不動産の売買契約では、「解除条件」や「停止条件」が用いられるケースがあります。
- 解除条件：条件が成就したときに契約の効力が「消滅」する（例：買主が住宅ローン審査に落ちたら契約が自動的に解除される）
- 停止条件：条件が成就したときに契約の効力が「発生」する（例：買主が住宅ローンの審査に通ったら契約が有効になる）
似たような言葉ですが、それぞれ性質が異なるため、売買契約時には違いを理解しておくことが重要です。
この記事では、解除条件・停止条件の違いや用いられるケース、契約時に確認すべきポイントについて分かりやすく解説します。
解除・停止条件付きの不動産売買契約とは？
まずは、不動産売買契約の解除条件、停止条件の概要や違いを確認していきましょう。
解除条件付きとは
解除条件とは、法的効力を消滅させる条件です。
売買契約に解除条件が設けられている場合、指定した条件が成就すると法的効果が消滅し契約解除になります。
たとえば、「住宅ローンに落ちる」が解除条件の場合、買主が住宅ローンの本審査に通らなければ契約は白紙になります。
また、解除条件付き売買契約は、さらに以下の2パターンに分かれます。
- 解除条件型：条件の発生で自動的に解除になる
- 解除留保型：条件の発生で契約の解除か続行かを選べる
仮に、住宅ローンに落ちることが解除条件になっている場合、条件型では住宅ローンに落ちれば自動的に契約は解除されます。
一方、留保型では、住宅ローンに落ちた後に買主は契約を解除するか、そのまま購入するかを選ぶことが可能です。
留保型は、条件の発生だけでは解除にならず、解除するには通知が必要になります。
そのため、解除の意思を伝えた・伝えなかったでトラブルになるケースもあるので注意しましょう。
停止条件付きとは
停止条件とは、法的効果を生じさせる条件です。
売買契約で停止条件が用いられている場合、指定された条件をクリアするまで売買契約の法的効果は生じません。
つまり、条件のクリアまで法的効果の発生を停止していることから、停止条件といいます。
解除条件付きと停止条件付きの違い
解除条件付きは条件の発生で契約の効力が消滅する契約であり、停止条件付きは、条件の発生で契約の効力が発生する契約です。
住宅ローンを例に見てみましょう。
「住宅ローン審査に落ちたら購入しない」これは、解除条件です。この場合、住宅ローン審査に落ちることで契約は解除されます。
対して、「住宅ローンに通ったら購入する」とすれば、停止条件になります。この場合では、住宅ローン審査に通ったら契約の効力が生じ購入、通らなければ効力は発生しないため無効となるのです。
解除条件付き契約は、契約締結の時点で効力が発生するため、条件が成就するまでは契約上の債務（＝契約によって当事者が負う義務。たとえば代金の支払い義務や測量図の引渡義務など）が発生します。
解除条件付きの売買契約でポイントになる「債務」と「履行」の例
したがって、仮に上記の例で「売買契約後、住宅ローン審査前の期日までに売主が測量図を交付する」と定めていた場合、その交付義務（＝債務）はすでに生じているため、売主は履行（＝債務の実際の実行→確定測量など）を行う必要があります。
また、条件が成就して契約が解除された場合でも、それまでの期間は契約が有効に存在していたと扱われるため、その間に行われた履行は原則として有効です。
つまり「あとで解除になった」としても、すでに債務を履行した部分が無効になるわけではありません。
このようなケースでは「買主が住宅ローンの審査に落ちて契約は解除になっても、売主は確定測量の費用を買主に請求することはできない」といった契約内容になることが多いのです。
停止条件付きの売買契約の場合
一方、停止条件付き契約では、契約を締結しても条件が成就するまでは契約の効力が発生しません。したがって、債務自体がまだ生じておらず、当事者には履行義務も発生しません。
たとえば、売買契約後に測量図の交付を定めていても、条件が成就する前であれば売主には交付義務がなく、買主もそれを請求できません。
さらに、条件が成就せず不成立となった場合、契約は最初から存在しなかったものとみなされます。
つまり、債務も履行も一切生じなかったという扱いになります。
このように、解除条件付き契約では「いったん効力が発生して後で消える」のに対し、停止条件付き契約では「条件が成就するまで効力が生じない」という違いがあります。
違いを理解しないまま契約してしまうと、「履行すべきだったのか」「まだ債務が発生していなかったのか」という点でトラブルになるおそれもあります。
契約時には、どちらの条件（解除条件か停止条件か）なのかを必ず確認しましょう。
解除条件付きの不動産売買契約が用いられるケース
不動産売買契約で解除条件が設けられる代表的なケースとして、以下の3つが挙げられます。
- 買い換えで不動産を購入するケース
- 住宅ローン特約を利用するケース
- 転勤特約を利用するケース
それぞれ見ていきましょう。
買い換えで不動産を購入するケース
買主が買い換えの新居として不動産を購入する場合、買い換え特約と呼ばれる解除条件を設けるケースがあります。
買い替え特約とは、買主が売却を進めている家が一定期間内に売却できなければ、新居の購入を解除するという特約です。
では、買主は自分の家の売却金で住んでいた家の住宅ローン完済や新居の費用を計画しているケースが一般的です。
