袋地は特殊な土地であり、活用の難しさなどのデメリットから売却しにくい傾向があります。
しかし、袋地であっても売却を諦める必要はありません。
売れない理由や売るための対処法を押さえることで、売却できる可能性があります。
この記事では、袋地や囲繞地の基本、売却が難しい理由、高値で売却するための対処法を詳しく解説します。
袋地とは
そもそも袋地とはどのような土地なのでしょうか？
まずは、袋地の基本を解説していきます。
接道していない土地のこと
袋地とは、土地の四方を他の人の所有する土地に囲まれている土地です。
公道に接しておらず、他の人の土地を通らなければ道路に出られないため、無道路地とも呼ばれます。
なお、四方が道路に接していない場合でも、池や河川・海、崖などで遮られている場合は準袋路と呼ばれます。
袋地は道路に出るために周囲の土地を通る必要がありますが、袋地の住人であれば周囲の道路を通る権利が認められています。
ただし、好き勝手に通行できるわけではなく、通行料を支払うのが一般的です。
また、道路に接していないことから家を建てるための接道義務を満たせない土地であり、建物を新築できない再建築不可物件に該当します。
通常、建築基準法の道路に2m以上接道していない敷地は、建築が制限される（再建築不可物件）。
囲繞地とは
囲繞地（いにょうち）とは、袋地を囲む土地のことです。
囲繞地自体は道路に接しているため、接道義務を満たしていれば通常の土地同様に建物の新築はできます。
しかし、前述のとおり、袋地の住人は道路に出るために囲繞地を通る権利が認められており、囲繞地の所有者はこれを拒否できません。
自身の土地を他人が通行するという制限が生まれるため、袋地ほどではないとはいえ通常の土地よりも売却は難しくなるケースも多いのです。
ちなみに、袋地の住人が囲繞地を通行する権利には、以下の2つがあります。
- 囲繞地通行権
- 通行地役権
囲繞地通行権は、袋地の所有者に対して自動的に認められる権利です。
袋地の所有者は囲繞地の所有者に通行料を支払う必要があり、通行できる部分も最低限に制限されるなど、いくつかの決まりがあります。
一方、通行地役権とは袋地と囲繞地の所有者の合意で設定する権利であり、合意があれば通行料や通行範囲を自由に決めることが可能です。
袋地の売却が難しい8つの理由
袋地は特殊な土地であることから、通常の土地よりも売却がしにくいといわれます。
ここでは、袋地の売却が難しい理由をみていきましょう。
住宅ローンの審査に通らない
袋地は再建築不可物件に該当するため、住宅ローン審査が厳しくなります。
再建築できないことから土地の担保価値（ローンが返せなくなった時に銀行が得られるお金）が低くなり、住宅ローン審査に通らないケースも多いのです。
接道していない袋地は再建築不可物件に相当する。
そもそも金融機関によっては、再建築不可物件は住宅ローンの対象外となっているケースも珍しくありません。
住宅ローン審査に通らないと、買主は現金一括で購入する必要があります。
袋地は通常の土地よりも安くなるのが一般的ですが、それでも現金一括で購入が難しい人も多いでしょう。
資金の都合がつきにくいことから、買主から避けられてしまうことが考えられます。
そのままでは家を建てられない
袋地は接道義務を満たせないので新築できません。
仮に、すでに家が建っている場合でも、その家を解体してしまうと再建築ができないので注意しましょう。
すでに建っている家のリフォームは可能ですが、築年数が古いケースが一般的のため、リフォーム費用が高額になりリフォームしてもその後長期間住むのが難しい可能性があります。
購入後に自分の希望の家が建てられないことから、新築を希望する買主からは避けられてしまうでしょう。
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陽当たりや風通しが悪くなる
袋地は四方を別の土地に囲まれています。
その土地に建物が建っていると陽当たりや風通しが悪く、生活環境としては良くない場合があるのです。
敷地に余裕がないケースでは、周囲の家との距離が近くなり、視線や生活音が気になる場合もあるでしょう。
敷地に入るのに他人の土地を通らなければならない
袋地に入るには他人の土地を通る必要があります。
通行権を持っていて通行料を支払っている場合でも、毎日他人の土地を通ることにストレスを感じる人もいるでしょう。
とくに、囲繞地の所有者との関係性が悪いと通行もしにくく、通行料などのやりとりでもトラブルが発生する恐れがある点にも注意が必要です。
通行に気を遣う必要があることから、買主から避けられやすくなります。
給排水管が他人の土地の下を通る
袋地の物件では、給排水管も他人の土地を通ることになるため、工事が必要になった場合その土地の所有者の許可が必要です。
関係性が悪いと許可が得られない場合もあるでしょう。
許可が得られた場合でも、工事の騒音などで近隣トラブルに発展する恐れもあります。
購入後、給排水管工事が必要になると工事前に手間がかかり、さらに近隣所有者との関係性のストレスを抱えかねないことから売りにくくなってしまうのです。
解体費用が高額になりやすい
解体工事を行うには、敷地にトラックや重機を搬入することになります。
しかし、袋地は道路に接していないため、搬入できない可能性があります。
