不動産売却時の抵当権抹消手続きを解説！流れ・費用・必要書類を確認しよう

家の売却時に住宅ローンの残債が残っている場合、決済・引き渡しのタイミングで「抵当権抹消手続き」を行います。

抵当権とは「もし住宅ローンの支払いが滞った場合、金融機関が家を担保に差し押さえ・競売などができる」という権利のことで、住宅ローンを借りる時に登記簿に記載されます。

不動産の売却時は、決済で残代金を受け取る際、所有権移転登記と同時に抵当権抹消手続きを実施するのが一般的ですが、手続きの流れや費用、必要書類などを確認しておきましょう。

抵当権抹消の必要性

そもそも抵当権とは？

抵当権とは、簡潔に言うとその不動産を担保にとる、ということです。

聞き馴染みがあまりない方でも、住宅ローンなど金融機関からの借り入れで不動産を所有している人は、登記事項（または登記簿）に記載されており抵当権がついています。

抵当権はこのように登記されている

登記情報を確認すると、抵当権はこのように記載されていることが多いです。

「原因」に書いてある日に契約した金銭消費貸借契約（住宅ローンなど）の担保になっており、相手方は○×銀行です、ということを意味する内容が書いてあります。

住宅ローンを借り入れていた債務者が銀行に住宅ローンを完済すれば、抵当権に内容が書いてあったとしても担保に取られることはないのですが、完済した後は金融機関のほうから抵当権抹消の手続きはしてくれません。

自分で手続きを行う必要がありますが、せっかく完済したのであれば消したほうが良いでしょう。

不動産売却をするときは

抵当権は、法律上はついたままでも不動産売却をすることはできます。

しかしながら、ローン契約の担保となっている状態で物件を買う人はほとんどいません。

売却価格と手持ちの資金で住宅ローンを完済するのはもちろんですが、新しい住まいの頭金や引っ越しの費用も必要であれば、それも計算に入れておきましょう。

売却したい人は、抵当権を抹消した状態で売ることになりますので、ローンを完済して売る、ということは抵当権を抹消することを意味します。

売主はもちろん、買主や銀行にとっても絶対にミスは許されません。

この場合は司法書士に任せることになります。

相続があったとき

相続があったときは、相続した不動産の相続登記を行うことになります。

いったん不動産は全部調べることになると思いますが、その時に抵当権の有無と、その債務が残っているかを確認し、もし抵当権抹消をすることになれば、一般的に所有権移転を司法書士に依頼することが多いのでその時にまとめて依頼するのが良いでしょう。

