不動産取引を進めるうえで、思わぬトラブルの原因となる地中埋設物。その存在が契約不適合責任や追加費用の発生につながる可能性があるため、土地を売却する際には特に注意が必要です。
地中埋設物とは、地面の下に埋まっている不要な配管や建築廃材などを指します。たとえば、古い建物の基礎や使われなくなった配管、瓦の破片などが該当します。
これらが土地売買の際に問題となるケースは少なくありません。
本記事では、地中埋設物の基本的な知識から、その調査方法や撤去にかかる費用、そして土地売却時の注意点まで詳しく解説します。
地中埋設物とは
まずは、地中埋設物とは何かを解説します。
不動産売買においてトラブルの原因となるケースが多いため、売買を予定している方は理解しておきましょう。
地中に埋まっている配管や廃材などの廃棄物
地中埋設物とは、地面の下に埋まっている不要なものを指し、建設・不動産業界では「ガラ」と呼ばれることもあります。
- 古い建物の基礎部分
- 使われなくなった配管やケーブル
- 廃材
これらは土地の売買や建築工事の際に問題となることがあります。
地中埋設物が残っていると新たな建物を建てる際の障害となり、撤去や処理に追加の費用や時間がかかる場合があります。
そのため、土地を売却する前や建築工事を始める前に地中埋設物の有無を確認し、必要に応じて適切に処理することが重要です。
土地売却において埋設物があると契約不適合責任に問われる可能性がある
土地売却時において地中埋設物が存在すると、売主は買主に対して契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売買契約の内容と実際の物件の状態が一致しない場合に、売主が負う責任です。
例えば、売却した土地に未告知の埋設物があり、買主が想定していた建築計画に支障をきたす場合、売主はその撤去費用や損害賠償を求められる場合があります。
このようなトラブルを避けるため、売主は事前に地中埋設物の有無を調査し、存在が確認された場合は買主に正確に伝えることが重要です。
また、埋設物に関する特約を契約書に明記することで契約後の紛争を防げます。
地中埋設物調査とは
地中埋設物調査とは、土地の地下に埋まっている可能性がある障害物や構造物を事前に確認する調査です。
建物を建てる前や土地を売買する際におこなわれ、安全性やコストのリスクを減らす目的があります。
ここでは、地中埋設物調査の方法や時間について解説します。
調査方法
地中埋設物調査の方法には以下の3種類があります。
- 地歴調査
- 非破壊検査（地中レーダー探査）
- ボーリング調査
地歴調査とは、土地の過去の利用状況や歴史を文書や地図で調べ、地下に何が埋まっているかを推測する方法です。例えば、古い地図や過去の建築記録を確認し、以前にどのような建物や施設があったかを調べます。
非破壊検査は、地面を掘らずに、専用の機械で電磁波を使って地下の状況を調べる方法です。これにより、地中に埋まっている配管や構造物の位置を把握できます。
ボーリング調査は、実際に地面に穴を掘り、地下の状況を直接確認する方法です。これにより、地中の構造物や土壌の状態を詳しく調べられます。
これらの方法を組み合わせることで、地中埋設物の有無や位置を正確に把握し、工事の安全性と効率性を高められます。
調査時間
地中埋設物調査にかかる時間は、土地の広さや状況によって異なります。一般的な宅地であれば、調査は半日程度、約180〜240分で完了するケースが多いです。
ただし、土地の規模や地形、調査方法によっては数日かかる場合もあります。
例えば、地中レーダーを使用した調査やボーリング調査など、詳細な調査をおこなう場合は時間が延びることが多いです。
事前に土地の情報を収集し、適切な調査方法を選択することで調査時間を短縮し、効率的に進められます。
地中埋設物の撤去費用
地中埋設物の撤去費用は、埋まっている物の種類や量によって変わります。
例えば、コンクリート片の撤去には1立方メートルあたり 約1万2千円、木材の破片なら約5千円が一般的な費用です。浄化槽や古い井戸の撤去には、それぞれ約10万円かかる場合があります。
他には、地下室など特殊な設備がある場合は、解体・撤去が高額になることもあります。
費用は地域や業者によって異なるため、埋設物撤去を依頼する際は、複数の業者から見積もりを取って比較しましょう。
なお、解体工事の後で整地を行う際に地中埋設物が発見された場合、当初の見積もり費用に撤去費用が加算されることある点にも注意してください。
▼関連記事：地中埋設物を撤去する費用の相場を解説します
土地売却における地中埋設物の契約不適合責任について
土地売却の際は、地中埋設物があると契約不適合責任に問われ、契約解除や損害賠償請求される恐れがあります。
契約不適合責任を負わないためにも以下の3点に注意しましょう。
- 売却前に埋設物の有無を確認する
- 埋設物がある場合は事前に説明する
- 地中埋設物の撤去責任や費用負担について明確にする
売却前に埋設物の有無を確認する
売却前に埋設物の有無を確認しましょう。
前述した方法により埋設物の調査をおこない、埋設物が無いことを確認してから売却すればトラブルを避けられます。
特に取引履歴の無い古い土地や建物を売却する場合、過去に地中の調査をおこなっていない可能性が高いため、必ず調査しておきましょう。
埋設物がある場合は事前に説明する
地中に埋設物がある場合、売却前に必ず買主へ伝えましょう。
契約後に埋設物が発覚すると契約不適合責任に問われ、撤去費用や損害賠償請求を求められる恐れがあります。
