「生産緑地の2022年問題」とは、生産緑地に指定された農地が、2022年に一斉に宅地化するのではないかという憶測に基づくものです。もし本当に生産緑地が一気に宅地化したら、不動産価格の下落が生じる可能性があります。
この記事では「生産緑地の2022年問題」の真実を明らかにするとともに、不動産価格への影響について解説します。
生産緑地とは
生産緑地の2022年問題とは何かを知るために、まず生産緑地がどのような制度であるのかを押さえておきましょう。
生産緑地制度について
生産緑地は、市街化区域内の農地を維持することを目的として設けられた制度です。
市街化区域は、都市計画法上「計画的に市街化を図るべき区域」とされていますが、その一方で、都市部の良好な環境を保つために農地を維持していく役割も求められています。
しかし市街化区域の農地は、宅地への転用が可能なことから、固定資産税の評価は類似した条件の宅地を参考にして算出されます。
営農を継続したい農業従事者にとって、宅地並みの税負担はけっして小さなものではありません。
特に地価の高い三大都市圏(首都圏、近畿圏、中京圏)においては、高額な固定資産税が、農地の宅地化に拍車をかける要因となりました。
このため国は、三大都市圏の市街化区域内農地の転用を厳しく制限する一方で、固定資産税を農地として評価する生産緑地制度を創設したのです。
生産緑地の制限
生産緑地は、所有者からの指定申出に基づいて、都・府・県が生産緑地地区として都市計画決定をします。
生産緑地地区に指定される要件と制限は次のとおりです。
- 面積が500平方メートル以上の農地であること……単独で500平方メートル以下であっても、他人地と一体化することで500平方メートル以上の農地になれば認められます。
- 原則として農地以外の土地利用は認められない……自宅、農業用倉庫、農作物の販売などの一部例外があります。
- 生産緑地地区として指定された告示日から30年が経過すると、買取申出をすることができる……買取りを申し出た日から3カ月以内に購入希望者がいない 場合は、上記の土地利用制限が解除されます。
- 主たる農業従事者が、故障などの理由で従事できなくなった場合は、買取申出をすることができる……上記と同様に最終的に土地利用制限が解除されます。
生産緑地のメリット
生産緑地は、基本的に30年間農地以外に利用できないという厳しい土地利用制限がありますが、それでもあえて農地所有者が生産緑地の指定申出をするのは、次のようなメリットがあるからです。
農地並み課税
市街化区域内の農地は、宅地への転用が可能であることから、固定資産税は状況が類似する宅地の評価額を基準にして決められます。
しかし、生産緑地地区に指定されると農地として評価されるため、固定資産税が大幅に引き下げられます。
相続税の猶予制度
生産緑地地区に指定されることで、相続税が納税猶予になります。
納税猶予制度は、基本的には免除制度です。
承継が発生したときに農業経営が行われていれば、親が納税猶予された税を子が負担することはありません。
生産緑地2022年問題とは
現在の生産緑地制度は、1991年施行された改正生産緑地法に基づきスタートしました。
生産緑地は所有者の指定申出によって指定される仕組みになっています。
生産緑地の指定申出は、毎年募集期間が設けられますが、受付初年度の1992年に申出が集中しており、現在の生産緑地の約80％が初年度に申出をしたものになっています。
「1992年に生産緑地に指定された農地」の買取申出が可能になる30年の期限が到来するのが、2022年です。
そのため、2022年に生産緑地が一斉に宅地化されるのではないかとの憶測が生まれました。
これがいわゆる「生産緑地の2022年問題」と呼ばれるものです。
2022年以降生産緑地はどうなるのか
約1万3千ヘクタールとされる生産緑地のうち、約1万400ヘクタールが、2022年に期限が到来します。
もしこれらの生産緑地が一気に宅地化されると、たしかに不動産価格への影響は大きいと考えられます。
しかし結論から言えば、不動産価格にそれほど大きな変動はないと考えられます。
なぜ、そう言い切れるのか、その根拠を解説していきましょう。
土地利用制限を解除するには
生産緑地は、農地以外の土地利用を厳しく制限していますが、この制限を解除する方法があります。
次の要件のいずれかを満たせば、制限解除の前提手続きである買取申出をすることができます。
- 主たる農業従事者の身体の故障により農業を続けることができない
- 30年の期限が到来した
- 主たる農業従事者が死亡した
農業従事者の身体の故障による買取申出は、市役所の生産緑地地区を指定する部署(都市計画課など)に提出します。
これを受け付けた窓口は、行政の関係部署に農地の買取の意向を確認します。