自分で抵当権抹消をするのはどんなとき？

抵当権抹消手続き自体は自分でもできますが、抹消登記の実務は状況によっては司法書士などの専門家に任せることが良いとお話ししました。

自分で抹消するかどうかを検討する人は、例えば住宅ローンを完済した人です。

住宅ローン完済をした人、また不動産を担保にしてローンを完済した人は、自分でやることも検討してみることをおすすめします。

抵当権がそのままであることのデメリット

抵当権がそのままであっても大きなデメリットがあるわけではありませんが、そのままにしておくことで以下のような問題が生じることもあります。

売却できない

上の項目でお話した通り、物件の売却には抵当権抹消が必須であることがほとんどですので、抵当権がそのままであると売却ができません。

もし売却を決めた際に抵当権の記載があった場合は、仲介を依頼した不動産会社は抹消を勧めるはずです。

不動産を担保として新たなローンを借りられない

不動産は資産ですので、一定の評価のもと新たなローンを組む際に再度担保として使うことができます。

しかしながら、抵当権がついたままですと評価が下がってしまうこともあります。

後日抹消をしようと思ったときに不便になる可能性

このあとの手続きの欄で説明しますが、所有者側、金融機関双方に、記載内容に変化が起きてくる場合が考えられます。

その場合は書類が増えて手続きが煩雑になることもありますので、抵当権抹消の手続きはできるだけ早い段階ですると良いでしょう。

なお、ローンを完済したにもかかわらず抵当権をそのままにするメリットは皆無ですので、早めに手続きをされることをおすすめします。

自分でやる抵当権抹消手続きの流れや費用

抵当権抹消は不動産所有者自身で行うことが可能です。

ここからは、自分で抵当権を抹消する場合の手続きについてご案内します。

もし手続きを進めるにあたってわからないことがあった場合は、法務局で聞いてみるというのも一つの方法です。

もしお近くにあるような場合は直接訪ねてみましょう。

現在の登記情報を確認する

最初に、現在の登記情報を確認します。

登記事項証明書などを持っていて変更をしていなければそのままで良いですし、もし現在の登記情報がよくわからない方は登記情報を確認することをお勧めします。

昔は法務局に登記簿が保存されていてそれを見ることで確認をしていましたが、現在はデータ化されているので登記情報を取り寄せて確認してみましょう。

登記事項証明書を入手したら、まず「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」を確認してください。

「権利者その他の事項」に書いてあるのが現在の所有者です。

何行かある場合は一番下が現在の所有者です。

もし現在と違うようであれば、その変更も併せて申請する必要があります。

氏名（結婚や養子縁組など）の変更の場合、住所変更の場合などは現在の氏名・住所に変更が必要なので、方法を法務局に確認したり専門家に依頼することをお勧めします。

住所変更は、引っ越し回数が１回または複数回など、他の自治体にまたがるなどで用意する書類が変わってきます。

また、相続などで所有者が変わっている場合も、変更の登記をしないと抵当権の抹消ができませんので注意が必要です。

金融機関から必要書類をもらう

法務局に提出する書類を金融機関からもらいます。

ローンを完済したときにもらえる場合もあれば、こちらから頼まないともらえないこともあります。

法務局に提出する書類で金融機関からもらう書類は、原則以下の4つです。

登記識別情報または登記済証

抵当権を設定した際、つまりローンの契約を結んだ際に法務局から発行される書類です。

これは再発行ができないので取扱には十分注意してください。

もし紛失した場合は、抵当権の抹消手続きができないわけではありませんが大変面倒になりますので取扱に気をつけてください。

登記原因証明情報

「解除証書」「弁済証書」という書類です。

抵当権を抹消する原因（理由）を証明する書類です。

今回、なぜ抵当権を抹消するのかを、抵当権設定者である金融機関が証明する書類になります。

資格証明情報

金融機関は法人ですので、その法人を証明する書類が必要です。

金融機関の登記事項証明書が送られてくる場合が多いです。

費用はかかりますが自分で取得することも可能です。

代理権限証明情報

いわゆる委任状です。

抵当権の抹消登記は、所有者と抵当権者（金融機関のことです）共同で行うのですが、それを所有者に委任するという書類になります。

銀行からもらう書類で期限のあるものは「資格証明情報」で法人を証明するものが3か月以内となっています。

取り直しをすることも可能ですが、法人が合併や名前の変更などがあった場合は、そのことを証明する書類が必要です。

書類をもらってそのままにしておくと、もらう書類が増えることも考えられます。

登記申請書を作成する

金融機関からもらった書類とともに、申請書を作成し提出します²。

登記申請書の書き方

登記の目的 抵当権抹消（順位番号後記のとおり）

原因 令和○年○月○日　解除（又は「弁済」等）

⇒日付欄はローンを完済した日を記載します。解除　または　弁済は、金融機関からもらう「解除証書」や「弁済証書」に記載がありますので、そのとおり記入してください。

権利者

⇒所有者を記載します。登記事項と住所が一致していなくてはならないので、もし現住所が違う場合は先に修正する必要があります。また、共有名義の場合は共有者も記載します。

