狭小地は一般的な土地と比べて売却しづらいことが多いです。
しかし、狭小地の活用方法を知ることで、売れるように対策をすることも可能です。
本記事では、狭小地について概要やなぜ売却が難しいのかの理由をお伝えするとともに、狭小地の具体的な売却方法や活用法についてご紹介していきます。
狭小地とは
狭小地とは文字通り狭い土地のことです。
どのくらいの面積の土地が狭小地かを定める明確な法律や定義はありませんが、一般的には15～20坪(40～50m2)以下の土地のことを指します。
狭小地は不動産会社が大きな土地を分割して売却したり、遺産相続時の土地の分筆、新しい道路を作るための国や自治体による開発したりといったときに生じることが多いです。
このため、土地の形として極端に細い形や三角形等に変形していることも多く、狭いだけでなく土地の形状が理由で売却しづらくなっているケースが見られます。
狭小地の売却が難しい理由とは
狭小地の売却が難しい具体的な理由としては以下のようなことが挙げられます。
- ローンが組みづらく、現金一括でないと購入できない
- 建物を建てずらく費用もかさむ可能性がある
それぞれについて見ていきましょう。
ローンが組みづらく、現金一括でないと購入できない
狭小地が売却しづらい理由としてローンが組みづらいことが挙げられます。
住宅ローンは購入する物件を担保に取ることを条件に融資を受けるため、まず「売却しづらい」ということがローン審査の際にマイナスとなるでしょう。
また、住宅ローンの中には「土地面積が40㎡以上」といった条件を設けているケースもあり、こうしたケースではそもそも住宅ローンの審査を受けることができません。
さらに、住宅金融支援機構のフラット35には「戸建住宅の延べ床面積が70㎡以上」という条件があり、狭小地に建てる建物では、この要件を満たさない可能性があります。
住宅ローンが組めないと金利の高い普通のローンか、現金による一括購入となるため買い手が付きづらくなってしまうのです。
住宅ローンは金利が低く、住宅ローン控除という大きな節税効果が享受できる借り入れ方法ですので、それを利用できない不動産は買い手が少なくなってしまいます。
建物を建てづらく費用もかさむ可能性がある
狭小地では建物が建てづらく、一般的な土地で建物を建てるより例え同じ面積であっても割高です。
土地が小さいため3階建 てにしたり地下室を作ったりして活用されることが多いからです。
3階建ては構造計算が必要で、同じ面積でも2階建てや平屋建てより費用が高くなってしまいます。
その他、以下のようなことが狭小地での建築が高額になる要因となります。
- 隣地との距離が近くなってしまうことから、建築時に特殊な足場を設置しなければならない
- 現場作業員の駐車場を別に確保しなければならないことから工事期間中の駐車場賃貸費用がかかる
- 幅が狭いと重機が入れず工事に時間がかかる
このように同じ面積の建物を建てるにも費用が高くなってしまうことから、狭小地には買い手がつきにくいのです。
狭小地の売却方法は？
狭小地には以下のような売却方法があります。
- 買取業者に売却する
- 仲介業者に依頼する
- 隣接地の所有者に売却の提案をする
それぞれについて、メリット・デメリットをお伝えしながら特徴を見ていきたいと思います。
買取業者に売却する
まずは買取業者に売却する場合についてメリット・デメリットをご紹介します。
買取業者に売却するメリット
買取業者に売却するメリットとしては以下のようなことが挙げられます。
- 個人からのニーズが少ない反面、買取業者へならばスムーズに売却ができる可能性がある
- 法律上再建築が不可能とされる物件でも売れる可能性がある。
狭小地は売却しづらいですが、これは一般の個人ではどう活用すれば分かりづらいということも理由の一つです。
買取業者であれば、狭小地の活用法も熟知している可能性が高く、その場合スムーズに売却しやすくなります。
また、幅4m以上の道路に2m以上接道していないと言ったケースで、法律上再建築不可の場合でも買取業者なら買い取ってくれる可能性があります。
これは、例えば買取業者が対象の土地を買取後、隣地を購入して1つの土地にするといった運用もできるからです。
買取業者に売却するデメリット
一方、買取業者に売却するデメリットとしては買取価格が仲介で売った場合の6〜7割程度になる可能性があるということが挙げられるでしょう。
これは買取業者に売却する唯一のデメリットといってもよいです。
とはいえ、特に狭小地においては仲介による方法では長期間売 却できないことで値下げをしなけれがならない可能性も高く、最初から買取業者に売却していた方が高値で売却できる可能性も高いといえます。
仲介の場合は、長期間売れないことによる管理の手間や固定資産時絵の支払い、心理的負担なども軽視できません。
不動産は一般的に「仲介で売れなかったら買取」となる場合が多いですが、最初から買取で売却するメリットも覚えておきましょう。
仲介業者に依頼する
