古い家がある状態で、土地を持っているのですが…。そのまま売るべきか、更地にして売るべきか、思案しています。
「古家付きの土地」ですね。古くても家があればすぐに住めますし、家を建てたときのイメージもしやすいです。そして、家が建っている方が、土地の固定資産税も安くなるので、メリットはいろいろとあります。
そのまま住んでもらえるならいいですが、結構古い家なので…。解体するとなったら、買主にとっては手間になりますよね？
買主が新築の家を建てようとしているなら、解体費用分の値引きを要求することもあります。あとは、ボロボロの家とはいえ、住宅を売るとなったら瑕疵（＝欠陥）に対して負うべき責任もありますね。
更地にして売った方がお得なのは、どんなケースですか？
交通の便が良い土地、早めに売却が見込める土地ですね。その理由とあわせて説明していきますね！
古家付き土地で売るメリット6つ
販売上は無価値とされる古家ですが、あえて家を残したままで売却するとどうなるのでしょうか。
まずは買主側の立場から、どんなメリットがあるのか見ていきましょう。
メリット①すぐに住むことができる
直前まで売主が居住していた家であれば、買主は契約後すぐにその家に住むことが可能になります。
転勤による急な引越しや以前住んでいた家を売却した場合でも、仮住まいを経ることなく入居できるので、費用面の節約になります。
メリット②新築したときのイメージができる
更地だと、実際に家を建てた際の状況がイメージしづらい面があります。
しかし、古家があると、いわば原寸大の模型があるようなもの。
取り壊して新築物件を建てる場合も、家からの見晴らしや日当たりの状況等を自分の目で確認することができます。
メリット③住宅ローンを融資してもらえる
更地を購入する場合は、住宅ローンは融資してもらえません。
融資してもらえるのは、家の設計が完了して、施工会社と工事請負契約を締結した段階ですので、まずは土地の購入に必要な代金を「つなぎ融資」で用意するといったプロセスを経る必要があります。
古家付きの土地だと住宅ローンの融資対象になりますから、資金繰りの面でも購入できる条件が整います。
メリット④再建築不可物件でも住むことができる
再建築不可物件を更地にすると、もうその敷地に家を建てることはできません。
古家付きの土地だと、たとえその土地が再建築不可物件であっても、住み続けることが可能です。
メリット⑤既存不適格のまま維持できる
建ぺい率の指定がなかった時代に建てられた住宅の中には、現在指定されている建ぺい率を超えるものが存在しています。
こうした建物は、いったん更地にすると、次に新築する際は指定建ぺい率1内に納める必要があります。
しかし、古家付き土地の場合は、構造材に大きく手を加えなければ、たとえ指定建ぺい率を超えていても既存不適格建物として合法的に存続することが可能なのです。
一定規模を有する住宅が必要な買主にとっては、古家付き土地の方がメリットがあることになります。
メリット⑥固定資産税が安い
建物が存在する土地の固定資産税は「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、最高で本来の税額の6分の1まで減額されます。
更地にすると、この特例が適用されないため固定資産税額も最大で6倍に跳ね上がります。
固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課せられます。
売主の立場だと、更地にしていつまでも売れないと、高くなった固定資産税を払い続けなければいけません。
その点、古家付きの土地であれば特例措置が適用されるので、腰を落ち着けて売却活動を進められます。
古家付きで売るデメリット3つ
反対に、古家付きの土地で売る場合のデメリットを把握しておきましょう。
デメリット①契約不適合責任（瑕疵担保責任）がある
いくらボロボロで無価値の住宅でも、住宅を売却した場合は、契約不適合責任を問われることがあります。
これを避けるためには、売買契約に契約不適合責任免責という特約をつける方法がありますが、その場合であっても想定外の不備が明らかになれば、買主から責任を追及される可能性は否定できません。
従来は、家を売った後に、隠れた瑕疵＝不具合（雨漏りやシロアリの被害など）が見つかった場合、売主は買主に対してその責任を負う「瑕疵担保責任」が民法で規定されていました。2020年4月の民法改正により、「瑕疵」の概念が無くなり、売主は「契約書に記した状態で物件を引き渡す」という義務を負い、契約書に記載の無い欠陥等に対して責任を追う「契約不適合責任」の概念に置き換わりました。
デメリット②解体する手間がかかる
買主が新築の住宅を建てる予定をしている場合は、古家付きの土地だと解体の手間がかかるために、購入を見合わせることがあります。
また購入に際して、解体費用相当分の値引きを求められることがあります。
一般的な木造住宅の解 体費用相場は坪単価3～4万円程度です。
地下室など、特殊な構造の設備がある場合、さらに費用がかかってしまうケースもあります。
デメリット③地中埋設物が発覚する可能性がある
古家付き土地を購入した買主が、古家を解体したことによって、地中埋設物(井戸など)が掘り起こされることがあります。
この場合、買主から地中埋設物の撤去費や処分費を請求されることになります。