トラックや重機が搬入できないと手作業が必要になり工期も長くなるため、解体費用が上乗せされやすいのです。
これは、解体に限らずリフォームでも同様のことがいえます。
解体費用やリフォーム費用が高額になりやすいことから、購入時にそれらの工事を検討している人から避けられやすくなってしまいます。
災害時にリスクがある
道路に接していないことで、災害時に緊急車両が通行できず救助が遅れるリスクもあります。
たとえば、急病時の救急車や火災時の消防車が入れないことで、処置が遅れる可能性があるでしょう。
生活の安全性の確保に問題がある点は、長期で住み続けることを検討する人にとっては重要な問題のため売れにくさにつながります。
死角が発生しやすく防犯上の問題がある
災害だけでなく防犯上のリスクも高くなる点に注意が必要です。
四方を家に囲まれ公道からの視界が妨げられることで、空き巣などの犯罪者にとっては侵入しやすくなります。
とくに、四方を高い塀や樹木で覆うと資格になりやすいので注意が必要です。
セキュリティ面での不安を抱えやすいことも避けられやすい要因といえるでしょう。
袋地を活用する方法
袋地を相続するなどで所有することになった場合、以下のような活用方法を検討できます。
- リフォームして自分で住み続ける
- 賃貸に出す
- 売却する
それぞれ見ていきましょう。
リフォームして自分で住み続ける
再建築不可物件であっても、リフォームは可能です。
築年数が古くてもリフォームすれば問題なく住める場合もあるでしょう。
ただし、前述の通り接道していないことからリフォーム費用が高額になる、給排水管工事が必要になると隣地の所有者の許可が必要といった注意点もあります。
事前にリフォーム費用の見積もりや必要な許可などは確認したうえで、判断しましょう。
賃貸に出す
自分で住まない場合、リフォームして貸し出すという方法があります。
賃貸に出すことで毎月賃料を得られるので、固定資産税などを賄えるだけでなく手元に収入が入る可能性があるでしょう。
購入するにはデメリットのある土地ですが、賃貸ではデメリットが気にならないケースもあります。
ただし、賃貸に出しても必ず入居者が出るとは限りません。
賃貸ニーズは立地によっても左右されるため、エリアのニーズはしっかり調査してうえで検討するようにしましょう。
売却する
自分で活用するのが難しい場合、売却で手放すことをおすすめします。
活用しない不動産であっても毎年固定資産税はかかり、さらに建物などの管理の手間や費用が必要です。
売却することでそれらの手間や費用から解放されるだけでなく、売却金を得ることができます。
しかし、袋地はそのままでは売れにくい物件でもあるので、売却にあたり対策が必要です。
売却時の対策については以下で解説するので参考にしてください。
袋地を高値で売却するための対策
袋地は売却が難しいですが、売却できないわけではありません。
また、条件によっては袋地であっても高値で売却できる可能性があります。
ここでは、袋地を少しでも高く売るための対策として以下の3つを紹介します。
- 隣地を購入して接道義務要件を満たす
- 隣地の所有者に売却する
- 買取に出す
それぞれ見ていきましょう。
隣地を購入して接道義務要件を満たす
隣地を買い足して接道義務を満たせれば、建物を新築できるので 買い手がつく可能性があります。
接道義務では、通常、幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していることが必要です。
たとえば、道路側の囲繞地から間口2ｍで自分の敷地までの延長分の土地を購入することで、接道義務を満たせます。
ただし、間口から敷地までが細長く伸びる「旗竿地」は使い勝手の悪さから価格が下がりやすく、売却もしにくくなります。
土地を買い取る場合は、少なくとも駐車スペースは確保できるように検討することが大切です。
また、購入するには自身の資金や隣地に余裕があることが必要となり、隣地所有者との関係性も重要になってくる点にも注意しましょう。
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隣地の所有者に売却する
第三者には使い勝手の悪い土地ですが、隣地の所有者は購入することで敷地拡大となりメリットになる場合があります。
隣地がすでに接道義務を満たしていれば、そのままでも新築が可能です。
とくに、隣地が狭く駐車場など活用に困っているようなら購入してくれる可能性があるので打診してみるとよいでしょう。
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買取に出す
袋地を売却したい場合、不動産会社が直接購入する「買取」という方法も選択肢のひとつです。
袋地は再建築不可物件にあたり、一般の買主が住宅ローンを組んで購入することが難しく、買い手がつきにくいのが実情です。
しかし、買取なら不動産会社との合意さえ得られれば売却が成立するため、比較的スムーズに売却できる可能性があります。
不動産会社が購入してくれる理由とは？
「袋地のような使い勝手の悪い土地を、なぜ不動産会社は買ってくれるのか？」と疑問を持つ方もいるでしょう
実は、不動産会社が袋地を買取するには、以下のような理由があります。
リフォームして再販売や賃貸運用が可能