売主が故意に隠す意図は無かったとしても、契約内容と相違の事実が発覚すれば契約不適合責任が適用されるため、埋設物があれば事前に買主へ伝えましょう。
なお、買主が売主に契約不適合責任を理由に費用等を請求できるのは、当該不動産の引き渡しから3カ月と期間を定めるのが一般的です。
地中埋設物の撤去責任や費用負担について明確にする
埋設物について「撤去するのは売主なのか買主なのか」また、「撤去費用はどちらが負担するのか」などを契約書に明記しておくことが重要です。
ただし、埋設物の撤去費用負担を買主にする特約を設けて契約した場合も、売主の契約不適合責任が完全に免除されるわけではありません。
契約内容と実際の物件状態が一致していない場合には、契約不適合責任が問われる可能性があるので注意が必要です。
そのため、契約前に売主は地中埋設物の有無を調査し、確認された場合は正確に買主へ説明することが求められます。
また、買主と協議のうえで、撤去費用や責任分担を明確にすることで、契約後のトラブルを未然に防ぎましょう。
▼関連記事：土地の売買で契約不適合責任が発生するケースとは？
地中埋設物が出てきた際の対処手順
地中埋設物が出てきた際は以下の手順で対処しましょう。
- 埋設物の種類や規模を調査する
- 不動産会社や専門家に相談する
- 発見した事実を速やかに買主に伝える
- 撤去する
埋設物の種類や規模を調査する
まずは埋設物の種類や規模を調査しましょう。
現地調査や非破壊検査などをおこなって埋設物の詳細を把握します。
調査することでスムーズに取引を進められます。
不動産会社や専門家に相談する
次に、不動産会社や専門家へ相談しましょう。
適切な対応方法や必要な手続きを熟知しているため、スムーズな問題解決をサポートしてくれます。
たとえば、解体工事中に地中障害物が発見された際には、専門業者に相談することで、適切な撤去方法や費用の見積もりを提供してもらえます。
また、地中埋設物が原因で法的トラブルが発生する可能性がある場合や、契約不適合責任に関する問題が懸念される場合には、弁護士などの法律の専門家に相談することが重要です。
弁護士は契約内容の確認や法的責任の整理、必要に応じて買主との交渉サポートを提供してくれます。
地中埋設物の詳細が把握できたら、速やかに不動産会社や専門家に相談し、適切な対策を講じましょう。
発見した事実を速やかに買主に伝える
専門家へ相談したら、発見した事実を速やかに買主へ伝えましょう。
- どこで発見したのか
- いつ発見したのか
- 何を発見したのか
- 処理はどうするのか
これらを伝えないで隠していると買主からの信頼を失い、トラブルに発展するかもしれません。
発見後は写真を撮り、状況を正確に伝えることでトラブルを未然に防げます。
撤去する
最後に、埋設物を撤去しまし ょう。
撤去作業は専門的な知識と技術を要するため、信頼できる解体業者に依頼しましょう。
依頼の際は事前に見積もりを取り、費用を確認しておくと安心です。
土地売却における埋設物に関するよくある質問
土地売却における埋設物に関するよくある質問をご紹介します。
埋設物でも問題ない物はありますか？
問題のない物もあります。
例えば、深く埋まっている基礎杭や、適切に処理された古井戸などです。これらは地中に埋まっていても特に生活に支障をきたさないため、問題ないとされています。
しかし、建築廃材や未処理の浄化槽などは、建物を建てるときに邪魔になる場合があります。
そのため、土地を購入する前には、どんな埋設物があるかを確認し、必要に応じて専門家に相談しましょう。
どのような埋設物が出てきますか？
以下のような埋設物が出てくる可能性があります。
- 以前の建物の基礎部分
- コンクリート片や瓦などの建築廃材
- 使用されていない古い水道管
- 浄化槽
- 井戸
- 大きな石や岩
- 古い排水管
これらの埋設物は、土地の価値や利用計画に直接影響を与えるため、事前の調査と確認が必要です。
特に、建物の建築を予定している場合、地中埋設物が工事の進行を妨げるケースがあります。そのため、土地購入前には専門家による地盤調査をおこない、必要に応じて適切な対策を講じることが大切です。
埋設物調査はどこに依頼すればいいですか？
埋設物の調査を依頼する際は、調査の目的に応じて適切な業者や機関を選びましょう。
インフラ事業者への確認
通信ケーブルや電力、ガス管などの埋設物については、各インフラ事業者に直接確認するのが一般的です。
事業者は、自社設備の位置情報を提供したり、調査窓口を案内してくれます。
事前にウェブサイトで手続き方法を確認するとスムーズです。
地盤調査会社や専門業者への依頼
古い建物の基礎部分や建築廃材を調査する場合は、地盤調査会社や解体工事を請け負う専門業者に依頼しましょう。
これらの業者は地中レーダー探査やボーリング調査など、より包括的な調査を行います。
不動産会社や解体業者への相談
土地の売却や建築計画が関連する場合、不動産会社や解体業者を通じて調査を進める方法もあります。これにより、調査から撤去作業まで一括して依頼できる場合があります。
埋設物調査の目的を明確にし、それに応じた適切な業者を選ぶことでスムーズに調査を進められるでしょう。
まとめ
土地売却時の地中埋設物について解説しました。
地中埋設物は、コンクリート片や瓦などの建築廃材や古い井戸などであり、地中にあることで土地の価値に悪影響を及ぼす恐れがあります。
土地売却時において埋設物がある状態で売ってしまうと、買主から契約解除や損害賠償請求されるケースも少なくありません。
土地を売る際は、地中埋設物がないか、適切な方法で確認することが大切です。
これから土地や建物を売ろうとしている方は、ぜひこの記事を参考に埋設物の調査をしてみましょう。
