相続した実家が空き家になり売却しようにもなかなか売れない、というケースは少なくありません。
田舎の空き家で需要が低い・築年数が古いなど売れない理由はさまざまですが、いつまでも売れずに放置しているとトラブルに発展することがあります。
とはいえ、売れない実家をどうやって売却すればいいのでしょうか？
この記事では、空き家となった実家が売れない理由や放置するリスク、売るための対処法や売却事例など詳しく解説します。
実家の空き家が売れないよくある理由
売れない実家を売るには、売れない理由に合わせた対策が必要です。
まずは、なぜ売れないのかを把握するようにしましょう。
ここでは、実家の空き家が売れないよくある理由として、以下の5つを紹介します。
- 古い団地にある
- 旧耐震基準の建物である
- 再建築不可物件になってしまっている
- 相続人など関係者の意見をまとめることができず売り出し価格が高いまま
- 内見時の対応が悪い
それぞれ見ていきましょう。
古い団地にある
団地とは、まとまった敷地にある複数の住居が集合した建物です。
団地は、築年数が古かったり設備が劣化していたりといった理由で需要が低く、売りにくくなってしまっていることが多いです。
とくに、以下のような団地は売却が難しくなります。
- 築年数が古い
- 立地条件が悪い
- 管理ができていない
団地は戦後の住宅不足解消のため1960年代から普及し、1970年代にピークを迎えており、そうした団地の相続が進んでいます。
築年数が古い団地はそのままでは間取りや設備が今のニーズとあっていないため、需要は高くありません。
立地が悪い・管理組合が適切に管理していないといった条件が重なれば、さらに売却しにくくなってしまうでしょう。
旧耐震基準の建物である
1981年6月1日に建てられた建物は新耐震基準です。
一方、それ以前の建物は旧耐震基準で建設されており、現行の基準を満たしていません。
旧耐震基準であっても法律違反ではなく、地震が起きれば即倒壊となるわけではありませんが、新耐震基準に比べ倒壊リスクが高くなります。
仮に、耐震リフォームするにしても費用が高額になる恐れがあるでしょう。
このような地震への不安があることや、リフォーム費用が高額になることから、買主から避けられやすくなるのです。
また、旧耐震基準の建物は住宅ローン審査で不利になる・各種控除などを適用できないなど買主が資金面で不利になりやすい点も売却のしにくさにつながります。
再建築不可物件になってしまっている
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊すと新しい建物を建てられない物件のことです。
代表的な再建築不可物件に、接道義務を満たせない土地が挙げられます。
現行の建築基準法では、建物を建設するには「幅4m以上の建築基準法上の道路に土地が2m以上接する」という接道義務を満たす必要があります。
しかし、接道義務が設けられる以前の道路は、幅が狭いなどで接道義務を満たしていないケースがあるのです。
すでに建設されている建物は、現行の基準を満たしていなくても建築違反にはなりません。
しかし、その建物を解体すると接道義務を満たせないため再建築できなくなってしまうのです。
再建築不可物件は、購入しても新築できないなど活用が制限されるため、売却しにくくなってしまいます。
相続人など関係者の意見をまとめることができず売り出し価格が高いまま
相続した実家を相続人で共有し売却する場合、売却を進めるには相続人全員の合意が必要です。
しかし、相続人が複数人になると売却方針で揉めるケースが少なくありません。
とくに、売却価格は揉めやすいので注意が必要です。
売却価格を下げることに反対する相続人がいると、適切なタイミングでの値下げが難しくなり売却が長期化しやすくなります。
内見時の対応が悪い
物件や価格に問題がなくても、内見時の対応が悪く売却につながらないケースもあります。
内見時にマイナスな印象を与えやすい対応としては以下が挙げられます。
- 部屋が汚い
- 内覧できる日程が限定的
- 案内時の対応が悪い
部屋が掃除できずに散らかっている場合は、内覧者からの印象が悪くなり売却につながりにくくなります。
内覧できる日程が限定的で柔軟に対応できないケースでは、そもそも内覧してもらえません。
また、部屋をきれいにしていても、高圧的・愛想がない・質問に答えないなど、内覧時の態度が悪い場合も売主への信頼が損なわれ売却につながりにくくなってしまうのです。
実家の空き家が売れないまま放置するリスク
実家が売れないからといって放置すると、以下のようなリスクがあります。
- 景観が悪化し周辺住民とトラブルになる
- 倒壊や災害による損害賠償リスクがある
- 犯罪に利用されるケースがある
- 固定資産税がかかる
- 特定空家等に指定されると固定資産税が最大6倍になる
それぞれ見ていきましょう。
景観が悪化し周辺住民 とトラブルになる
空き家を放置することで、老朽化しボロボロになる・樹木が生い茂っているなど見た目が悪い状態になります。
自分の住んでいる家の隣が廃墟ともなれば、近隣住民は良い気分がしないでしょう。
また、廃墟があることで悪臭や害虫の発生、犯罪の温床になるのではといった不安も抱えることになります。
そのため、周辺住民からクレームが入るなどトラブルになる恐れがあるのです。
