不動産が１年以上売れない焦りから値引きを検討する方もいるでしょう。
しかし、物件によっては値引きせずに売れる可能性があります。
売れない理由は家によって異なるため、値引きするより前に理由を把握して対策することが大切です。
この記事では、１年以上売れない家の値引きの必要性や、売れない理由、売るための対策などを分かりやすく解説します。
1年以上売れない家を値引きすべき？
家の売却期間は3ヵ月～半年ほどが目安ですが、物件によっては１年以上売れないケースもあります。
売れない家は放置していても売れないだけでなく、築年数が経過し資産価値が下がる、売れ残りを理由にさらに売れなくなるなどで不都合が生じやすくなります。
また、売却を前提に住み替えや資金の準備などを検討していると計画が大きく崩れてしまうでしょう。
そのため、１年以上売れないとなると焦って値引きを検討する売主もいると思います。
しかし、安易な値引きはむしろマイナスに働きかねないため注意が必要です。
価格が原因であれば値引きで売れる可能性が高い
相場よりも高い、物件の状態が良くないのに相場の価格であるなど、価格が原因で売れないのであれば、値引きは有効な手段です。
相場に対して適切な価格に下げる、状態に応じた分値下げするといった方法で、売却できる可能性があるでしょう。
ただし、値下げにも手取りが少なくなるなどリスクがあるので、どれくらい値下げするかは重要になります。
値下げ額については不動産会社に相談しながら、慎重な判断が求められます。
値引きしなくても売れる可能性はある
一方、売れない理由が価格でない場合、値引きしても売れるとは限りません。
仮に売れたとしても手元に残るお金は少なくなるた め、資金計画が崩れる恐れがあるでしょう。
売れない理由を把握することが大切
家が１年以上売れない理由は価格だけではありません。
売れない理由を把握する前に安易に値引きしても、売れない状況は改善されない恐れがあります。
売れない理由によって必要な対策は異なるものです。
値引きは最終手段として、まずは売れない理由を把握し対策を講じるようにしましょう。
1年以上家が売れないよくある理由
1年以上家が売れないよくある理由には、以下の5つが挙げられます。
- 価格が高い
- 建物の外観が悪い
- 土地の形が悪い
- 土地に法的な問題がある
- 不動産会社が積極的に売却活動を行っていない
それぞれ見ていきましょう。
価格が高い
買い手の多くは少しでも安く買おうとするため、相場よりも高値の物件は避けられやすくなります。
家を購入する際、買い手は不動産ポータルサイトなどで周辺の類似物件の価格を調べており、売主以上に相場を理解しているケースも少なくありません。
同エリアの同条件の物件であれば少しでも安い方を選ぶ傾向があるため、価格の高さで候補から外れる可能性は高くなります。
築古のマンションであれば、「エレベーターが無い、もしくはエレベーターの停止階でない部屋であることを考慮していない値段設定」というのもありがちです。
まずは、売主自身でも相場を調べ、価格が相場に対して販売価格が適切か、相場と比較してマイナスになる要素があれば、それを考慮した値段を設定できているかを確認しましょう。
なお、相場よりも極端に低ければいい訳でもありません。
相場よりも低いと事故物件などを疑われてしまい売れにくくなる可能性もあるので、相場に対して適切であることが重要です。
建物の外観が悪い
建物の見た目は購入判断に大きく影響します。
内覧時にも外観は最初に目につく場所なので、外観で悪い印象を受けると物件全体の印象を悪くします。
また、外観の劣化が進んでいると購入後に修繕費用が高くつくことも予測されるので避けられやすくなるのです。
実際の見た目ではそれほど問題がなくても、広告に掲載されている写真の映りが悪く避けられるケースもあるので、注意しましょう。
土地の形が悪い
土地は立地だけでなく形状も重要です。
正方形や長方形の整形地は活用しやすく人気がある一方、三角形や台形・いびつな形である不整形地は活用しにくく、購入につながりにくいです。
また、土地に高低差がある場合も造成や擁壁設置などで費用がかかるため、避けられる恐れがあるでしょう。
土地に法的問題がある
土地によって、高さ制限や建ぺい率・容積率は異なります。
法的な制限によって建築しにくい場合も、希望の家が建てられない・建築コストがかかるなどで売れない場合があるでしょう。
また、再建築不可物件に該当する場合も売りにくくなります。
再建築不可物件となる条件。
再建築不可物件とは、建物を解体すると新築できない土地です。
