相続した土地や転居後の土地を所有していると、所有し続けるべきか、売却すべきか迷う方もいるでしょう。
土地を活用できれば収益を得られる可能性がありますが、それにはリスクも伴います。
一方、所有し続けても活用しないなら固定資産税などのコストがかかることになります。
土地を売るか所有し続けるかは、メリット・デメリットや今後の活用計画を考慮して検討することが大切です。
この記事では、土地を所有するか売却するかの判断ポイントや、所有し続けるメリット・デメリットなどを分かりやすく解説します。
土地を所有し続けるか判断に迷う際のチェックポイント
土地を所有し続けるか判断する際には、まず将来の活用予定や自分の希望の明確化が大切です。
以下3つのポイントをチェックしてみましょう。
- 将来活用する予定があるか
- 将来土地の資産価値が上がるか
- 子どもに土地を遺したいか
それぞれ見ていきましょう。
将来活用する予定があるか
現在使っていない土地であっても、将来的に自分や家族が活用する可能性がある場合、すぐに売却するのではなく、慎重に判断することが大切です。
例えば、駐車場経営やアパート建設、太陽光発電設備の設置など、多様な活用方法が考えられます。
しかし、活用の予定があっても、状況の変化により計画通りに進まないケースもあるため、以下のポイントを考慮することが重要です。
①活用予定が変更になるリスク
土地の活用を計画していても、ライフスタイルの変化や経済状況の影響で予定が変更されることは少なくありません。
例えば、「将来、子どもが家を建てるかもしれない」と考えていても、子ども自身が他の地域で生活を希望する場合、土地を活用しないまま固定資産税や維持費を払い続けることになります。
結果的に、維持コストだけがかかってしまい、後になってから売却を考えることになるケースもあります。
②家族の意向を確認する
「子どもに活用させたい」と考えていても、子ども自身にその意思がなければ意味がありません。
特に、子どもが成人して独立し、自分の生活基盤を別の場所に築いている場合、親の意向だけで土地を保持し続けることは合理的 とは言えません。
そのため、家族間でしっかり話し合い、将来的な活用の可能性を現実的に考えることが大切です。
③子どもが小さい場合の判断
子どもがまだ小さく、将来の生活設計が見えない場合は、親が主体的に活用方法を考える必要があります。
例えば、一時的に駐車場として貸し出したり、太陽光発電を設置して収益を得たりすることで、土地を活かしながら将来の選択肢を広げることができます。
ただし、将来的に子どもが活用しやすいよう、契約期間や用途の柔軟性も考慮しておくことが重要です。
④活用しない場合の選択肢
もし「今後も活用する予定がない」「管理コストが負担になっている」という場合は、売却を検討するのも一つの手です。
土地は持っているだけで固定資産税がかかるため、収益を生まない状態で長期間所有すると、経済的な負担になりかねません。
建物がない更地の場合、固定資産税の軽減措置が適用されず、維持費がアップする点にも注意してください。
地域の不動産市場を調査し、適切なタイミングで売却することで、無駄なコストを抑えることができます。
将来土地の資産価値が上がるか
将来土地が値上がりするなら、売却を先延ばしするのも1つの方法です。
ただし、「何となく値上がりしそうな気がする」という考えは危険でもあります。
不動産は持っているだけでも固定資産税や維持管理費がかかります。
価値が上がると思い所有していたものの、将来的に価値が下がってしまった場合は、価値の値下がり分に加え、所有期間中のコストも負担しなければなりません。
将来の開発予定や幹線道路の着工、区画整理など、ある程度値上がりの根拠は必要です。
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子供に土地を遺したいか
子どもに土地を相続させたいなら、それまで土地を売らずに所有し続ける必要があります。
「代々続いている土地だから売りたくない」「思い入れのある土地だから売りたくない」という気持ちのある親族がいるケースもあるでしょう。
土地の資産価値だけでは判断するのではなく、感情面も考慮することは大切です。
ただし、不動産の相続は現金のようにきっちり分けられないので、トラブルに発展するケースがあります。
相続を検討する際には、生前贈与や遺言書を活用し相続トラブルが起きないような対策も重要です。
土地を所有し続けるメリット
土地を所有するか売却するかは、メリット・デメリットも踏まえて判断することが大切です。
土地を所有し続けるメリットとして、以下の3つが挙げられます。
- 自分や家族が住むことができる
- 賃貸収入を得ることができる
- 子供に遺すことができる
それぞれ見ていきましょう。
自分や家族が住むことができる
土地があれば、将来自分や家族が家を建て住むことが可能です。
今は活用しなくても、老後に住みたい、子どもが将来家を建てたいなどの希望があった際に活用しやすくなります。
土地があれば家を建てる際に土地購入費用が必要なくなり、資金の大きな手助けになるでしょう。