更地にして売るメリット4つ
それでは古家を解体して更地にして売るとどのようなメリットがあるのでしょうか。
メリット①売却しやすい
更地にすることで、いろいろなニーズをもった買取希望者に対応できます。
特に家が多くある都心部では更地自体が珍しいので、購入希望者も多く、売却活動を始めたばかりの早い段階での売却が期待できます。
また住宅に限らず、駐車場として土地利用したい人にも売却が可能になります。
メリット②査定額が高くなる
更地の物件は売却しやすいために、査定額も古家付き土地よりも高くなる傾向があります。
ただし、不動産会社から訪問・電話・チラシといった手段で「この家を買いたい人がいます」という営業があり、話を聞いてみると「高く売るためには測量や解体が必要だから、専門の業者をウチから紹介します」などと言って費用負担を求められた場合は、悪質な営業行為の可能性があります。
そのような場合は他の不動産会社にも話を聞いてみたり、自分で周辺の不動産相場を調べてみたり、解体工事の見積もりを自分でも確認したりといった方法で、詐欺的な営業に引っかかって損をせずに済みます。
周辺の不動産取引情報から相場を確認する方法は、下記ページで解説しています。
メリット③契約不適合責任が発生しにくい
建物が存在しないので、売却後買主から契約不適合責任を問われる心配は小さいと言えます。
ただし、土壌汚染や埋蔵物、地盤の状態によっては瑕疵が認められることもあるため、事前の告知や売却前の地盤調査も検討しなければいけません。
メリット④地盤調査ができる
更地にすると地盤調査が容易に実施できます。
基礎の支持層が浅い位置にあることが判明すると、新しく建物を建てる際の除去費用が安くなるため、さらに高い価格で売却できることも。
更地で土地を売るデメリットとは？
更地で土地を売るデメリットは、古家付きの土地を売却する際のメリットが消滅することです。
具体的には、次のようなことが挙げられます。
- 買主が、この土地に住むまでに日数を要する
- 新築をしたときのイメージがしにくい
- 住宅ローンを融資してもらえない
- 再建築不可物件は建築ができなくなる
- 既存不適格が適用されなくなる
- 固定資産税が高くなる
更地で売った方が得なケース
古家付きの土地の売却に関するメリットやデメリットは分かりました。
それではどのような土地であれば、古家を解体して更地で売った方が得だといえるのでしょうか。
交通の便が良い土地
交通の便が良い土地や商業地に近い場所は、土地そのものに人気が集まるので、古い家が建っている状態よりも更地にした場合の査定が高くなる傾向にあります。
古家の解体は、1坪当たり4万円が相場であることから、120平方メートル程度の標準的な住宅だと解体費が150万円になります。
これだけの費用を注ぎ込んでも更地にした方が高く売却できる見込みがあれば、家を取り壊してから売った方が得だといえます。
他には、間取りがその地域で家を探している人のニーズに合っていない場合は、建 物を取り壊してから宅地として売り出した方が需要が高くなり、売れやすい・高く売れる場合もあるでしょう。
早期の売却が見込める土地
更地で売却するデメリットとして、所有している間の固定資産税が高くなるというものがあります。
たとえば、現在年に10万円の固定資産税を納めているとすれば、更地にした翌年から固定資産税は60万円になります。
この状態が何年も続くとしたら、やはり古家付きの土地のままにしておいた方がメリットあるといえますが、周囲の取引状況等から早期の売却が見込めるのであれば、更地にして売却した方が得だといえます。
古家付き土地で売却した方が得なケース
それでは古家付き土地で売却した方が得なのはどんな住宅なのでしょうか。
伝統的工法で建てられた住宅
古家付き土地のままで売却した方が得なケースは、家そのものに魅力がある物件です。
伝統的な工法で建てられた住宅は、現在ではあまり建てられなくなっており、希少価値のある存在になっています。
このような物件をリフォームして、新しい事業を展開したいという人や老後は落ち着きのある住宅に住みたいと望む人などニーズは様々です。
このため、ある程度立地条件が良く、かつ昔ながらの伝統的工法で建てられた住宅であれば、古家付き土地で売却した方が、評価が高くなることがあります。
インスペクションを実施した住宅
古家が敬遠されてしまうのは、どんな不良個所があるのか分からないといった、いわば「ブラックボックス」があるからです。
買主のこうした不安を解消するためには、既存住宅状況調査(インスペクション)を実施する方法が有効です。
インスペクションを実施することで、重要事項説明の際に「建築状況調査の結果概要」を買主に提示できるため、安心して購入してもらえます。
インスペクションの実施は買主ばかりでなく、売主にもメリットがあります。
古家付き土地で売却する場合の懸念材料である契約不適合責任を追及されるリスクが大幅に軽減されるからです。
まとめ
古家付き土地の売却は、更地にした方が得か損かの判断は、物件の状況によって異なってきます。
売却したい物件の魅力が何であるかを見極めたうえで、その魅力を最大に生かせる形で売却することが、取引を成功に導くことになります。
最善手を選択して、気持ちよく売却を進めましょう。