次に、仲介業者に依頼する場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。
仲介業者に依頼するメリット
買取業者に売却する場合と比較した場合の、仲介業者に依頼するメリットは、相場程度の価格で売却できる可能性があり、その場合買取による方法で売却するより高値での売却を実現できることが挙げられるでしょう。
ただし、先述の通り、特に狭小地においては仲介による方法で売却した場合、売却が長引く可能性も高い点には注意が必要です。
仲介業者に依頼するデメリット
仲介業者に依頼するデメリットとしては上記でもご紹介した通り、売却が長引くことにより生じる管理の手間や税金の負担、心理的負担が挙げられるでしょう。
一般的に仲介で売れ残ってしまう物件については、売り出し価格が高すぎたり、家の外見がよくなかったりするということが挙げられます。
売れない場合に価格を値下げするのはもちろん、場合によってはリフォームの実施など検討する必要もあるでしょう。
隣接地の所有者に売却の提案をする
狭小地については隣地の所有者に売却の提案をするというのもおすすめです。
土地が小さいのであまり高額とならない可能性も高く、また隣地の所有者にしても庭や駐車場、物置スペースが欲し いと考えていることも少なくありません。
土地の活用としても最も有効活用しやすい方法です。
隣地の所有者の意向次第ではありますが、まずは打診だけしてみるのもよいでしょう。
「イエウリ」ではニーズに合わせて売却方法を選べる
狭小地は一般的に売却が難しいとされていますが、狭小地のような土地の販売が得意な不動産会社に売却を依頼すればすんなり売れてしまうこともあります。
「イエウリ」では仲介マッチングと買取マッチングの両方を行っており、全国1,800以上の不動産会社が登録しています。
自身で不動産会社を探す手間なく効率的に自身のニーズにあった不動産会社を選ぶ事ができるため、まずは「イエウリ」に登録してみることをおすすめします。
「イエウリ」で物件の無料査定に申し込む狭小地の活用方法もある
狭小地を売却するのではなく、活用してしまう手もあります。
具体的には、以下のような活用法を検討するとよいでしょう。
- 駐車場として活用する
- 家を賃貸に出す
- 野立て看板や自動販売機を置く
それぞれについてお伝えしていきます。
駐車場として活用する
土地の形次第では自動車を横に並べる形の駐車場にして貸し出すことが考えられます。
駐車場1台に必要なおおよその広さは幅2.5m、奥行き5m程度です。軽自動車専用にする場合はもっと小さくても問題ないでしょう。
住宅地で駐車場の不足しているエリアや繁華街にある土地であれば、十分な収益が得られるはずです。
なお、駐車場として活用する方法としては月極駐車場にする方法とコインパーキングにする方法があります。
後者にする場合、専門業者と交渉して機器を設置する必要があるなど初期投資が必要になりますが、利用者が多くなればそれだけ収益を伸ばすことができます。
状況に応じて、適した方を選ぶようにするとよいでしょう。
家を賃貸に出す
売却するのではなく、家を賃貸に出すことも考えられるでしょう。
家を賃貸に出しながら、長い目で隣地の所有者に買い取ってもらえるよう交渉したり、買主を探したりといったことも考えられます。
ただし、その場合「売却するから」という理由で入居者を退去させることは難しい点に注意が必要です。
野立て看板や自動販売機を置く
人通りの多いエリアにある土地であれば、野立て看板や自動販売機を置くことも考えられます。
この場合、上記の駐車場や家を賃貸に出す方法と併用することもできるでしょう。
狭小地にもニーズがある
狭小地は建物の建築が難しいこともあり、確かに個人での買い手は少ない傾向にあります。
しかし、地価が高いエリアにおいては、土地の面積が広くなると価格が高くなってしまうことから、面積の狭い狭小地が買い求められやすくなります。
そうしたエリアにおいて、交通インフラが整備されており、駐車場も不要ということであれば、買手はつきやすいでしょう。
上記のような条件を満たす場合、狭小地の活用に強い不動産会社であれば、積極的に買取を希望される可能性もあります。
まとめ
狭小地について売却が難しい理由や具体的な売却方法や活用方法についてご紹介しました。
狭小地は一般の土地と比べて建物の建築が難しいということもあり、個人の方からは敬遠されてしまいやすいです。
一方、狭小地の不動産の売買や再販を得意とする不動産会社もおり、条件を満たせばこうした業者から積極的に買取の打診を受ける可能性もあります。
「イエウリ」を利用すれば、物件の登録をしておくだけで、こうした業者から連絡を受けられる可能性があるでしょう。
複数の業者から買取の申し込みがあった場合には、より高い価格を提示した業者を選ぶことができるなどメリットも多いです。
狭小地の売却を考えている方は本記事の内容を参考に しつつ、まずは「イエウリ」への登録を考えてみてはいかがでしょうか。
