「相続した空き家をどうすればいいか分からない」とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
使う予定のない空き家を所有し続けるにはリスクがあるので、処分も選択肢に入れておくことをおすすめします。
とはいえ、相続した空き家は築年数の古さなどから売却が難しいケースも少なくありません。
この記事では、空き家を所有し続けるリスクや処分方法、売れないときの対策まで分かりやすく解説します。
使わない空き家を所有し続ける4つのリスク
使わない空き家であっても所有者である以上、税金の負担や管理などは発生します。
さらには損害賠償されるリスクもあるため、使わない空き家を所有し続けるかどうかは慎重に判断することが大切です。
以下では、使わない空き家を所有する4つのリスクを解説します。
- 固定資産税を支払い続ける必要がある
- 維持管理に手間とコストがかかる
- 近隣住民に迷惑をかける可能性がある
- 災害などで損害賠償請求される可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
固定資産税を支払い続ける必要がある
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に請求される。なお、一般的に「固定資産税」と呼ばれるのは、固定資産税と都市計画税を合算したものであるケースが多い。
固定資産税とは、おおよそすべての不動産の所有者に課せられる税金です。
毎年1月1日時点の所有者が納税義務を負います。
固定資産税は空き家であっても税金の対象となるため、空き家を所有し続ける限り毎年納税が必要です。
また、管理ができずに自治体から「特定空き家」として指定されると、固定資産税の軽減が受けられず最大6倍に跳ね上がる恐れもあるので注意しましょう。
維持管理に手間とコストがかかる
人の使わない家は劣化の進みが早くなるため、空き家も適切な維持管理が欠かせません。
家の周りも放置していると雑草が茂ってしまい、見た目の問題だけでなく不法投棄される、忍び込まれるなどのリスクもあります。
空き家を適切に維持管理しようとすれば、定期的な換気や室内の清掃・除草などが必要になり、手間と時間がかかります。
とくに、空き家が遠方にあると行き来だけでも時間や交通費がかかってくるでしょう。
頻繁に行けない場合は管理会社に任せる方法もありますが、コストがかかってきます。
空き家は使わないのに管理の時間やコスト・手間がかかってしまう点は覚えておきましょう。
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近隣住民に迷惑をかける可能性がある
空き家を管理せず放置していると、近隣住民に迷惑をかける恐れがあります。
例えば、不法投棄されることで景観の悪化や害虫・悪臭が発生するケース、雑草や樹木が境界線を越えてしまうケースは少なくありません。
管理ができていない老朽化した空き家なら倒壊に巻き込まれるリ スクもあるでしょう。
空き家がたまり場になるなどして犯罪の温床となることで、近隣住民は治安の悪化に対する不安を抱えることになります。
近隣に迷惑がかかる場合、近隣住民からクレームが入る恐れや、所有者として責任を問われるリスクがあるので注意しましょう。
災害などで損害賠償請求される可能性がある
台風や水害といった災害で空き家が倒壊・損壊し、近隣や通行人に被害を出すと損害賠償請求を受ける恐れがあります。
例えば、台風で瓦が飛んで通行人にケガを負わせる、近隣の家を損傷させるといったケースがあるでしょう。
適切に管理し災害に十分備えていた状態であれば責任を問われることはありませんが、管理ができていなければ所有者が責任を問われる可能性が高くなります。
空き家の処分方法8選
ここでは、空き家の処分方法を8つ紹介します。
- 隣接する土地の所有者に売却する
- 不動産会社の仲介で売却する
- 家を解体して土地として売却する
- 不動産会社に買い取って貰う
- 空き家バンクを利用して売却する
- 相続時に相続放棄を検討する
- 相続土地国家帰属制度を活用する
- 無償譲渡する
それぞれ見ていきましょう。
隣接する土地の所有者に売却する
売れにくい空き家であっても、隣地の所有者が購入してくれる可能性があります。
他の人にとっては魅力がなくても、隣地の所有者にとっては魅力に感じるケースがあるからです。
隣地の所有者が空き家を買うと、今の土地に買い足した空き家の土地の面積をプラスできます。
また、空き家を残すにしても、離れにしたり、倉庫にしたりといった活用方法が考えられるでしょう。