たとえば、今の家を売却しなければ住宅ローンが完済できない場合で、売却より先に新居をローンで購入すると、買主は新居と旧居のダブルローンになり経済的負担が大きくなります。
そこで、旧居の売却を解除条件に新居を購入しておけば、仮に期限内に売却できなくても家の購入が解除されるので、ダブルローンのリスクを避けられます。
▼関連記事：買い替え特約とは？
住宅ローン特約を利用するケース
解除条件の中でも代表的なものが住宅ローン特約です。
住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローン審査に落ちたら契約を解除できる特約をいいます。
売買契約後に住宅ローンの本審査を行い、「融資承認取得期日」までに承認が得られない、または否認となった場合は、手付金の放棄等のペナルティなしで売買契約を白紙解除できる。
買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、住宅ローン審査に通らなければ資金が用意できず、契約を解除するには違約金が発生する恐れがあります。
そのようなリスクから買主を守るため、住宅ローン特約が設けられるのが一般的です。
▼関連記事：住宅ローン特約(融資特約)とは？
転勤特約を利用するケース
転勤にともなう不動産売買では、転勤が決まるかどうかを解除条件にするケースもあります。
たとえば、買主が家の購入後に転勤が決定すると、購入した家を利用できない恐れがあります。
この場合で、契約を解除しようとすれば手付金の放棄や違約金が必要です。
そこで、「○月○日までに転勤が決まる」を解除条件とすることで、買主が転勤となった場合は、金銭的な負担なしで契約の解除ができます。
反対に、売主が転勤のため売却する場合で、売買契約後に売主の転勤が流れると売主の住む家がなくなってしまうという不都合がおきます。
この場合は、「転勤が確定しないこと」を解除条件にすることで、転勤が決まらなければ家の売却を解除することが可能です。
また、「売主の転勤が確定すること」を停止条件にするケースでも、転勤が決まるまで売買が成立しないため、売主のリスクを避けられます。
停止 条件付きの不動産売買契約が用いられるケース
不動産売買契約で停止条件が用いられる代表的なケースとしては、以下の3つが挙げられます。
- 建築条件付きで土地を購入するケース
- 農地転用を前提に土地を購入するケース
- 借地の借主が不動産を売却するケース
それぞれ見ていきましょう。
建築条件付き土地を購入するケース
建築条件付き土地とは、売買契約後に指定の施工会社と一定期間内に建物建築の契約をすることを条件に売買される土地です。
売主が施行会社関連の人やハウスメーカーなどが自社の土地を売却する場合などで用いられるケースが一般的でしょう。
たとえば、「売買契約締結後3か月以内に○○会社で建築請負契約を結ぶ」といった条件で売買契約を結びます。
この場合、売主が期限内に指定の施工会社で請負契約を締結しなければ、土地の売買が成立しなくなるのです。
▼関連記事：建築条件付き土地とは？
農地転用を前提に土地を購入するケース
地目が農地の場合、農地以外の用途に転用するには農地転用の許可が必要です。
しかし、農地転用は農業委員会に申請が必要となりハードルが高く、許可を得るまで時間がかかったり申請しても許可が得られないケースもあります。
また、農地法によって農地転用の許可のない売買契約は無効となるリスクがあります。
そのため、農地を売買する場合「農地転用の許可を得る」を停止条件にするのが一般的です。
借地の借主が不動産を売却するケース
借地に建つ家を売却するには、地主の承諾が必要です。
そのため、地主の承諾前に売買契約を締結する場合は、地主の承諾を得ることを停止条件に設けるケースがあります。
▼関連記事：借地権は売却できます。所有物件の売買との違い・手順などを解説
解除・停止条件付きの不動産売買契約を結ぶときに売主・買主が確認すべきこと
解除条件・停止条件が設けられた売買契約は、どちらかのリスクを避けられる一方、反対側にとってリスクとなる恐れがあります。
また、条件によってはトラブルになるケースもあるので、契約時には内容をしっかり確認することが重要です。
ここでは、売主・買主が確認すべきこととして以下の3つを解説します。
- 「解除」や「停止」か条件が成就したときの効力や条件の内容を明確にする
- 条件成就の期日を明確にする
- 条件が成就しなかったときの手付金や仲介手数料の扱いを明確にする
それぞれ見ていきましょう。
「解除」や「停止」か条件が成就したときの効力や条件の内容を明確にする
解除条件と停止条件は、効力が生じるタイミングや内容が大きく異なるため、どちらの条件が設けられているのかを明確にしましょう。
停止条件だと思っていたら解除条件だったというようなことになれば、トラブルになる恐れもあります。
契約書の記載が曖昧でどちらか判断できないという場合は、内容を確認し記載を変更してもらうことが大切です。
また、それぞれの条件の内容も明確にしておくことが重要です。
たとえば、住宅ローン特約を設ける場合、「落ちる」ことだけを条件にするのではなく、申し込む金融機関や金額まで明確にすることで、トラブルを避けやすくなります。