再建築不可物件となる代表的な理由に、「接道義務を満たせない」ことがあります。
現行の建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上設置していないと建物を建てられない決まりがあるため、旗竿地などで再建築不可物件になるケースは少なくありません。
再建築不可物件は解体して新築ができず、活用が難しいことから売りにくくなってしまうのです。
不動産会社が積極的に売却活動を行っていない
物件や価格に問題がない場合でも、不動産会社が理由で売れないケースもあります。
- 広告の掲載内容が悪い
- 広告が少ない
- 営業活動してくれない
- 担当者が熱心でない
- 不動産会社がその物件を得意としていない
とくに、売れない期間が長いと広告や営業が積極的に行われない場合もあるので、注意しましょう。
不動産会社にも得意・不得意があるので、自分の不動産の販売実績が豊富かを調べることも大切です。
また、長期間売れないケースでは、囲い込みされている場合があります。
囲い込みとは、両手仲介を狙って他の不動産会社からの問い合わせを断られてしまう状況です。
囲い込みされると他社で買い手が見つからないため、売却が長期化する・価格が下がるリスクがあります。
価格は相場に対して適切で物件にも大きな問題がないのに、内覧や問い合わせが入らない場合は不動産会社の営業内容の確認をおすすめしま す。
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1年以上売れない家を売れるようにするための対策
１年以上売れない家をそのままにしてい ても売れる可能性は高くありません。
売れない期間にも固定資産税や維持管理費はかかってくるため、早急に対策して売ることが大切です。
1年以上売れない家を売るためには、売れない理由に合わせて対策しなければなりません。
以下のような対策を検討するとよいでしょう。
周辺相場より高額な場合は値引きする
価格が適切かを確認するために、周辺相場を把握することが大切です。
相場は以下のような方法で確認できます。
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで過去の成約価格を調べる
- レインズマーケットインフォメーションで過去の成約価格を調べる
- 不動産ポータルサイトで類似物件の売り出し価格を調べる
上記のような方法で相場を調べ、明らかに高い場合は値引きを検討しましょう。
ただし、値引きの回数・額は慎重に検討する必要があります。
少額を複数回値引きしてもインパクトを与えにくく効果があまりありません。
値引きが何回も行われると、次の値下げを待たれる・売り急いでいると勘繰られ、足元を見られる恐れもあるでしょう。
また、あまりに値引きし過ぎて住宅ローンが返済できないなど資金計画が大きく崩れるのも問題です。
適切な値下げのタイミング・額は不動産会社に相談しながら検討することをおすすめします。
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建物に問題がある場合は、古家付き土地や更地としての売却を検討する
建物の劣化が進んでいるなどで建物としての売却が難しい場合は、古家付き土地や更地での売却を検討するのも1つの手です。
古家付き土地とは、古い家が建っている土地として売却する方法です。
基本的に建物の価値は0円として土地の価格で売却します。
古家付き土地であれば売主は解体費用の負担がないというメリットがあります。
しかし、買主が解体費用を負担する必要があり、買い手の幅が狭まる点には注意が必要です。
一方、建物を解体して更地で売却すれば、買主は解体費用の負担もなくすぐに活用できるため立地によってはすぐに売却できる可能性があるでしょう。
ただし、解体費用がかかる点と、土地の固定資産税の軽減が適用されなくなることにより税額が跳ね上がる点には注意が必要です。
また、建物の状況によっては、ハウスクリーニングや外壁塗装・リフォームなどで問題が解決できる場合があります。
どの売却方法が適しているかは、周辺ニーズや物件の状況によって異なるため、自分だけで判断するのではなく不動産会社への相談をおすすめします。
土地の形や法的に問題がある場合は相場より大幅な値引きを検討する
建物の状況は解体や修繕で解消できますが、土地の問題は解消が難しくなります。
その場合は、相場よりも大幅に値引きすることで買い手が見つかる可能性があるでしょう。