賃貸収入を得ることができる
土地があれば建物を建てて貸す、土地として貸すなどさまざまな活用方法の検討が可能です。
土地を活用すれば毎月の収入を見込めるでしょう。
土地がない状態から土地活用する場合、アパートやマンションなどの建物代に加え、土地代が必要であり、高額な初期費用がかかります。
しかし、所有している土地に建物を建てて活用する場合は、土地代が不要のため初期費用を抑えやすくなり利回りの向上を期待できるのです。
子供に遺すことができる
土地を所有し続ければ、いずれ子どもや孫に相続させることができます。
土地を相続すると、土地を活用するだけでなく、資産的価値があれば売却して現金に換えることも可能です。
ただし、土地を活用する予定がなく、また資産的価値がない場合には、土地を相続しても相続人が困る 事態になりかねない点に注意しなければなりません。
相続させるかどうかは、子どもの意見も聞きながら慎重に判断しましょう。
土地を所有し続けるデメリット
土地を所有し続けるデメリットは、以下の3つです。
- 固定資産税がかかる
- 維持管理に手間がかかる
- 地方・郊外の土地は地価が下がる可能性が高い
それぞれ見ていきましょう。
固定資産税がかかる
不動産の所有者には毎年固定資産税が、また地域によっては都市計画税も課税されます。
固定資産税、都市計画税は、不動産を所有し続ける限り毎年納税しなければなりません。
不動産を活用し、収入を得られるのであればよいですが、活用予定がなく長期間保有するだけの状態だと、負担が大きくなりやすいです。
あらかじめ毎年の固定資産税・都市計画税の負担を計算し、判断材料に加えるとよいでしょう。
維持管理に手間がかかる
不動産は管理せずに放置していると雑草が生い茂り、害虫や害獣が棲みつくなどで近隣とトラブルになる恐れがあります。
また、管理できていない土地は不法投棄されやすい点も注意しましょう。
土地を管理するには、定期的な草刈りや掃除など、手間がかかります。
遠方にある土地で自分で定期的に行くのが難しいときは管理会社に委託できますが、その分費用がかかります。
管理には手間や費用がかかるので、長期的に管理が難しいなら手放すことも検討するとよいでしょう。
地方・郊外の土地は地価が下がる可能性が高い
日本国内において、地方や郊外の土地は、少子高齢化や人口減少により需要が下がり、地価が減少するリスクが高いです。
そうしたエリアにある不動産は、売却したくても売却できない可能性が高くなるでしょう。
特に地方や郊外にある不動産を相続する際には、土地を所有し続けるリスクが高い点に注意が必要です。
▼関連記事：売れない土地を手放す方法
土地を売るか所有し続けるかを決断する期限
自分で購入した土地であれば、売るか所有し続けるかの判断期限はありません。
しかし、相続した土地については以下のような期限があるので注意しましょう。
- 相続税の支払いに充てる場合は相続を知った日の翌日から10ヵ月以内
- 相続した土地を売却する時の特例を利用する場合は3年以内
それぞれ解説します。
相続税の支払いに充てる場合は相続を知った日の翌日から10カ月以内
相続税が課税される場合、納税期限は相続を知った日の翌日から10ヵ月以内です。
相続を知った日とは、一般的には被相続人（亡くなった人）の死亡日になるでしょう。
たとえば、被相続人が1月1日に死亡した場合、相続税の期限は11月1日です。（土日祝によっては異なります）
前述のとおり、相続財産が不動産のみで現預金がほとんどない場合、相続税が発生すると、不動産の売却金を相続人の自己資金で納税に充てる必要があります。
相続では、それに加え売却の前に遺産分割協議や相続登記といった手続きが必要です。
納税期限まで10ヵ月あるといっても、被相続人の死亡からバタバタしているとあっという間に10ヵ月過ぎてしまいます。
とくに、立地が悪いなど売りにくい土地の場合は10ヵ月では売却できない恐れもあるので注意が必要です。
相続税の納付期限に間に合わせたかったり、売りにくい土地の場合は、仲介よりも買取での売却が適しています。
ただし、買取は査定額が売却額とほぼイコールなので、できるだけ複数の査定をうけ、高値をつけてくれる不動産会社を見つけることが重要です。
イエウリなら、大手から地域密着型中小まで数 多くの不動産会社の買取査定ができるので、ぜひ活用してください。
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相続した土地を売却するときの特例を利用する場合は3年以内
相続した土地の売却で出た利益は「譲渡所得」と呼ばれ所得税、住民税が課税されます。
しかし、譲渡所得には特例が複数用意されており、上手に活用すれば節税が可能です。
相続した土地で検討できる特例には、以下の2つがあります。
- 相続した空き家の特例
- 取得費加算の特例
相続した空き家の特例
相続した空き家の特例とは、相続した空き家を売却した際に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です1。
