任意売却後の債務整理の方法を解説します(任意整理・個人再生・特定調停など)

「任意売却しても、住宅ローンが完済できなかった場合はどうすればいい？」

住宅ローンの返済が厳しいときの手段として、任意売却があります。

しかし、任意売却をしても売却金だけでは住宅ローンが完済できないケースがあり、その場合は残債の返済が必要です。

残債の返済も厳しいとなれば、債務整理を検討する必要があります。

この記事では、任意売却後の残債の返済方法や、債務整理の種類について詳しく解説します。

任意売却後に残った残債はどうすればいい？

任意売却をしても住宅ローンの返済が免除されるわけではなく、売却金額で完済できない分は引き続き返済しなければなりません。

そのため、任意売却を検討する際には、残債にどう対応するかまで考えておく必要があります。

任意売却とは

任意売却とは、債権者の合意を得て担保になっている不動産を売却する方法です。

住宅ローンなどの債務の担保になっている不動産は、債務を完済しなければ売却できません。

売却金で完済できる場合は売却可能ですが、売却金だけでは完済できない場合、自己資金などで足りない分の補填が必要です。

しかし、補填もできないとなれば売却はできません。

この場合で住宅ローンの返済が滞り続ければ、最終的には競売にかけられ強制的に債務が回収されます。

任意売却は、住宅ローンの返済が滞り競売の危機にあるときに選択できる方法です。

売却金だけでは完済できない状況でも、債権者である金融機関の合意を得ることで家の売却が可能になります。

任意売却であれば、通常の不動産売却同様に市場価格での売却を目指せ、売却金で引っ越し費用を賄うなどの融通も利きます。

そのため、競売を避ける手段として任意売却を選ぶのが一般的でしょう。

ただし、任意売却は住宅ローン免除の手続きではありません。

任意売却の売却金は住宅ローンの返済に充てられ、売却金だけでは完済できない場合は残債の返済義務が残ってしまうのです。

任意売却後に残債が残る理由

任意売却の売却金が住宅ローン残債を上回れば問題ありませんが、実際には残債が残るケースがほとんどです。

そもそも任意売却を検討するということは、売却金だけでは住宅ローンが完済できない状況です。

任意売却は、金融機関の合意を得るという点以外は基本的に通常の不動産売却と同じ流れになるため、市場価格での売却が期待できます。

とはいえ、通常の売却で完済できない状況で、同程度の価格で売却される任意売却で完済できるとは考えにくいでしょう。

とくに、諸費用込みで住宅ローンを組んでいたり、購入後の経過年数が短く元金の返済が進んでいない状況では、任意売却しても残債が大きくなりやすいので注意が必要です。

また、債務の延滞状況によっては延滞金や違約金などが発生し、それが債務額に上乗せされることがあります。

残債額が多く、延滞期間が長いと延滞金などで予想以上に残債が増えるケースもあるので、注意しましょう。

なお、競売でも競売後に残った残債には返済義務が残ります。

任意売却は競売よりも高値での売却が期待できる分、売却後の負担が軽減されやすい点でメリットがあります。

任意売却後に残債を返済する方法

任意売却後の残債を返済する方法としては、以下の3つが挙げられます。

• 残債を一括返済する
• 返済額を調整して返済する
• 残債を払えない場合は債務整理を検討する

それぞれ見ていきましょう。

残債を一括返済する

任意売却後の残債が少なく自己資金でどうにか対応できるなら、一括返済して完済する方法が検討できます。

しかし、任意売却を検討する時点で、自己資金での対応ができる状況とは考えにくいでしょう。

そもそも任意売却後に一括返済できる状況なら、任意売却ではなく通常の不動産売却の検討が有効です。

そのため、任意売却後の残債を一括返済できるのは稀なケースといえます。

返済額を調整して返済する

任意売却後の残債は、債務者との話し合いで返済計画を見直して返済するケースが一般的です。

返済額がどのように調整されるかは話し合いによりますが、月額1～3万円ほどの返済となるケースが多いでしょう。

債務者の方も一括返済できない状況であることはわかっているため、調整にも応じてくるケースが多いです。

なお、残債の返済先は必ずしも住宅ローンを借入した金融機関でない点には注意しましょう。

住宅ローンが滞ると、保証会社が金融機関に一括返済する代位弁済が行われます。

代位弁済後は保証会社が債権者となるため、残債の返済方法については保証会社との話し合いになるのです。

また、保証会社からさらに債権回収会社（サービサー）に引き継がれるケースもあり、この場合の返済先はサービサーになります。

残債を払えない場合は債務整理を検討する

返済額を調整しても返済が難しい場合は、債務整理を検討することになります。

債務整理とは、返済額の減額や免除などの手続きを行って借金の負担を軽減する方法です。

債務整理を行うことで、残債の減額や返済期間の延長・残債の免除などができます。

また、債務整理は住宅ローン残債以外の債務もあわせて行えるので、返済の負担軽減や生活再建を目指しやすくなるでしょう。

