家の管理にも関わっていない場合は、相続放棄すれば管理責任は残りません。
ただし、この改正が施行されてからそれほど時間が経っておらず、「現に占有」 の解釈が明確ではないため、不安がある場合は相続放棄前に弁護士に相談することをおすすめします。
相続財産は「自己の財産におけるのと同一の注意義務」を負う
現に占有している人が相続放棄しても、次の相続人が決まるまでは自己の財産におけるのと同一の注意義務を負います。
自己の財産におけるのと同一の注意義務とは、自分の家と同じくらいの注意を払って管理するということです。
相続放棄して家の所有権がない状態でも自分の家と同じような管理の必要があり、管理状態が問題で第三者に損害を出したら、責任を問われるリスクがある点は覚えておきましょう。
全員が相続放棄した場合「相続財産清算人」に空き家を引き渡すまで管理責任がある
現に占有していた相続放棄者は、次の相続人が決まれば管理する必要はなくなります。
しかし、相続人が全員相続放棄し、自分の相続順位が最後だった場合は、次の相続人はいません。
また、相続人が自分1人というケースで相続放棄した場合も、他に相続人がいないため、次の相続人が現れないことになります。
このような場合に管理義務を免れるには、「相続財産清算人」の選定が必要です。
相続財産清算人とは、被相続人の債務などの清算を行い、残った財産を国庫に帰属させる手続きを行う人です。
相続財産清算人は、相続人や利害関係者が家庭裁判所に申し立てることで選任されます。
相続財産清算人が選任されると、以後はその人が家の管理を引き継ぐため、現に占有していた相続放棄者は管理の必要がなくなります。
空き家の所有 者が損害賠償請求責任を負うケースとは？
ここでは、空き家の所有者が損害賠償責任を負うケースをみていきましょう。
空き家を適切に管理していないことが原因で第三者に損害を与えた場合
前述のとおり、民法717条では「土地の工作物の設置又は保存に瑕疵がある」ことが原因で他人に損害が生じたときは、占有者または所有者が損害賠償責任を負うことが明確に定められています。
「土地の工作物」とは、土地に接着して人工的に造られたものであり、建物に限らず、道路・橋・塀・電柱なども該当します。
また、「設置又は保存に瑕疵がある」とは、通常予測される危険に対して備えるべき安全性を欠いている状態を指します。
つまり、設置や維持管理が不適切で、本来の安全性を欠いている状態です。
そのため、空き家の管理が適切でないことが原因で事故が発生し、第三者に損害を与えた場合には、空き家の所有者が損害賠償請求を受ける可能性があります。
空き家を適切に管理していないことが原因で損害賠償請求される可能性があるケース
不適切な管理が原因で損害賠償請求される恐れがあるケースとしては、以下のようなことが考えられます。
- 空き家が倒壊して通行人や近隣住居に被害を出す
- 台風で瓦やガラスが飛散し近隣に被害が出る
- 管理不全で自然発火が起き近隣に延焼した
- 放火されやすい状況を放置し火災が起き延焼した
倒壊や破損によって近隣住民や通行人にケガなどの被害を与えた場合、所有者は損害賠償請求を受ける恐れがあります。
台風や地震などの自然災害による倒壊や破損については責任 を負う必要はありませんが、それは日頃から十分な管理を行っていることが前提です。
管理が不適切な状態で自然災害による被害が生じると、損害賠償請求を負う可能性があります。
また、火災の延焼で被害が出ても失火責任法による責任は問われません。
失火責任法とは、重大な過失（＝重過失）がない限り、失火者が他人に与えた損害について賠償責任を負わないと定めた法律です。
しかし、以下のような場合は「重過失」と判断され、損害賠償責任が認められる可能性があります。
- 長期間にわたり空き家を放置し、防火管理が明らかに不十分だった
- 建物内に可燃物が放置されており、放火されやすい状況を放置していた
- 老朽化によって電気系統に不具合があると認識していながら、修繕などの対策を行わなかった
責任を問われるかの判断は難しいところでもあるので、不安に思う場合は弁護士などのプロに相談するとよいでしょう。
▼関連記事：空き家に火災保険をかけるべき理由とは？補償内容と必要性を解説します
空き家の適切な管理とは？
適切に管理されていない空き家は、倒壊や犯罪に利用されたり、損害賠償請求されるなどのリスクが高まるため、所有者は適切な管理が欠かせません。
ここでは、空き家を適切に管理する具体的な方法をみていきましょう。
定期的な点検
定期的に空き家を訪れて、室内や外観、建物周辺を点検することで、問題を早期に発見し、対応することが可能です。
たとえば、雨漏りや外壁の剥がれ・破損、建物の傾きなどは、発見が遅れると家の耐久性に大きく影響し、倒壊のリスクが高まります。
定期的に点検を行い異常を早期に発見して対処することで、空き家の劣化を防ぎやすくなります。
