建物が古く買い手がつきにくいケースでは、更地渡しにするとスムーズに売却できる可能性があります。
しかし、更地渡しではトラブルに発展するケースもあるので、注意点を理解しておくことが重要です。
この記事では、更地渡しのデメリットと注意点、解体前の確認事項などを詳しく解説します。
土地の更地渡しとは
土地の更地渡しとは、売買契約後に建物を解体し更地にして引き渡すことを条件とした売却方法です。
主に古家付き土地の売り出し時に利用されるケースで、解体費用は売主の負担（売買契約後に売主が解体してから引き渡す）となります。
古い建物がついた土地は古家付き土地と呼ばれ、その売却方法には更地渡しと現況渡しの2種類があります。
更地渡しが古い建物を解体して更地で引き渡すのに対し、現況渡しは古い建物はそのままにして引き渡す方法です。
そのままの状態で引き渡すことから「現状有姿（げんじょうゆうし）」と呼ばれることもあります。
また、更地渡しは解体に伴う費用は売主が負担するのに対し、現況渡しで解体する場合は費用の負担は買主になるという点も異なります。
ただし、更地渡しの明確な定義はありません。
基本的には契約書に更地にする旨を特約で盛り込んで契約を結びますが、工事の範囲や対象は契約内容によって異なります。
そのため特約内容によっては買主とトラブルになるケースもあるので注意が必要です。
土地の更地渡しのデメリット・注意点
土地の更地渡しのデメリット・注意点として以下の3つが挙げられます。
- 更地にしてから売却するのと比べて土地を探している人への訴求が弱くなる
- 解体費用がかかる
- 解体の範囲を巡ってトラブルに発展する可能性がある
それぞれ見ていきましょう。
更地にしてから売却するのと比べて土地を探している人への訴求が弱くなる
土地を求めている人は更地を候補として物件を探すことが多いです。
初めて家を建てる人にとって、古家付き土地の建物を解体して、建物を再建築することがイメージしづらいのがデメリットになってしまいます。
古い建物があることで内覧時の印象が悪くなりやすく、買主も新しく自分の家を建てたときのイメージをしにくくなってしまうのです。
さらに、地中埋設物や地盤・土地の状態などを契約前に確認しにくいことも売りにくさにつながる要因です。
解体費用がかかる
現況渡しなら解体費は買主の負担になりますが、更地渡しでは解体費は売主の負担です。
建物の状態にもよりますが、木造戸建ての解体なら100万円以上かかるケースも珍しくありません。
とくに、解体中に地中埋設物が見つかったとなれば除去のために費用が高額になる恐れもあります。
築年数が古い家では昔の基礎など地中埋設物が発見されるケースも多いので、注意しましょう。
高額な解体費の負担があると手元に残るお金が少なくなりかねないので、事前に解体費の見積もりを取って売り出し価格を決めるようにしましょう。
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解体の範囲を巡ってトラブルに発展する可能性がある
更地渡しでは、買主と解体範囲の認識がズレてトラブルに発展するケースがあります。
たとえば、ブロック塀は隣地所有者の物だから残したところ、買主はブロック塀まで撤去すると思っていたことで揉める可能性があるのです。
また、解体時期や解体後に整地 までするかしないかでトラブルになるケースもあります。
事前に買主としっかり話し合い、契約書にも細かく記載しておくようにしましょう。
土地の更地渡しのメリット
土地の更地渡しのメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 土地を探している人も中古戸建を探している人もターゲットになる
- 建物の契約不適合責任が亡くなる
- 土地に関する瑕疵を見つけやすくなる
土地を探している人も中古戸建を探している人もターゲットになる
更地渡しを条件にしていても買主が合意すれば建物付きのまま売却が可能です。
更地渡しは建物が付いた状態で売り出すため、土地を探している人だけでなく建物を探している人もターゲットに含まれる可能性があります。
一方、現況渡しの場合、土地を探している買主にとっては建物の解体費用を自分で負担する必要があるので、避けられる可能性があるでしょう。
古家付き土地は、建物が古いからといって活用できないわけではありません。
古い家を古家付き土地として売るか中古戸建として売るかは、売主の販売戦略次第です。
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建物の契約不適合責任がなくなる
契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合が見つかった場合に問われる売主の責任です。
建物の場合、告知していないシロアリ被害や雨漏り・傾きなどの不具合で問われるリスクがあります。
古い建物は、売主も把握していない不具合も多く契約不適合責任を問われるリスクが高くなるのです。
その点、更地渡しなら建物は解体するので、契約不適合責任を問われることはありません。