債務整理には、以下の４種類があるので状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。

• 任意整理
• 特定調停
• 個人再生
• 自己破産

以下では、それぞれの概要やメリット・デメリットを解説するので、参考にしてください。

任意売却後の債務整理の方法1：任意整理

まずは、任意整理についてみていきましょう。

任意整理とは

任意整理とは、債権者との話し合いにより債務を軽減し返済計画を立て直す方法です。

交渉にもよりますが、利息がカットされ元本のみを3～5年で完済することになります。

裁判所を挟まずに直接債務者と話し合えますが、弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。

任意整理のメリット

任意整理のメリットは以下のとおりです。

• 裁判手続きが必要ない
• 柔軟な対応をとりやすい
• 財産を維持できる
• 周囲に債務整理をしたことが分かりにくい

裁判手続きではなく当事者同士の話し合いで返済計画を見直すため、裁判手続きの手間や時間といった負担が軽減でき、短期間での解決も目指せます。

また、話し合いで決まるため、返済計画も柔軟な対応をとりやすいのがメリットです。

自己破産であれば、官報（政府が発行する機関紙）に掲載され周囲にバレたり、財産の差押えをうけるといったデメリットがありますが、任意整理ではその心配はありません。

任意整理のデメリット

任意整理のデメリットは以下のとおりです。

• 債務の免除ではない
• 交渉次第では成立しない
• 返済するための十分な収入が必要
• 個人信用情報に記録される

任意整理は債務の軽減を図る制度ですが、自己破産のように免除になるわけではありません。

比較的債務が少額なら数年で完済を目指せますが、高額になると長期に渡る返済計画を立てる必要があるでしょう。

また、裁判所を介さずに直接話し合うため、交渉次第では成立しないケースもあります。

金融のプロと話し合う必要があるので、個人で直接話し合うのではなく弁護士などのプロに依頼するのが現実的でしょう。

任意整理では、一般的に元本のみを3～5年で返済することになるので、少なくともその期間は返済できる十分な収入が必要です。

返済計画を立てる際は、返済額だけでなく生活に余裕を持てるかも考慮し、無理のない計画を心がけましょう。

任意整理したことは、個人信用情報に事故情報として記録されるため、数年間は新しく借り入れしたりクレジットカードを作成したりすることが困難になります。

任意売却後の債務整理の方法2：特定調停

任意整理と同様に、話し合いで債務の減額を目指すのが特定調停です。

特定調停とは

特定調停とは、裁判所の仲介を経て債権者と話し合い、債務を減額する方法です。

話し合いの結果、債務は任意整理と同様に利息がカットされ、元本を3～5年かけて返済することになります。

特定調停と任意整理は、債務者との話し合いで解決し、その後の返済負担が軽減される点で共通しています。

ただし、特定調停は弁護士などの専門家に依頼せず、自分で手続きできる点が特徴です。

任意整理が弁護士が代理人となる私的整理であるのに対し、特定調停は裁判所が仲介する公的な手続きである点が異なります。

特定調停のメリット

特定調停のメリットは以下のとおりです。

• 弁護士に依頼する必要がない
• 裁判所に申し立てると督促や強制執行手続きが止まる
• 就業が制限されない

特定調停は自分で手続きを行えるので、弁護士に依頼する手間や費用の削減が可能です。

また、自己破産のように就ける職業の制限もありません。

特定調停のデメリット

特定調停のデメリットは以下のとおりです。

• 自分で煩雑な手続きを行う必要がある
• 裁判所に出頭する必要がある
• 交渉が成立しないケースもある
• 調停後に返済できなくなると差押えされやすい

専門家の力を借りずに、申し立ての手続きや必要書類を用意するのは容易ではありません。

調停委員のサポートを得て話し合うとは言っても、調停委員が債務整理の専門家とは限らないため、自分に知識がなければ不利な返済になる恐れもあるでしょう。

仮に、話し合いで解決できても、その後の返済が計画通りにいかなければ、債権者は調停調書をもとに直ちに差押えできるので注意が必要です。

特定調停は、弁護士に依頼せずに手続きできる方法ですが、手間や時間がかかるうえ成功率も高くはありません。

失敗してしまうと再度別の方法で債務整理を検討せざるを得なくなるので、最初から任意整理を検討している方がスムーズな場合もあるでしょう。

費用や手間と得られる結果を考慮して、専門家に依頼すべきかは慎重に検討することが大切です。

任意売却後の債務整理の方法3：個人再生

裁判所を介して債務の減額を行う手続きが個人再生です。

個人再生とは

個人再生とは、借金の返済が困難であることを裁判所に認めてもらい、返済計画を立て直す手続きです。

負債総額などにもよりますが、債務を5分の1から10分の1まで減額でき、残りを３年で完済することになります。

