法人が不動産を売却した場合も、利益が出ると税金が課せられます。
しかし、法人と個人では税金の種類や課せられる課税の仕組みが異なるため、違いを理解しておくことが重要です。
この記事では、これから法人化する・法人で不動産を売却するという方に向けて、法人で不動産を売却した際にかかる税金や節税方法について解説します。
法人の不動産売却でかかる税金
法人で不動産を売却した場合、売却の利益を含めた法人全体の収益に対して税金がかかります。
個人の場合、不動産を売却した利益は給与所得とは区別して個別に税金がかかりますが、法人の場合は不動産売却の利益だけに個別に税金がかかるわけではありません。
不動産の売却益だけでなく、法人の事業収益などを合算した額に税金が課せられるという違いがあることを覚えておきましょう。
不動産売却利益を含めた法人の収益にかかる代表的な税金は、以下の4種類です。
- 法人税
- 法人住民税
- 法人事業税
- 地方法人税
なお、法人税・法人住民税・法人事業税はまとめて「法人税等」とも呼ばれることもあります。
法人税
法人税とは、法人の所得に対してかかる税金です。
不動産売却の利益だけでなく、他の事業の損益との合算に対して課税されます。
また、事業として不動産売却した場合でないケースでも、法人が所有している不動産を売却したなら課税の対象です。
法人税額は、以下の計算で求められます。
益金とは不動産の売却収入や商品の売上収入などで、損金とは売上原価や販売費などのことをいいます。
益金から損金を差し引いてプラスになれば、法人税率に応じた税金が課せられます。
そのため、 不動産の売却で利益が出ても他の事業と合算するとマイナスになる場合は、法人税は課税されないのです。
法人税の税率は、資本金の額や法人の形態などで細かく分けられています。
たとえば、普通法人で資本金1億円以下の場合、年800万円以下の部分の税率は15%、年800万円超の部分の税率は23.2%です。
ただし、事業開始年度などによっても税率は異なります。
また、所得の計算についても、厳密には加算や減算などを規定に基づいて計算する必要があるので、注意が必要です。
法人住民税
個人の住民税同様に、法人も事業所の所在地の自治体に対して住民税を支払う必要があります。
法人住民税には、以下の2種類があります。
- 都道府県民税：都道府県に納める法人住民税
- 市町村民税：市町村に納める法人住民税
どちらも、以下の計算で税額が算出できます。
法人税割とは、法人税額に法人住民税の税率を乗じて計算する方法です。
税率は、都道府県法人住民税で1.0%、市町村民税で6.0％となります。
一方、均等割りは法人の資本金・従業員数などの区分に応じて税額が定められています。
税額については自治体によって異なるので、確認するようにしましょう。
法人税割は赤字などで法人税が課せられなければ発生しませんが、均等割りは所得に関わらず発生します。
そのため、法人住民税は赤字であっても納税が必要になるので注意しましょう。
法人事業税
法人事業税とは、法人の事業に対して課せられる地方税です。
法人税同様所得に対して課税されますが、法人税が国税であるのに対し、法人事業税は地方税という違いがあります。
以下の計算で税額が算出できます。
税率は、法人の形態や事業開始年度によって異なるので、所在地の自治体で確認するようにしましょう。
法人事業税も所得に対して課税されるため、赤字の場合は課税されません。
地方法人税
地方法人税は、2014年に新設された比較的新しい税金です。
税額は、法人税に一律で10.3%の税率を乗じることで算出できます。
法人の所得に対してかかる税金であり、名称に「地方」と付きますが国税です。
自治体による税収格差の差税のために新設されており、国に納めた税金は各自治体に分配する財源となります。
新設された税金のため税負担が増えるように思われますが、地方法人税は法人事業税の一部を分離し納付先を自治体から国に変更しただけです。
新設にともない、法人事業税の税率が引き下げられているため、トータルの税負担は新設前と変わりません。
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個人の不動産売却でかかる税金
個人で不動産を売却した場合、以下のような税金がかかります。
- 印紙税
- 登 録免許税
- 譲渡所得税
印紙税・登録免許税は、個人・法人どちらでもかかる税金であり、詳しくは後ほど解説します。
一方、譲渡所得税は個人でしか課税されない税金です。
ここでは、譲渡所得税について詳しくみていきましょう。
個人で不動産を売却した場合、売却の利益は「譲渡所得」に区分され、所得税・復興特別所得税・住民税の対象です。
この3つの税金を総称して譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、分離課税の対象であるため給与所得などとは分けて税金が算出されます。
そのため、法人で不動産を売却した場合とは異なり、不動産売却自体で利益が出たかどうかが課税の分かれ目となるのです。
譲渡所得税の計算
譲渡所得は以下の方法で計算できます。
大まかには、売却額から、売却した不動産を購入した際にかかった費用と、売却時の費用を差し引いた部分が譲渡所得です。
そこから、さらに特例などの控除分を差し引いた結果がプラスになった場合に、譲渡所得税が課税されます。
所有期間が5年以下の場合は税率が高い
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて異なり、5年以下の短期譲渡所得で39.63%、5年超の長期譲渡所得で20.315%となります。
このように、法人と個人では不動産売却にかかる税金と仕組みが異なることは、覚えておきましょう。
法人も個人も不動産売却でかかる税金
