2025年は不動産相場が上昇中？価格の変動要因と現在のトレンドを解説

不動産売却を検討しているなら、相場の動向を把握することが大切です。

2025年の不動産相場は上昇傾向にあります。

とはいえ、いつまで上昇するのか気になっている方もいるでしょう。

実際、今後の不動産相場には下落要因もあるため、それぞれの要因を理解しておくことが売却タイミングの見極めに必要になってきます。

この記事では、2025年の不動産相場や上昇要因、今後の下落要因などを分かりやすく解説します。

2025年の不動産相場は上昇中？

2025年の不動産相場は、依然として上昇傾向が続いています。

ここでは、不動産相場の推移をいくつかのデータでみていきましょう。

公示地価の推移

国土交通省の発表する公示地価（宅地・全国平均）の直近の推移は以下のとおりです¹。

2025年は全用途平均で2022年以来の4年連続上昇、上昇率も2024年を上回る拡大と上昇傾向が続いています。

公示地価は、公共事業や土地取引価格を判断するうえでの重要な指標です。

また、地価はその土地の需要とも関わってくるので、地価が上昇傾向にあると不動産価格も基本的に上昇します。

そのため、地価が上昇傾向にあれば不動産売却でも有利になりやすいでしょう。

不動産価格指数の推移

国土交通省による不動産価格指数の推移は以下のとおりです²。

不動産価格指数とは、2010年を100としたときの年間不動産取引価格の動向を示したものです。

不動産価格は2013年以降全体的に上昇を続けており、とくにマンションは2025年1月で210.7と急激な伸びを見せています。

民間調査会社の不動産価格推移

東日本不動産流通機構による首都圏の不動産価格の推移は以下のとおりです³。

首都圏では、すべての不動産種別で価格が上昇傾向にあることが分かります。

また、東京カンテイによる「中古マンション70㎡価格月別推移」は以下のとおりです⁴。

首都圏の中古マンション価格は2025年3月時点で5,408万円と、8か月連続の上昇です。

とくに、東京都は8,102万円と最も高く、11か月連続での上昇、上昇幅の拡大が続いています。

近畿圏・中部圏でも上昇率は小幅ながら平均価格の上昇は続いています。

▼関連記事：2025年の中古住宅売買の動向を読み解く

不動産相場が上昇している要因

不動産相場が上昇している要因としては、以下が考えられます。

• インフレが進んでいるから
• 建築資材が高騰しているから
• 少子高齢化で人件費が高騰しているから
• 円安で外国人が不動産を購入しているから
• インバウンド需要が高まっているから