個人再生のメリット

個人再生のメリットは以下のとおりです。

• 債務の大きな軽減ができる
• 車を残せる
• 就業が制限されない

個人再生は任意再生よりも大幅な債務の軽減が可能です。

私的整理である任意整理とは異なり公的な手続きであるため、決定の法的拘束力が強く債権者も従わざるを得ない点もメリットと言えるでしょう。

ただし、負債額に応じた最低弁済額が決められており、100万円未満に減額はできません。

残債額が100万円未満やそれほど大きくないと、減額効果を得にくい点には注意しましょう。

また、自己破産とは異なりカーローンを完済している車であれば差押えされることはありません。

任意売却後であればすでに家の所有権を手放していますが、任意売却前であれば「住宅資金特別条項」を利用することで、家を手放さずに債務整理できるという特徴もあります。

個人再生のデメリット

個人再生のデメリットは以下のとおりです。

• 債務の免除ではない
• 申請手続きのハードルが高い
• 安定した収入が必要
• 官報に掲載される
• 個人信用情報に記録される

個人再生も自己破産とは異なり、借金の免除ではありません。

負担が軽減されるとはいえ、個人再生後も返済は続くので返済計画をしっかり立てるようにしましょう。

また、個人再生は収入条件があるなど他の債務整理に比べ手続きのハードルが高い点にも注意が必要です。

煩雑な手続きになるので、完了まで半年から１年ほどかかるケースもあります。

なお、揃える資料も多くなることから、個人で手続きするのは現実的ではありません。

基本的には弁護士や司法書士に依頼する方がよいでしょう。

任意売却後の債務整理の方法4：自己破産

最後に、自己破産についてみていきましょう。

自己破産とは

自己破産とは、裁判所に債務の返済が不可能なことを認めてもらい、債務を免除してもらう手続きです。

「自己破産すると人生が終わる」というイメージを持って躊躇する方もいますが、自己破産は人生の再建を目的としています。

残債の返済が難しく生活も苦しいという状況は、待っていても時間が解決することはありません。

どうしようもないと感じるのなら、思い切って自己破産を検討するとよいでしょう。

自己破産のメリット

自己破産のメリットは以下のとおりです。

• 債務の返済義務がなくなる
• 最低限の財産は残せる

自己破産の最大のメリットが、手続き完了後は債務の返済義務がなくなることです。

他の債務整理では債務の軽減は図れますが、残債がゼロになることはありません。

その点、自己破産であれば返済から解放されるため、その後の生活の立て直しもしやすくなるでしょう。

また、自己破産ではほとんどの財産は差押えされますが、すべてが対象となるわけではありません。

20万円未満の預貯金や99万円以下の現金、生活必需品など一定の財産は差し押さえられないので、生活ができなくなることはないのです。

自己破産のデメリット

自己破産のデメリットは以下のとおりです。

• 官報に掲載される
• 個人信用情報に記録される
• 財産の差押えに遭う
• 就業や資格取得に制限が生じる
• 税金の滞納分は免除されない
• 自己破産できないケースもある

自己破産では、前述した一定の財産を除いてほとんどの財産がまず換金され、返済に充てられます。

さらに、官報に掲載される、信用情報に傷がつく、一定期間の資格取得や就業に制限がかかるなど、生活するうえでのデメリットが大きい点にも注意が必要です。

自己破産すればすべての債務が免除されると思っている方も多いですが、税金や社会保険料の未納分は免除されません。

自己破産後もこれらの未納分は請求され続けるので、自治体の窓口に相談するなど別途対応が必要です。

また、自己破産には「免責不許可事由」と呼ばれる免除されない要件があります。

たとえば、ギャンブルなどの浪費が原因、申請時に虚偽の申請をした、財産を隠したといったケースでは申立てしても認められないので注意しましょう。

自己破産は高額な債務でも免除になるという大きなメリットがある反面、生活へのダメージも大きくなります。

とはいえ、債務が高額で返済計画の見直しも厳しいなどでは有効な手段です。

債務の状況を踏まえて、どの債務整理が適しているかを慎重に見極めるようにしましょう。

自分にどの債務整理が適しているか悩む場合は、専門家への相談をおすすめします。

まとめ

住宅ローンの支払いが厳しく任意売却した場合でも、売却後の残債には返済義務が生じます。

残債が残る場合は返済計画を慎重に立てると同時に、返済が難しい場合は債務整理を検討することが大切です。

債務整理には、任意整理・特定調停・個人再生・自己破産の4種類があり、それぞれメリット・デメリットが異なるので、自身の状況に応じて適切な方法を検討するようにしましょう。

任意売却後の残債の負担を軽減するには、任意売却で少しでも高く売ることが重要です。

任意売却は、売却できる期間が短く、金融機関との交渉も必要になるので、任意売却の経験が豊富で信頼できる不動産会社を早い段階で見つけるとよいでしょう。