倒壊や災害による損害賠償リスクがある
空き家を管理せずに周辺住民や通行人に被害が出ると、損害賠償請求される可能性があります。
たとえば、放置した空き家の瓦が台風で飛んで通行人や近隣住居に被害を出した場合、空き家の管理ができていなければ所有者に責任が問われる恐れがあるのです。
とくに、築年数に古い実家を放置していると老朽化や災害時に倒壊のリスクが高くなるので、注意しましょう。
犯罪に利用されるケースがある
空き家は、不法侵入者による盗難や住みつきや放火などの被害を受けたり、たむろの場とされてしまったりと犯罪の温床となるリスクがあります。
また、ゴミが不法投棄されるケースも多く、一度放棄されると不法投棄が続きゴミ問題が悪化しかねません。
そのような治安の悪化は、周辺住民が生活するうえで安全面だけでなく精神的にも悪影響となるでしょう。
固定資産税がかかる
固定資産税は、不動産の所有者に毎年課せられる税金です。
空き家であっても不動産を所有している以上、固定資産税が毎年課税され、また市街化区域内の場合は都市計 画税も課せられます。
市街化区域とは、都市計画法によって指定された区域で、原則として住宅や商業施設などの開発が可能なエリアのこと。この区域では、都市基盤（道路、上下水道、公園など）の整備や維持管理のために都市計画税が課される。
所有しているだけでも毎年税金がかかるため、活用しない空き家はマイナスの資産となりやすいのです。
特定空家等に指定されると固定資産税が最大6倍になる
特定空家等とは、空き家特別措置法により自治体が指定する以下のような空き家です。
- 倒壊などが著しく保安上危険となる恐れがある状態
- 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- 周辺の生活環境保全を図るうえで放置することが不適切な状態
放置した空き家は倒壊や犯罪・衛生上などさまざまな問題を引き起こしかねません。
そのような問題を防ぐ為に自治体は、状態の悪い空き家を特定空家に指定し、指示や命令などで改善を図るのです。
特定空家に指定され、勧告を受けると固定資産税の優遇措置の対象外となります。
固定資産税の優遇措置とは、居住用の建物が建っている土地の固定資産税が最大6分の1に軽減される制度です。
この優遇の対象外となることで、本来の高い税額で固定資産税が請求されてしまいます。
ただし、特定空家に指定されても、自治体の指導に従って状況を改善すれば指定は解除され、固定資産税の優遇を受けることが可能です。
なお、2023年の法改正にともない、特定空家になる前段階の空き家に対して管理不全空き家の指定が可能となっています。
管理不全空き家になった場合も、一定の条件で固定資産税の優遇の対象外となってしまうので注意しましょう。
▼関連記事：実家が空き家になったらやるべきこと
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実家の空き家が売れないときの対処法
実家の空き家が売れないからといってすぐに諦める 必要はありません。
ここでは、実家の空き家が売れない場合の対処法を紹介します。
古家付き土地として売る
古家付き土地とは、その名の通り古い家の付いている土地です。
古い家は建っていますが、建物としての価値はほぼゼロとして土地として売却します。
中古住宅としての売却はあくまで建物の価値で売却するのに対して、古家付き土地は土地として売却するという点が異なります。
建物が古く売れない場合でも土地として需要があれば、売却が見込めるでしょう。
また、古家付き土地であれば売主が解体費用をかけずに済む点もメリットです。
ただし、古家付き土地は買い手が購入後に解体するため、その分相場よりも安値になるのが一般的です。
また、解体費用を嫌がった買い手から避けられたり、値下げしたうえでさらに価格交渉されたりする点に注意しましょう。
家を解体して更地として売却する
解体して更地として売却すれば、買い手はすぐに活用できるため立地がよければスムーズに売却できる可能性があります。
しかし、建物を解体すると固定資産税の優遇措置の対象外となる点には注意が必要です。
解体後売れない期間が長ければ税金の負担も大きくなるので、解体時期は慎重に検討するようにしましょう。
また、再建築不可物件は解体すると活用できないことから売却が難しくなるため、事前に再建築不可物件に該当しないかの確認が大切です。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングするサイト です。
空き家バンクであれば、不動産会社が取り扱わないような資産価値の低い空き家でも登録でき、閲覧者も安い空き家を求めているので売却できる可能性があります。
ただし、空き家バンクでは自治体が契約などのサポートをするわけではありません。
価格交渉や契約手続きは売主と買主で直接進める必要があるため、トラブルになりやすい点には注意しましょう。
空き家バンクを利用する場合でも、契約手続きは司法書士などプロに依頼することをおすすめします。
どうしても売れないときは相続土地国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度とは、相続した土地を国に返還できる制度です。
一定の条件を満たした土地であれば、手続きすることで手放すことができます。
