退職金で住宅ローンの一括返済を検討している方もいるでしょう。
一括返済することで、老後に住宅ローン返済で悩む必要がなくなります。
しかし、退職金で一括返済することで、逆に老後の生活が苦しくなる恐れもあるため慎重に判断する必要があります。
この記事では、退職後の住宅ローン事情に触れながら、退職金で一括返済するメリット・デメリットや一括返済の判断基準などを分かりやすく解説します。
退職後の住宅ローン事情
住宅ローンは長期に渡り返済が続くため、退職後にも住宅ローンが残っているケースがあります。
住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」によると、利用者の平均年齢は44.3歳です1。
50歳代・60歳代以上で利用する人も全体の31.5%と、年々利用者の年齢の上昇傾向が続いています。
仮に、35年ローンを44歳で組めば、完済時年齢は79歳となります。
一般的に日本の退職年齢は65～70歳となるため、退職後も住宅ローンの支払いが残っているケースは珍しくないといえるでしょう。
60歳時点の平均的な住宅ローン残高
金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査[二人以上世帯調査] 令和５年調査結果」 によると、60歳代の住宅ローン残高の平均は733万円、70歳代で233万円です2。
また、60歳代・70歳代で2,000万円以上住宅ローン残債がある割合は10.7%と低くはありません。
残高1,000万円以上の割合も高く、これは退職金での一括返済を視野に入れているからと考えられるでしょう。
一方で、70歳代でも住宅ローン残債が1,000万円以上ある割合が11.4%ある点からは、一括返済ができなかった層が一定数いるとも考えられます。
平均的な退職金の額
厚生労働省 によると、勤続20年以上かつ45歳以上で定年退職した人の平均退職給付額は大学卒で1,896万円、高校卒で1,642万円という結果が出ています3。
なお、大学卒の平成30年の退職金は1,983万円であることから、給付額が減少傾向なのがわかります。
そもそも退職給付制度がある企業割合は74.9% と、退職金が支給されない企業もあります。
退職金の有無や支給額については、会社の規定を調べてみるとよいでしょう。
退職金で住宅ローンを一括返済するメリット
退職金で住宅ローンを一括返済することで、老後に住宅ローンの返済を残さなくてよいなどのメリットがあります。
ここでは、メリットとして以下の3つを紹介します。
- 毎月の支出を減らすことができる
- 利息の負担を減らすことができる
- 保証料の返還を受けられるケースがある
それぞれ詳しくみていきましょう。
毎月の支出を減らすことができる
退職金で一括返済しない場合、退職後も住宅ローンの支払いが続きます。
退職後は、収入が減ってしまう方がほとんどでしょう。
なかには、年金や貯金を切り崩して生活するという方もいらっしゃるはずです。
そのような中で、住宅ローンの支払いが続くのは生活費の大きな負担になります。
精神的にも、収入が安定しない中で住宅ローンの支払いが続くのは大きなストレスになりかねません。
退職金で一括返済することで、退職後の支払いがなくなり経済的にも精神的にも余裕が出やすいでしょう。
仮に、一括返済が難しい場合でもある程度繰り上げ返済しておくことで、毎月の負担の軽減は可能です。
退職後の収支をシミュレーションしたうえで、一括返済や繰り上げ返済を検討するのがおすすめです。
利息の負担を減らすことができる
一括返済するメリットに、利息の負担軽減が挙げられます。
住宅ローンの利息は残高に対してかかるため、一括返済することで本来払う予定だった期間分を支払う必要がなくなります。
住宅ローンの一括返済は、残り期間が多いほど利息の軽減効果も大きくなります。
利息を軽減することで支払総額も軽減するので、トータルでお得になるでしょう。
保証料の返還を受けられるケースがある
住宅ローン契約時には、金融機関が提携する保証会社に保証料を支払う場合があります。
保証料の支払い方法は、以下の2パターンです。
- 外枠方式：住宅ローン契約時に一括で保証料を支払う
- 内枠方式：住宅ローンの金利に上乗せして保証料を支払う
外枠方式は借入額の2%ほどの保証料を最初に支払い、内枠方式では0.2％ほど金利が上乗せされるのが目安です。
このうち、外枠方式で支払っている場合は、一括返済により未経過となった分の保証料の返還を受けられます。
たとえば、35年ローンで70万円の保証料を支払い、25年で繰り上げ返済した場合は残り期間の10年分が返還されるのです。
