狭い土地はどんな活用方法がある？事例・アイディアを解説します

「土地を相続したけど狭くて活用できない」そんな悩みを抱えている方もいるでしょう。

しかし、狭い土地でもさまざまな活用方法があるので諦める必要はありません。

この記事では、狭い土地が活用しづらい理由や活用アイディア、活用する際のポイントや注意点について分かりやすく解説します。

あわせて、活用できないときの対処法も紹介するので、土地活用の参考にしてください。

狭い土地が活用しづらい理由

狭い土地、いわゆる狭小地には、何坪以下という明確な定義はありません。

一般的には10～20坪ほどの土地を狭小地と呼びますが、都心であれば15坪で活用しているケースも多く、その場合は15坪以下が狭小地と考えられるでしょう。

反対に、郊外など周囲の土地が広ければ20坪以上あっても狭いと考える人もいるものです。

狭小地の基準はあいまいですが、一般的に狭小地と呼ばれる土地は活用しにくいとされています。

ここでは、おおむね20坪以下を狭小地として、活用しづらい理由を見ていきましょう。

活用しづらい理由には以下の3つが挙げられます。

• 建ぺい率や容積率の制限にかかりやすい
• 建築費が割高になりやすい
• 住宅ローンの融資条件に引っかかるケースがある

それぞれ見ていきましょう。

建ぺい率や容積率の制限にかかりやすい

土地にどれくらいの大きさの建物を建てられるかは、建ぺい率・容積率によって左右されます。

建ぺい率とは、敷地面積に占める建築面積の割合です。

建築面積とは建物を真上から見たときの面積となり、建ぺい率では土地に対してどれだけの広さの建物を建てられるかが決まってきます。

一方、容積率は敷地面積に占める延床面積の割合です。

延床面積とは各階の床面積の合計のため、容積率で敷地面積に対する建物の大きさが決まります。

建ぺい率・容積率ともに用途地域ごとに制限が設けられており、土地が狭いほど建物のサイズにも影響が出ます。

たとえば、建ぺい率60％・容積率100％の場合、土地面積35坪と20坪では建物のサイズは以下のように異なります。

このように、建てられる建物は土地が狭いほど小さくなるので、狭い土地ほど建物を使った土地活用が難しくなります。

建築費が割高になりやすい

狭い土地は、建築工事のしにくさから建築費が割高になりがちです。

建築工事のためには、重機の搬入や資材置き場の確保、足場の設置などある程度敷地内にスペースが必要です。

しかし、狭い土地ではこれらのスペースが確保できずに、人手の作業が増える、特殊な足場が必要などで費用が高くなる恐れがあるのです。

また、狭い土地で十分な居住スペースを確保するには、建物の階数を増やすために地下を活用するなどの工夫が必要になります。

３階建ては２階建てより費用が高くなりやすく、地下室を設ける場合も通常の建築費よりも費用がかかります。

このように、特殊な作業や間取りによって狭い土地は建築費が高くなりやすいので注意しましょう。

住宅ローンの融資条件に引っかかるケースがある

住宅ローンを組む際、狭小地は担保価値が低くなり融資に不利になりがちです。

金融機関によっては、土地面積や延床面積の下限が決まっている場合もあります。

たとえば、住信SBIネット銀行の住宅ローンでは土地面積40㎡未満の土地、りそな銀行のりそなフラットONでは一戸建てで住宅部分の床面積70㎡未満では利用できません。

