「地上権って何？」「借地権と何が違うの？」そのような疑問をお持ちの方もいるでしょう。
土地を借りる権利である借地権には、地上権と賃借権の2種類があり、権利の範囲などが異なります。
そのため、土地にどのような権利が設定されているかを理解しておくことが大切です。
この記事では、地上権の内容やメリット・デメリットから借地権・地役権との違いなどを分かりやすく解説します。
地上権とは？
建物を所有する目的で設定された地上権は、借地借家法上の「借地権」に該当します。
地上権とは、他人の土地を借りて建物を建てる権利の1つです。
民法では地上権を以下のように定義しています。
（地上権の内容）
第二百六十五条 地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。
土地を所有すると、所有権に基づいて建物を建てたり、土地を活用したりすることが自由にできます。
これに対して、他人の土地については、その所有権は土地所有者にあるため、原則として勝手に建物を建てて使用することはできません。
ただし、契約によって地上権を設定すれば、他人の土地であっても建物の建築や利用が可能になります。
地上権の特徴は、その権利の強さにあります。土地所有者の承諾がなくても、土地の貸し出しや建物の売却、担保設定などを行うことができます。
なお、地上権は借主側の権利が非常に強いため、通常の土地の賃貸借では、後述する「賃借権」が用いられます。
このため、実務上は建物所有目的の地上権が設定されるケースはごく稀です。
地上権の効力は地下にも及びます。たとえば、土地の下にトンネルや地下鉄を通す場合には、地上権が設定されるのが一般的です。
最近では、土地に太陽光パネルを設置して発電を行う際に設 定されるケースが増加しています。
借地権や地役権との違い
地上権と混同しがちな権利に「借地権」「地役権」があります。
借地権は「地上権」と「賃借権」の2種類
借地権とは、土地を借りて建物を建てる権利のことです。
借地や借家のルールを定めた「借地借家法」では借地権を以下のように定義しています。
（定義）第二条
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
つまり、地上権は借地権の1つです。
地上権と賃借権を合わせたものが借地権、という点を覚えておきましょう。
地上権と賃借権の違い
前述のとおり、借地権には地上権と賃借権の2種類があります。
地上権と賃借権の大まかな違いは以下のとおりです。
| 地上権 | 賃借権 | |
| 権利の種類 | 物権 | 債権 |
| 登記義務 | あり | なし |
| 売却などでの 地主の許可 | 不要 | 必要 |
| 抵当権 | 地上権に設定できる | 賃借権には設定できない （建物には設定可能） |
| 地代の義務 | なし | あり |
どちらも土地を借りて建物を建てることができますが、地上権は物権、賃借権は債権という点が異なります。
- 物権：物に対して直接支配する権利
- 債権：特定の 人に対して一定の行為を請求できる権利
物権は誰に対しても権利を主張できる強い権利です。
地上権でも地主の承諾なしで建物の売却や増改築、担保の設定ができるだけでなく、土地を地主の許可なく第三者に貸し出すこともできます。
地代はかかるケースもありますが、義務ではありません。
一方、債権は特定の人に対する権利であり、直接物を支配する権利ではありません。
賃借権では、地代を支払うことで土地を借りて建物を建てる権利を得ます。
建てた建物の権利は借主にありますが、建物の売却や増改築に地主の承諾が必要です。
土地を借りる契約で、地上権と賃借権のどちらを設定するかは当事者の話し合いで決められます。
しかし、地上権は地主に不利になることから、ほとんどのケースで賃借権が設定されます。
地上権と地役権の違い
地役権とは、自分の土地の利便性向上のために他人の土地を使用する権利です。
たとえば、自分の土地が道路に設置していない場合で、道路に出るために他人の土地を通る場合で地役権が設定されます（通行地役権）。
地役権と地上権はどちらも他人の土地を利用する権利ですが、土地を利用する目的が異なります。
地役権は自分の土地のために間接的に他人の土地を利用するのに対し、地上権は他人の土地の利用自体が目的です。
大まかには自分の土地のために通るだけなら地役権、その土地に建物を建てるなら地上権と覚えておくとよいでしょう。
▼関連記事：地役権とは
地上権が設定される2つのケース
地上権にはさらに「区分地上権」と「法定地上権」の2種類があります。
以下では、それぞれの内容と設定されるケースについて詳しくみていきましょう。
区分地上権
区分地上権とは、一定の範囲に設定される地上権です。
通常の地上権であれば、地上・地下・上空すべてが対象となりますが、区分地上権では「地下○mから○mまで」というように、地上権の対象となる範囲が設定されます。
