不動産の引き渡し後に起こるトラブルに注意！売主が確認すべき注意点を解説

不動産売却は、引き渡し後にトラブルになるケースがあります。

引き渡し後のトラブルの対応を誤ると、契約不適合責任が問われ損害賠償請求にまで発展するリスクがあるので注意が必要です。

引き渡し後にトラブルにならないためには、どのようなトラブルがあるかや対応についてを理解しておく必要があります。

この記事では、不動産の引き渡し後のトラブルについて、契約不適合責任の内容やトラブル事例と対処法、引き渡し前の対策を詳しく解説します。

引き渡し後のトラブルは契約不適合責任に注意

不動産を引き渡した後にトラブルになると、売主は買主から契約不適合責任を問われる恐れがあります。

トラブルを避けるため、不動産売却時には契約不適合責任を理解しておくことが大切です。

ここでは、契約不適合責任の基本を押さえていきましょう。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡したものが、契約書に記載された種類や品質・数量と異なる際に、売主が買主に対して負う責任です。

不動産取引においては種類や数量が異なることはほぼないため、品質が異なる場合で問われます。

具体的には、契約書に記載のない瑕疵（不具合）が発見されたケースに該当し、代表的な瑕疵は以下です。

• 雨漏りや漏水
• シロアリ被害
• 床の傾き
• 土壌汚染や地中埋設物
• 事故物件である
• 近隣トラブルがある
• 再建築不可物件だった

なお、契約不適合責任が問われるのは上記のような不具合を契約書に記載していないときです。

瑕疵があっても買主に告知し契約書に記載していれば、契約不適合責任は問われません。

瑕疵担保責任との違い

瑕疵担保責任とは、隠れた瑕疵が発見されたときに売主に問われる責任です。

しかし、瑕疵担保責任が問われるのは、買主が注意を払っても知り得なかった瑕疵に限られるため、瑕疵の有無を知っていたかどうかでトラブルになるケースが多くありました。

そのため、瑕疵担保責任は見直され、2020年4月1日から契約不適合責任が民法に新しく規定されました。

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、責任の対象や買主の権利に違いがあります。

瑕疵担保責任では隠れた瑕疵が対象でしたが、契約不適合責任では契約の目的物が適合しているかが争点となります。

さらに、契約不適合責任では、買主が売主に対して請求できる権利が拡充されています。

契約不適合責任は、より買主保護の側面が強くなっているといえるでしょう。

契約不適合責任で買主に認められている権利

契約不適合責任では、買主は売主に対して以下の請求権をもちます。

ただし、いきなり損害賠償請求や契約解除ができるわけではありません。

履行の追完請求

履行の追完請求とは、売主が契約どおりに「完全な」成果物を引き渡すように求める手続きのことです。

つまり、契約で約束された内容に不備があった場合、まずはその不具合を修正・補完して、契約通りの状態にしてもらうように求めるのが履行の追完請求です。

代金減額請求

履行の追完請求に応じてくれない・補修できない不具合の場合は、代金減額請求が可能です。

たとえば、雨漏りなら補修が可能ですが、土地の面積が足りない場合には、不足分を引き渡すことはできません。

そのような場合は、足りない分の代金の減額を請求できるのです。

損害賠償請求

また、履行の追完請求や代金減額請求に加えて、損害賠償請求も可能です。

物件に不具合があり、正常な状態にするための修理や補修に費用がかかるケースでは、契約書で定めた違約金等を超える金額が発生することがあります。

この場合に、実際に生じた損害額に応じて金銭を請求できるのがポイントです。

契約解除

履行の追完や代金減額に応じないときは、契約を解除することができます。

しかし、不具合の程度が軽微な場合は、契約解除が認められない可能性があります。

実際の不動産売買契約書には「買主がその物件を購入する目的を達成できないほどの大きな不具合がある」場合に契約解除できると記すことがあります。

これは補修や代金の減額では解決できず、物件の利用や価値に根本的な影響を及ぼす重大な欠陥を指します。

上記のように、契約不適合責任が問われると、売主の負担は大きくなるので注意しましょう。

契約不適合責任の期間

契約不適合責任が問えるのは、民法上「不適合を知った時から1年」です。

ただし、「契約不適合を知った時から5年または引き渡しから10年」を経過しても責任を追及しないと、請求権は時効で消滅します。

なお、契約不適合責任を問える期間は売主・買主の合意で自由に設定でき、短くしたり免責にしたりすることも可能です。

一般的には引き渡しから3ヵ月程度と定めるケースが多いでしょう。

しかし、売主が不動産会社の場合は「引き渡しから2年以上」とする特約以外は設定できません。

契約不適合責任を問える期間は売主・買主にとっても重要なので、契約時にはしっかり期間を確認しましょう。

売主が売買契約前に伝えなければならない告知義務とは

不動産の瑕疵は告知義務があり、告知義務違反で契約不適合責任が問われます。

そのため、告知義務についても理解しておくことが大切です。

告知義務とは

告知義務とは、不動産売却時に買主に瑕疵を伝える義務です。

