不動産の売却では、敷地境界線が確定していないと、取引を成立させることが非常に困難になります。敷地境界線は土地を維持する砦となるものですから、そこが曖昧な不動産は誰しも敬遠してしまうのです。
この記事では、不動産売却における敷地境界線が、いかに重要であるかを明らかにしたうえで、境界明示はなぜ必要なのかについて解説をします。
なぜ敷地境界線を決める必要があるのか
敷地境界線は、隣家との境界を示す「民民境界」と、役所が管理する道路や水路などとの境界を示す「官民境界」があります。
敷地境界線は、常に自己所有地と他人所有地の間に存在しているものですので、境界線が定まっていない場合、両者の話し合いによって確定することになります。
近年の測量技術の向上により、敷地境界線は一度確定すれば、確定測量図と境界標によって、半永久的に揺るぎないものになります。
そして、敷地全周の敷地境界線が確定することによって、初めて敷地面積を算出することができます。単価の高い土地取引においては、わすが1平方メートル異なるだけで、価格が何十万円、何百万円と変わってきますから、極めて高い精度で敷地境界線を確定することが求められるのです。
なぜ敷地境界を巡るトラブルが発生するのか
日常の暮らしの中では、敷地境界トラブルが頻繁に発生することはあまりありません。しかし、土地の売買や相続などで敷地境界を確定させようとすると、一気にトラブルに発展することがあります。ここでは、どういったことが要因となって敷地境界のトラブルを誘発するのかについて解説します。
敷地境界を示すものがない
通常、隣家との敷地境界は、フェンスやブロック塀で仕切られているため、お互いに干渉することなく生活を営めます。しかし、敷地境界の確定が必要になった際に、敷地境界線がブロック塀の内側にあるのか外側にあるのかで揉めることがあります。
また高低差のある敷地では、敷地の高い側が自己敷地内で土留め擁壁を設置するのが一般的ですが、時として敷地の低い側の所有者が、敷地境界は擁壁の上部にあると主張することがあります。
勾配のある擁壁だと、敷地境界線が上部にあるのか下部にあるのかで、敷地面積は大きく異なってきますから、トラブルに発展するケースがあるのです。
一方的な測量図面が存在する
敷地境界の確定作業をすると、隣地所有者が古い測量図を持ち出してきて、これが敷地境界線の根拠だと主張する場合があります。こうした測量図は、ほとんどが現況測量図であり、相手方の一方的な思いで作成されたものですので、敷地境界の根拠にはなりません。
面積を優先に主張する
敷地境界を確定する際に、敷地境界線に異議を唱えるのではなく、敷地面積が、自分が認識していた数値よりも小さくなってしまうと、敷地境界線に錯誤があるのではないかと主張す ることがあります。
境界標の信ぴょう性を疑う
現地にきちんと施工された境界標があるにもかかわらず、隣地所有者が、「これは、自分が知らないうちに一方的に打ち込まれたものなので認められない」と主張することがあります。
境界標が紛失して再現できない
境界標がいつの間にか紛失している場合もトラブルの原因になります。現在の測量技術では、境界確定図をもとに正確に境界ポイントを再現することが可能ですが、測量精度の低かった時代に設置したものだと、測量図から再現できないことがあります。
等価交換を引き継いでいなかった
変則的な土地を隣家同士で一部交換をして、整形な土地として活用することがあります。
このとき、土地の所有権を示す境界（所有権界）と、法的に定められた境界（筆界）が一致していれば問題はありません。
しかし、単にフェンスを設置するだけで所有権を主張すると、代替わり（相続など）によって所有者が変わった際に、当時の経緯を知らない相続人同士で筆界と所有権界の違いをめぐるトラブルが発生することがあります。
敷地境界を確定するにはどうすればいいのか
開発許可などにより分譲された住宅であれば、最初から敷地境界線が明らかになっているために、基本的に売却の際のトラブルはありません。しかし、古くからある市街地においては、明確な境界線が存在しないことや経緯を知っている人が既に亡くなっているなどの理由でトラブルに発展することがあります。
このような場合に、どのようにして敷地境界を確定すればいいのかについて解説します。
測量図を作成する
境界を確定させるためには、測量図が欠かせません。手元に何の資料もない場合、作成する測量図は、「現況測量図」「確定測量図」「地積測量図」の3種類です。基本的には、データが重複しますから、現地の測量は一度でいいのですが、役割が異なるので、それぞれ作成をする必要があります。
これらがどういった役割を果たす測量図なのかを押さえておきましょう。