区分地上権が設定される代表的なケースが以下です。
- 地下にトンネルや地下鉄をつくる
- 上空に高架道路をつくる
- 太陽光パネルを設置する
上記のようなケースでは、その事業を行う者が土地所有者と区分地上権を設定して土地を利用できるように契約します。
なお、地下に区分地上権が設定された場合、地上で自由に建築や掘削と行うと地下の安全性に影響が出る恐れがあります。
そのため、重量のある建物を建てられないなど、地上にも制限が生じる点には注意が必要です1。
法定地上権
法定地上権とは、抵当権の行使で建物と土地の所有者が分かれた場合に、設定される地上権です。
たとえば、住宅ローンの返済が滞れば競売により不動産は強制的に売却されます。
この際、建物のみ落札すると建物の所有権は落札者、土地はもとの所有者のままという形になります。
しかし、これでは建物の所有者は土地の権利がないので、競売により第三者が建物の所有権を取得しても利用できません。
このような場合で、建物の所有者が土地を利用できるように設定される（土地の所有者が建物の所有者に明け渡しを請求できなくなる）のが法定地上権です。
法定地上権が認められると、建物の所有者は地代を払うことで土地を使用することができます。
ただし、法定地上権は「抵当権設定時に土地上に建物が存在し、土地と建物の所有者が同じ」など成立条件が法律によって厳格に定められています。
また、一定の条件を満たせば土地の所有者は法定地上権の解除請求が可能です。
地主における地上権のメリット・デメリット
ここでは、地主側の地上権のメリット・デメリットをみていきましょう。
メリット
メリットとしては、以下が挙げられます。
- 地代収入を得られる
- 土地活用の手間やコストが必要ない
地上権を設定して第三者に貸し出すことで、毎月地代収入を得ることが可能です。
地代は借地期間中は得られるので、長期で安定した収入を得られる点はメリットといるでしょう。
また、土地の活用自体は借地人が行うので、地主は活用や土地管理のための手間や費用を掛ける必要はありません。
ただし、地上権は地代の義務はなく、契約によっては発生しないケースもあります。
さらには、借地人の権利が強いため、地主側のメリットはそれほど大きくありません。
デメリット
デメリットとしては、以下が挙げられます。
- 土地が返還されない可能性がある
- 土地を勝手に利用されてしまう
- 承諾料などは得られない
借地契約終了時に正当な理由がなければ借地契約が更新されるため、半永久的に土地が帰ってこない可能性があります。
また、地上権は借地人が勝手に売却や貸し出しができるので、知らない間に建物が転売されるなど自分の土地がどのように利用されるか分かりません。
賃借権では売却などで承諾料を得ることが可能ですが、地上権では勝手に売却できるので承諾料といった副次的な収入を得られないのもデメリットといえるでしょう。
▼関連記事：借地権は売却できます。所有物件の売買との違い・手順など を解説
借地人における地上権のメリット・デメリット
地主側にはデメリットの大きい地上権ですが、借地人は反対にメリットが大きい契約です。
ここでは、借地人側のメリット・デメリットをみていきましょう。
メリット
メリットとしては、以下が挙げられます。
- 地主の許可なく自由に使える
- 承諾料や更新料が必要ない
- 抵当権が設定できる
- 土地所有のコストを抑えられる
地上権では地主の承諾なしで建物の売却や建て替え、貸出が自由にできるのが大きなメリットです。
また、地上権が設定されている土地は通常の土地よりも安く購入できる可能性があります。
さらに、賃借契約になるので取得時に不動産取得税や毎年課税される固定資産税などの負担もありません。
通常の土地よりも取得費・ランニングコストを抑えられるので、土地活用や不動産投資としてのメリットも生じるでしょう。
デメリット
デメリットとしては以下が挙げられます。
- 地上権が設定されている土地はほとんどない
- 地代が発生する
- 賃借権より権利金や保証金が高額になりやすい
地上権であっても契約時に地代の定めがあれば地代を支払い続ける必要があります。
また、地上権は権利が強い分、契約時に高額な権利金や保証金が必要なケースも多いので注意しましょう。
そもそも地上権は地主に不利なため、設定しようという地主はほぼいません。
地上権が設定されている土地を探そうとしても、市場にほとんど出回っていない点もデメリットといえるでしょう。
まとめ
地上権は、他人の土地を借りて使用す る借地権の1つです。
同じ借地権である賃借権よりも権利が強く、地上権が設定されていると地主の承諾なしで建物の売却や増改築・貸し出しなどが自由にできます。
しかし、地下鉄工事などで区分地上権が設定されるケースはありますが、一般的な借地契約では賃借権がほとんどです。
賃借権と地上権の違いを理解したうえで、どのような権利が設定されている土地かをしっかりと確認するようにしましょう。
