不動産を売却するには内覧対策が欠かせません。
とはいえ、「内覧で印象アップするにはどうすればいい？」と、お悩みの方もいるでしょう。
内覧で印象アップを狙うには、ポイントを押さえておくことが重要です。
この記事では、内覧で印象アップさせる方法や内覧が重要な理由、内覧がうまくいかないときの対処法などを分かりやすく解説します。
不動産売却を成功させるのに内覧が重要な理由
内覧とは、その不動産の購入を検討している人が直接不動産を訪れて、内部を見学することです。
ここでは、不動産売却で内覧が重要になる理由を押さえておきましょう。
売買では内覧してから購入を検討する人がほとんど
家は、一生の中でもっとも高額な買い物のひとつであり、数千万円単位のお金が動く重大な取引です。
賃貸物件であれば情報だけで入居を決めるケースもありますが、高額な取引となる売買はインターネットの情報や不動産会社の説明だけで購入を決める買主はほとんどいません。
そのため、不動産売却のプロセスでは基本的に内覧が行われます。
つまり、内覧をクリアしなければ売却にもつながらないのです。
内覧時の印象が購入するかどうかに大きな影響を及ぼす
購入を検討する人は、情報だけでは分からない部分を内覧でチェックし購入の意思決定を行います。
内覧を申し込む時点で、内覧者はその物件にある程度興味を持っています。
そのうえで、最後の一押しとなるのが内覧です。
内覧時に物件に好印象を与えられれば成約につながる可能性が高くなる反面、印象が悪いと基本的に売却にはつながりません。
また、購入に影響を与える印象は物件だけに限らず、売主に対しての印象も重要になってくる点にも注意が必要です。
どんなに物件の印象が良くても売主の印象が悪いと、「この売主から買いたくない」「信用できない」となりかねません。
このように、内覧時の物件・売主の印象は購入判断に大きく影響するので、入念に準備を行っておくことが重要です。
不動産売却時の内覧から契約までの流れ
内覧から売買契約までの大まかな流れは以下のとおりです。
- 購入希望者による内覧申し込み
- 内覧の実施
- 買付申込書の受け取り
- 売買契約
- 決済
それぞれ見ていきましょう。
購入希望者による内覧申し込み
売却活動をスタートすると、広告などで興味を持った購入希望者が内覧の申し込みを不動産会社に行います。
不動産会社から内覧希望の連絡が来たら、日程を調整して内覧日を決めましょう。
この際、住みながら売却を進める場合は、売主側のスケジュール調整が重要です。
内覧できる日程が少ない、希望の日程で内覧できない、日程調整に時間がかかるとなると希望者が内覧予約を取り消す恐れがあります。
一般的に内覧は、週末の日中に行われるケースがほとんどです。
売却期間中はできるだけ内覧に柔軟に対応できるように、スケジュールを調整しておくとよいでしょう。
内覧の実施
決まった日程で内覧が実施されます。
住みながら売却する場合は、基本的に売主も内覧に立ち会います。
ただ、案内自体は不動産会社の担当者が行うので、売主が付いて回る必要はありません。
適度な距離をもって質問されたら答えるくらいのイメージでよいでしょう。
買付申込書の受け取り
内覧者が購入を希望する場合、不動産会社経由で買付申込書が提出されます。
買付申込書とは、購入意思と金額や手数料などの希望条件を記載した書類です。
条件を確認・調整をし、売却を検討する場合は売渡承諾書を提出するようにしましょう。
な お、買付申込書・売渡承諾書ともに売買契約の法的な効力はありません。
売買契約を進める場合は、売買契約書の締結が必要です。
売買契約
買主と条件が一致すれば、売買契約を締結します。
不動産会社による重要事項説明、売買契約書の内容に問題がなければ、サインして契約締結です。
この際、契約書の内容は話し合いの条件が反映されているか隅々までチェックすることが重要です。
一度契約すると、条件の変更や契約解除には違約金が発生する恐れがあるので、注意しましょう。
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約締結後に本審査が行われます。
もし住宅ローン審査で落ちてしまった場合、住宅ローン特約で契約が解除される点には注意が必要です。
住宅ローン特約とは、住宅ローン審査に落ちた場合は無条件で契約を解除できる特約をいいます。
住宅ローン特約で解除されると、違約金などは発生しないうえに手付金の返金も必要です。
また、買主探しから再スタートすることになるので、売主の負担も大きくなります。
特約解除のリスクを避けるためには、買付申込書の段階で住宅ローンに通りそうかを不動産会社に確認しておくことが重要です。
決済
買主が住宅ローン審査に通れば、売買契約書に記載した期日で決済・引き渡しが行われます。
一般的には、売買契約から1ヵ月以内が目安です。
決済日に代金の支払いを確認すると、鍵や書類を引き渡すことになるため、引っ越しなどは期日に間に合うように進めておきましょう。