現況測量図
現況測量図は、自分が敷地境界線だと考えるポイントを基本にして測量をします。まずは、当該敷地の面積を把握しないと、その後の土地利用の方針が決められないために、周囲の認識とは関わりなく作成します。
また道路境界などの官民境界は、境界確定を依頼しても、すぐに合意をしてもらえるわけではありません。状況によっては数か月待ちということもあるので、官公庁の検討資料として作成をして提示をします。
また隣地との境界を確認する際にも、たたき台となる資料が必要なため、現況測量図として作成し、立ち合いの際の根拠資料として活用します。
確定測量図
確定測量図は、不動産取引において、最も重要な測量図です。確定測量図がないと、不動産取引は成立しません。所有する土地の根拠となる資料だからです。
当該土地と関係する隣接地所有者立会いのもとに境界確認を行い、作成をした測量図ですから、この図面を根拠に境界明示をすれば、土地を購入した買主が敷地境界問題でトラブルに巻き込まれる心配はありません。
地積測量図
地積測量図は、土地の表示登記の根拠となる測量図で、法務局に保管されています。地積測量図は、昭和35年から登記申請の必須書類となりましたが、当時の測量精度は大変低いものでした。
平成18年以降に座標値の記載が義務化され、さらに平成20年以降は、世界測地系データで図面が作成されるようになりました。
そのため現在では、たとえ工事などで一時境界標を外しても、極めて高い制度で再現が可能になっています。
地積測量図は確定測量図を基に作成されているので、不動産取引の際に地積測量図のみ提示された場合は、必ず確定測量図の提示を求めましょう。
測量図と公図の違い
測量図と混同されやすい資料に「公図」があります。
公図は、法務局で管理されている土地の概略図で、土地台帳附属地図、地籍図、14条地図など複数の種類がありますが、土地の境界を示す正式な証拠としては利用できません。
もともとは江戸時代の地図（字限図）を基に明治時代に作成されたものが多く、測量精度が低いためです。
境界明示をする
確定測量図だけでは、敷地境界を共通認識することはできません。現地に境界標で境界明示をすることで、初めて敷地境界線としての役割を果たすことになります。
不動産登記規則第77条では「現地に境界標があるときは地積測量図に記録しなければならない」としています。ここでいう境界標は「筆界点にある永続性のある石杭又は金属標その他これに類する標識」と定義付けられており、具体的な材質としては石、コンクリート、合成樹脂や錆びない鋼製で堅固に埋設されているものとされています。木杭や中空のプラスチック杭は 境界標としては認められません。
境界明示には、次のような要件が求められます。
- 正確性……精度の高い測量によって導き出したポイントに誰もが納得がいくように正確に設置する必要があります。
- 不動性……容易に移動しないものでなければ、境界標の価値はありません。境界標を垂直に打ち込み、コンクリートで根巻をして固定するなどの対応が求められます。
- 永続性……長年にわたり風雪に耐えうることが重要です。木杭やプラスチック杭は不適です。コンクリート杭が適していますが、石杭であれば、さらに永続性があります。
- 視認性……現地にいけば、誰の目にも見えるようにする工夫が必要です。土に埋没するような設置は不可です。
- 特定性……境界標の位置を特定できるよう、近くの目標物からの距離を記録しておきます。
- 証拠性……長年にわたって保持していくものですから、世代が変わっても証拠能力を維持しておく必要があります。設置に際しては、日付入りの写真で記録して、境界確認書と合わせて保存しておきます。
- 管理性……境界標の周囲の維持管理が行き届かないと、土砂崩れなどにより役割を果たさなくなることがあります。常にベストの状態で維持できるよう、適切な管理が必要です。
こうした恒久的に存在しうる境界標の位置が確定測量図と照合できて初めて安心して土地の取引を可能にすることができます。境界明示は、自分が購入しようとする物件のまさに標の役割を果たすのです。
確定測量図作成の流れ
不動産取引で最も重要な測量図が確定測量図です。それだけに用意周到に準備をしたうえで作成に臨む必要があります。この確定測量図は、どのような流れで作成すればいいのか解説していきましょう。
隣接地の権利関係を調査する
確定測量図を作成する際には、相手方の立会いが必要です。その際の相手とは、隣家に住んでいる人ではなく、その土地の所有者です。また公図上の土地の概要を押さえておく必要があります。このため、まず法務局で、当該土地及び隣地の「公図」「地積測量図」「全部事項証明書」を入手します。