契約不適合責任が問われると、売主は補修費や代金の減額・損害賠償請求・契約解除を求められ、売主の負担は大きくなります。
建物の契約不適合責任が問われなくなるので、安心して売却を進められるでしょう。
ただし、土地については契約不適合責任が問われるリスクは残るので注意が必要です。
土地に関する瑕疵を見つけやすくなる
現況渡しの場合、引き渡し後に買主が解体してから土地の瑕疵（不具合）が見つかるケースがあります。
よくある瑕疵としては、地中埋設物が見つかった・地盤が弱い・土壌汚染が挙げられます。
これらの瑕疵が見つかった場合、契約不適合責任が問われると損害賠償請求などを受ける恐れがあるのです。
更地渡しの場合、引き渡しまでに売主が解体するので土地の瑕疵を見つけやすくなります。
仮に瑕疵が見つかった場合でも、引き渡しまでに対処すれば契約不適合責任は問われません。
古家付き土地で建物を解体する前の確認事項
古家付き土地では建物の解体によるトラブルが起こりがちです。
解体前に、以下の3つの項目をチェックするようにしましょう。
- 再建築不可の物件ではないか
- 解体費用は誰が負担するか
- 解体の範囲が明確になっているか
再建築不可の物件ではないか
再建築不可物件とは、今建っている建物を解体すると新築できない土地です。
再建築不可物件になる主な要因が接道義務を満たせないことにあります。
現行の建築基準法では、幅4m以上の道路に土地が2m以上接するという接道義務を満たせなければ建物が建築できません。
しかし、建築基準法以前の建物はこの基準を満たしていないからといって、違法にはならないのです。
建築基準法以前の道路は幅が狭く、道路に接していても接道義務を満たせないケースがあるので注意しなければなりません。
再建築不可物件は新築できないので活用が難しく、買主から避けられやすくなります。
再建築不可物件は建っている建物のリフォームは可能なので、解体せずにリフォームして売却するなど別の活用の検討が必要でしょう。
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解体費用は誰が負担するか
更地渡しの場合、基本的には解体費用は売主が負担します。
しかし、契約によっては売主と買主で割合を決めて按分するなど対応は分かれるのです。
解体費用の負担が明確になっていないと、売主と買主も認識のズレでトラブルになります。
事前に売主・買主で解体費用の負担について合意し、その旨は契約書にしっかり明記するようにしましょう。
解体の範囲が明確になっているか
更地渡しでは解体範囲でのトラブルもよくあります。
地中埋設物が出た場合の処理の有無や庭の処理・整地の仕様などはトラブルになりがちです。
解体範囲について売主と買主の認識がズレていると、解体後に買主からイメージが異なることによるクレームが入る可能性が考えられます。
この場合、再度解体や整地工事が必要になると余分に費用がかかるだけでなく、費用の負担についてもトラブルになります。
状況によっては、解体までしたのに買主と揉めて契約が白紙になる可能性もあるでしょう。
解体範囲についても、事前にしっかり話し合い契約書に明記するようにしましょう。
更地渡しに関するよくある質問
最後に、更地渡しに関するよくある質問をみていきましょう。
解体更地渡しの物件でそのまま引き渡すことはできる？
買主の合意があれば、解体せずにそのまま引き渡すことが可能です。
ただし、この場合買主から解体費用分の値引き交渉を受ける可能性があります。
また、建物をそのまま引き渡すと契約不適合責任のリスクが伴う点にも注意が必要です。
古家付き土地の場合、土地として売却するため一般的には建物の契約不適合責任は免責になりますが、不動産会社に確認するようにしましょう。
古家付き土地で更地渡しを交渉できる？
売主が現況渡しを希望している場合は、売主との交渉次第になってきます。
現況渡しの場合、解体費用分を考慮して相場よりも値下げしているケースもあるので、そのままの価格では更地渡しに応じてくれない可能性もあるでしょう。
更地渡しはブロック塀も含まれる？
ブロック塀を含むかどうかはケースごとに異なるので、確認する必要があります。
ブロック塀の所有者が売主ではなく隣地の所有者の場合、解体範囲に含まれないのが一般的です。
建物以外にブロック塀などの構築物があると解体範囲でトラブルになりやすいため、事前にしっかり話し合い契約書内容も確認するようにしましょう。
まとめ
建物が古い場合、古家付き土地で更地渡しで売却することで、買主の幅が広がりスムーズに売却できる可能性があります。
更地渡しには、建物や土地の契約不適合責任のリスクを避けやすいという点もメリットです。
しかし、解体費用は売主の負担となり、解体範囲を巡ってトラブルも起きやすい点には注意しましょう。
更地渡しを検討する際には、解体費用を見越した価格設定や契約書に解体範囲を明確に記載するなどの対策も重要です。
古い建物であっても中古住宅として売却できるケースもあります。
まずは、古家付き土地と中古住宅両方のケースで査定してもらい適切な売却方法を選ぶようにしましょう。