もちろん、魅力に感じてもらえるケースと、そうでないケースがありますが、相談してみるだけでも価値はあります。
空き家が処分できずに困っている場合は、試してみるとよいでしょう。
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不動産会社の仲介で売却する
通常の不動産同様に、不動産会社に買主を探してもらい売却する方法です。
空き家の状態がいい、立地が良いなど条件の良い空き家であれば、高値での売却も期待できるでしょう。
反対に、状態が悪い、需要の少ない立地といったケースではなかなか買い手がつかない恐れもあります。
家を解体して土地として売却する
建物が古くそのまま売れないケースでは、建物を解体して土地として売却する方法もあります。
更地であれば、購入者は建物の解体費を負担する必要がなく、購入後すぐに自由に活用できるので買い手がつくケースもあるでしょう。
立地が良ければ土地の需要が高く、すぐに売却できる可能性があります。
ただし、解体費用は売主の負担となるので売却の諸費用が大きくなるだけでなく、解体したからといって必ず売れるわけでもありません。
また、建物を解体して更地にすると土地の固定資産税の軽減が受けられずに最大6倍の負担額になってしまう点に注意が必要です。
更地にするかどうかは自分で判断するのではなく、不動産会社に相談して決めることをおすすめします。
不動産会社に買い取って貰う
買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する方法です。
前述した不動産の売り方は、不動産会社が買主を見つける「仲介」ですが、買取の場合は不動産会社が買主となります。
買取であれば、広告などで買主を探す必要がないので、条件の悪い空き家でも短期間での売却が見込めます。
また、仲介ではないため仲介手数料が発生しない点や、中古物件で不安を感じやすい契約不適合責任を免責とするケースが多い点もメリットです。
しかし、買取は仲介よりも安値での売却となります。
一般的には仲介での7～8割ほどの価格になるといわれているので、価格が安くなってでもすぐに手放したいケースで検討するとよいでしょう。
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空き家バンクを利用して売却する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を欲しい人と売りたい人をマッチングするサイトです。
空き家バンクでは、安値の空き家を探している人も多く、不動産会社の取り扱ってくれないような不動産でも登録できるので売れる可能性が出てきます。
しかし、空き家バンクは自治体が不動産会社のように仲介してくれるわけではありません。
価格交渉や契約手続きは売主・買主で進める必要があるため、トラブルに発展しやすい点にも注意しましょう。
空き家バンクを利用する場合は、契約手続きだけでも司法書士などのプロに依頼することをおすすめします。
相続時に相続放棄を検討する
家を相続するケースでは、使う予定がないなら相続放棄してしまうのも1つの方法です。
相続放棄することで、空き家を所有する必要はなくなります。
しかし、相続放棄すると空き家だけでなく他の相続財産を相続できなくなるので注意が必要です。
空き家はいらないけど現預金は欲しい、といったことはできません。
なお、自分が相続放棄すると次の相続順位の人に空き家の相続権が移るため、その旨をしっかり伝えてお くことが大切です。
自分より後に空き家を相続する相続人がいない場合、相続放棄しても空き家を管理する義務が残る点にも注意しましょう。
空き家の管理の義務を免れるには、家庭裁判所で「相続財産管理人」を選定してもらう手続きが必要です。
相続土地国庫帰属制度を活用する
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で土地を所得する人が、要件を満たすことで国に土地を引き渡せる制度です。
相続放棄は相続時に選択しなければならず、相続放棄せずに相続してしまった方は、現実的に土地を放棄する方法がほとんどない状態でした。
結果として、日本国内に管理されない土地や空き家が増えてしまったことから、2023年4月に開始した制度となります。
ただし、建物は引き渡せないため解体して更地にする必要があり、対象となる不動産にも一定の要件があるため、容易に活用できない点には注意しましょう。
無償譲渡する
寄付などの無償譲渡であれば、受け取る人に負担はないため空き家を処分できる可能性があります。