ただし、実際は上記のように単純に期間で按分されるのではなく、手数料の差し引きや返還の規定に則って額が決まります。
一括返済後の未経過期間が少ないと返還が受けられない場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。
なお、内枠方式の場合は一括返済後の保証料はそもそも支払っていない状態なので返還はありません。
また、契約した金融機関によっては保証会社をつけず保証料無料というケースもあり、この場合も返還はありません。
退職金で住宅ローンを一括返済するデメリット・注意点
退職金での一括返済にはデメリットもあります。
一括返済のデメリットは経済的に大きな影響を出す恐れがあるので、慎重に判断することが大切です。
デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 手持ちの現金が減ってしまう
- 住宅ローン控除の適用が受けられなくなる
- 団体信用生命保険がなくなる
それぞれ見ていきましょう。
手持ちの現金が減ってしまう
退職金は老後生活の重要な資金でもあります。
住宅ローンの一括返済のためにすべて使い切ってしまうと、万が一の支出に対応できない場合があるので注意しましょう。
高齢になればいつ病気やケガをするかは分からないものです。
その際に手元に資金がないと、医療費や生活費が厳しくなる恐れがあります。
また、家自体も老後にバリアフリーにするなどで費用がかかるケースもあるでしょう。
退職金で一括返済する時期にはある程度築年数が経過していることも予測できるので、リフォームや修繕で費用がかかる可能性があります。
一括返済で手持ち資金がなくなると、急な資金難に対応できずに別のローンを組むことも考えられます。
退職金をどれくらい返済に充てられるか、資金状況やライフプランなどを踏まえて慎重にシミュレーションしましょう。
住宅ローン控除の適用を受けられなくなる
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローンに応じて一定額を所得税・住民税から控除できる税制優遇措置です。
住宅の性能や借入時期によっても控除額は異なりますが、基本的には年末時点の残高×0.7%を13年間控除できます。
住宅ローンを借入して間もない場合は、住宅ローン控除適用期間の場合があります。
しかし、住宅ローン控除は年末時点の残高で控除額が決まるため、一括返済すると適用できません。
一部繰り上げ返済であっても、残高が大きく減れば控除額が小さくなるので注意しましょう。
所得によっては住宅ローン控除で大幅な節税ができる場合もあります。
事前に控除額をシミュレ ーションし、繰り上げ返済するかを検討することが大切です。
団体信用生命保険がなくなる
団体信用生命保険とは、契約者が死亡した場合、保険金で住宅ローン残債を完済する制度です。
基本的にほとんどの住宅ローンで団信への加入が必須となります。
団信は一括返済することで、完済以降は消滅する点に注意が必要です。
団信の中には、がん保障などが付加された保障の手厚いものも多くあり、民間の生命保険代わりに活用している方もいるでしょう。
一括返済で団信がなくなる場合、他の保険に加入していなければ新たに医療保険などへの加入の検討が必要です。
ただし、退職金で一括返済するケースでは、高齢を理由に医療保険の保険料が高い可能性もあるので注意しましょう。
退職金で一括返済・繰り上げ返済すべきかどうかの判断基準
一括返済にはメリット・デメリットがあるため、慎重に判断する必要があります。
ここでは、判断基準として以下の3つを紹介するので参考にしてください。
- 住宅ローン控除の適用期間が残っているか
- 公的年金などの退職後の毎月の収入は十分か
- 一括返済後に余裕のある生活を送れるだけの貯蓄があるか
それぞれ解説します。
住宅ローン控除の適用期間が残っているか
住宅ローン控除の適用期間が残っている場合、所得額によっては控除適用終了まで待った方がお得になる場合があります。
また、繰り上げ返済する場合は繰り上げ後の返済期間に注意が必要です。
住宅ローン控除を受けるには、残期間が10年以上なければなりません。
仮に、繰り上げ返済で残期間が9年になってしまうと、以降は住宅ローン控除が適用できなくなるのです。
もし残期間を10年以上残した場合でも、繰り上げ返済で残高が大きく減ると控除できる額も減少します。
そのため、住宅ローン控除の適用期間が残っている場合は、基本的には適用期間終了後に繰り上げ返済・一括返済することをおすすめします。
公的年金など退職後の毎月の収入は十分か
厚生労働省によると、令和5年の国民年金平均月額は57,700円で、厚生年金で146,429円です4。