内覧前にやっておくべきこと
内覧は当日の対応だけでなく、事前の準備も重要になってきます。
ここでは、内覧前にやっておくべきこととして以下の2つを紹介します。
- 徹底的に清掃する
- インテリアにこだわる
それぞれ見ていきましょう。
徹底的に清掃する
内覧時の印象を良くするためには、徹底的に家を清掃しピカピカにしておくことが重要です。
部屋が汚れていると内覧者の印象も悪く、購入意欲も大きく減退します。
とくに、キッチンやトイレ、バスといった水回りは内覧時に重点的にチェックされやすいので、きれいにしておきましょう。
自分の掃除では手に負えない場合は、ハウスクリーニングを検討するのも効果的です。
また、清掃に合わせて荷物を整理し物を減らしておくと、部屋がすっきりし広く見せやすくなります。
インテリアにこだわる
インテリアでおしゃれな室内を演出するのも効果的です。
この家に住んでみたいと思われる室内にすることで、内覧時の印象アップにつながりやすくなるでしょう。
また、内覧者の中には、新築モデルルームや不動産会社の買取再販住宅を内覧しているケースもあり、室内の演出も比較されている可能性があります。
自分のセンスに自信がない場合は、プロが室内を演出してくれるホームステージングを検討するのもおすすめです。
ホームステージングを行うことで、内見時の印象がアップし、売れやすくなる効果が期待できる。
不動産会社によってはホームステージングのサービスを提供している場合もあるので、相談してみるとよいでしょう。
内覧時に印象をアップさせるポイント8選
ここでは、内覧時に印象アップさせる8つのポイントを解説します。
玄関で第一印象を高める
玄関は内覧者が最初に目にする場所のため、第一印象を左右する大きなポイントとなります。
整理整頓、清掃をしっかり行い、広くきれいな玄関で第一印象をよくするようにしましょう。
玄関は臭いがこもりやすい場所でもあるので、消臭や換気など臭い対策もしっかりすることが大切です。
また、内覧当日は、玄関にスリッパを用意しておくことをおすすめします。
内覧者が持参するケースもありますが、きれいなスリッパを用意しておくことで印象もよくなります。
徹底的に清掃する
前述のとおり、内覧時には室内をピカピカにしておくことが重要です。
とくに、以下のような箇所は重点的に清掃しておくようにしましょう。
- 水回り
- 玄関
- リビング
- ベランダ・バルコニー
また、内覧では収納まで見られる可能性があります。
荷物をとりあえず収納に隠すと見られた際の印象が悪くなるので注意しましょう。
▼関連記事：マンションの売却でハウスクリーニングはやるべき？実施がオススメなポイントや費用相場を解説
生活感を感じさせないようできるだけ物を少なくする
生活感があることで内覧者が生活イメージを持ちやすいというメリットがありますが、生活感が出過ぎると印象が悪くなります。
住みながら売却する場合、ある程度生活感が出るのは仕方ないですが、できるだけ物を少なくして生活感を感じさせない工夫が必要です。
内覧当日は、整理整頓や清掃だけでなく、洗濯物は隠す、ゴミ箱は空にするなど細かい対策で生活感が出ないようにしましょう。
事前に不要なものは処分しておく、トランクルームに預けておくなどすると、部屋がスッキリします。
照明を点けてカーテンを開ける
内覧者の中には、日当たりや日中の部屋の明るさを重視する人も少なくありません。
部屋が明るいと印象がよくなるだけでなく、空間が広く見える効果も期待できます。
そのため、内覧前には照明をすべて点け、カーテンも開けて、できるだけ明るく見えるよう工夫しましょう。
また、窓や照明をあらかじめ掃除しておく、照明器具は明るいものに交換する、汚れたカーテンは洗濯する、窓際の物は片づけておくといった工夫も効果的です。
快適な室温を心掛ける
夏の暑さや冬の寒さで室内が快適でないと、内覧者は落ち着いて見学できません。
内覧時間が短くなれば、その分アピールの機会を逃してしまう可能性もあります。
また、室温が不快だと「この家は断熱性や気密性に問題があるのでは？」といった印象を与えてしまうことも。
内覧時は快適な室温に保つことで、居心地のよさを感じてもらいやすく、全体の印象も良くなります。
さらに、季 節によってどの部屋でどのくらい冷暖房を使っているかを説明できるようにしておくと、断熱性・気密性のアピールになり、光熱費への不安も軽減できます。
資料を準備する
家の状態が分かる資料があると、内覧者への説得力がぐっと増します。
リフォームをしている場合はその履歴を、マンションであれば購入時のパンフレットなど、物件に関する資料を用意しておくとよいでしょう。
また、家のアピールポイントをメモ書きでもいいのでまとめておくのもおすすめです。
特に、日当たりや周辺環境など「住んでみないとわからない情報」は内覧者に喜ばれます。