それぞれ見ていきましょう。

インフレが進んでいるから

消費者物価指数は2020年を100としたとき、2025年3月で111.1と上昇を続けています⁵。

つまり、2020年と2025年で同じモノ・サービスの値段を比較したとき、平均で11.1%高くなったことを意味します。

とくに2022年以降急激に上昇しており、現在もインフレ傾向は続いているのです。

インフレによりものの価格が上がると、物価全体の値上がりにともない資材や土地価格も上昇するため、不動産価格も上昇しやすくなります。

また、不動産はインフレに強い資産として有効な投資先です。

インフレ時は通貨の価値が低くなる反面、物理的な資産である不動産は価値が下がりにくいという特徴があります。

さらに、インフレによる家賃収入の拡大も見込めることから、インフレ対策として注目されるのです。

このように、不動産はインフレによる影響で直接的にも間接的にも価格が上昇します。

建築資材が高騰しているから

2021年頃から起こったウッドショックと呼ばれる輸入木材の高騰をはじめとして、インフレもともない近年は住宅設備などさまざまな建築資材が高騰しています。

国土交通省による平成27年を100とした建築工事費の推移は以下のとおりです⁶。

2021年ごろから急激に上昇していることが分かります。

建築コストが上がれば、必然的に新築価格が上昇します。

その結果、新築価格の高騰を避けて中古価格の需要が増えるため、中古住宅の価格も上昇し、不動産価格全体が上昇する流れが起きるのです。

少子高齢化で人件費が高騰しているから

新築価格が上昇する要因には、人件費の高騰もあります。

総務省によると、日本の人口は2024年10月時点で約1億2,380万人と前年に比べ55万人の減少となり、これは14年連続の減少です⁷。

また、総人口に占める割合は15歳未満が11.2%と過去最低を記録し、一方65歳以上は29.3%と過去最高になっています。

少子高齢化が続くと建築業界を含め各業界で人手不足が起こり、働き手確保のために企業は高水準の労働条件を提示する必要が出てきます。

また、最低賃金の全国平均（加重平均額）は2024年には1055円となり、前年より51円引き上げられ、過去最高の引き上げ額となっているのです。

人件費が高騰すれば建築コストの値上がりが起こり、不動産価格の上昇につながります。

円安で外国人が不動産を購入しているから

円安の続く日本の不動産は、外国人投資家からも注目を集めています。

国土交通省の「令和2年度海外投資家アンケート業務報告書」によると、年間4兆円とされる日本の不動産投資市場で、2020年の海外投資家が占める割合は全体投資額の34％と金融危機以来最大を記録しています⁸。

海外からの資金の流入による不動産価格は上昇し、とくに投資人気の高い東京エリアは価格の上昇が大きくなっているのです。

インバウンド需要が高まっているから

国土交通省観光庁によると、2024年の訪日外国人旅行者数は3,687万人です⁹。

これは、コロナ禍以前最高の2019年の3,188万人を上回り過去最高となっています。

観光客が増加すると、宿泊施設や商業施設の需要が高まり、商業不動産の価格上昇につながります。

2025年は大阪・関西万博も開催されることから、よりインバウンド需要が高まることが予測され、不動産価格の上昇が見込まれているのです。

不動産価格が今後下がるのはいつ？想定される要因

不動産価格はさまざまな要素に影響されます。

現在は上昇傾向がありますが、下落に転じる要因もゼロではないので今後の動向には注意が必要です。

不動産価格が下がる要因としては、以下が挙げられます。

• 政策金利の引き上げによる住宅ローンやアパートローンの金利引き上げ
• 日本と世界各国の金利差縮小などを理由とした円高
• 人口減少による人件費のさらなる高騰
• 高齢化が進み相続が増えることによる空き家問題の深刻化
• 住宅ローン減税の終了

それぞれ見ていきましょう。

政策金利の引き上げによる住宅ローンやアパートローンの金利引き上げ

2013年から続く金融緩和政策により、超低金利とも言われる住宅ローンの金利は、2022年以降上昇傾向にあります。

2022年12月に日銀は長期金利の利上げを発表し、2022年~2023年にかけて固定金利の金利が上昇しています。

住宅金融支援機構による直近の「フラット35借入金利の推移」は以下のとおりです¹⁰。

さらに、変動金利についても2024年のマイナス金利解除、同年7月・2025年1月の利上げが行われ、2025年4月には多くの金融機関で変動金利の基準金利引き上げが行われています。