この特例を適用すれば、売却の利益が3,000万円以下であれば税金が発生しません。
この特例は基本的に「居住用財産」が対象となります。
つまり、相続時にその土地に居住用の家屋が建っていた場合に適用が検討されます。
なお、その後家屋を解体して土地のみとなったケースでも、以下のいずれかの状況であれば特例が適用可能です。
- 家屋を取り壊している場合
家屋を取り壊すことで居住用財産が消失した場合、このケースには専用の適用条件が設けられています。たとえば、取り壊しの実行時期や解体後の売却時期など、一定の期間内に手続きを完了する必要があります - 滅失した場合
天災やその他の不可抗力により家屋が滅失した場合も、特例の対象となりますが、こちらも滅失の認定やその後の売却時期など、条件が異なります。
特例の適用には空き家の築年数など細かな要件があり、その中には相続後3年後の年末までという時期の条件があります。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、支払った相続税の一部を譲渡所得計算時の取得費に加算できる特例です2。
譲渡所得は「売却額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算します。
取得費が取得にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用、特別控除は前述の空き家の特例などの特別控除です。
取得費に相続税の一部を上乗せできるので、利益の軽減ができ、課せられる税金も少なくなります。
こちらも、適用できるのは相続税申告期限から3年という期限があるので注意しましょう。
土地を売るのと貸すのはどっちが お得？
土地を活用しない場合、売却か貸し出すという選択肢を検討できます。
ここでは、売るのと貸すのはどちらがおすすめかを解説していきます。
中長期的に収入を得たいなら賃貸
土地を貸し出すことで、賃料収入を得られるというメリットがあります。
また、土地の貸し出しは長期間借りられることが多いため、中長期的な安定収入につながる可能性があるでしょう。
将来自分で活用するまでの間、固定資産税分位を賄えればいいと考えているなら、貸し出しが適しています。
ただし、貸し出しても借り手がつくとは限りません。
借り手がつかなければ賃料を得られずコストは自己資金で対応することになるので、ただ所有している状態と変わらないでしょう。
土地の活用は選択肢の幅が広く、立地によって適した活用方法は異なります。
さらに、活用方法によっては初期費用が高額になり赤字になるリスクもあるものです。
活用検討の際には、徹底的に需要をリサーチし、中長期的な収支シミュレーションを行わなければなりません。
活用方法に悩む場合は、不動産会社など土地活用のプロに相談するのもよいでしょう。
すぐにまとまった資金が必要なら買取
将来活用の予定がない、土地活用の手間やコストをかけたくないなら売却がおすすめです。
売却することで管理の手間やコストから解放され、まとまった売却金を得られます。
土地の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入る売却方法です。
一方、不動産会社に直接売却する方法が買取になります。
売却に時間の余裕があり、少しでも好条件で売りたい方や、立地が良くすぐに買い手がつく土地であるなら仲介が適しているでしょう。
相続税に間に合わせたい、売りにくいけどすぐに手放したい、すぐに資金が欲しいという方は買取がおすすめです。
少しでも高く売却したいなら一括査定
仲介・買取いずれにしても、査定額は不動産会社により大きく異なります。
少しでも高値で売却したいなら、一括査定でできるだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。
ただし、査定額だけで不動産会社を決めるのはおすすめできません。
仲介では査定額が高くても、媒介契約のために高値が提示されているだけの場合があります。一方、買取では契約後に手数料などが請求されるケースもあります。
査定額だけでなく、以下のような要素も比較し、信頼できる不動産会社を見極めることが大切です。
- 実績
- 評判や口コミ
- サービス
- 担当者の人柄
- 根拠やリスクなどしっかり説明してくれるか
イエウリでは、仲介・買取両方の一括査定に対応しています。
また入札方式を採用しているので、他の一括査定のように査定してもらえる不動産会社の数に上限がなく、より多くの査定額を比較可能です。
仲介・買取で悩む場合も、両方の査定結果を比較して売却方法を決めるとよいでしょう。
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まとめ
土地を所有していても固定資産税や管理の手間がかかるので、活用しない場合は売却が適しています。
一方、土地を所有し続ければ自分や子どもが活用できたり、収益を得られるなどのメリットもあります。
相続や活用の希望、今後の土地の価格などを踏まえて、所有か売却かを判断するとよいでしょう。