たとえばファミリー世帯であれば、近隣の通学路の交通量や公園の有無、女性の場合は夜間の治安や近隣のスーパーの情報など、生活に密着した内容を伝えると好印象につながります。
しっかり消臭する
意外と見落としがちなのが臭い対策です。
住んでいる本人にとっては気にならなくても、第三者が訪れると臭いが気になるケースは少なくありません。
特にペットを飼っているご家庭や喫煙者がいる場合は、臭いに敏感な内覧者もいるため、徹底した消臭対策が必要です。
カーテンやソファ、カーペットなどの布製品は臭いが染み込みやすいため、洗濯や消臭をしておきましょう。
また、排水溝 や換気扇も臭いの原因となるため、掃除と合わせて臭いのケアも忘れずに行いましょう。
消臭スプレーや芳香剤を使うだけでなく、内覧当日は事前にしっかり換気しておくことも大切です。
売主が内覧対応する場合は服装に気を付ける
スーツまでは必要ありませんが、清潔感のある身なりと笑顔で内覧者を迎えることが大切です。
買主にとっては、これまで家に住んでいた人の印象も気になるポイントです。
売主の印象が良ければ、物件そのものへの印象も良くなり、「この人の家なら安心して購入できそう」と思ってもらえる可能性があります。
反対に、ヨレヨレの服装や不愛想な態度では、歓迎されていないと感じられてしまい、マイナスイメージを与えかねません。
また、内覧中は買主がゆっくりと室内を見て回れるように配慮することも大切です。
終始売主がついて回ってアピールし続けると、買主は落ち着いて確認できず、疑問や不安を解消できないまま終わってしまう可能性があります。
アピールは「ここぞ」というポイントに絞り、それ以外は質問されたときに答えるくらいの距離感が理想的です。
なお、ペットや小さなお子さんがいる場合は、内覧中だけでも預けたり外出してもらったりすることをおすすめします。
▼関連記事：家の売却で内覧が来ないのはなぜ？よくある原因と対策を解説します
印象をよくしても売却がうまくいかないときはどうすればいい？
内覧時の印象を良くすれば売却につながる可能性は上がりますが、必ず売却できるわけではありません。
ここでは、印象を良くする努力をしても売却がうまくいかないときの対処法として以下の2つを紹介します。
- 価格を見直す
- 買取を検討する
それぞれ見ていきましょう。
価格を見直す
売却できない理由は、内覧だけではありません。
たとえば、価格が相場よりも高い場合は、基本的に買主から敬遠されやすくなります。
とくに近年は、買主も事前にしっかり相場を調べたうえで家探しをしているため、売主より相場に詳しいケースも珍しくありません。
まずは、売却予定の物件と同じエリア・条件の相場を調べて、現在の売出価格が妥当かどうかを確認しましょう。
そのうえで、相場よりも価格が高すぎるようであれば、値下げを検討する必要があります。
ただし、いくら下げればよいかは状況によって異なるため、慎重に判断することが重要です。
極端に価格を下げすぎると、「事故物件なのでは？」といった疑念を持たれるリスクもあります。
また、値下げによって住宅ローンの完済が難しくなるなど、売主自身に不利益が生じる可能性もあるため、価格の見直しについては不動産会社とよく相談しながら進めることが大切です。
買取を検討する
買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう売却方法です。
不動産会社が買主となるので、広告などで買主を探す必要がなく、短期間での売却ができます。
また、買取査定の際に不動産会社が室内の状態をチェックしますが、それ以外に内覧対応は不要です。
この査定時も、あくまで物件の状態を確認するためのものなので、内覧時のように徹底的な清掃や準備は必要ありません。
短期間で手間をかけずに売却できるため、仲介でなかなか売れない場合には「買取」を検討するのも一つの手です。
ただし、買取は仲介よりも売却価格が下がる傾向があるため注意が必要です。
また、買取価格は不動産会社によって差があるため、できるだけ多くの会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
イエウリでは、仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しています。
仲介か買取かで悩む場合は、まずは一度両方の査定を受けて売却方法を検討するとよいでしょう。
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まとめ
不動産売却では、内覧は買主の購入意思を決定する重要なポイントです。
内覧時の印象が悪いと購入につながりにくいので、本記事で紹介したポイントを押さえてしっかり対策して当日に臨むようにしましょう。
内覧対策しても売却がうま くいかない場合は、まずは売れない理由を考え改善していくことが大切です。
そのうえで、できるだけ早く売却したい、売却の手間をかけたくないなら買取を視野に入れることをおすすめします。