1カ月の間に買取を希望する部署が登場しなかった場合は、次に農業委員会が農業従事者に斡旋し、ここでは2カ月の期限が設けられます。
この合わせて3カ月の間に売買が成立しなければ、生産緑地の土地利用制限が解除されることになります。
これまでの経緯からいえば、行政の関係部署や農業従事者が生産緑地を買い取ったという事例はほとんどありません。
そもそも買取申出をする側が、億単位の希望価格を提示していることが多いため、取引が成り立つはずがないのです。
つまり、身体の故障を理由に買取申出をする農地所有者は、当初から公共機関や農業従事者への売却はまったく想定しておらず、予め開発業者への売却や自らがアパート経営をするといった土地活用を計画したうえで買取申出をしているケースが大半だということです。
30年の期限が到来した生産緑地はどうなる
国としても、この2022年を目前にして何も対策を講じていなかったわけではありません。
対応策として、生産緑地法を改正して「特定生産緑地」という制度を創設したのです。
30年の期限到来までに、生産緑地の所有者が特定生産緑地の指定を申し出れば、引き続き10年間は、これまでどおりの税制優遇を受けることができます。
さらにその先の10年後も、同じ手続きで延長できますから、生産緑地制度は事実上現行と何ら変わることなく持続することになります。
営農をやめたい所有者が期限到来までに買取申出をしてきた経緯を鑑みると、30年にわたり生産緑地を維持してきた所有者の多数は、特定生産緑地を選択するだろうと予測できるのです。
2022年以降の不動産価格はどうなる
特定生産緑地制度の創設によって、一斉に宅地化されるという危惧は解消されました。
しかし一方で、この30年の期限到来をきっかけに土地利用制限を解除しようとする動きは少なからず存在します。
2022年以降に、期限到来した生産緑地が不動産価格にどのような影響を与えるのかについて解説をしていきましょう。
制限が解除された生産緑地の土地利用像とは
生産緑地というと、広々とした農園を想像される方もいるのではないでしょうか。
ところが生産緑地に指定されているのは、首都圏、近畿圏、関西圏の政令指定市が中心であるため、広々とした大農園はむしろ少なく、まるでパッチワークのように、宅地に入り混じってまばらに存在している農地の方が多いのです。
このため、生産緑地の土地利用制限解除を選択する土地所有者が一定数いたとしても、総合病院、特別養護老人ホーム、ショッピングセンターといった一団の大規模な宅地をあちこちに生み出すことは想定しがたいというのが実情です。
また都市計画法上、開発許可は1,000平方メートル以上の敷地が対象ですが、これらの三大都市圏では、500平方メートル以上の敷地が開発許可の対象になります。
しかし従来農地として使用されてきた土地周辺は、幹線道路に至る道路幅員が開発許可基準に適合していない、いわゆる「開発不適地」であることが少なくありません。
つまり、生産緑地の行為制限が解除されたとしても、宅地に転用するのに十分な広さの敷地が確保できなかったり、開発許可が下りない土地だったりする農地が中心です。
宅地化されたとして も、小規模な分譲地や地主自らがオーナーになる共同住宅を目的とした土地利用が主流になると推測できるでしょう。
2022年以降の不動産価格への影響は
生産緑地の土地利用制限が厳しいとはいえ、これまで大勢の農業従事者が、身体の故障を理由に買取申し出をしてきました。
身体の故障を理由に買取申出をするには、医師の診断書に「農業を継続することが不可能である」旨の記載が求められますが、農業従事者の多くが高齢者であることを鑑みると、こうした診断書を得ることはけっして高いハードルではありません。
つまり、生産緑地の宅地化を図りたい人は、既に買取申出によりそれを実現していることになります。
したがって、30年間生産緑地を維持してきた農地所有者は、さらに生産緑地を維持したい意思のある人が多数派であろうと想定できることから、劇的な宅地の増加はないと考えるのが自然です。
こうした状況を踏まえると、2022年において、生産緑地の制限解除を根拠とした不動産価格への影響は、ほとんどないと考えられるでしょう。
まとめ
生産緑地は2022年に約1万400ヘクタールの農地が、30年の期限が到来することから、これらが一斉に宅地化するのではないかとの憶測が流れました。
しかし、生産緑地法の改正により、特定生産緑地の制度が創設されたことから、こうした危惧は沈静化しました。
各自治体では、現在特定生産緑地の募集を進めていますが、現時点では、一定数の宅地化は予測されるものの、大半が特定生産緑地を選択するのではないかと考えられています。
生産緑地の期限到来を根拠とした土地価格の暴落は想定しがたいことから、不動産の売却に際しては、生産緑地の2022年問題とは関わりなく、自分のタイミングの良いときが不動産の売り時だといえます。