「不具合があると売れにくいから、不具合を隠してしまおう」と考える方もいるでしょう。

しかし、告知義務があるため不具合を黙って売ることはできません。

告知義務の対象となる代表的な瑕疵

告知義務は、買主の購入判断を大きく左右する重要な情報が該当します。

具体的には以下の4つの瑕疵です。

シロアリ被害など、建物や土地自体に生じた物理的瑕疵が代表的です。

また、他殺や自殺があったいわゆる事故物件についても、告知義務があります。

法的瑕疵や環境的瑕疵は物理的瑕疵のように目に見えないため、伝えなくてもよいのではないかと考える方もいますが、告知義務があるので注意しましょう。

ただし、瑕疵の程度や発生時期によって告知義務が異なることもあります。

とはいえ、自分判断で告知しないのはおすすめできません。

不動産会社には正直に伝え、告知義務に該当するかどうかを判断してもらいましょう。

告知義務を行わなければならないタイミング

告知するタイミングは、売買契約前の重要事項説明のタイミングです。

しかし、契約直前に重要な事項を告知すると、買主が契約を躊躇する恐れがあります。

そのため、契約に進む前に告知しておく必要があるでしょう。

告知義務に該当する内容は契約判断に大きく影響するため、早めに伝え、契約時に再度確認することで、トラブルなく契約をすすめられます。

告知方法としては、書面で行うのが望ましいでしょう。

口頭での告知は、後々「言った・言わない」の問題となり、契約不適合責任を問われかねません。

一般的には、告知書に瑕疵内容を記載し、契約時に買主に渡します。

告知のタイミングや告知書の作成について不安がある場合は、不動産会社に相談しましょう。

不動産の引き落とし後に起こったトラブル事例集と対策

ここでは、不動産の引き渡し後に起こったトラブルの、具体的な事例と対策について紹介します。

設備が故障していた

付帯設備の故障は、引き渡し後に発生するトラブルでよくあります。

例えば、給湯器のお湯が出ない、エアコンが壊れているといったケースでトラブルになりがちです。

設備の故障トラブルは、付帯設備表をしっかり記載することで避けられます。

付帯設備表とは、不動産に設置されている設備とその状態を記載した一覧表です。

給湯関係や水回り、空調関係など、細かい設備の有無や故障・不具合の状況を記載します。

付帯設備表に不備があるとトラブルになりやすいので、事前に設備の状態を確認し、詳細に記載しましょう。

設備の故障に関しては、引き渡し後1週間以内に発生した場合、一般的に売主が修理することが多いです。

ただし、契約内容によっても異なるので、設備の故障に関する保障期間については事前に確認し、契約書に明記しておきましょう。

雨漏りがあった

築年数が経過した中古住宅では、雨漏りが発生することもよくあります。

買主が雨漏りがないことを前提に購入し、後に雨漏りが発覚した場合、契約不適合責任が問われるので注意しましょう。

契約書に雨漏りがあることを明記することで契約不適合責任は避けられますが、可能であれば事前に修繕しておくほうが、売りやすくなります。

あるはずのエアコンが撤去されていた

「エアコンがついていると思ったのについていない」など、設備の有無でトラブルになるケースもあります。

内覧の際に設備がついていることを確認した買主は、設備ごとそのまま引き渡されると思いがちですが、引き渡し時に撤去されていることでトラブルになりがちです。

設備の有無については、付帯設備表できちんと表示しておくことで、トラブルを避けられます。

また、内覧時と引き渡し時で設備の状況が変わる場合は、内覧の際にその旨を伝えておくとよいでしょう。

シロアリ被害に遭った

シロアリ被害があると、シロアリの駆除や柱・床の補修工事など、大規模なリフォームになる恐れがあり、トラブルになりやすくなります。

シロアリ被害も物理的瑕疵として告知義務があるので、事前の告知と告知書での説明をしっかり行いましょう。

隣人トラブルがあることを聞いていなかった

隣人トラブルは環境的瑕疵として告知義務の対象です。

代表的な隣人トラブルには以下のようなものがあります。

• 騒音問題
• 近隣にゴミ屋敷がある・ゴミ出しルールが悪い
• 隣人の迷惑行為

ただし、生活音程度の問題や、過去に解決済みの隣人トラブルについては、告知義務がない場合もあり、告知すべきか判断が難しい場合もあります。

悩む場合は不動産会社に相談してアドバイスをもらいましょう。

隣人トラブルは基本的に解決してから売却するほうが望ましいですが、直接対峙するとよりトラブルが大きくなりやすいので慎重な対応が必要です。

売却前に解決が難しいと感じたら、買取で不動産会社への売却も視野に入れることをおすすめします。

土地の面積が契約書と異なっていた

土地を売却するケースでは、契約書に記載されている土地面積と実際の面積が異なることでトラブルが発生することがあります。

土地面積が異なる際は、余分な土地があるなら足りない分を提供する、土地の提供が難しい場合は差額分を返金するなどの対応が必要です。

ただし、あまりに記載内容と土地面積が異なるとトラブルが大きくなりやすいので注意しましょう。

特に、単価が高い都市部の土地では、わずかな面積の違いで価格が大きく変わる可能性もあるため、隣地との境界が不明瞭な土地は、多くの場合で確定測量を実施してからの取引が求められます。