一方、総務省の家計調査報告 によると令和6年の消費支出平均は、250,929円という結果があります5。
また、生命保険文化センターによると、夫婦2人の老後生活の最低日常生活費は月平均23.2万円、最低生活費にゆとりのための上乗せをしたゆとりある生活のための老後生活費は月平均37.9万円です6。
仮に、夫婦2人とも平均額の厚生年金をもらってもゆとりある生活費には足りず、貯蓄からの手出しが必要となります。
夫婦ともに国民年金のみでは、最低限の日常生活をおくるにしても貯金の切り崩しが必要でしょう。
老後の収入が明確でないうちに、退職金で一括返済してしまうと老後生活が破綻する恐れもあります。
とはいえ、老後の収入は家族構成や現役世代中の年金支払い状況や副業の有無などによって、世帯ごとに大きく異なるものです。
まずは、退職時点の自己資金や老後にどれだけの収入を確保できるのかを、シミュレーションしましょう。
一括返済後に余裕のある生活を送れるだけの貯蓄があるか
退職後は思っている以上に収入が減少する一方、支出はそう変わらない可能性があります。
そのようななか、住宅ローンの返済を続ける・退職金で一括返済する、のいずれであっても老後資金に大きく影響するものです。
老後生活の収支を慎重にシミュレーションしたうえで、住宅ローンをどう返済するかは慎重に検討する必要があります。
たとえば、夫婦2人で65歳から90歳までの25年間を生活するとします。
前述した最低限必要な生活費であれば、月額23.2万円のため25年分で6,960万円必要です。
仮に、ゆとりある生活を希望する場合は月額37.9万円となるので、25年分では1億1,370万円となります。
一方、夫婦2人とも厚生年金で月額30万円の収入がある場合で、25年の収入は9,000万円です。
最低限必要な生活費は年金で賄えますが、ゆとりある生活を送るには2,400万円ほど不足が出てしまうため、老後資金として2,400万円蓄えておく必要があります。
最低限の生活費で十分なら退職金で一括返済しても問題ないでしょう。
反対に、ゆとりある生活を送りたい場合、自己資金状況によっては退職金で一括返済すると老後資金が足りなくなる恐れがあるのです。
定年退職後の支出はどのような老後生活を送りたいのかによっても大きく左右されるため、まずは自分の希望する老後生活に毎月いくら必要かを算出してみましょう。
日本は長寿化が進んでおり、100歳を超えて生存する可能性も十分あります。
長生きすることはとても喜ばしいことですが、その分お金も必要なのが現実です。
老後の収支をしっかりシミュレーションしたうえで、住宅ローンの返済をどうするかを判断するようにしましょう。
退職後の返済が苦しくなりがちな住宅ローンの組み方
老後直前になって住宅ローンや老後資金に困る要因には、住宅ローンを組んだ時点で問題があるケースも少なくありません。
ここでは、どのような組み方が問題になりやすいかを紹介するので参考にしてくだ さい。
完済年齢を70歳以上に設定している
住宅ローンの完済年齢は、一般的に80歳前後に設定している金融機関が多いです。
そのため、金融機関の規定を満たしていれば完済時の年齢が70歳以上でも問題ありません。
仮に、40歳で35年ローンを組めば順当に返済した場合の完済は75歳となるので、珍しいケースではないでしょう。
しかし、定年退職後まで返済が続く組み方は、退職後に返済が厳しくなりやすいので注意が必要です。
下記のようなポイントを意識し、できるだけ退職前に完済できるようにしましょう。
- 頭金を多くして借入額・期間を短くする
- 小まめに繰り上げ返済しておく
- 早い段階で住宅ローンを組む
ボーナス併用払いを利用している
ボーナス併用払いとは、月々の返済に加えてボーナス月に返済額が上乗せされる返済方法です。
この方法を利用すると、毎月の返済額を抑えられるというメリットがあります。
しかし、ボーナスが支給されない場合のリスクには注意が必要です。
とくに、老後はボーナスがなくなるため、ボーナス払いを前提にした返済を続けると、年2回の大きな支払いが老後の生活を圧迫する恐れがあります。
もしボーナス払いで住宅ローンを組んでいる場合は、ボーナスがなくなった際に備え、金融機関に返済プランの変更を相談する、または借り換えを検討するなどの対策も検討しておきましょう。
定年時の返済額が収入の3割を超えている
住宅ローンを組む際、一般的に返済比率は30～35％を目安に借入額が設定されます。
返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合です。