義務者

⇒義務者欄は金融機関の代表者を記載します。

添付情報

⇒登記識別情報、登記原因証明情報、会社法人等番号、代理権限証明情報などを記載する項目です。

登記識別情報を提供することができない理由（不通知、失効、失念、管理支障、取引円滑障害、その他）

⇒もし登記識別情報を用意できない場合はここに理由を記載します。

令和●●年●●月●●日申請 　　●●法 務 局

⇒申請日と、提出する法務局の名前を書きます。

申請人兼義務者代理人、連絡先の電話番号

⇒提出する人の氏名と連絡先を記載します。

登録免許税

⇒１物件あたり1,000円です。一戸建ての場合は、土地（一筆の場合）と建物それぞれで2,000円かかります。

不動産の表示

⇒以下は、登記事項に書かれた内容をそのまま記載しましょう。

法務局に持参する

提出する法務局は、その住所地を担当する法務局です。

▼外部リンク
・管轄のご案内｜法務局

上記リンクで該当する地域の管轄法務局が確認できます。

地方法務局、出張所など呼び方がまちまちですし、通例で「登記所」と呼んだりしますが、これらの名称は法務局のことを指します。

その不動産で担当できる法務局は決まっていますので、その決められた法務局に用意した書類を提出します。その際、認印を持参してください。

費用

登記費用といいますが、抵当権の抹消登記は一つの不動産あたり1,000円です。

一戸建ての場合は、土地と建物それぞれ一つになります。

もし土地が何筆かある場合は、それぞれ1,000円がかかります。

支払方法は、法務局内や法務局に隣接している場所で収入印紙を買い、それを登記申請書に貼って提出します。

念のため提出の時に貼らずに出して法務局の担当者に見てもらい、受理されるときに貼ると、書類に不備があったなどで作成し直さないといけない場合にも無駄にせずに済みます。

提出したあとは

法務局に提出した後は、登記が完了するまでしばらく待つことになります。

提出した書類の一部には金融機関に返却をしなくてはいけない書類もありますので、それにはコピーをつけて提出してください。

完了する日時を教えてもらえますので、その日時以降に必要があれば、書類を取りに行って完了となります。

自分で抵当権抹消をする場合の流れをおさらい

自分でやるか、司法書士に依頼するか

抵当権抹消登記は自分でやることも可能ですが、司法書士に依頼すれば簡単に済ませることも可能です。

自分で登記申請をするメリット

• 費用が安い
  登録免許税（1物件当たり1,000円）と交通費程度で済みます。
• 勉強になる
  法務局に行くことがめったにない人でも、不動産登記手続きの方法などを知る良い機会になります。

司法書士に任せるメリット

法務局に行きづらい場合

所有している不動産から離れている場合、抵当権抹消登記はその法務局でしか受け付けてもらえないので交通費を考えると司法書士に任せたほうが良い場合があります。

もし法務局に交通費をかけて行って、受理ができないとなると再度行く必要があります。

また法務局の開局時間は平日の日中のみです。

その時間に行きづらい方も多くいらっしゃるでしょう。

その不動産を所轄する法務局が遠い場合は、司法書士へ依頼するのが便利です。

相続や住所変更など追加の手続きが発生している場合

相続登記を行っていない場合や住所変更がある場合などは、追加の手続きが発生します。

これらの手続きも登記もしようと思ったら自分でできますが、もし知識があまりない方であれば任せてしまっても良いと思います。

相続登記がなされないと抵当権抹消登記もできません。

司法書士に依頼するには

司法書士にお任せしてラクに手続きを完了しようと思った場合、これまでに付き合いのある司法書士がおらずどのように頼めばよいかわからない、というのが案外一番のハードルだと思います。

そのような場合、不動産会社は司法書士とお付き合いがありますので、紹介してもらうこともできるでしょう。

また現在ではネットでも探せますので、物件の近くの司法書士を中心に相談しても大丈夫です。

手続き費用は、1物件あたり2〜3万円前後が相場になっています。

まとめ

いかがでしたか？抵当権の抹消登記は自分でもできますし、書類をもらって自分で登記申請書を書いて提出するだけなのでそれほど難しいことはありません。

また費用も1物件あたり1,000円なので、決して大きな費用ではありません。

抵当権がそのままになっていてメリットは一つもありませんので、住宅ローン完済のあとは早めの抵当権抹消をおすすめします。

もし住所変更や相続が発生している場合や、不動産の場所が遠い人、法務局に行けない人などは、司法書士におまかせすることも検討してみても良いでしょう。