屋内外の清掃
長期間人の出入りのない空き家は、ホコリや湿気が溜まりやすく、建物の老朽化を進める原因となります。
また、屋外も草木が生い茂ると近隣に迷惑をかけるだけでなく、空き家だとバレやすくなり犯罪利用されるリスクが高まるので注意が必要です。
定期的に室内のホコリを掃除する、庭木の手入れを行うなどしましょう。
屋内の通水と換気
締め切った屋内は空気が循環せずに湿気がこもり、カビが発生するなどで劣化が早まります。
また、長期間水の通らない排水管は室内に下水の臭いが上がるだけでなく、害虫や害獣の侵入経路になる恐れもあります。
定期的に窓をすべて開けて換気する、蛇口を空けて新しい水を流し込んで対策しましょう。
空き家の水道を止めている場合は、排水溝に蓋をするなどして臭いや害虫の侵入を防ぐ とよいでしょう。
施錠の確認
空き家では不審者が侵入して住みつく、窃盗に入られるといった犯罪リスクもあります。
防犯対策として窓や玄関が確実に施錠されているか、異常はないかなども確認しましょう。
また、施錠だけでなくセンサーライトや防犯カメラ、防犯フィルムなどの防犯対策もあわせて行うこともおすすめです。
破損個所の修繕
空き家の点検で破損などの異常を見つけたら、早めに修繕などの対処を行うことが大切です。
早めに対処しておけば、劣化を防ぎやすいだけでなく修繕も比較的小規模で済みます。
反対に、異常を放置していると劣化が進むだけでなく、いざ修繕しようとすると大規模になり高額な費用がかかる恐れもあるでしょう。
ただし、破損個所によっては修繕しようとしたら崩れてケガをするといった危険もあります。
修繕に危険が伴いそうな場合は、無理して自分で行うのではなく業者に依頼するようにしましょう。
▼関連記事：空き家は放置すると劣化が早い！必要なメンテナンスを解説します
空き家を管理できない場合はどうすればいい？
空き家の点検や清掃・換気などは、月1回以上行う方がよいとされています。
しかし、空き家が遠方にある、仕事が忙しいなどで定期的な管理が難しい場合もあるでしょう。
とはいえ、空き家は放置しているとリスクが高まるので管理は欠かせません。
自分で小まめに管理することが難しい場合は、以下のような対処を検討することが大切です。
- 空き家の管理業者に依頼する
- 賃貸に出す
- 売却する
それぞれ見ていきましょう。
空き家の管理業者に依頼する
空き家の管理サービスを提供している業者に委託すれば、自分で管理を行わなくても、定期的に空き家を管理してもらえます。
管理業者や契約内容によって業務内容は異なりますが、一般的には以下のような管理を行ってくれます。
- 定期的な見回り
- 換気や通水
- 郵送物の管理
- 庭の手入れ
- 簡易清掃や修繕
ただし、管理業者に委託すると毎月費用が発生します。
長期間利用するほど費用負担も大きくなるので、自分で管理する場合の費用や手間と比較して検討することが大切です。
賃貸に出す
賃貸に出すことで、第三者が家を利用してくれるため、空き家として別途管理する必要がなくなります。
また、賃貸であれば毎月家賃収入を得られるため、固定資産税などの維持費を賄うこともできるでしょう。
ただし、建物の状態によっては賃貸を始める前に大規模な修繕が必要です。
また、貸し出したからといって必ず入居者が決まるとは限らないため、周囲の賃貸ニーズのリサーチや収支シミュレーションを入念に行うようにしましょう。
売却する
売却し手放してしまえば、それ以降は管理の手間や費用は発生せず、空き家を所有するリスクからも解放されます。
活用予定がない場合や、管理に手間や費用を掛けられない場合には、早めに売却を検討するとよいでしょう。
ただし、空き家の状態や立地によっては、仲介での売却が難しい可能性があるため、買取も視野に入れることでスムーズな売却を目指しやすくなります。
仲介か買取かで悩む場合は、一度両方の査定を受けて売却方法を検討するとよいでしょう。
イエウリでは、仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しています。
査定依頼時には不動産会社に個人情報が伝わらないので、依頼後に営業電話が続くといった心配もありません。
売却を検討しているなら、まずはイエウリでいくらで売れるのかチェックしてからスタートしてみてください。
まとめ
空き家の管理が適切でなく、倒壊などで第三者に被害を生じると損害賠償請求を受ける恐れがあります。
損害賠償請求を受けないにしても、管理できていない空き家は特定空家等に指定される、犯罪に巻き込まれるなどのリスクがあるので注意が必要です。
空き家の所有者となった以上は、管理しなければならないので、適切な管理が行えるようにしましょう。
管理の手間や費用を避けたいのであれば、売却の検討をおすすめします。
空き家の売却に強みのある信頼できる不動産会社を見つけて、早期での売却を目指すとよいでしょう。