たとえば、年収600万円で年間の返済額が150万円なら返済比率は25％となります。
返済比率が3割を超えても住宅ローンは組めますが、収入が減少すると返済比率が上がってしまう点に注意しなければなりません。
上記の例では、現役世代中の返済比率は25％ですが、退職後に年収が下がる場合について考えてみましょう。
再雇用の場合、年収が7割以下になることが多いため、仮に年収が400万円にまで下がった場合、返済比率は37.5%に上昇し、生活を圧迫する恐れがあります。
住宅ローンを組んだ当初の返済比率が30％を超えていると、収入減少による比率が大 きく上昇しかねません。
退職後の収入でも返済比率が大きく上昇しないように、事前に繰り上げ返済するなどを検討しておきましょう。
老後困らないための資金計画の立て方
老後に困らない資金計画を立てるためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。
- 収入の額を明確にする
- 退職金を受け取った後の貯金の額を明確にする
- 毎月想定される支出の額を明確にする
それぞれ見ていきましょう。
収入の額を明確にする
老後の収入額は世帯によって大きく異なります。
国民年金か厚生年金か、または再雇用制度を利用していくつまで働くのかなどにも左右されるため、まずは自分の世帯のケースをシミュレーションすることが大切です。
退職金を受け取った後の貯蓄の額を明確にする
退職金と預貯金などの資産が退職時にどれくらいになるかを明確にします。
今と将来の収入、子どもの成長などのライフプランを踏まえて、退職時の資産状況をシミュレーションしましょう。
退職金がいくら位になるかは、会社の規定を調べればある程度把握できます。
毎月想定される支出の額を明確にする
老後どのような生活をしたいかをイメージし、必要な毎月の支出を明確にします。
イメージしにくい場合は現在の生活費をまずは明確にし、老後にどれくらいになるかを検討するとよいでしょう。
また、老後に旅行したいなどの希望や病気になるなどのイレギュラーが発生することも想定して、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
今から老後までのシミュレーション・退職後の老後資金のシミュレーションに自信がない場合は、FPなどのプロへの相談をおすすめします。
これから住宅ローンを組む場合でも一度しっかりと資金計画を立てることで、老後に困らない住宅ローンを組めるようになるでしょう。
▼関連記事：老後の住み替えで資金計画を立てる際に注意すべきことは？チェックポイント7選を解説します
退職金と住宅ローンに関するよくある質問
最後に、退職金と住宅ローンに関するよくある質問をみていきましょう。
退職金で住宅ローンを返済したら税金はかかる？
退職金で住宅ローンを一括返済しても特別な税金がかかることはありません。
ただし、一括返済については金融機関で規定されている手数料がかかるのが一般的です。
また、住宅ローン控除の適用期間中に一括返済すると控除が受けられず、税負担が大きくなる恐れもあります。
退職金で住宅ローンを完済してはいけないといわれる理由は？
退職金で住宅ローンを一括返済することで、老後資金に影響が出る恐れがあることが理由です。
老後資金の貯えがない状態で一括返済し手元に資金がない状態になると、老後の生活費や万が一の支出に対応できなくなるリスクがあります。
資金状況や老後の収支を踏まえたうえで、退職金での返済を検討することが大切です。
退職金で住宅ローンを一括返済するのと資産運用するのとどちらがいい？
一括返済と資産運用のどちらが適しているかは、資金状況や個人の考え方によるため一概にどちらがいいかの判断はできません。
ただし、それまで資産運用経験のない人がいきなり退職金で高額な資産運用を行うと、失敗し老後資金に損失が出る恐れがあります。
高齢になってからの資産運用は大きく失敗すると取り戻すのが難しいでしょう。
老後資金のための資産運用であれば、早い段階からコツコツ地道に行っておくほうがメリットは大きいケースも多いものです。
まとめ
退職金で住宅ローンを一括返済することで、退職後の収入が少ない状況で住宅ローンが生活費を圧迫することがなくなります。
しかし、退職金が大きく減少し手持ち資金がなくなると、いざというときの老後資金に使えない恐れもあるので、一括返済するかは入念にシミュレーションすることが大切です。
これから住宅ローンを検討する場合は、老後資金に影響が出ないことも意識してローンを組むことで、老後の不安材料の軽減につながります。
住宅ローンの組み方に悩む場合は、不動産会社やFPなどのプロに相談するとよいでしょう。