再建築不可物件であっても、現存している建物を解体せず、建築基準法に触れない範囲でリフォームすれば、一定の需要を生み出せることがあります。
たとえば、古家をある程度リノベーションして賃貸物件として貸し出すことで、家賃収入が得られる可能性があるのです。
一般の個人だと敬遠しがちな立地条件でも、不動産会社は工事費用の見積もりやノウハウを活かしてリフォームや賃貸物件としての運用を行い、利益創出を目 指します。
周辺の土地をまとめて取得し、有効活用する
たとえば、隣地も同時に取得して再建築可能な土地にする・駐車場スペースを確保するなどの工夫によって、袋地を有効活用する手段が考えられます。
大きな土地として一体で売買すれば、接道義務を満たして新築可能な土地に変えられるケースもあります。
個人では多額の資金や手間がかかるため難しいですが、不動産会社は事業としてまとまった土地を取得することも可能なので、複数の土地をまとめて再開発や転用するといった戦略が取りやすいのです。
このように、専門知識や資金力のある不動産会社だからこそ、一般の買主が手を出しづらい再建築不可物件でも「買取」という形で応じてくれることがあります。
買取を検討する際の注意点
仲介よりも売却価格は下がりやすい
買取は不動産会社が事業として利益を得るため、仲介での売却価格よりも低くなる傾向があります。
短期間での売却が見込める
通常の売却（仲介）では買主探しに時間を要することが多いですが、買取の場合は交渉相手が不動産会社のみなので短期間で話がまとまりやすいです。
査定は複数社に依頼する
買取金額は業者ごとに異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
「袋地をできるだけ早く手放したい」「固定資産税や管理費用の負担をすぐに解消したい」といった場合は、価格は下がっても買取で早期に売却してしまうほうがメリットになるケースもあります。
「イエウリ」であれば仲介・買取両方の査定を進めることも可能なので、一度査定を受けてみて、仲介と買取のどちらが良いかを比較してみるのがおすすめです。
【成約実績 No.0493】
東京都 板橋区
道路の接道が2m無いため、
再建築不可となる本物件。個人の方が購入するにはハードルが高いため、
買取での売却を確定。全17社から提示を受け、
査定登録後、1ヵ月で売買契約となった。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#板橋区pic.twitter.com/G5VkYpRZUb— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) February 13, 2025
再建築不可物件の買取実績がある不動産会社が多数登録しているので、お気軽にご相談ください 。
信頼できる不動産会社をご紹介
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袋地の売却に関するよくある質問
最後に、袋地の売却に関するよくある質問をみていきましょう。
袋地の固定資産税はどうなる？
袋地は制限の多い土地であることから、固定資産税評価額が下がります。
評価額が低くなると固定資産税も低くなるのが一般的です。
ただし、建物を解体する場合は固定資産税の軽減措置の適用が外れてしまい、本来の高い税額に戻るので注意しましょう。
袋地の売却相場はどのくらい？
袋地は、同じ立地で接道義務を満たしている土地に比べ3割ほど価格が下がるといわれています。
しかし、隣接地の状況や立地・土地の状態などによっても価格は大きく異なるものです。
売却を検討する場合は、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼し、価格の比較をおすすめします。
囲繞地は売却できる？
囲繞地も売却可能です。
接道義務を満たしているなら新築も可能なので、スムーズに売却できる可能性があります。
ただし、囲繞地は袋地の所有者が通行するなど制限があり特殊な土地でもあるため、価格が下がるのが一般的です。
袋地でよくあるトラブルとは
袋地では、通行や工事を巡って近隣とトラブルになりやすい点に注意が必要です。
囲繞地を通る権利があるとはいえ、他人の土地を毎日のよ うに通行することになります。
また、給排水管工事などでは囲繞地の所有者の許可が必要になるケースもあります。
隣地の所有者と関わる機会が多くなるため、関係性によっては近隣トラブルに発展しやすいのです。
袋地の買取業者はどうやって探せばいい？
買取の査定は基本的に売却額になるので、少しでも高値を付ける業者を探すことが大切です。
買取査定額は業者によって異なるので、できるだけ多くの買取業者に査定依頼し比較検討しましょう。
イエウリでは、買取の一括査定も行っています。
数多くの買取業者が参画しているので、より高値を付ける業者を見つけやすいでしょう。
まとめ
袋地は、新築できない、生活環境が悪い、災害や防犯上のリスクがあるなどで売れにくい土地です。
売却を検討する場合は、隣地を買い取る、隣地所有者に売却するなどの工夫が必要になってきます。
買取であれば、袋地であってもスムーズに売却できる可能性があるので、価格が下がってもすぐに手放したいなら検討するとよいでしょう。