住宅ローンの利用を検討している場合は、事前に利用条件を確認しておきましょう。

狭い土地の活用事例・アイディア8選

狭いからといって活用できないわけではなく、工夫次第でさまざまな活用方法が検討できます。

ここでは、狭い土地の活用事例やアイディアを紹介します。

戸建てを建てて自分で住む

土地の形状がよく15坪ほど確保できれば、小さめの戸建ての建築が可能です。

とくに、容積率が高くとれるエリアなら、３階建てにして十分な居住スペースの確保もできます。

また、戸建が建築できるなら自分で住まずに戸建賃貸という選択肢も期待できます。

戸建賃貸のターゲットであるファミリー層は比較的長期間入居する傾向があるので、安定した賃料収入を見込めるのもメリットです。

自動販売機を設置する

自動販売機の設置であれば、１坪・2坪といった狭い土地でも可能です。

自販機を設置する場合、設置企業に土地を貸す方法と自分で運営する方法の２種類があります。

土地を貸す方法であれば、運営の手間なく賃料を得ることが可能です。

一方、自分で運営する方法は手間がかかりますが、運営がうまくいけば貸すよりも高い収入が見込めます。

ただし、自販機は基本的に人が集まる場所であることが条件となり、設置によってたむろの場となったりゴミが散乱したりといった問題もあるので注意しましょう。

野立て看板を設置する

野建て看板とは、歩行者や車に向けた野外広告の一種です。

直接広告主を探したり、広告会社などに土地を貸す方法で賃料収入を得られます。

野建て看板は狭い土地でも設置でき、初期費用も運営の手間もほとんどかからないためローリスクでの活用が可能です。

しかし、広告効果が高い大通り沿いなどの立地であるかが重要になってきます。

また、エリアによっては自治体などの規制で看板が設置できないケースもあるので注意しましょう。

小規模アパートを建てて入居者を募集する

土地活用として代表的な方法が、アパートなどの収益物件を建築して賃料を得る方法です。

小規模では難しいのではと考える方もいますが、20坪ほど確保できれば小規模アパートが建築できる可能性があります。

アパートであれば収益性も高く、また、小規模アパートなら初期費用を一般的なアパートよりも抑えられるのでリスク軽減につながります。

ただし、小規模アパートを建築するには土地の広さだけでなく、容積率や建ぺい率、高さ制限や用途地域などの制限にも左右されるので注意しましょう。

また、アパート経営は立地によっても需要が変わってくるので、事前に賃貸ニーズがある土地かしっかりリサーチすることが重要です。

シェアハウスを建てて入居者を募集する

シェアハウスとは、入居者のプライベートな個室とは別に共有スペースのある住宅です。

リビングやキッチンといったスペースが共有になっており、１つの住宅の中にプライベート空間と共同生活を楽しめる空間の両方があります。

コミュニケーションを重視する若者から人気が高く、単身世帯のニーズが高いエリアなら収益性を見込めるでしょう。

また、シェアハウスは各個室の生活設備を最小限に抑え、共有部分を充実させることで、初期費用を軽減しやすくなります。

資材置き場にする

資材置き場として貸し出す方法であれば、現状のままでも活用できる可能性があり初期費用を大きく抑えて活用することが可能です。

近隣に、工場や工事現場があるなら相談してみると良いでしょう。

ただし、トラックの出入りするスペースや道路幅があるかなども重要になってきます。

また、資材置き場への出入りで騒音トラブルなど、近隣への影響が出ないかを事前に検討することが大切です。

駐車場にして貸し出す

車１台が停められるスペースがあれば、駐車場経営が可能です。

駐車場は必要な設備も少ないので比較的初期費用を抑えてスタートでき、立地によっては収益性も確保しやすいでしょう。

駐車場の運営方法としては、時間貸しや月極がありますが、周囲のニーズに合わせて決めることが大切です。

近くにオフィスや住宅街があるなら月極、商業施設や観光施設があるなら時間貸しが適しているでしょう。

駐輪場・バイク置き場にして貸し出す

車を停める広さはない場合や、前面道路が車の出入りに適していないなら、駐輪場やバイク置場という方法もあります。

駐輪場・バイク置場なら車が無理な広さでも運営が可能で、必要な設備もそれほどないので初期費用も抑えられます。

とくに、都市部などでは駐輪場・バイク置場の需要が高いので高い収益を期待できるでしょう。

【形別】狭い土地を活用するときのポイント

狭い土地といっても形状は異なり、形状によって活用時のポイントは変わってきます。

ここでは、土地の形状別の活用ポイントを見ていきましょう。

正方形の狭小地

土地が狭くても、正方形のようにきれいに整っていれば活用しやすく、選択肢は広がります。

