住宅を購入すると不動産取得税が課せられます。一度だけの税金ですが、物件の評価額によっては、高額になることがあります。ただし、不動産取得税には、軽減措置の特例があります。条件によっては、軽減措置が適用されて大幅な節税ができるのです。
不動産取得税とは、どのような税金なのかを確認したうえで、税額の計算方法や軽減措置の適用条件について理解を深めましょう。
不動産取得税って何？
不動産取得税は、都道府県税事務所に申告と納税をする地方税です。
不動産(土地・家屋)を売買、贈与、交換、建築して取得したとき、取得者に対して課税されます。
固定資産税のように毎年納めるのではなく、課税されるのは取得時の一度きりです。
不動産の取得に対する課税なので、無償での取得や等価交換による不動産の取得も課税の対象となります。
したがって、贈与税の特例である夫婦間の居住用不動産の贈与の特例の適用を受けた場合や、相続時精算課税制度の適用を受けた場合にも課税されます。
また、不動産登記の有無にかかわらず課税対象になります。
課税対象にならない不動産の取得とは
相続による不動産の取得は、地方税法の定め(第73条の7)により、不動産取得税を課することができないとされています。
また課税標準となるべき額が次の金額未満の場合には、不動産取得税は課税されません。
- 土地……10万円
- 家屋(新築・増築・改築)……23万円
- 家屋（売買など）……12万円
計算方法と税率について
不動産取得税は次の式により算出します。
不動産取得税の税率は、土地、家屋共に4％です。
ただし、2027年3月31日までに取得した宅地と住宅にかかる税率は、特例措置により3％に軽減される特例措置を適用可能です1。
不動産取得税の計算に用いられる課税標準額は、市場の価格ではなく固定資産税評価額が適用されます。
一般的に固定資産税評価額は、市場で実際に取引される価格の70%程度になります。
軽減措置について
不動産取得税には軽減措置の特例がありますので紹介をしていきましょう。
新築住宅に対する軽減措置
新築住宅で次の条件を満たすものが軽減措置の対象になります。
- 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅
- 土地を取得して3年以内に住宅を新築する(2027年3月31日までの特例。本来は1年以内)
これらの要件を満たした場合、家屋の価格から1戸につき1,200万円(認定長期優良住宅の新築は、2022年3月31日までの間に取得した場合に限り1,300万円)が控除されます。
軽減措置の適用により、家屋の不動産取得税は次のように算出します。
(課税標準額－1,200万円)×3％＝不動産取得税
新築住宅の土地
土地は、2027年3月31日までに宅地を取得した場合、本来の課税標準価格の1/2を課税標準価格とします。
軽減措置の適用により、土地の不動産取得税は次のように算出します。
課税標準価格×1/2×3%－控除額＝不動産取得税額
控除額は、次の「1」と「2」の金額の多い方を適用します。
- 45,000円
- （土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
中古住宅に対する軽減措置
中古住宅では、次の要件をすべて満たせば軽減措置の対象となり、課税標準額から一定額が控除されます。
- 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の住宅
- 1982年(昭和57年)1月1日以降に建築された建物……日付は固定資産税台帳に記載された新築日で判断します。
1982年以前の建物であっても、新耐震基準に適合していることが証明され たものや既存住宅売買瑕疵保険に加入しているものであれば、軽減措置の対象になります。
軽減措置後の不動産取得税は次のように算出します。
控除額は、住宅の新築日によって、適用される金額が異なります。
- 昭和29年（1954年）7月1日～昭和38年（1963年）12月31日：100万円
- 昭和39年（1964年）1月1日～昭和47年（1972年）12月31日：150万円
- 昭和48年（1973年）1月1日～昭和50年（1975年）12月31日：230万円
- 昭和51年（1976年）1月1日～昭和56年（1981年）6月30日：350万円
- 昭和56年（1981年）7月1日～昭和60年（1985年）6月30日：420万円
- 昭和60年（1985年）7月1日～平成元年（1989年）3月31日：450万円
- 平成元年（1989年）4月1日～平成9年（1997年）3月31日：1,000万円
- 平成9年（1997年）4月1日以後：1,200万円
中古住宅の土地
土地については、軽減措置が適用される中古住宅の敷地で、次の要件のいずれかを満たすものが軽減措置の対象です。
- 土地を取得した日から1年以内にその土地の上に建っている中古住宅を取得した場合
- 中古住宅を取得した日から1年以内にその敷地を取得した場合
2021年3月31日までに宅地を取得した場合には、本来の課税標準額の1/2が課税標準額になります。軽減措置後の土地の不動産取得税は次のように算出します。
控除額は、次の「1」と「2」の金額の多い方を適用します。
- 45,000円
- （土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200 ㎡限度）） × 3％
軽減措置のケーススタディ
次のような建売住宅とその敷地を2020年12月に取得した場合、どのように不動産取得税を算出するか、検証してみましょう。
- 新築住宅：延べ床面積180平方メートル、評価額 2,000万円
- 土地：面積150平方メートル、評価額3,000万円
建物は、床面積が180平方メートルの新築住宅なので、軽減措置の対象になります。
また土地も住宅と同時に取得しているので、軽減措置の対象になります。
建物の不動産取得税は、次のとおりです。
（2,000万円－1,200万円）×3％＝240,000円……建物税額
土地の不動産取得税は、次の式から算出します。
控除額は次の「1」「2」のうち高い金額の方を採用します。
- 45,000円
- 土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200㎡限度）） × 3％
100,000円×200平方メートル(限度数値)×3%＝600,000円
控除額として「2」の600,000円が適用されます。
1,500万円×3％＝45万円 ＜ 60万円(控除額)
土地にかかる税額は、控除額の方が多いので、ゼロ円です。したがって、本件の不動産取得税は、建物税額の24万円が課税されることになります。
240,000円(建物税額)＋0円(土地税額)＝240,000円
不動産取得税の申告方法
不動産取得税は、不動産の住所がある都道府県税事務所に申告をします。
提出期限は自治体によって異なります。短いところでは、不動産を取得した日から20日以内、 長いところで60日以内とされています。
たとえば、大阪府では「不動産を取得した日から20日以内」、東京都では「不動産を取得した日から30日以内」としています。
「不動産を取得した日」とは、「登記が完了した日」です。
軽減措置の適用にも影響してきますから、提出期日は事前に都道府県事務所に確認をしましょう。
申告後に、都道府県税事務所から不動産取得税の納付書が送付されてきます。
申告から概ね半年後になります。納付書には納税期日が記載されています。
支払い方法には、直接都道府県税事務所の窓口で支払う方法の他、コンビニでの納付やクレジットカード払いなどです。
なお、不動産取得税の軽減措置の適用によって、納税額がゼロ円になった場合は、納付書は送られてきません。
まとめ
不動産取得税は、都道府県税事務所に申告と納税をします。不動産(土地・家屋)を売買、贈与、交換、建築して取得したとき、取得者に対して課税されます。
ただし、相続による取得には課税されません。固定資産税のように毎年納めるのではなく、課税されるのは取得時の一度きりです。
不動産取得税の税率は、土地、家屋共に4％ですが、2027年3月31日までに取得した宅地と住宅にかかる税率は、特例措置により３％とされています。
不動産取得税には、軽減措置があります。対象になるのは床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下の新築住宅です。
また中古住宅も、同規模で1982年(昭和57年)1月1日以降に建築された建物であれば対象になります。さらに古い住宅でも耐震性が認められれば、優遇措置の対象になります。
軽減措置の適用により大幅な節税が期待できるので、有効に活用しましょう。