境界線が確定していない場合や、測量がずいぶん昔に行われた場合は、再度測量が必要です。

境界線の確定作業には時間と費用（一般的な宅地では、登記まで含めると60～100万円程度）が発生するので、早めに手続きを進めましょう。

▼関連記事：土地の売却時は確定測量の義務がある？

境界トラブルが未解決のままだった

境界線で起きる隣地の所有者との代表的なトラブルは以下のとおりです。

• 境界線があいまいで双方の意見が食い違う
• 境界確定に立ち会ってくれない
• ブロックが境界線をまたいでおりどちらの所有かでもめている
• 隣地の植栽が境界をまたいで生えている

これらのトラブルを未解決のまま売却すると、次は買主がトラブルに巻き込まれます。

まずは、隣地の所有者と話し合ってトラブルを解決してから売却するようにしましょう。

トラブルが解決できないまま売却する際は、その旨の告知が必要です。

売買契約前・引き渡し前に売主が確認しておくべきこと

引き渡し後にトラブルにならないためには、契約前・引き渡し前の対策が重要です。

ここでは、契約前・引き渡し前に売主が確認しておくべきことを解説します。

不具合や故障など知っていることは全て不動産会社に伝える

不具合や故障はすべて買主に伝えておくことで、トラブルを避けられます。

基本的に、買主への不具合の告知は不動産会社が行うため、状況をすべて不動産会社に伝えておくことが大切です。

告知すべきことか悩む場合も、自分で判断せずに不動産会社にアドバイスをもらうようにしましょう。

不具合の状況が正確に把握できれば、不動産会社も適切な販売戦略を立てられスムーズな売却を期待できます。

境界確定されていない場合は測量を行っておく

境界線は売却時に明示義務があるため、確定せずに売却できません。

買主の合意があれば未確定でも売却できますが、未確定の土地を購入したい買主はいないでしょう。

隣地の所有者とトラブルになり境界確定が難しい場合は、法務局に申請して境界を確定してもらう「筆界特定制度」の利用を検討するのも1つの方法です。

▼関連記事：筆界特定制度とは

インスペクションする

インスペクション（既存住宅状況調査）とは、所定の講習を受けた建築士に家の状態を診断してもらうことです。

インスペクションを行うことで、耐震性能や雨漏り、シロアリ被害など、売主では把握が難しい不具合も正確に分かり告知漏れを防げます。

また、インスペクションが実施された物件では、買主が物件の状態を正確に把握できるため、購入時の安心材料にもなるでしょう。

とくに、不具合の把握が難しい築年数の古い物件は、インスペクションをおすすめします。

インスペクションを実施して物件の状態に問題ないことが確認できた場合、引き渡し後一定期間の不具合が補償される瑕疵保険にも加入可能です。

「インスペマート」では検査事業者が簡単に検索できますので、ぜひお役立てください。

▼関連記事：住宅の瑕疵保険とは

売買契約書と重要事項説明書の内容をよく確認する

契約不適合責任を問われないためには、契約書や重要事項説明書の記載内容が重要です。

基本的に不動産会社が作成しますが、売主もきちんと状況が反映されているか内容を確認しましょう。

不動産引き渡し後のトラブルに関するよくある質問

最後に、不動産引き渡し後のトラブルに関するよくある質問をみていきましょう。

不動産取引におけるトラブルの相談窓口は？

買主とトラブルになっている場合は、基本的に契約した不動産会社に相談して、三者間での解決を目指します。

話し合いでの解決が難しい・紛争に発展しているケースでは、弁護士への相談が必要でしょう。

不動産会社によっては弁護士など、必要な専門家の紹介を受けることも可能です。

不動産引き渡し後のトラブルで裁判になることはある？

話し合いでの解決が難しい場合は、裁判での訴訟になる恐れがあります。

裁判になると解決が長引くだけでなく、金銭的・精神的な負担も大きくなるので、できるだけその前に解決を目指すことが大切です。

売主の都合で不動産の引き渡しを延期することはできる？

売主都合で引き渡しを延期すると契約違反に該当し、違約金が発生する恐れがあります。

また、買主から引き渡し延長に対する損害賠償請求や、契約解除を請求される恐れもあるので注意しましょう。

約束の日時に引き渡せる状況にするため、引渡しスケジュールは余裕をもって設定し、引っ越し手続きなどは早めに行うことが大切です。

まとめ

不動産売却では引き渡し後に不具合が見つかり、契約不適合責任を問われるリスクがあります。

契約不適合責任を問われないためには、物件の状況を正しく把握し、買主へ告知することが大切です。

告知すべきか判断できない時や、不具合があるけど売れるのか不安なときは、正直に不動産会社に状況を説明し、アドバイスをもらいながら売却を進めましょう。

契約不適合責任を問われたくない、告知義務があり売却が難しい物件の場合は、買取を選んだ方がスムーズに売却できる可能性があります。

まずは、仲介と買取の両方の査定を行い、売却方法を検討するとよいでしょう。