建物を建てての活用もしやすいので、戸建や小規模アパートなどにも適しています。

ただし、狭小地の場合は建物を建てたうえで駐車スペースを確保するのが難しいでしょう。

そのような場合には、1階部分を駐車場にする3階建ての設計など、工夫が必要です。

三角形（不整形地）の狭小地

三角形や多角形といった角のある土地は、活用できる面積がより小さくなります。

広さにもよりますが、建物を建てる活用法よりも資材置き場や駐車場、自販機、看板などの建物が不要な活用が適しているでしょう。

縦長の狭小地

縦長の狭小地の場合、間口の幅によっておすすめの活用方法が変わります。

間口が5m以上確保できるなら車の出入りができるので、奥に建物を建てて手前を駐車場にしたり、駐車場を設置するなどができるでしょう。

一方、間口が3～4m以下だと車の出入りがしにくく、活用方法も制限されます。

この場合は、自販機や看板の設置など、建物が不要で車も関係しない活用が向いているでしょう。

なお、土地に建物を建てるには、接道義務により間口が２m以上必要です。

間口が2ｍ以下の場合は、使い勝手の面だけでなく、法律による制限も受けるため注意しましょう。

狭い土地を活用するときの注意点

狭い土地を活用する際には、以下の２点には注意が必要です。

• 費用は高めに見積もる
• 狭小地の活用経験が豊富な業者に依頼する

それぞれ見ていきましょう。

費用は高めに見積もる

狭い土地は、建築コストが割高になりがちです。

建物を建てる場合は、スペースを確保するために上か下に建物を広げる必要があり、階数が増えるほど建築コストは高くなります。

さらに、敷地の狭さから特殊な建築工事が必要になる、別途駐車場を用意するなども発生し追加費用がかかりがちです。

このように、建築物は大きくなくてもコストが高くなりやすいので、高めに見積もって資金計画を立てておくと計画が崩れにくくなるでしょう。

狭小地の活用経験が豊富な業者に依頼する

土地活用の種類は豊富にあり、土地の状態や周囲のニーズによって適切な活用方法は異なります。

自分で周囲のニーズを調査するのも容易ではないでしょう。

土地活用を検討する際には、不動産会社などのプロのアドバイスを受けることが重要です。

この際、狭小地の経験が豊富な業者に相談するようにしましょう。

複数の業者のプランや実績などを比較し、自分に合った活用方法を選ぶことが大切です。

▼関連記事：売れにくい狭小地はどうすれば良い？

狭い土地の活用が難しいときの対処法

活用が難しい土地だからといって放置していても、固定資産税や管理費用などがかかるだけです。

活用が難しい場合は、以下のような対処法を検討するようにしましょう。

• 隣地を買い取る
• 隣地の所有者に売却する
• 不動産会社に買い取って貰う

それぞれ見ていきましょう。

隣地を買い取る

隣地を買い足すことで狭い土地が広がり、活用の選択肢が増えます。

隣地が活用されていないなら購入できる可能性があるので、所有者に打診してみるとよいでしょう。

▼関連記事：隣地を買う際の流れ、交渉時の注意点

隣地の所有者に売却する

狭い土地は売りに出しても買い手が活用しにくいことから、容易には売却できません。

しかし、隣地の所有者にとっては購入すれば自身の土地の拡大になるというメリットがあるため、売却できる可能性があります。

とくに、隣地が狭く活用に困っているようなら購入してくれやすいでしょう。

ただし、隣地の所有者と売買するには所有者との関係性も重要になってきます。

日頃から挨拶するなど関係性を良好に保てるようにしましょう。

不動産会社に買い取って貰う

狭い土地は仲介では買い手が付きにくいですが、不動産会社の買取ならスムーズに売却できる可能性があります。

売却価格は仲介よりも下がりますが、いつまでも売却できずに所有コストを掛けるよりもメリットが大きい場合もあるでしょう。

また、買取なら仲介手数料が不要でコストを抑えられるのもメリットです。

ただ、買取業者も得意不得意があるので、狭小地の買取実績が豊富な業者を選ぶ必要があります。

査定時にはできるだけ多くの業者を比較して、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

狭い土地であっても、戸建や小規模アパート、駐車場経営、野立て看板などさまざまな活用方法が検討できます。

ただし、土地の広さだけでなく形状によっても適切な活用方法は違ってくるので、土地やニーズに合った活用方法を選ぶことが重要です。

土地の活用が難しい場合は、所有コストがかかる前に売却して手放すことを検討するとよいでしょう。

買取であれば狭い土地でもスムーズな売却が期待できるので、まずは査定からスタートしてみてはいかがでしょうか。