再建築不可物件の場合は、隣地の所有者に土地の購入や売却を打診するのもおすすめです。
接道義務を満たせない場合、足りない部分の土地を隣地から購入することで接合義務を満たせれば通常の土地として売却できます。
反対に、隣地の所有者は土地を購入することで自身の敷地の拡大となるので、活用の幅が広がります。
再建築不可物件は隣地の所有者が買い手になるケースも多いので、関係性が良好なら打診してみるとよいでしょう。
法的に問題があるケースでは、買い手を見つけるのが難しい場合があります。
そのような場合は、訳あり物件などを専門的に買い取る業者の検討を視野に入れることをおすすめします。
不動産会社の変更を検討する
不動産会社に問題がある場合は、契約方法の見直しや担当者・不動産会社の変更で解決する可能性があります。
媒介契約が一般媒介契約である場合、複数の不動産会社と契約できるため熱心に営業してもらえない可能性があります。
また、一般媒介契約は営業活動の報告義務がないため、自分で問い合わせないと営業状況を把握しにくい点もデメリットです。
1社に絞って専任媒介契約か専属専任媒介契約にすることで、状況が改善する可能性があるでしょう。
すでに専任媒介契約・専属専任媒介契約であるなら担当者や不動産会社の変更の検討が必要です。
選び直す場合は、できるだけ複数の不動産会社の査定を受け、査定額や実績・対応など総合的に判断するとよいでしょう。
信頼できる不動産会社を見つけることが売却への近道となります。
ただし、契約内容によっては期間内に契約を解除すると違約金が発生する恐れがあります。
不動産会社を変更する場合は、期間終了を待って変更するようにしましょう。
買取を検討する
買取とは、不動産会社が買主となって不動産を買取する売却方法です。
一般的な売却方法である仲介では、広告などで買主を探す必要があるため売却にも時間がかかります。
買主が見つからなければ売買が成立しないため、１年以上売れないとなってし まうのです。
一方、買取なら不動産会社との条件に合意できれば売却となるので、短期間での売却が可能です。
また、仲介手数料が不要であることや、リフォームや解体といったコストが発生しない点もメリットといえます。
ただし、買取は仲介よりも売却額が安くなる点には注意しましょう。
価格は安くなっても早く不動産を手放したい・仲介での売却が難しいといった場合は買取が適しています。
イエウリなら、仲介だけでなく買取の一括査定も可能です。
全国規模の大手から地域密着型の中小まで数多くの不動産会社が参画しているので、あなたにぴったりの不動産会社と出会えるでしょう。
売却方法に悩んでいるなら、仲介・買取の査定を比較して検討するのもおすすめです。
また、プロによる無料相談も受け付けているので、売れない物件で悩んでいるならお気軽にご相談ください。
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1年以上売れない家に関するよくある質問
最後に、1年以上売れない家に関するよくある質問をみていきましょう。
新築なのに1年以上売れない理由は？
新築の場合は建物以外に問題があるケースが多いでしょう。
価格が相場よりも高い・立地が悪いことが考えられます。
また、新築で売りに出ていることで、売却理由を怪しまれている恐れもあります。
まずは、相場を把握して価格をチェックするとよいでしょう。
家が売れないストレスはどう解消すればいい？
理由が分からず売却できない状況はストレスになりかねないため、まずは売れない理由を探すことが大切です。
そのうえで、本記事で紹介した解決策を１つ１つ試して売却の手ごたえを得ることがストレス解消につながってくるでしょう。
ずっと売れない家もある？
物件によっては売れない場合もあります。
仲介での売却は買主あっての取引となるので、買主が現れなければいつまでも売却できません。
まずは、売れない理由を把握し解決策を1つ1つ試すことが大切です。
どうしても売れない場合は、買取査定を受けて買取を検討するとよいでしょう。
まとめ
１年以上売れないからといってすぐに値引きを検討する必要はありません。
売れない理由は価格だけではなく、物件の状態や土地の問題・不動産会社の問題などもあるため、理由に合わせた対策が必要です。
相場を調べる・営業活動の状況を把握するなどで売れない理由を探す必要があります。
理由に応じて、値引きする・不動産会社を変更するなど対策して売却を目指してきましょう。
どうしても売れない場合は、買取を視野に入れて売却していくことをおすすめします。