内容が曖昧なまま契約すると解釈の違いでトラブルになる恐れもあるので、注意しましょう。
条件成就の期日を明確にする
期日のない停止条件・解除条件は、トラブルのもとです。
たとえ ば、住宅ローン特約を設ける場合、○月○日までという期限を設けなければ、買主がいつまでも住宅ローン審査を受けない恐れもあるでしょう。
停止条件にしても期日が決まっていなければ、売却するのか解除になるのかが不明確なままでいつまでも待つことになります。
条件を設ける場合は、○○年○月○日という具体的な期日を設けるようにしましょう。
また、期日までに条件が成就しなかった場合、解除などの取り決めまで明確にしておくことで、トラブルを避けやすくなります。
条件が成就しなかったときの手付金や仲介手数料の扱いを明確にする
解除条件・停止条件では手付金や仲介手数料を巡ってトラブルになるケースもあります。
たとえば、解除条件が成就し解除になった場合、売主は手付金を返還する必要がありますが、取り扱いが明確になっていないと売主が手付金を使ってしまい返還ができなくなる恐れがあります。
また、停止条件の場合、売買契約時は契約の効力が生じないため、仲介手数料が発生しないと考えられますが、不動産会社によっては売買契約の時点で仲介手数料を請求するケースもあります。
この場合で、停止条件で解除になっても返還されずにトラブルになるケースがあるのです。
解除条件・停止条件を設ける場合は、仲介手数料や手付金の返還条件や支払い時期なども明確にしておくようにしましょう。
解除・停止条件付きの不動産売買契約の例文
解除条件・停止条件を設ける場合は、売買契約書に内容を明確にしなければトラブルにつながる恐れがあります。
ここでは、いくつかのパターンで解除条件・停止条件の例文を紹介するので参考にしてください。
買い換え特約(解除条件)の例文
買主が今の家を売却することを解除条件に設ける場合は、売却する不動産や期日などの具体的な条件や解除時の売主、買主の義務について明確にすることが大切です。
例文は以下のとおりです。
前項によって契約解除された場合、売主は受領済みの手付金を全額無利息で買主に返還するものとする。
上記のように、売却の期日だけでなく金額も指定しておくことで買主は想定より売却額が下がった場合のリスクを避けることが可能です。
住宅ローン特約(解除条件)の例文
住宅ローン特約では、買主がわざと無理な条件で住宅ローンを申請し落ちて無条件解除するというトラブルもあります。
反対に、申請に通っても希望額に満たなければ、買主の資金に不都合が生じます。
そのため、住宅ローン特約を設ける場合は、期日だけでなく申請する内容や融資条件までしっかりと明記することが大切です。
住宅ローン特約の例文は以下のとおりです。
買主 は、本契約後速やかに融資申し込み手続きを行う。
表記融資承認期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないときは、買主は表記契約解除期日までであれば契約を解除できる。
前項によって契約解除された場合は、売主は受領済みの手付金を全額無利息で買主に返還するものとする。
また、上記の記載とは別に「金銭の貸借のあっせん」などで、金融機関名、金額、金利、借入期間、融資承認取得期日、契約解除期日を明記します。
なお、解除条件は解除条件型と解除留保型に分かれ、文言も変わってきます。
上記2つの例はいずれも「解除留保型」であり、条件が成就した場合でも解除の意思表示がなければ解除されないので注意しましょう。
建築条件付き(停止条件)の例文
建築条件付きの例文は以下のとおりです。
本契約締結日から○○日以内に前項に定める工事請負契約を締結されたとき、本契約は効力が発生します。期間内に工事請負契約が締結されないことが確定したときは、本契約は白紙となり売主は受領済みの手付金を全額無利息で買主に返還するものとする。
停止条件付きでは上記のように「○○したとき本契約は効力が発生します。」といった文面になるのが一般的です。
一方、「工事契約が締結されないとき本契約は解除となる」となっていると解除条件になるので注意しましょう。
農地転用(停止条件)の例文
農地転用を停止条件とする場合の例文は以下のとおりです。
本契約は○○年○○月○○日までに○○知事から農地法第5条の転用許可を買主が取得することを停止条件とし、当該条件が成就したときに効力を生じるものとする。
農地転用許可が不許可、または届出が受理されない場合、本契約は当然に解除となり本契約は白紙となり売主は受領済みの手付金を全額無利息で買主に返還するものとする。
また、農地を宅地に転用した場合、造成工事完了後に不動産登記の地目の変更が必要です。
これについても契約書に「買主負担で速やかに地目を変更する」といった旨を取り決めておくと、手続きが明確になり、トラブルを防ぎやすくなるでしょう。
まとめ
停止条件とは一定の条件をクリアするまで契約が有効にならない（停止している）契約であり、解除条件は一定の条件を満たせば契約が解除される契約です。
停止条件と解除条件は法的にも取り扱いが異なるので、内容をよく理解しておく必要があります。
そのうえで、売買契約に条件を設ける場合は、内容や期日、解除したときの取り決めなどをしっかり明記することが大切です。