無償譲渡先としては、以下を検討できます。
- 親戚や知人
- 近隣の所有者
- 空き家バンクへの無償譲渡登録
- 自治体や企業への寄付
無償譲渡なので、当然ながら売却してお金を得られない点には注意しましょう。
また、個人から個人に譲渡するケースでは、受け取った人に贈与税が課せられる恐れもあるので、事前に贈与税についても理解してもらうことが大切です。
空き家が売れない・処分できないときの対策
築年数が古い・立地が悪いといった空き家は、処分が難しいケースが少なくありません。
どうしても空き家が売れない・処分できない場合、以下のような対策を講じてみるとよいでしょう。
- 自分で活用できないか検討する
- 信頼できる不動産会社に相談する
それぞれ解説します。
自分で 活用できないか検討する
処分が難しい場合は、活用の道を検討するのも1つの方法です。
建物であればリフォームして自分で住む・賃貸として貸し出すといった方法があるでしょう。
建物としての利用が難しければ、解体して駐車場経営など土地活用を検討することもできます。
ただし、賃貸や土地活用はニーズにも大きく左右されるので、周辺の競合やエリアの需要など十分にリサーチして活用方法を検討することが大切です。
信頼できる不動産会社に相談する
売却・処分・土地活用などさまざまな処分方法がありますが、いずれの方法であってもまずは信頼できる不動産会社を見つけて相談することが大切です。
実績豊富な信頼できる不動産会社であれば、高値での売却が期待できたり、適切な処分方法のアドバイスをもらえたりします。
できるだけ多くの不動産会社を比較して、自分の不動産にぴったりの不動産会社を見つけるようにしましょう。
信頼できる不動産会社を見つけるなら、「イエウリ」の一括査定がおすすめです。
イエウリでは、入札形式で査定してもらうので、査定できる不動産会社が他の一括査定サイトに比べ多く、自然と高額査定になります。
不動産のプロによる中立的なサポートも受けられるので、はじめての不動産売却でも安心して進めることが可能です。
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空き家の処分に関するよくある質問
最後に、空き家の処分に関するよくある質問をみていきましょう。
空き家の処分に税金はかかる？
処分方法によって課せられる税金は異なりますが、一般的な仲介での売却では以下のような税金がかかります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 消費税
- 譲渡所得税（売却して利益が発生した場合のみ）
売買契約書に課税される印紙税や、抵当権抹消登記や所有権移転登記のための登録免許税、仲介手数料や司法書士報酬に課税される消費税などが必要です。
さらに、売却で利益が出ると利益に対して譲渡所得税が課税されます。
また、空き家を相続するケースでは相続の段階で相続税も考慮しなければなりません。
どのような税金が課税されるかは状況次第なので、不安を感じる方は税理士など専門家に相談するとよいでしょう。
空き家の処分に費用はかかる？
仲介での売却であれば、前述した税金以外にも仲介手数料や司法書士報酬などが必要です。
また、解体やリフォームするケースでは、それらの費用もかかってきます。
処分するにも費用はかかりますが、処分せずに保有し続けても固定資産税や維持管理費の費用がかかってくるので、活用の予定がなければ早めに手放すことをおすすめします。
空き家の処分は誰に相談すればいい？
まずは、不動産会社に相談することをおすすめしま す。
不動産会社であれば仲介での売却や買取、土地活用など幅広い処分方法から適切な処分方法の提案が可能です。
自分の不動産に適した信頼できる不動産会社を見つけることで、スムーズな空き家の処分が実現できるでしょう。
イエウリの一括査定で多くの不動産会社を比較すると、あなたにぴったりの不動産会社に出会えるはずです。
まとめ
空き家は、処分せずに保有していると固定資産税や維持管理費などのコストがかかるだけでなく、近隣に被害を出すなどのリスクがあります。
そのため、将来的に使う予定がないのであれば処分を検討するのがおすすめです。
空き家の処分方法には、仲介での売却や買取・無償譲渡・空き家バンクなどさまざまな方法があるので、自分の不動産や処分の希望に合わせて選択するとよいでしょう。
いずれの処分方法であっても、まずは信頼できる不相談会社に相談することのがおすすめです。
適切な処分方法を選んでスムーズに空き家を処分できるようにしてください。