この際、隣地は1件とは限りませんから、道路を含めたすべての隣地のデータを入手します。
道路境界の確定の要請をする
道路境界の確定ができているかを確認します。現地に境界杭が設置してあり、役所の明示図に記録があれば確定しています。確定していない場合は、確定の要請をします。
道路明示は、単に自己敷地と道路の取り合いだけで解決するものではありません。道路幅員が決まっているため、反対側の道路境界も同時に確定させる必要があります。このため道路明示には期間を要することになるので、早い段階から役所に申し入れる必要があります。
現況測量図の作成
確定測量図の基礎となる現況測量図を作成します。
境界の立会い
現況測量図や法務局で入手した書類をもとに、土地家屋調査士、当該地所有者、隣地所有者が立ち会い境界の確定をします。
筆界確認書の作成
立ち合いで境界が確定したら、土地家屋調査士が作成した「筆界確認書」という書類を2通作成して、当該土地所有者と隣地所有者が記名捺印をしたものをお互い保管します。
境界標を設置する
確定測量図に基づき境界標を設置します。その後、土地家屋調査士から関係書類を受領して、確定測量図に関する業務が完了します。
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筆界特定制度で筆界トラブルが解決できる
筆界特定制度とは、筆界のトラブルを、裁判によらずに法務局が行う手続きにより解決をしていく制度です。どのように筆界トラブルを解決するのか紹介しましょう。
筆界調査委員が調査する
筆界特定制度は、土地家屋調査士や弁護士などによって構成された筆界調査委員が、調査を行ったうえで、まとめた意見を参考にして、最終的に法務局の筆界特定調査官が筆界を特定する制度です。
筆界調査委員は、対象の筆界に関して、法務局や自治体に保管されている資料を調査し、現地を測量したうえで、当事者からのヒアリングを経て解決の道を探っていきます。
メリット：裁判と比べて解決が早い
筆界特定制度は、平成18年にスタートした制度ですが、それまでは、もっぱら裁判によって解決を図っていました。そのため何年もの期間を要する点が、当事者の大きな負担となっていました。
筆界特定制度も、非常に慎重さを要する作業なので、特定するまでに期間を要しますが、それても申請から10カ月～1年と裁判に比べると早い解決が望めます。
デメリット：所有権の解決にはならない
筆界特定制度は、その名のとおり筆界を確定させるものです。このため、そもそも所有権と筆界が異なっていることがトラブルの原因だった場合、この制度では所有権界を特定することができないので、まったく解決の力にはなりません。
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敷地境界でトラブルなく売却するにはどうすればいいのか
不動産を売却するに際して、境界線トラブルが発生すると、まったく売れないという事態にもなりかねません。敷地境界線トラブルにならないためには、どのような工夫が必要なのか解説していきましょう。
境界標を確認する
確定測量図や地積測量図があっても、現地の境界標が紛失していた場合はトラブルの原因になります。売却の有無にかかわらず、存在が不安定な位置にある境界標は定期的に存在を確認しておく必要があります。
日頃のコミュニケーションも大事
確定測量図を作成済で、そのとおりに境界標が存在している物件であっても、隣地の所有者が、敷地境界線の正当性を認めないという理不尽な発言をすることがあります。いくら正当性があっても、解決までに時間を要することになるため、売却活動上非常に不利益を被ります。
こういった主張をする場合、多くは日頃のコミュニケーション不足に起因しています。つまらない言いがかりで、せっかくの商機を逃さないためにも、日頃のコミュニケーションを怠らないようにすることも重要です。
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まとめ
敷地境界線は、最終的には、確定測量図が手元にあり、その図面と現地の境界標が一致していれば、どんな言いがかりに対しても対抗できます。
しかし古くからある住宅だと、敷地境界がしっかりと明示されていなかったり、確定測量図を作成していなかったりすることがあります。そうした状況の不動産を所有している場合、懸案を先延ばしにしておくと、隣地所有者が突然遠方に住む相続人に変わってしまって、まったく協議が進まないという事態にもなりかねません。
今はまったく売却の予定がないとしても、将来に備えて、現在の所有者が健康なうちに敷地境界を確定することをお勧めします。