相続後、活用も売却も難しいなら制度の活用を検討するとよいでしょう。
なお、この制度の対象となるのは土地であるため、建物は解体する必要があります。
また、土地も抵当権がついている・状態が悪いなど、自治体で管理の手間や費用がかかるような土地は対象外という点にも注意が必要です。
不動産会社に買取を依頼する
仲介での売却が難しいなら、買取を視野に入れるのも1つの方法です。
買取であれば、広告などで買主を探す必要がなく不動産会社との合意で売却できるため、短期間での売却を目指せます。
売却額は仲介より下がりますが、解体費用や仲介手数料などのコストをカットできるため、それほど差が出ない可能性もあるでしょう。
また、いつまでも売れない空き家を所有するリスクよりも、価格が下がってもすぐに売却した方がメリットとなる場合もあります。
まずは、買取査定を行って買取を検討してみるとよいでしょう。
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売れない実家の空き家を売却できた3つの事例
ここでは、売れない実家の空き家を売却できた3つの事例を紹介します。
解体費用を売主負担として家を売却できた事例
築年数の古い建物が建っている物件の場合、買主は建物を解体して再建築する目的で物件の購入を検討するケースがあります。
こうしたケースでは、解体費用を売主負担としておくと、買主側は購入を検討しやすくなります。
実際に、当初は単に古家付き土地として売却を進めていたものの、買い手がつかなかったため「解体更地渡し」の条件をつけて解体費用を売主が負担する形としたところ、売買契約が成立した事例があります。
家と共に堀車庫も解体して更地として家を売却できた事例
堀車庫とは、道路よりも高い敷地があるケースで敷地と道路の高低差を利用して設けた車庫です。
築年数の古い物件の中にも、堀車庫がついている物件がありますが、堀車庫の広さが十分でないケースがあります。
こうした堀車庫では1台しか駐車できなかったり、高さのある車は駐車できなかったりすることが少なくありません。
こうしたケースでは、堀車庫を解体して更地として売却することを検討するとよいでしょう。
実際に、かなり狭い堀車庫のついた物件で、堀車庫を一旦解体し、高低差がある物件だったので改めて大きな堀車庫をつけたところ、成約した事例があります。
買取で高値で売却できた事例
相続した実家が郊外にあるようなケースでは、敷地面積が相当広いこともあるでしょう。
こうした広大な土地の場合、立地があまりよくないなど多少条件が悪くても、不動産会社が買取を検討してくれるケースがあります。
不動産会社は、買い取った土地を整地して数区画に分譲して売却します。
数区画に分譲すること で、1区画あたりの売却価格を安く設定することができ、多少立地が悪くても商品として成立するケースがあるのです。
実際に、郊外の土地で1筆では売却が難しかった物件を5区画程度に分譲する計画で、不動産会社が買い取ってくれた事例があります。
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売れない実家の空き家に関するよくある質問
最後に、売れない実家の空き家に関するよくある質問を見てみましょう。
住まない実家は相続してはいけないと言われる理由とは？
住まない実家を所有すると管理の手間や費用がかかります。
適切に管理しなければ、ここまで紹介したように倒壊や損害賠償・犯罪などのリスクがある点にも注意が必要です。
実家を一度相続してしまうと、手放すのは容易ではありません。
一方、相続前であれば相続放棄などで所有しない方法も検討できるので、相続したほうがいいかは慎重に判断することが大切です
なお、仮に相続した場合でも、相続土地国庫帰属制度ができたことで売れなくても手放せる可能性はあります（ただし、相続土地国庫帰属制度は建物がある状態では利用できない）。
家が売れないストレスへの対処法は？
一旦、売却することから離れてみるのも1つの方法です。
離れて冷静に考えられるようになると、売れない理由や対処法の新たな視点が生まれる可能性があります。
と はいえ、売れないストレスから解放されるには、売却することが一番です。
仲介で売却が難しいなら、買取を検討してみることでスムーズに売却できる可能性があるでしょう。
家が1年以上売れないこともある？
一般的な家の売却では、3ヵ月～6ヵ月ほど売却に時間がかかるといわれています。
しかし、家の売却は買主が現れなければ成立しないため、条件が悪い家であれば数年単位で売れないケースもあります。
少しでも早く売却したい場合は、早めに値下げしたり、不動産会社による買取を検討したりするとよいでしょう。
▼関連記事：1年以上売れない家は値引きすべき？
まとめ
空き家となった実家が売れないままでは、管理の手間や費用がかかり続けます。
空き家を放置すれば近隣住民とトラブルになったり、損害賠償請求を受けたりといったリスクもあるので、適切な管理が欠かせません。
しかし、管理の負担を考えるなら早めに手放したほうがよいため、仲介による売却だけでなく買取も視野に入れて売却を進めていくのがおすすめです。
イエウリでは仲介・買取両方の査定が可能です。
まずはイエウリの一括査定で仲介・買取の価格を比較してから、売却方法を検討するとよいでしょう。