法人税等は法人、譲渡所得は個人にのみ課せられる税金ですが、法人・個人にかかわらず課 せられる税金もあります。
法人・個人で共通して不動産売却時に発生する税金は、以下の3種類です。
- 消費税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれ見ていきましょう。
消費税
法人が不動産を売却した場合、買主から消費税を預かっておく必要があります。
ただし、法人であっても以下のケースでは消費税はかかりません。
- 売却価格のうち土地の部分
- 免税事業者である場合
土地は消費税の対象ではないため、非課税です。
土地だけで売却する場合、消費税は考慮する必要がありません。
しかし、土地と建物をセットで売却する場合は、内訳を明確にして建物だけの消費税を算出しなければなりません。
たとえば、土地＋建物を4,000万円で売却する場合、内訳で土地1,000万円・建物3,000万円なら、3,000万円の部分だけに消費税がかかります。
土地と建物の内訳は、一般的には固定資産税額を根拠に分配することになりますが、トラブルにもなりやすいので注意が必要です。
また、法人でも免税事業者の場合、建物の売却であっても消費税は考慮する必要はありません。
消費税が課税される対象の場合は、消費税額まで考慮して価格を設定することが大切です。
一方、個人の場合、個人がマイホームを売却するケースでは消費税は課せられません。
ただし、課税事業者である個人事業主が不動産を売却する場合は、建物部分は消費税の対象です。
また、法人・個人どちらであっても、不動産会社の仲介手数料や司法書士報酬・売却にあたり利用したリフォーム会社の費用などは消費税の対象となります。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの課税対象となる文章を作成した場合に課せられる税金です。
不動産売却の場合、売買契約書が印紙税の対象となり、個人・法人関わらず納める必要があります。
印紙税の税額は、法人・個人での区分はなく作成した書類に記載されている金額（売却額）によって以下のように異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後の税率（2027年3月31日まで） |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円以下5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
印紙税は、契約書に収入印紙を貼付・消印して納税します。
納税を怠ると、本来の税額の3倍相当額の過怠税がペナルティとして課せ られるので注意しましょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産登記にかかる税金です。
不動産売却の場合、売却する不動産に抵当権（ローンの担保にすること）が設定してあるケースがあります。
その場合「抵当権抹消登記」の登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産個数×1,000円です。
たとえば、土地1筆と建物の場合、2,000円かかります。
また、抵当権抹消登記時は司法書士に依頼するのが一般的なため、別途司法書士報酬が発生します。
なお、売却後に所有者を買主に移転する「所有権移転登記」については、買主が負担するのが一般的です。
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法人と個人の税金に関する考え方の違い
ここでは、法人と個人の不動産売却に関する税金への考え方の違いとして、以下の2つを解説します。
- 収益と経費
- 不動産の引き渡し日
それぞれ見ていきましょう。
収益と経費
法人も個人も、収入から必要経費を差し引いた所得部分に税金が課せられるという点は同じです。
しかし、法人と個人では、収益と経費の範囲が異なります。
法人は不動産売却だけでなくすべての事業の収入から、すべての事業の必要経費を差し引いた部分が課税対象です。
一方で個人は不動産売却の収入から、不動産売却にかかった必要経 費を差し引いた部分が課税対象となります。
個人の収入は、譲渡所得や給与所得・事業所得などいくつかに区分されています。
区分ごとに収益・経費を分けて計算し、さらにそれぞれの税金の計算式に当てはめて計算する必要があるのです。
その点、法人には所得の区分はなく、収益も事業の区分なく計算するという点が個人と異なります。
不動産の引き渡し日
個人と法人では、売却日の考え方も異なります。
不動産売却では、売買契約締結後1ヵ月程度で引き渡しが行われることが多いです。
個人の場合、税金の計算上、不動産の売却日はこの引き渡し日です。
一方法人の場合、税金の計算上、売却日は基本的には引き渡し日ですが、売買契約締結日を売却日とすることも可能です。
なお、土地のみの売買では「代金の約50％を受領した日」もしくは「所有権移転登記の日」のいずれか早い方を引き渡し日とします。
法人は、不動産売買の収益が法人全体の収益にもかかわってきます。
引き渡し日によって、その年の収益が大きく異なってくるケースがあるため、事業年度をまたいで契約・所有権移転を行った場合は、どちらの年度を売却日に選ぶかを慎重に検討することが大切です。
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法人が不動産売却する際の節税方法
法人が不動産投資した場合、不動産売却益 を含む法人全体の収益に対して課税されます。
そのため、不動産を売却した年に経費を多く計上することで、不動産売却の収益を相殺でき節税につなげることが可能です。