今後、政策金利がさらに引き上げられると、住宅ローンやアパートローンの金利も一層上昇する懸念があります。

買主の資金難や購入意欲減退により、不動産需要の低下・価格の下落が引き起こる可能性があるでしょう。

▼関連記事：住宅ローン金利の上昇で不動産売却が難しくなる？

日本と世界各国の金利差縮小などを理由とした円高

円安が不動産価格の上昇要因であるのに対し、円高は海外投資家の需要減少から不動産価格の下落要因となります。

円安の進行を危惧した金融政策や情勢の変化などで円高に転じると、価格が下落する可能性もあるので動向を注意しておくようにしましょう。

人口減少による人件費のさらなる高騰

人口減少による人件費の高騰は新築価格の上昇要因ですが、行き過ぎると不動産価格の下落要因にもなります。

不動産経済研究所のマンション市場動向による首都圏のマンション価格推移は以下のとおりです¹¹。

2024年は2023年に比べ価格が減少したとはいえ、2020年に比べて大幅な上昇を見せています。

人件費の高騰でさらに価格が高騰すると、不動産はそう簡単に購入できないものにもなりかねないでしょう。

価格の高さから買い控えが起きると需要が減少し、価格の下落につながっていく可能性があります。

厚生労働省によると、日本の将来推計人口は、2070年には8,700万人まで減少するとみこまれています。

さらに、65歳以上人口の割合は、2020年の28.6%から2070年には38.7%に拡大する見込みです。

今後も人口減少・少子高齢化が続くことで人件費高騰が続き、不動産価格にも影響を及ぼしてくるでしょう。

高齢化が進み相続が増えることによる空き家問題の深刻化

すでに高齢化社会が進んでいる日本ですが、「2025年問題」と呼ばれる大きな局面を迎えます。

2025年問題とは、団塊の世代が全員75歳以上の後期高齢者となり、社会保障料や医療費の負担増加、経済縮小などの問題が生じることです。

2025年問題は、不動産価格にも大きな影響を与えます。

高齢者が施設に入所したり亡くなったりすることで空き家が増加し、供給過多による不動産価格の下落が懸念されているのです。

とくに、人口減少が続く地方では、空き家問題の深刻化や不動産価格の下落が進む可能性があるでしょう。

住宅ローン減税の終了

住宅ローン減税とは、住宅ローン控除とも呼ばれる、マイホームを住宅ローンで購入した際に利用できる税制優遇制度です。

入居した年や家の種類によっても異なりますが、年末時点の住宅ローン残高×0.7%を13年間、所得税および住民税から控除できます。

また、住宅ローン減税は所得税から直接控除できる「税額控除」であるため、節税効果が大きい点も特徴です。

しかし、住宅ローン減税は2025年入居分までが期限となっており、それ以降に購入しても節税効果を得られなくなるため、買い控えが起きる可能性があります。

なお、この制度は当初2021年で終了予定でしたが、2022年の税制改正により2025年まで延長されているため、今後も延長される可能性は高いでしょう。

とはいえ、2025年5月時点では延長については公表されておらず、仮に延長されても今より条件が不利になる可能性もあります。

2022年の税制改正で、控除できる金額がローン残高の1.0%から0.7%に引き下げられたように、制度自体は継続されるとしても、内容が見直されて不利な条件になる可能性があるのです¹²。

住宅ローン減税が適用できるかは買い手にとっても大きな要素となるため、売主としても動向を注視するようにしましょう。

▼関連記事：不動産相場の変動を予測する際に使える指標とは？先行指標と取引価格の関連性を解説

不動産を売却するならいつがおすすめ？

売却を検討しているなら、少しでも早く売却することをおすすめします。

今のところ不動産価格は上昇傾向にあり、短期間で大きく下落する可能性は高くはありません。

とはいえ、金利上昇などの価格下落要因もいくつかあるため、いつ下落に転じても不思議ではないでしょう。

将来の不動産価格を正確に見通すことは不可能です。

「もう少し値上がりするのを待つ」のも一つの方法ですが、いつまで値上がりし、いつから値下がりに転じるかは分かりません。

さらに、売却を先延ばしにしている間に家の築年数が経過することも、売却のマイナス要因になります。

そのため、いつか売ろうと考えているなら少しでも早く売却に動くことで、満足いく売却を目指しやすくなるでしょう。

売却を悩んでいるなら、まずは査定で家の価格を調べることから始めるのがおすすめです。

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不動産相場に関するよくある質問

最後に、不動産相場に関するよくある質問をみていきましょう。

2025年は不動産価格が大暴落する？

2025年も不動産価格は上昇傾向であり、大きく下落する可能性は高くありません。

しかし、日銀による追加利上げが2025年7月以降に見込まれているなど、下落する要因もあることは覚えておきましょう。

不動産価格は今後どうなる？

不動産価格は、需要の高い都市部では上昇傾向が続く一方、地方や郊外などでは下落リスクが高まると考えられます。

とはいえ、不動産価格の今後の動向は正確に予測できないので、上昇要因や下落要因を注視しておくことが大切です。

不動産市況がやばいといわれる理由は

不動産価格は上昇傾向が続き、とくに新築マンション価格は急激な上昇を見せています。

前述した首都圏マンション価格は以下のとおりです¹³。

直近でもマンション価格が高騰していることが分かるように、ここ数年は「不動産バブル」と言われる状態です。

バブルはいつか弾ける＝大暴落する可能性があるため、市場がやばいといわれる原因と考えられます。

まとめ

2025年の不動産相場はインフレや円安・人件費高騰などの理由で上昇傾向が続いています。

一方、住宅ローン金利上昇や2025年問題などの下落要因もあるため、価格が緩やかに下落する可能性も十分考えられるでしょう。

とくに、住宅ローン金利や住宅ローン減税・新築価格は買い手の購入意欲にも大きく影響するので動向を注視しておくことが重要です。

不動産価格は見通しが難しいため、いつか売ろうと売却を躊躇していると、売り時を逃す恐れがあります。

売却したいと考えた時が最適な売却タイミングなので、まずは不動産査定からスタートするとよいでしょう。