以下では、法人が不動産売却する際の節税方法を紹介します。
- 不動産を新たに購入する
- 役員退職金に充てる
- 設備投資する
- 特別控除を利用する
- 税金を支払って手元にお金を残すのも一つの方法
それぞれ見ていきましょう。
不動産を新たに購入する
不動産を売却した年に、新たに不動産を購入することで購入費用による利益の相殺が見込めるでしょう。
ただし、不動産の購入費用は購入した年に一括計上できません。
不動産購入費用は、減価償却費として償却期間で按分した額を計上するため、購入費用全部をその年に計上できないのです。
そのため、減価償却費の計上額が少ない物件では、売却益の相殺効果は大きくない点に注意しましょう。
節税のために物件を購入するのであれば、計上できる減価償却費を計算したうえで判断することが大切です。
役員退職金に充てる
法人の場合、役員に支払う報酬は損金算入可能です。
そのため、売却益をその年の役員退職金に充てることで、収益の相殺を図れます。
また、一時的に役員報酬を増やす・賞与を増やすといった方法も検討できます。
ただし、役員の報酬を増やすと個人の所得が上がるため、社会保険料などの負担が増える恐れがある点は注意しましょう。
退職金も所得税・住民税の対象ですが、退職所得控除で税負担が大きくならない ケースがほとんどです。
とはいえ、個人の負担が増えないように総合的な税負担もシミュレーションし、検討するようにしましょう。
設備投資する
不動産購入同様、設備投資することで経費計上でき売却益の相殺が見込めます。
代表的な設備投資には以下のようなものが挙げられます。
- パソコンなどのOA機器の購入
- 社用車の購入
- オフィスのリフォーム など
ただし、購入した資産の額によっては、一括計上できずに減価償却の対象となる点には注意が必要です。
節税を狙って設備投資する際には、税理士に相談しながら効果の高い投資ができるようにしましょう。
また、設備投資する際は、取得費用の一定額を特別償却できる「中小企業投資促進税制」を検討すると節税効果を高められます。
この制度は、平成10年6月1日から令和7年3月31日までの期間内で一定の条件を満たす取得費用の一定額を特別償却または税額控除できる制度です。
特別償却なら取得価額の30％を普通償却限度額に加えることができ、税額控除なら取得価額の7％を控除できます。
対象の資産など、細かい要件は国税庁のホームページで確認して検討するとよいでしょう。
▼参考
特別控除を利用する
個人で不動産を売却すると、3,000万円特別控除や10年超所有期間の軽減特例など、譲渡所得税の節税につながる特例が多く用意されています。
しかし、法人の場合は不動産売却での汎用性の高い特例はありません。
税金を支払って手元にお金を残すのも一つの方法
不動産や設備を購入し節税を狙うのもよいですが、不要な不動産や設備を購入してまで節税すべきかどうかはよく検討が必要です。
節税のために不要な出費をするくらいなら、多少高い税額になってでも不要な支出を押さえて手元にお金を残す方が、法人にとっ ては有益になる場合もあるでしょう。
法人の経営状況や長期的なシミュレーションを踏まえて、会社にとって適切な方法を選択することが大切です。
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法人の不動産売却の税金に関するよくある質問
最後に、法人の不動産売却の税金に関するよくある質問をみていきましょう。
法人の不動産売却は損益通算できる？
法人の場合、不動産売却だけで税金を判断するのではなく、法人全体の収益で税金がかかります。
このため、法人で不動産売却した場合はその他の収益と問題なく損益通算可能です。
不動産売却で利益が出たなら他の事業の損失で相殺する、反対に不動産売却の損失で他の事業の収益を相殺するということもできます。
とくに、個人の不動産売却で損失が出た場合、特例を使わなければ給与所得との相殺ができませんが、法人なら特例の使用もなく他の収益を相殺することが可能です。
さらに、法人で赤字になれば損失分は翌年にも繰り越せるので、損失が出る場合は法人として売却したほうがメリットは大きくなるでしょう。
個人と法人ではどちらの税率が高い？
個人で不動産売却した場合、利益に対して20.315%または39.63%の税率で課税されます。
一方、法人の実効税率（法人にかかる総合的な税率）は33～35％ほどです。
そのため、ケースにも よりますが不動産売却だけで見るなら法人の方が税率は高くなるでしょう。
とはいえ、法人の場合は他の収益と合算できるため、節税対策を打ちやすいというメリットがあります。
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まとめ
ここまで、法人で不動産を売却した場合にかかる税金や個人との違い、節税方法について解説しました。
法人で不動産を売却した場合、不動産売却益を含めた法人全体の収益に対して法人税等が課せられます。
一方、個人で不動産を売却した場合は、不動産売却の利益に対して個別に譲渡所得税が掛かるという違いがあります。
また、法人・個人いずれであっても印紙税・登録免許税・消費税は課せられます。
法人は法人全体の収益が課税対象となるので、不動産売却した年に他の不動産を購入するなど経費計上額を増やすことで節税が見込めるでしょう。
ただし、購入する不動産や設備によっても節税効果は異なるため、節税すべきかどうかまで含めて税理士に相談しながら判断することをおすすめします。
法人として不動産を売却する場合、個人とは税金の考え方が異なるため、専門知識があり法人での売却経験が豊富な不動産会社に相談することも重要なポイントになってきます。
できるだけ多くの不動産会社を比較して、法人の不動産売却を安心して任せられる不動産会社を選ぶようにしましょう。
